Normativa Urbanística de Madrid: PGOUM, Clasificación del Suelo y Ejecución de Obras

Clasificación y Categorización del Suelo en Madrid

Correspondencia entre la clasificación del suelo del PGOUM y la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (CM)

• Suelo Urbano: El PGOUM lo divide en Común y las áreas con planes específicos (API, APE y APR).
• Suelo Urbanizable: El PGOUM distingue entre Programado Incorporado (UZI), Programado (UZP) y No Programado (UNP).
• Suelo No Urbanizable: El PGOUM lo divide en Común (NUC) y De Especial Protección (NUP 1 a NUP 5).
• Ley del Suelo de la CM: A nivel autonómico, el territorio se simplifica en una dicotomía básica: Suelo Urbano y Suelo Rural (donde se engloban el urbanizable no sectorizado y el no urbanizable protegido).

Concepto de clasificación y de categorización del suelo

• Clasificación del suelo: Es la determinación estructurante del Plan General que adscribe los terrenos a los regímenes jurídicos globales de Urbano, Urbanizable o No Urbanizable.
• Categorización del suelo: Es la subdivisión o especialización de cada una de las clases de suelo anteriores para asignarle un régimen normativo concreto (por ejemplo, dentro de suelo urbano: consolidado o no consolidado; o dentro de no urbanizable: común o protegido).

Administración y Competencias en Urbanismo

Administraciones con competencia en urbanismo

Las competencias están compartidas entre la Administración Local (el Ayuntamiento, encargado de la redacción, tramitación y aprobación inicial/provisional) y la Administración Autonómica (la Comunidad de Madrid, encargada de la aprobación definitiva en ciertos instrumentos y de la legislación marco).

Aprobación definitiva del PGOU y publicación

El expediente completo se remite a la Consejería competente en materia de ordenación urbanística de la Comunidad de Madrid para su aprobación definitiva, entrando en vigor el mismo día de su publicación.

Significado de N1-N2 referidas a las determinaciones del PGOU

• N1: Hace referencia a determinaciones de nivel de Plan General (PG). Tienen carácter estructural e inciden en la ordenación general del territorio, los Sistemas Generales y los aprovechamientos.
• N2: Hace referencia a determinaciones de nivel de Planeamiento de Desarrollo (PD). Son pormenorizadas y no vinculantes de manera rígida para el Plan General, pudiendo ser alteradas por los planes parciales o especiales.

Documentación y Contenido del PGOUM

Contenido prevalente dentro de los documentos que conforman el PGOUM

• Memoria: Define los objetivos generales, conclusiones de la información, justificación del modelo territorial elegido y características del proyecto de futuro.
• Planos de información: Estado actual del territorio, características geográficas, usos genéricos del medio natural, infraestructuras y servicios existentes, edificación consolidada y obras en curso.
• Planos generales: Define los elementos fundamentales de la estructura orgánica del territorio, la clasificación del suelo, los sistemas generales y las grandes infraestructuras urbanas.
• Plano de ordenación: División básica del territorio, asignación de cada clase y categoría de suelo a un régimen normativo concreto, definición de la calificación diferenciada de los usos dotacionales y fijación de las alineaciones del suelo de ordenación directa.
• Plano de gestión: Delimita las áreas de reparto, las acciones previstas, el modo de obtención del suelo y los sistemas generales.
• Normas urbanísticas: Condiciones generales y particulares de las diferentes clases y categorías de suelo.
• Fichero de ámbitos de ordenación y planes temáticos: Regulación urbanística pormenorizada de determinadas áreas que el PG ha separado o remitido al PD.
• Documentación complementaria: Estudia áreas cuya resolución urbanística no puede expresarse en una ficha.
• Programa de actuación: Completa las determinaciones del Plano de gestión, relacionando las acciones previstas e indicando su modo de gestión, prioridad, valoración, financiación y plazo.
• Estudio económico y financiero: Comparativa con la capacidad financiera de las Administraciones actuantes.

Instrumentos de ordenación (planeamiento y complementarios)

Instrumentos de Planeamiento

• Programas de Actuación Urbanística (PAU): Para suelo urbanizable no programado.
• Planes Parciales de Ordenación (PP): Para suelo urbanizable programado.
• Planes Especiales (PE): Para suelo urbano, cuando contengan su ordenación detallada o con los objetivos particulares que en cada caso puedan concurrir, en cualquier clase de suelo.
• Estudios de Detalle (ED): Para completar, adaptar o concretar las determinaciones del Plan General (suelo urbano), de los Planes Parciales (suelo urbanizable), así como de los Planes Especiales, sin alterar el aprovechamiento correspondiente.

Instrumentos Complementarios

• Normas especiales de protección.
• Ordenanzas especiales.
• Registro de bienes catalogados y de servidumbres.
• Catálogos complementarios de planeamiento.

Instrumentos de Ejecución y Tipos de Proyectos

Proyectos de urbanización

Tienen por objeto detallar y programar las obras de urbanización para llevar a la práctica todas las determinaciones previstas en el PG para el suelo urbano, a través de unidades de ejecución. También tendrán esta consideración aquellos que se redacten para la ejecución integral de todas las determinaciones contenidas en los PP, PE y, en su caso, de los Estudios de Detalle en relación con espacios públicos. No podrán contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o edificación, ni podrán modificar las previsiones del planeamiento que desarrollen.

Proyectos de obras ordinarias de urbanización

Son proyectos técnicos que tienen por objeto:

• La ejecución de los sistemas generales.
• La ejecución por la Administración de las obras no incluidas en unidades de ejecución, estén o no previstas en el planeamiento.
• La adaptación de la vía pública.

Tipología de Obras de Edificación

Obras en edificios existentes (sin modificación de volumetría)

• Conservación y mantenimiento: Mantener las condiciones de salubridad, habitabilidad y confort (limpieza de canalones, cuidado de cornisas, reposición de instalaciones).
• Reforma: Reparación de cubiertas, sustitución de solados, yesos y pinturas interiores.
• Consolidación: Afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos estructurales dañados para asegurar la estabilidad.
• Restitución tipológica / Restauración: Devolver el edificio o sus elementos (fachadas, reposición de molduras, huecos, eliminación de falsos techos) a su estado original eliminando añadidos extraños.
• Rehabilitación: Intervenciones de mejora de habitabilidad y seguridad (introducir ascensores, nuevas instalaciones, redistribución de espacios).
• Reestructuración:
  • Puntual: Cambio de distribución con apertura de huecos, instalación de ascensores, adecuación normativa contra incendios, sustitución parcial de forjado (siempre que no afecte a más del 5% de la superficie construida total).
  • Parcial: La superficie afectada no es superior al 50% de la superficie construida total; no es admisible la demolición y reconstrucción de forjados, salvo excepciones por destino.
  • Total: Superficie afectada superior al 50% de la superficie construida total. Se someterán a las condiciones de obra de nueva edificación, salvo incompatibilidades con elementos protegidos.
• Acondicionamiento exterior: Obras de rehabilitación que no alteran las características morfológicas (instalaciones, accesibilidad, refuerzo estructural, seguridad contra incendios, eficiencia energética, redistribución interior).
• Exteriores: Afectan de forma puntual a fachadas y cubiertas sin alterar la volumetría (modificación de huecos, ritmos, tratamiento).

Obras de demolición, nueva edificación y especiales

• Obras de demolición: Pueden ser Totales (desaparición completa) o Parciales.
• Obras de nueva edificación:
  • Sustitución: Derribo y nueva construcción.
  • Nueva Planta: Edificación en solar libre.
  • Ampliación: Incremento de ocupación o volumen construido.
• Obras especiales: Exigidas por normativa aplicable, como reconstrucción y recuperación tipológica excepcional.
• Otras actuaciones: Instalaciones de carácter permanente o duración indeterminada (estables o provisionales).

Situaciones Jurídicas y Deber de Conservación

Significado de "Fuera de Ordenación" en Madrid

Situación jurídica de edificaciones construidas antes de la aprobación del plan que resultan disconformes con el nuevo planeamiento.

• Fuera de ordenación absoluta: Edificios que ocupan suelo destinado a futuras dotaciones públicas o sistemas generales/locales. Se permiten obras de conservación, mantenimiento, seguridad, salubridad y acondicionamiento.
• Fuera de ordenación relativa: Disconformidad en parámetros como edificabilidad, altura o usos, pero sin ocupar suelo dotacional. Se permiten todas las obras, incluidas reestructuración general y ampliación (cumpliendo edificabilidad).

Documentos de inspección: ITE e IEE

• ITE (Inspección Técnica de Edificios): Obligatoria para edificios de más de 30 años. Inspección ocular sobre seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
• IEE (Informe de Evaluación de los Edificios): Documento más amplio (ley estatal). Incluye la ITE, evalúa la accesibilidad universal (ajustes razonables) y aporta el Certificado de Eficiencia Energética. Periodicidad mínima de 10 años.

Catalogación y Parámetros de Edificabilidad

Catalogación general de edificios protegidos

• Nivel 1 (Protección Global):
  • Singular: Máxima calidad, relevantes en historia del arte (permite restauración puntual).
  • Integral: Alta calidad arquitectónica y ambiental (permite acondicionamiento).
• Nivel 2 (Protección de Volumetría y Elementos Constructivos):
  • Estructural: Conserva volumetría y elementos arquitectónicos (reestructuración parcial).
  • Volumétrico: Interés por integración en el paisaje (reestructuración general).
• Nivel 3 (Protección Parcial):
  • Parcial: Protege elementos específicos de su época (permite ampliación).
  • Ambiental: Protege valores de fachada y ambiente urbano (permite cambios interiores).

Espacios que no computan a efectos de edificabilidad (Art. 6.5.3)

1. Patios de parcela descubiertos.
2. Espacios destinados a instalaciones generales o centros de transformación.
3. Porches o espacios diáfanos en planta baja sin cerramientos (o cerrajería con >75% de hueco).
4. Áreas de garaje o aparcamiento bajo rasante.
5. Trasteros en plantas inferiores a la baja o bajocubierta (máximo 6m² útiles y acceso común).
6. Elementos de comunicación vertical y rampas para supresión de barreras o evacuación.
7. El 50% de la superficie de balcones, miradores o terrazas descubiertas.

Conceptos de Altura en Alzado y Sección

• Altura total: Dimensión vertical total hasta el punto más alto (incluyendo cumbreras).
• Altura de cornisa: Medida hasta la cara inferior del forjado del techo de la última planta computable.
• Altura de coronación: Medida hasta el plano superior de los petos de la azotea o remate del último forjado.
• Altura de piso: Distancia vertical entre las caras superiores de dos forjados consecutivos.
• Altura libre de piso: Distancia neta desde el suelo terminado hasta el falso techo.
• Cota de origen y referencia: Punto fijado para iniciar la medición (rasante de la vía pública o cota de nivelación).

Régimen de Usos y Norma Zonal

Concepto de Norma Zonal

Instrumento que define la regulación pormenorizada en suelo urbano o no urbanizable, determinando el uso cualificado, las obras admisibles y el régimen de usos compatibles.

Clasificación de los usos

A. Según su Régimen de Asignación

• Uso Global: Asignado por el PG para grandes zonas.
• Uso Pormenorizado: Delimitación exacta en parcelas (Normas Zonales o Planes Parciales).

B. Según su Régimen de Interrelación (Coexistencia)

• Uso Cualificado / Característico: Uso principal predominante.
• Usos Compatibles:
  • Uso Asociado: Superficie < 25% del total.
  • Uso Complementario: Superficie < 50% del total.
• Uso Alternativo: Puede sustituir al 100% al cualificado.
• Uso Autorizable: Requiere estudio sectorial y Plan Especial (PE).
• Uso Provisional: Temporal, sin indemnización por demolición.
• Uso Prohibido: Vetado expresamente.

C. Según su Naturaleza Funcional

1. Uso Residencial: Alojamiento permanente.
2. Uso Industrial: Producción, almacenaje y logística.
3. Uso Terciario: Comercio, hospedaje, oficinas, recreativos.
4. Uso Dotacional: Servicios colectivos (zonas verdes, equipamientos).

Diferencias clave en el régimen de interrelación

• Uso Cualificado vs. Alternativo: El cualificado es el predeterminado; el alternativo puede sustituirlo totalmente de forma directa.
• Uso Asociado vs. Complementario: El Asociado contribuye al desarrollo del principal (<25% sup.); el Complementario aporta diversidad funcional (<50% sup.).
• Uso Autorizable vs. Provisional: El Autorizable es definitivo bajo condiciones especiales; el Provisional es precario y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.