Pasos esenciales para construir una vivienda: del terreno a la licencia

Información sobre el Catastro

El Catastro es el organismo que recoge información acerca de la superficie, forma e inclinación de la parcela.

Toma de decisiones clave

Antes de iniciar el proyecto, es necesario definir aspectos fundamentales:

• Diseño de la vivienda
• Materiales de construcción
• Tipo de instalaciones:
  • Climatización: eléctrica, suelo radiante, placas solares.
  • Eléctrica: red nacional o generación propia.
  • Eliminación de aguas residuales: red de alcantarillado o fosa séptica.
  • Aprovechamiento de las aguas pluviales.
  • Sistema de telefonía: cableado o inalámbrico, toma de TV.

Normativa y PGOU

Es imprescindible conocer las normas de construcción de suelo residencial recogidas en el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de la zona, específicamente sobre:

• La superficie mínima de la parcela que permita edificar.
• La superficie máxima que debe ocupar la construcción.
• La altura y el retranqueo que debe dejarse.

Pasos antes de empezar la obra

1. Contratar al arquitecto y al perito (aparejador que dirija la obra).
2. Solicitar la licencia de obra.
3. Pedir la hipoteca.
4. Contratar a la empresa constructora.
5. Notificar al Ayuntamiento el comienzo de la obra.
6. Registrar en la Notaría y el Registro de la Propiedad la obra nueva.
7. Obtener el certificado de fin de obra del arquitecto.
8. Dar de alta en el Catastro la nueva obra.
9. Solicitar el permiso de primera ocupación.
10. Contratar las instalaciones.

Clasificación de materiales de construcción

• Aglomerantes: Al mezclarse con agua forman una masa moldeable que, al cabo de cierto tiempo, fragua y endurece. Se usan para unir otros materiales y para algunos acabados (yeso, cemento, mortero, cal).
• Materiales resistentes: Aguantan peso en la construcción o sirven de cerramiento (hormigón, ladrillos, termoarcilla, bovedillas, tejas).
• Materiales auxiliares: Para los acabados y detalles finales de la obra (piedra, madera, vidrio, metales, cerámicos impermeables, plásticos).

El estudio geotécnico

El estudio geotécnico incluye ensayos sobre el terreno y en laboratorios especializados para recabar información sobre el suelo en el que se proyecta realizar una construcción. Con los datos obtenidos se elabora un informe geotécnico que usa el arquitecto para realizar el proyecto de la vivienda. Este incluye:

• Descripción del terreno.
• Existencia de materiales agresivos.
• Problemas hidrológicos.
• Características sísmicas de la zona.
• Tipo de cimentación más idónea.
• Capacidad de carga del suelo.

Uso de escalas en planos

La escala indica el número de veces que algo es menor o mayor que en la realidad.

• Para pasar las medidas de un plano a las reales: Multiplicar por la escala.
• Para dibujar a escala: Dividir las medidas reales entre la escala.
• Nota: La equivalencia entre la escala y la realidad se hace siempre en la misma unidad.