Modelo de carta terminación de contrato de arrendamiento por el arrendatario

Tema 1: El contrato de compraventa

1.Concepto y caracteres del contrato De compraventa

 La compraventa es un contrato de carácter Consensual, en el sentido de que se perfecciona por el mero consentimiento, y Productor de obligaciones. Dice al efecto el art.
1.450 que es obligatoria para Ambos contratantes si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el Precio aunque ni una ni otro se hayan entregado.

 El consentimiento no necesita de ninguna Forma. Ciertamente que el artículo 1.280.1º determina que el contrato debe Constar en escritura pública, pero en virtud de lo dispuesto en el art. 1.279 Es una formalidad a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes una vez Perfeccionado.

2.La capacidad para celebrar el Contrato de compraventa. Prohibiciones

 El art. 1.457 sienta la regla general: “podrán Celebrar el ccontrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los Artículos siguientes.”

 La regla de capacidad deriva del carácter Meramente obligatorio de la compraventa y del deseo de favorecer el comercio Jurídico. Todas las personas capaces de contraer obligaciones lo son también Para celebrar este contrato productor de obligaciones, salvo especiales y Concretas prohibiciones. Las personas afectadas por ellas pueden celebrar Contratos de compraventa excepto en los supuestos en que se den las Circunstancias legalmente prevenidas.

 Al disponer el actual art. 1.458 que los Cónyuges pueden venderse recíprocamente  Bienes, rectificando la primitiva regla que solo permitía las Compraventas entre cónyuges cuyo régimen económico-patrimonial fuese el de la Separación de bienes, las únicas prohibiciones son las siguientes, recogidas en El art. 1.459:

1º Los que desempeñen Cargos tutelares

2º El mandatario Encargado de la administración o enajenación de los bienes.

3º Albaceas.

4º Empleados públicos

5º Personas encargadas O relacionadas con la administración de justicia.

 No es dudoso que  en los casos de los números 4º y 5º la Nulidad sea radical y absoluta, porque el motivo de la prohibición es de Evidente orden público, lo mismo que en el número 1º. Pero también los de los Números 2º y 3º cierta jurisprudencia a estimado el orden público de las Prohibiciones con idéntica consecuencia.

3.El objeto

 Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto Las cosas corporales como las cosas incorporales, y ha de reunir las siguientes Condiciones:

1ª Existencia actual o Futura. El art. 1.460 se ocupa de la hipótesis de la pérdida de la cosa “al Tiempo de celebrarse la venta”, y dice que “quedará sin efecto el contrato” En Cambio, si la pérdida es parcial el comprador podrá optar entre desistir del Contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al Total convenido.

 Objeto de la compraventa puede ser también una Cosa futura, y  que con carácter general Su aptitud como objeto de contrato la declara el art. 1.271 (excepto la Herencia futura). Hemos de entender por tal la cosa que se espera según el Curso natural de los acontecimientos, pero que no existe en el momento de la Celebración del contrato.

 La compraventa de cosa futura es un negocio Atípico por carecer de regulación legal (pero no las consecuencias), por lo que Habrá que prestar atención a los pactos de las partes para fijar su contenido.

2ª La cosa ha de ser Determinada. Así lo exige el art. 1.445 sin que ello signifique que no quepa un Contrato perfecto si el objeto es una cosa genérica (mil kg de trigo, un Caballo). Lo único preciso es la operación de concentración de la cosa dentro Del género.

3ª Ha de tratarse de Cosa de lícito comercio por mandato del art. 1.271.

4.La transmisión de la propiedad en La compraventa

La opinión negativa se Fija en los que establecen como obligaciones del vendedor la simple entrega de La cosa vendida (art. 1.461) y la de responder de la posesión legal y pacífica (art. 1.474,1º)

A)PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

 En las ventas cuyo se aplaza, mientras que el Vendedor cumple su obligación de entrega, y como garantía en su favor, se suele Pactar que, pese a la transmisión efectuada, el comprador no adquiere el Dominio hasta que no pague la totalidad del precio. Se ha efectuado una Traditio, pero aquél no adquiere el dominio.

5.El precio

 El art. 1.445 dice que el precio en la Compraventa debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente. Pero no Obliga a que cuantitativamente se determine en el momento de la celebración del Contrato, siempre que no haya necesidad de un nuevo acuerdo posterior para Fijarlo ni que su señalamiento se deje al arbitrio de uno de los contratantes (1.449). En cambio, autoriza a éstos para que pacten en el contrato de Compraventa el procedimiento mediante el cual el precio se determinará Posteriormente sin influencia exclusiva de sus voluntades. El precio no es Determinado, sino determinable, hasta entonces.

 El precio no ha de ser necesariamente justo. Nuestro Código civil sigue en este punto los principios de la economía liberal, Según los cuales las cosas valen lo que por ellas se pagan.

 ¿Será nula la compraventa con precio superior Al legal?  La nulidad es clara si la Propia ley impone esa sanción; otra cosa es, entonces, si procede la Sustitución del precio pactado por el legal, operación que, salvo dispuesta por La ley infringida, no parece acorde con la intención contractual del vendedor. Así lo declara la jurisprudencia actual respecto a la venta de viviendas de Protección oficial.

6.Las arras

Al perfeccionarse el Contrato el comprador suele entregar una suma de dinero en concepto de señal, Según el lenguaje usual del tráfico, también denominada más técnicamente arras.

 Según el art. 1.454, “podrá rescindirse el Contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas Duplicadas”. Tienen, pues, las arras una finalidad penitencial, ajena a la Facultad que se otorga a las partes para desligarse del contrato (técnicamente Resolverlo). Antes de su aplicación, ha de verse si las partes han querido las Arras como penitenciales, confirmatorias o penales.

7.Efectos de la compraventa

 El contrato de compraventa origina el Nacimiento de obligaciones sinalagmáticas de carácter principal para el Vendedor y comprador, que se pueden resumir escuetamente en la entrega de la Cosa y en el pago del precio.

A)ENTREGA DE LA COSA

 El vendedor tiene como obligación de entregar La cosa objeto del contrato.

a)Contenido. La cosa ha de ser entregada en el estado en el que se encontraba al Perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produce, desde ese mismo día. También han de entregarse sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, si El objeto de la venta es una cosa determinada.

 Bajo el concepto de “accesorios” han de Incluirse todos aquellos objetos auxiliares o complementarios sin los cuales quedaría Frustrada la finalidad traslativa. Así, en la venta de vehículos es necesaria La entrega de la documentación correspondiente para que puedan circular.

 Es discutible, en cambio, si como “accesorios” Han de considerarse los llamados “inmuebles por destino” o “pertenencias”, es Decir, los muebles colocados en el inmueble con vocación de permanencia y que Cumplen funciones de uso, adorno o perfección o sirven para su explotación.

 La normativa del Código civil sobre el Contenido o extensión de la obligación de entrega es meramente dispositiva y no Imperativa.

b)Forma. Se entiende entrega de la cosa, dice el art. 1.462.1º, cuando la cosa vendida Se ponga “en poder y posesión” del comprador. El C.C. Admite formas Espiritualizadas de entrega. Son las siguientes:

1º. El otorgamiento de la escritura pública de venta que, según el art. 1.462.2º, Equivale a la entrega de la cosa, si de la misma escritura no resultare o se Dedujere claramente lo contrario.

2º Si el objeto de la venta es un bien mueble, el art. 1.463, además de la entrega Material y la escritura pública, recoge las siguientes formas: la entrega de Las llaves del lugar o sitio donde se hallen almacenados o guardados; el “solo Acuerdo o conformidad de los contratantes”, si la cosa vendida no puede Trasladarse al comprador en el instante de la venta, o si éste lo tenía ya en Su poder o por algún otro motivo.

c)Lugar.  Las partes poseen libertad para fijarlo. En Defecto de pacto regirá la disposición general del art. 1.171 referido al pago, Pero como sinónimo de cumplimiento de obligaciones.

d)Gastos.  Son de cuenta del vendedor y los de su Transporte o traslado van a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. No Obstante, si se ha convenido en hacer la entrega en un lugar determinado, los Gastos del traslado a ese lugar son de cuenta, salvo pacto en contrario, del Vendedor, porque allí es donde debe cumplir su obligación.

e)Tiempo. Si no existe condición o término, la obligación de entrgar nace en el mismo Momento de la perfección del contrato.

f)Casos En que no procede la obligación de entrega. El vendedor Está autorizado para no cumplir su obligación de entrega en los siguientes Supuestos:

1º.  Cuando el comprador no ha pagado el precio o No se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.

2º. Aunque se haya Aplazado el precio, no tiene obligación de entrega si después de la venta se Descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre el Riesgo inminente de perder el precio.

g)Obligación De otorgar escritura pública. El vendedor está Obligado al otorgamiento de escritura pública de compraventa, y a ello puede Compelerle el comprador desde que se ha perfeccionado el contrato. No obstante, Es admisible el pacto, usual por otra parte, en cuya virtud se pospone el Cumplimiento de la obligación por el vendedor hasta el momento en que el Comprador haya cumplido por completo su obligación de pago.

 El incumplimiento del vendedor de su Obligación ¿faculta al comprador para la resolución del contrato o solamente Para exigir jurídicamente su cumplimiento? Depende de la conceptuación que se Le dé; si es obligación principal o accesoria. Habrá que examinar la Importancia que para el comprador pueda tener en las concretas circunstancias Del contrato el que posea escritura pública para decidir sobre ese dilema.

B)EL PAGO DEL PRECIO

 El comprador está obligado a pagar el precio De la cosa en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Si no se hubieran Fijado, deberá hacerse el pago en el lugar  Y tiempo en que se haga la entrega de la cosa vendida, pues la Compraventa se habrá pactado entonces sin aplazamiento de la obligación del Pago del precio, ni tampoco de la entrega de la cosa, en otras palabras, el Cumplimiento de ambas debe ser simultáneo.

 El C.C. Parte del principio de que el precio Aplazado no devenga intereses. Únicamente pone a cargo del comprador la Obligación de su abono en los siguientes casos: 1º. Si así se hubiera Convenido. 2º. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta, por Compensación al derecho de aquél de hacerlos suyos. 3º. Si se hubiere Constituido en mora, con arreglo al art. 1.100.

Según el art. 1.502, “si el comprador fuese perturbado en la posesión o dominio de la cosa Adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o Hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya Hecho cesar la perturbación o peligro, a no ser que afiance la devolución del Precio, en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier Contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el Pago”.

 La suspensión del pago del precio la subordina La jurisprudencia a que la hipoteca o causa por la que el tercero reivindique No hayan sido declaradas por el vendedor, pues si lo hubiera hecho, el Comprador de nada tiene que quejarse. Otra cuestión distinta es si figuran Inscritas en el Registro antes de la perfección de la venta y el vendedor no Las declare.

C)LA DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS

 Los datos del otorgamiento de escritura serán De cuenta del vendedor, y los de primera copia y los demás posteriores a la Venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.

Tema 2: El contrato de compraventa (continuación)

1.El saneamiento

 El vendedor no está sólo obligado a la entrega De la cosa vendida al comprador, sino a su saneamiento. Debe responder según el Art. 1.474:1º de la posesión legal y pacífica de aquella cosa. 2º De los vicios O defectos ocultos que tuviere.

A)LA EVICCIÓN

La obligación de Responder por evicción deriva de la de responder de la posesión legal y Pacífica de la cosa entregada.

A)Definición Y requisitos

 Tendrá lugar la evicción “cuando se prive al Comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra De todo o en parte de la cosa comprada”

 La privación ha de ser de todo o parte de la Cosa y en virtud de un derecho anterior a la compra y debe de afectar a su Derecho de dominio. Se excluye del ámbito de la evicción la pérdida de la Posesión por el ejercicio de acciones posesorias, porque en estos juicios no se Ventilan nunca cuestiones relativas al derecho sino al mantenimiento de un Statu quo perturbado. Pero no podrá pedir la resolución del contrato porque no Hay un obstáculo que de modo definitivo impida el cumplimiento frustrado su Interés.

 Para que el comprador pueda proceder por Evicción contra el vendedor es requisito indispensable que a éste se le haya Notificado la demanda. Consecuencia lógica en tanto el vendedor está en mejores Condiciones para rebatir las argumentaciones del tercero y ayudar así al Comprador.

 La notificación de la demanda al vendedor ha De ser pedida por el comprador demandado al órgano judicial dentro del período Que señale para contestar a la demanda, con lo que se abre la posibilidad (no La obligación) de que el primero intervenga en el proceso, adquiriendo la Condición de parte procesal si en él comparece.

 Si el vendedor citado de evicción no comparece En tiempo y forma, dice el art. 1.482 que “continuará, respecto del comprador El plazo para contestar a la demanda”

 Si compareciera el vendedor, la sentencia no Puede tener ningún pronunciamiento absoluto o condenatorio para él, que no es El demandado, aunque quede vinculado por las declaraciones que en ella se hagan En el posterior proceso que el comprador promoviera por evicción. La única Consecuencia que el vendedor puede tener la demanda de evicción es venir Obligado a sanear a tenor del art. 1.475.

B)Pactos Sobre la obligación de sanear por evicción

 La obligación de responder por evicción no es Esencial a la compraventa sino natural. De ahí que sean válidos los pactos que Tengan por objeto su aumento, disminución o supresión.

 El aumento o disminución tanto puede referirse Al contenido de la obligación como a la extensión de los supuestos en que la Evicción tendrá lugar. El aumento del contenido de la obligación debe verse Cómo una cláusula penal.

C)Contenido De la obligación del vendedor

 El art. 1.478 fija las consecuencias legales De la responsabilidad por evicción en el derecho del comprador a exigir del vendedor Los siguientes reembolsos:

1º El precio que Tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, sea mayor o menor que el de La venta.

2º Los rendimientos o Frutos si se le hubiere obligado a entregarlos al que lo haya vencido en Juicio. Hay que interpretar que el C.C. Se refiere en términos generales a las Consecuencias de la liquidación del estado posesorio entre actor y comprador Demandado de evicción.

3º Las costas del Pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido contra el Vendedor para el saneamiento. Y ello aunque el vendedor haya comparecido en el Primer pleito para defender al comprador.

4º Los gastos del Contrato, si los hubiere pagado el comprador.

5º Si el vendedor es de Mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses (indemnización de Daños y perjuicios) y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato que Hubiere efectuado en la cosa.

D)Duración

 La acción del comprador contra el vendedor por Razón de evicción no tiene un plazo específico de ejercicio, por lo que se Aplicará el de 5 años.

B)EL ART. 1.483 DEL CÓDIGO CIVIL

 Dice el párrafo 1º del art. 1.483: “Si la Finca vendida estuviera gravada, sin mencionarlo en la escritura con alguna Carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la Habría adquirido el comprador si la hubiese conocido, podrá pedir la rescisión Del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente”.

C)SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

El vendedor responde Por vicios o defectos ocultos de la cosa cuando la hagan impropia para el uso a Que se la destina o disminuyan de tal modo este uso, que de haberlos conocido El comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. No se Trata de que la cosa sea inútil para todo uso, sino para el que motivo su Adquisición, debiendo entenderse que fue comprada para aplicarla al uso más Conforme con su naturaleza y más en armónía a la actividad a la que se dedica El adquirente, si nada se hubiese pactado para su destino.

 El art. 1.484 excluye la garantía por vicios Ocultos cuando estos son manifiestos o estuvieran a la vista, ni tampoco de los Que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o Profesión, debía fácilmente conocerlos.

 El vendedor responde por vicios ocultos aunque Los ignorase (1.485).

a)Pacto sobre la obligación de Responder por vicios ocultos. El C.C. Permite que se Estipule lo contrario a la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos, Siempre que éste los ignorase. La renuncia debe, además, ser expresa.

b)Las acciones redhibitorias y “quanti minoris”. Como consecuencia de la obligación de Sanear por vicios, el art. 1.486 otorga al comprador la opción “entre desistir Del contrato (acción redhibitoria), abonándosele los gastos que pagó, o rebajar Una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción quanti Minoris)”.

 Además de la opción, el comprador goza de una Acción de daños y perjuicios contra el vendedor que “conocía los vicios o Defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó”, si opta por la Rescisión.

c)Plazo de ejercicio de las acciones. Dispone el art. 1.490 que “las acciones que emanen de lo dispuesto en los cinco Artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la Entrega de la cosa vendida”. Atendiendo a que la acción redhibitoria altera una Situación jurídica creada, el concepto que mejor cuadra es el de caducidad. En Cambio, para las acciones indemnizatorias ese plazo debería estimarse de Prescripción como cualquier acción de esta índole.

2.Las garantías del vendedor

A)LA RESOLUCIÓN POR PELIGRO DE PÉRDIDA DE LA COSA Y DEL PRECIO

 Según el art. 1.503, si el vendedor ha Entregado la cosa y la prestación del comprador se ha aplazado, aquél puede Promover inmediatamente la resolución del contrato en caso de que tuviere Motivo fundado para temer la pérdida de la cosa y del precio. Es una excepción Al art. 1.124, pues aún no existe incumplimiento del contrato y se acciona para Resolverlo en base a un temor fundado de que el comprador no cumplirá y que la Cosa a restituir, en consecuencia, no se devolverá.

B)EL PACTO DE LEX COMMISORIA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA EN LA VENTA DE INMUEBLES

 El pacto comisorio en la compraventa o Condición resolutoria expresa una estipulación contractual por la que se Acuerda que la falta de pago del precio en el término convenido, o en cada uno De los plazos señalados, producirá de pleno derecho la resolución de la venta. Sólo en previsión de falta de cumplimiento de la obligación del pago del precio Es válido y eficaz el pacto, no por el incumplimiento de cualquier otra Obligación del comprador.

 El art. 1.504 sanciona la validez de este Pacto en la venta de inmuebles.

3.La venta del mismo objeto por su Dueño a diferentes compradores

 El art. 1.473 da reglas para solucionar el Conflicto que se presenta cuando la cosa ha sido vendida a diferentes Compradores por el mismo vendedor.

  Si la cosa fuera mueble, la propiedad se Transmite a quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe.

 Si fuera inmueble, al adquirente que “antes la Haya inscrito”. Si no hubiese inscripción, corresponderá a quien de buena fe Sea primero en la posesión, y faltando ésta, a quien presente título de fecha Más antigua.

 El comprador que en virtud de lo dispuesto en El art. 1.473 sea preterido, podrá resolver el contrato con fundamento en el Art. 1.124, por incumplimiento del vendedor, con indemnización de daños y Perjuicios.

4.Los riesgos en la compraventa Civil: el art. 1452

 Una vez perfeccionado el contrato (incluso Pagado el precio), aunque no se haya hecho entrega de la cosa o se pierde, ¿quién soportará el riesgo de su pérdida o deterioro por caso fortuito o fuerza Mayor o bien como consecuencia de la actuación de un tercero?

 El párrafo 1º del art. 1.452 dice que “el daño O provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se Regulará por lo dispuesto en los arts. 1.096 y 1.182”.

Tema 3: El contrato de compraventa. La permuta. (Continuación)

1.La compraventa con retracto Convencional

A)CONCEPTO Y NATURALEZA DEL RETRACTO CONVENCIONAL

 El retracto convencional, llamado también Pacto de retro, es el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se Reserva (1.507)

 El retracto puede ejercitarse contra tercero Que traiga causa del comprador, “aunque en el segundo contrato (el del Comprador con el adquirente) no se haya hecho mención del retracto Convencional” (1.510). Sin embargo, dada la protección que la Ley Hipotecaria dispensa Al que adquiere la propiedad o un derecho real sobre inmuebles confiando en lo Que el Registro de la Propiedad publica, esa eficacia absoluta erga omnes del Pacto de retro se paraliza cuando no consta inscrito en el Registro, y, además, El tercero reúne los requisitos del art. 34 LH.

 El retracto convencional es una causa de Resolución de la venta efectuada, que entra en funcionamiento a voluntad del Vendedor a modo de condición resolutoria con sus efectos retroactivos.

B)PLAZO DEL RETRACTO

 El pacto debe ser convenido al tiempo de la Perfección del contrato de compraventa. El convenio posterior de retransmisión De lo comprado es constitutivo de promesa de nueva venta con efectos jurídicos Diferentes.

 La duración del pacto, el tiempo dentro del Que debe ejercitar su derecho el vendedor, lo señala el art. 1508.1º. A falta De estipulación expresa sobre la duración, tendrá una vigencia de 4 años, Contados desde la fecha del contrato. Si hubiese estipulación el plazo no podrá Exceder de 10 años.

 El pactar un plazo mayor sólo puede dar lugar A la reducción al de 10 años. El cumplimiento de la norma imperativa no Requiere la nulidad total de la cláusula, sino su adecuación a ella. El plazo Es de caducidad, no de prescripción.

C)EJERCICIO DEL RETRACTO

 Dice el art. 1.518 que el vendedor no podrá Hacer uso del retracto sin reembolsar al comprador del precio de la venta y, Además: 1º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la Venta. 2º Los gastos necesarios y útiles realizados en la cosa vendida. También Está obligado “a lo demás que se hubiese pactado”. Si no cumple estas Obligaciones, el comprador adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa Vendida.

 La recuperación de la cosa vendida se hará Libre de toda carga e hipoteca impuesta por el comprador, pero el vendedor Estará obligado a pasar por los arriendos que aquél haya hecho de buena fe, y Según la costumbre del lugar en que radique. Esto es una consecuencia de la Retroactividad de la readquisición de la cosa por el vendedor.

 El ejercicio del retracto por vía judicial era Regulado por la LEC por un procedimiento especial, que dio lugar a una copiosa Jurisprudencia. El retracto no tiene normas especiales, salvo que ha de Transmitirse por las reglas del juicio declarativo ordinario.

D)ENAJENACIÓN, HIPOTECA Y EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO POR LOS ACREEDORES

 El derecho que confiere al vendedor el Retracto convencional es de carácter patrimonial, por lo que es enajenable y, En consecuencia, hipotecable.

2.La permuta

A)CONCEPTO, NATURALEZA Y REGULACIÓN LEGAL

 Según el art. 1.538, “la permuta es un Contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para Recibir otra”. En realidad, en la permuta hay un trueque de derechos de Propiedad.

 La permuta tiene los mismos caracteres que la Compraventa, de la que se diferencia sustancialmente por la falta de precio Cierto. De ahí que, salvo las normas específicas contenidas en los arts. 1.538-1.540, rijan las disposiciones legales relativas al contrato de Compraventa.

 En la realidad cobra relieve la permuta a Propósito de la figura jurídica que surge cuando el propietario del solar Transmite a otro su propiedad para que sobre él construya, a cambio de que le Entregue determinadas viviendas, locales comerciales y/o plazas de garaje. Su Exacta naturaleza jurídica depende de los pactos de las partes, pero en líneas Generales predomina en la jurisprudencia su consideración de permuta de la cosa Actual por cosa futura o de contrato atípico do ut des.

B)PERMUTA DE COSA AJENA

 Si uno de los contratantes hubiese recibido la Cosa que se le prometíó en permuta, y que acreditase que no era propia del que La dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofrecíó a cambio, y cumplirá Con devolver la que él recibíó (1.539).

C)LA EVICCIÓN EN LA PERMUTA

 Una norma especial se halla en el art. 1.540: “El que pierde por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre Recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnización de daños y Perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que entregó Mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los Derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero”.

D)APLICACIÓN SUBSIDIARIA DE LA NORMATIVA DE LA COMPRAVENTA

 La ordena el art. 1.541

Tema 4: La donación

1.Concepto y caracteres de la Donación

 Según el art. 618 del C.C., “la donación es un Acto de liberalidad, por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa En favor de otra, que la acepta”. Es un acto de liberalidad; es un acto Gratuito; es un acto dispositivo aceptado por el donatario.

 La donación es ante todo un acto gratuito Porque quien la realiza no recibe a cambio ninguna contraprestación. Dentro de Las donaciones de carácter modal, pero en ellas, aunque al donatario se le Impone una prestación, ha de ser en todo caso inferior al valor de lo donado y Además no se produce nunca como un intercambio de prestaciones entre el que da Y quien recibe.

 No obstante, la categoría del título gratuito No se circunscribe a la donación. El contrato de mandato es normalmente Gratuito; es esencialmente gratuito el contrato de comodato.

2.Naturaleza jurídica de la donación En el Código Civil

 La donación es considerada en el art. 609 como Un modo de adquirir el dominio, radicalmente separado de aquellos supuestos en Los que se adquiere también, pero como consecuencia de ciertos contratos Seguidos de la tradición. La donación es un negocio de disposición que efectúa Directa e inmediatamente un desplazamiento patrimonial si se hace con las Formas y solemnidades legales, y no un negocio del que surgiría para el Donatario un derecho a exigir del donante el cumplimiento de la obligación de Entrega a fin de adquirir la propiedad de lo donado.

 Su perfección hace que el donatario adquiera La propiedad de la cosa donada, y si coetáneamente no se ha entregado, el Donante estará obligado a ello en virtud del dominio ya transiferido al Donatario, nunca para que éste adquiera ese dominio.

3.Régimen legal de donaciones

 Las donaciones que hayan de producir sus Efectos entre vivos se regirán por las disposiciones generales de los contratos Y obligaciones en todo lo que se halle determinado en el título correspondiente A ellas en el Código.

 Las reglas específicas atañen a las siguientes Materias:

A)CAPACIDAD DEL DONANTE Y DONATARIO

 Según el art. 624, podrán hacer donación, “todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes”, debíéndose entender Que este último poder es el de disponer de los bienes objeto de la donación.

 Los representantes legales de los menores o Incapacitados podrán hacer donaciones por ellos, cumpliendo los requisitos Legales, que se sustancian en la autorización judicial.

 El hijo mayor de 16 años puede donar con Consentimiento de sus padres bienes que haya adquirido con su trabajo o Industria.

 En lo que respecta a la capacidad del Donatario, dice el art. 625 que pueden aceptar las donaciones “todos los que no Estén especialmente incapacitados por la ley para ello”.

 Para aceptar donaciones condicionales u Onerosas el art. 626 exige la capacidad de contratar, y las personas que no la Posean no podrán aceptarlas “sin la intervención de sus legítimos Representantes”.

B)OBJETO Y LÍMITES DE LA DONACIÓN

 El art. 634 dice que la donación puede Comprender todos los bienes presentes del donante o parte de ellos. El art. 635 Prohíbe la donación de bienes futuros, entendiendo por tales “aquellos de que El donante no puede disponer al tiempo de la donación”.

 El C.C. Fija dos límites al objeto de la Donación:

1º Dispone el art. 634 Que “la donación podrá comprender todos los bienes del donante, o parte de Ellos, con tal de que éste se reserve en plena propiedad o en usufructo lo Necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias”. La Donación, en lo que traspase aquel límite, será nula.

2º El art. 636 vuelve a Establecer otra limitación: “Ninguno podrá dar o recibir, por vía de donación, Más de lo que pueda dar o recibir por testamente.”

 La infracción del límite del art. 636 no hace Nula la donación, sino reducible a instancia de los herederos forzosos.

C)FORMA DE LA DONACIÓN

a)Bienes muebles. Puede hacerse verbalmente o por escrito. La forma verbal requiere la entrega Simultánea. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se hace por Escrito y consta de la misma forma la aceptación. (632)

b)Bienes inmuebles. Para que sea válida, ha de hacerse en escritura pública exprésándose en ella Individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer El donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura pública o en Otra separada. En este último caso deberá notificarse la aceptación en forma Auténtica al donante y hacerse en vida del mismo.(633)

c)El incumplimiento de las Formalidades. El art. 632, para la donación de bienes Muebles, y el art. 633, para la de inmuebles, señalán respectivamente que no Surtirá efectos o que no es válida. La forma es requisito, por tanto, ab Substantia.

D)LA ACEPTACIÓN DEL DONATARIO

 Ordena el art. 630 que el donatario debe, so Pena de nulidad, aceptar la donación por sí, o por medio de persona autorizada Con poder especial para el caso, o con poder general y bastante. Claro está que De nulidad no se puede hablar propiamente, pues lo que hay entonces es una Inexistencia del negocio dispositivo al faltar el consentimiento de una de las Partes.

4.Efectos de la donación

 El efecto típico de la donación reside en el Empobrecimiento del donante y en el correlativo enriquecimiento del donatario, Que ha de ser necesariamente aceptado. Pero aparte de este efecto típico se dan Otros secundarios, que son:

1º Inexistencia de la obligación de responder por evicción. Pero el Art. 638 dice que el donatario se subroga en todos los derechos y acciones que En caso de evicción corresponderían al donante.

2º Inexistencia del derecho de acrecer. Dice el art. 637.1, que “cuando la donación hubiere sido hecha a varias personas conjuntamente, se Entenderá por partes iguales; y no se dará entre ellas el derecho de acrecer, Si el donante no hubiese dispuesto otra cosa”.

 Esta regla no se aplica en las donaciones Hechas conjuntamente a marido y mujer, según el 637.2; hay entonces Acrecimiento, salvo disposición contraria del donante.

3º Inexistencia de la obligación de pagar las deudas del donante. Para Que el donatario se encuentre obligado al pago es preciso que se estipule expresamente. Si así se ha hecho y no hubiere más especificaciones, sólo se entenderá que Queda obligado a pagar las que aparecieren contraídas antes de la donación. (642)

 Si no mediase estipulación sobre el pago de Deudas, si la donación se ha hecho en fraude de acreedores, el art. 643 dice Que el donatario “responderá” de las deudas del donante, y presume siempre Hecha la donación en fraude de acreedores cuando al hacerla no se haya Reservado bienes bastantes para pagar las deudas anteriores a ella.

4º Deber de gratitud. El donatario tiene respecto del donante un deber Lógico de gratitud, cuyo incumplimiento faculta en ciertas hipótesis para la Revocación de la donación.

5.Revocación de las donaciones

 La donación, una vez han sido cumplidos los Requisitos constitutivos exigidos legalmente, es irrevocable. No obstante, el C.C. Autoriza en especiales supuestos, de interpretación estricta y no Susceptibles de aplicación analógica, su revocación.

 Las causas por las cuales es legítimo ese Cambio de voluntad son hechos sucesivos a la perfección del negocio y a su Misma eficacia.

A)SUPERVENIENCIA O SUPERVIVENCIA DE HIJOS

 Según el art. 644, toda donación entre vivos, Hecha por persona que no tenga hijos ni descendientes, será revocable por el Mero hecho de ocurrir cualquiera de los casos siguientes:

1º Que el donante Tenga, después de la donación, hijos, aunque sean póstumos.

2º Que resulte vivo el Hijo del donante que éste reputaba muerto. La ley presume que donó porque Ignoraba su existencia.

 Para dejar sin efecto la donación se concede Al donante una acción de revocación, cuyo objeto constituye la restitución de Los bienes donados o de su valor, si no pueden ser restituidos por haberse Enajenado, apreciado por lo que valían al tiempo de hacerse la donación.

 Está legitimado para el ejercicio de la acción El propio donante, transmitíéndose por su muerte a los hijos y descendientes, Es decir, no a los herederos, pensando seguramente en la salvaguarda de sus Legítimas. El plazo es de 5 años, contados desde que se tuvo noticia del Nacimiento del último hijo, o de la existencia del que se creía muerto. Entendemos que es plazo de caducidad, por analogía con la acción rescisoria, y Porque se trata de alterar una situación jurídica.

 La acción es irrenunciable. Debe interpretarse Que por anticipado, antes de que nazca el presupuesto legal de la revocación. Una vez surgido el donante es libre de accionar o no.

B)INGRATITUD DEL DONATARIO

 La comisión de determinadas conductas Especificadas en el art. 648 supone para el legislador una ingratitud del Donatario que faculta al donante para revocar la donación. Son:

1º  Si el donatario cometiere algún Delito contra la persona, el honor o los bienes del donante.

2º  Si el donatario imputare al Donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o Acusación pública, aunque lo pruebe, a menos que el delito se hubiese cometido Contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad.

3º Si el donatario niega indebidamente los alimentos al donante.

 La cuantía de estos alimentos debe ser Proporcionada a la donación, según sus precedentes legislativos.

La acción ha de Ejercitarse en el plazo de un año, contado desde que el donante tuvo Conocimiento del hecho y posibilidad de aquel ejercicio.

 El legitimado activo es solamente el donante, Pero transmite a sus herederos si no la pudo ejercitar.

 Legitimado pasivo es exclusivamente el Donatario.

 La acción es irrenunciable anticipadamente.

 Los frutos del objeto donado los restituirá el Donatario desde la interposición de la demanda.

C)INCUMPLIMIENTO DE CARGAS

 El art. 647 otorga al donante la facultad de Revocar la donación cuando “cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna De las condiciones que aquél le impuso”.

 Es claro, sin embargo, que no estamos en Presencia de condiciones (suspensivas o resolutorias) en sentido técnico, Porque entonces no hace falta conceder al donante ninguna facultad.

 A diferencia de otras acciones de revocación De donaciones, la que estudiamos no tiene establecido plazo de duración. Por Razones de analogía, en tanto se trata de dejar sin efecto una situación Jurídica creada, debería ser aplicable el de caducidad de 4 años de las Acciones rescisorias (1.299). Sin embargo, la jurisprudencia entiende que debe Acudirse al plazo de la acción de revocación por ingratitud.

6.La donación mortis causa

 La figura de la donación mortis causa está Recogida en el art. 620, a cuyo tenor “las donaciones que hayan de producir sus Efectos por muerte del donante participan de la naturaleza de las disposiciones De última voluntad y se regirán por las reglas establecidas para la sucesión Testamentaria”. Estos efectos se refieren a la transmisión de la propiedad de La cosa donada.

 Debido a esta participación, la donación Mortis causa posee como carácterísticas fundamentales: a) Revocabilidad por el Donante, paralela a la facultad de que goza todo testador de revocar en Cualquier momento el testamento. B) necesidad de que el donatario sobreviva al Donante, porque la donación no produce efectos sino post mortem, de la misma Forma que el heredero ha de sobrevivir al causante para heredarle. C)  La jurisprudencia declara también de manera Reiterada que las donaciones mortis causa se le aplican las reglas de forma de Las disposiciones testamentarias. Han de revestir la forma y solemnidad de los Testamentos.

7.Donaciones modales u onerosas

 Los actos de liberalidad como la donación y Las disposiciones testamentarias son los únicos que admiten la posibilidad de Someterlos a un modo, que es una obligación cuyo cumplimiento se impone al Beneficiario, y que limita de alguna manera, por tanto, la atribución que se le Hace.

 Es también donación, de acuerdo con el art. 619, “aquella en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo Donado”. La exigencia de que el gravamen sea inferior al valor de lo donado Obedece a que, si fuese igual o superior, desaparece el presupuesto de toda Donación, que es el enriquecimiento de todo donatario.

 Ahora bien, el art. 619 no autoriza a deducir Que la prestación que el modo impone ha de tener siempre carácter patrimonial.

 La donación modal es una donación onerosa. La Imposición al donatario de una carga no impide la conceptualización como Donación, siempre que, según el art. 619, el valor de la carga sea inferior al De lo donado.

8.Donaciones con cláusula de Reversión

El art. 641 permite la Estipulación de una cláusula de reversión en la donación bien en favor del Donante, bien en favor de terceros.

 La reversión en favor del donante puede Establecerse “para cualquier caso y circunstancia”. La reversión en favor de Terceros “en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias”.

9.Donaciones de nuda propiedad y Usufructo

 También se podrá donar la propiedad a una Persona y el usufructo a otra u otras, con la limitación (para este último Caso) establecida en el art. 781 (640).

Tema 5: El arrendamiento de cosas

1.La concepción unitaria del Arrendamiento y su crítica

 El arrendamiento puede ser de cosas, de obras O de servicios (1.542). Esta forma unitaria de configurar el arrendamiento es Puramente formal y falta toda razón de unidad entre los contratos referentes a Cosas, a obras y a servicios.

2.Concepto y caracteres del Arrendamiento de cosas

Define el art. 1.543 el Contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que “una de las partes se Obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por tiempo determinado y Precio cierto”. La duración temporal y el precio cierto son notas Carácterísticas de esta relación, en la que se llama arrendador al que se Obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere (1.546). Es, Además, un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento, creador de Obligaciones recíprocas, y tracto sucesivo por extenderse su ejecución durante Un período de tiempo.

 El C.C. No regula específicamente el Arrendamiento de cosas, sino el de “fincas rústicas y urbanas”. Hoy Precisamente la visión debe ser otra, dado que los arrendamientos rústicos y Urbanos están regulados imperativamente por leyes especiales que se van Reiteradamente sucediendo. Pero no existen especiales inconvenientes para Aplicar la normativa del Código sobre los arrendamientos rústicos y urbanos a Los restantes arrendamientos de cosas, con las debidas matizaciones según la Naturaleza de su objeto.

3.Capacidad para concertar el Arrendamiento

 El arrendamiento es un acto de administración En tanto que es un modo normal de explotar los bienes y obtener un rendimiento De ellos. En principio, pues, bastará que el arrendador tenga capacidad para Administrar.

 Si la duración del contrato excede de 6 años, El art. 1.548 señala que los padres o tutores , respecto de los bienes de los Menores o incapacitados, y los administradores de bienes (ajenos) sin poder Especial, no podrán darlos en arrendamiento.

 Junto a la capacidad para concertar el Arrendamiento en los términos expuestos, el arrendador ha de tener, si no es Propietario, un derecho de disfrute sobre la cosa que no sea intransmisible.

 La capacidad del arrendatario no se encuentra Expresamente regulada. Bastará, por consiguiente, que posea la capacidad General para contratar.

4.El objeto del arrendamiento

 EL art. 1.545 sienta una prohibición: “los Bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este Contrato”. Puede suceder que una misma cosa sea susceptible de varios usos, uno Que la consuma y otro que no, supuesto este último en el cual no hay Inconveniente para que pueda ser arrendada.

 Las cosas pueden ser arrendadas como unidades Separadas o formando un conjunto. No hay, en efecto, ningún inconveniente para Que el objeto del arrendamiento sea una universalidad. Como forma especial de Universalidad se admite el arrendamiento de una empresa o establecimiento Mercantil que comprende tanto su base física como los restantes elementos que Forman parte de ella. La LAU de 1964, reconoce la existencia del arrendamiento De empresa, pero no lo somete a sus normas, sino a lo pactado y a lo dispuesto En la legislación civil. La nueva LAU de 1994 no se ocupa de este Arrendamiento, y no cae en su ámbito de aplicación, pues no es sólo un Arrendamiento de una edificación habitable para un uso distinto de la vivienda, Sino algo más.

 El arrendamiento de empresa no sólo se Arrienda un local, sino el negocio o industria en él instalado, de modo que su Objeto es una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser Inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades Administrativas.

5.Los requisitos de tiempo Determinado y precio cierto

 La relación arrendaticia ha de tener una Duración temporal, y así lo exige con carácter constitutivo del contrato el Art. 1.543. Sin embargo, la falta de fijación de un plazo no da lugar más que a La aplicación de criterios legales supletorios que contienen los arts. 1.577 y 1.581, siendo este último el de aplicación preferente ya que el primero se Refiere a una cosa que produce frutos, como la finca rústica. Según el art. 1.581, “si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento , se entiende hecho por Años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por Días cuando es diario”.

 La cesión del uso o goce se le hace al Arrendatario por un “precio cierto”, según dice el art. 1.543, que no añade, Sin embargo, a diferencia de lo que sucede en la compraventa, el que haya de Ser “en dinero o signo que lo represente” (1.445). Por tanto, es válido el Pacto de pagar una contraprestación en especie, no solamente en dinero, incluso En la realización de servicios sobre la cosa. No habrá arrendamiento por esta Razón si se pacta una parte alícuota de los frutos, pero nada impide que el arrendador Obtenga una remuneración mayor, a partir de una cantidad fija, en función de Los resultados obtenidos por el arrendatario.

6.Forma del contrato. Su oponibilidad A terceros

 Por aplicación del último párrafo del art. 1.280, deben constar por escrito los arrendamientos cuya renta sea superior a 1.500 pesetas. También se preceptúa en el número 2 de dicho precepto que Deberán constar por escrito en escritura pública los arrendamientos de Inmuebles por 6 o más años “siempre que deban perjudicar a tercero”.

  La forma en ningún caso es requisito Constitutivo del contrato de arrendamiento, sino formalidad a cuyo cumplimiento Pueden compelerse las partes recíprocamente una vez perfeccionado (1.279).

7.Los derechos y obligaciones del Arrendador y el arrendatario

 El arrendador está obligado según el art. 1.554:

1º A entregar al Arrendatario la cosa objeto del contrato.

2º A hacer en ella Durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla En estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3º A mantener al Arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del Contrato.

 Por su parte, el arrendatario lo estará por el Art. 1.555:

1º A pagar el precio Del arrendamiento en los términos convenidos.

2º A usar de la cosa Arrendada como un diligente padre de familia, destínándola al uso pactado; y, En defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada, Según la costumbre de la tierra.

3º A pagar los gastos Que ocasione la escritura del contrato.

 La sanción por el incumplimiento de estas Obligaciones expuestas la establece el art. 1.556: podrán pedir al arrendador y Arrendatario la rescisión del contrato, o la indemnización por daños y Perjuicios, dejando aquél subsistente.

8.Terminación del arrendamiento

 El arriendo termina por las siguientes causas:

A)VENCIMIENTO DEL PLAZO. LA TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA PRÓRROGA

 Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo Determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento (1.565).

 A pesar de ello, el art. 1.566 regula la Llamada “tácita reconducción”, disponiendo que “si al terminar el contrato Permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con Aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el Tiempo que establecen los arts. 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido Requerimiento”.

 La jurisprudencia ha sostenido que la tácita Reconducción supone un nuevo contrato con idéntico contenido que el anterior, Excepto a lo que se refiere a su duración y a las obligaciones contraídas por Un tercero.

B)RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

 El incumplimiento de las obligaciones Principales y recíprocas que la ley impone al arrendador y arrendatario, Determina la sanción del art. 1.556; podrán pedir, respectivamente, la Rescisión (propiamente resolución) del contrato y la de indemnización de daños Y perjuicios, o sólo esto último dejando subsistente el contrato.

C)VENTA DE LA COSA ARRENDADA

 El art. 1.571 otorga al comprador la facultad De dar por terminado el arriendo vigente al verificarse la venta.

 En una manifestación del carácter inoponible a Terceros del arrendamiento, por lo que el art. 1.571 no se aplicará si está Inscrito en el Registro de la Propiedad.

D)PÉRDIDA DE LA COSA ARRENDADA

 El art. 1.568 provee a ello disponiendo que “si se pierde la cosa arrendada… se observará… lo dispuesto en los arts. 1.182 Y 1.183”

E)MUERTE DEL ARRENDADOR O ARRENDATARIO

 En los arrendamientos de cosas sujetos al C.C. La muerte de cualquiera de los contratantes extingue el contrato, pues guarda Silencio sobre el tema.

9.Derechos y obligaciones del Arrendatario a la terminación del arriendo

 El arrendatario debe devolver la cosa al Concluir el arriendo tal y como la recibíó. A falta de expresión de su estado Al tiempo de arrendarla, la ley presume iuris tantum que el arrendatario la Recibíó en buen estado (1.562), es decir, que servía para el uso pactado.

 El arrendatario es responsable del deterioro o Pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado Sin culpa suya, dice el art. 1.563, lo que es una consecuencia lógica derivada Del hecho de haber estado en la posesión de la cosa.

 El arrendatario tendrá respecto de las mejoras útiles o de recreo el mismo derecho que el usufructuario (1.573). Es decir, Está facultado para realizarlas sin alterar la forma o sustancia de la cosa Arrendada, aunque no tenga consentimiento del arrendador. Sin embargo, carece De todo derecho a indemnización, si bien podrá retirarlas siempre y cuando Fuese posible hacerlo sin detrimento de los bienes. También se le concede la Facultad de compensar las mejoras con los desperfectos a su cargo.

10.El subarriendo

El C.C. Autoriza al Arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, salvo cuando En el contrato de arriendo se prohíba expresamente.

 Existen, pues, dos contratos. El segundo (subarriendo) se apoya y recibe su fuerza del primero, aunque posee Sustantividad propia: es un contrato de arrendamiento con todas sus Carácterísticas, pero hecho por el arrendatario. No implica la salida de éste Del contrato base y su ocupación por el subarrendatario, ya que responde frente Al arrendador del cumplimiento por aquél del contrato de arrendamiento.

11.Cesión del arrendamiento

 En la figura jurídica llamada cesión del Arrendamiento, a diferencia del subarriendo, hay una sucesión en la titularidad Del contrato, porque el arrendatario se desliga de su posición de parte en el Mismo asumíéndola el cesionario.

 La validez de tal cesión depende del Consentimiento del arrendador. Tiene ésta que ser objeto de un consentimiento Expreso o tácito, no equivaliendo a ello el silencio en el contrato de Arriendo.

Tema 6: Los arrendamientos urbanos

1.La legislación especial de Arrendamientos urbanos: principios rectores

 La escasez de viviendas y locales que se Produjo como consecuencia de la Guerra Civil hacía imposible la aplicación Simple y escueta de las normas del C.C., basados en la oferta y la demanda. Su Aplicación libre e incondicionada habría supuesto alzas impresionantes en los Alquileres, imposibles de pagar por inmensas capas de la obligación, y hubiera Producido desahucios masivos de los contratos que llegaban a su término con Consecuencias gravísimas. Ante este problema, el legislador optó por una Protección acusadísima del arrendatario, incluso congelando las rentas pues no Permitía su elevación sino por causas taxativamente señaladas. Una Dulcificación en pro de la autonomía de la voluntad de los contratantes se notó En la Ley de 22 de Diciembre de 1964, texto refundido, y sobre todo en el Real Decreto-Ley de 30 de Abril de 1985, que abolíó el carácter imperativo de la Prórroga forzosa de los arrendamientos para los concertados a partir de su Vigencia, pues su régimen sólo se aplicaría si era voluntad de las partes. Este Dato junto con la admisión libre y decidida de las cláusulas de actualización De renta, al mismo tiempo que se daba en el terreno económico situaciones Propicias para una mayor oferta de viviendas, han conducido a la promulgación De la LAU 12/1994, de 24 de Noviembre.

 La nueva LAU no desconfía del principio de la Autonomía de la voluntad para la solución de los problemas arrendaticios, pero No ha querido o no ha podido sacudirse la mentalidad proteccionista de todo Arrendatario. Posteriormente la Ley 4/2013 la retoca un poco.

2.Fuentes de regulación de la Relación arrendaticia según su objeto y carácter de sus normas

 Dentro del Título I, que tiene como rúbrica “Ámbito de la Ley”, se contiene el importante art. 4.1, que establece las Normas por las que han de regirse los contratos de arrendamiento de fincas Urbanas y el carácter que poseen.

 Todos los arrendamientos han de someterse de Forma imperativa a lo dispuesto en el Título I (ámbito de la ley), IV (régimen De fianza) y V (normas de procedimiento). Además, agrega el art. 4.1, “a los Apartados siguientes de este artículo”. En el 4.2 se consignan las reglas que Regulan el arrendamiento de fincas urbanas dedicadas a viviendas y en el 4.3 Las dedicadas a otros usos distintos de vivienda.

 Sin embargo, difieren en cuanto a su Imperatividad el Título II, que se ocupa de los primeros, y el Título III, que Lo hace de los segundos hasta el punto de ser este último completamente Supletorio del pacto de las partes.

 Termina el citado art. 4 permitiendo la Exclusión de la aplicación de los preceptos de la Ley 29/1994, “cuando ello sea Posible”, y dice que “deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de Ellos”. La exclusión, en la LAU, debe hacerse de forma expresa y respecto de Cada uno de los preceptos. Pero si se excluye, por ser dispositivo y no Imperativo, todo el Título III, no es razonable negar su eficacia porque no es Individual para cada precepto.

 La exclusión voluntaria de un bloque normativo Como es el Título III significa que la relación arrendaticia se regularía por El C.C. Para la solución de los problemas a que atiende dicho bloque, en Defecto de pacto, atendiendo a la orden de prelación de fuentes.

3.Arrendamiento de viviendas

A)DURACIÓN. PRÓRROGAS LEGALES

 El art. 9.1 está dedicado a regular el plazo Mínimo de duración del contrato partiendo del principio de la libertad de las Partes para establecerlo. Es propósito del legislador que la relación alcance Una duración mínima de 3 años, por lo que, si la pactada fuese inferior, Llegado el día del vencimiento del contrato se prorrogará éste por plazos Anuales “hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años”.

 Las prórrogas legales anuales son potestativas Para el arrendatario y obligatorias para el arrendador, aunque el primero, si No quiere hacer uso de la que le corresponda, debe avisarlo al segundo con Treinta días de antelación como mínimo al vencimiento del término de duración Pactado o de cualquiera de sus prórrogas, poniendo en su conocimiento su Voluntad de no renovarlo. Entes requisito permite entender que no será válida La renuncia anticipada en el contrato a la prórroga.

 El plazo de duración del contrato comenzará a Contar desde su fecha o desde la puesta a disposición de la vivienda al Arrendatario, si ésta fuere posterior, correspondíéndole en esta hipótesis a él La prueba de la fecha de la puesta a disposición.

 Pero el art. 10 recoge oscuramente otro supuesto, En que la prórroga se basa en la voluntad de ambas partes, “llegada la fecha Del vencimiento del contrato, transcurridos como mínimo tres años de duración De aquél”. Entonces, si ninguna de las partes hubiese avisado a la otra su Voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos Anuales hasta un máximo de un año.

B)EXCEPCIÓN A LAS PRÓRROGAS LEGALES

 Se establece una excepción a la prórroga Obligatoria (3 años) del contrato si, una vez transcurrido el primer año de Duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad De la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus Familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge En los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad Matrimonial.

C)OPONIBILIDAD A TERCEROS DEL ARRENDAMIENTO

 La Disposición Adicional 2ª de la Ley 29/1994, Modifica el art. 2.5 de la LH. A tenor del nuevo precepto son inscribibles en El RP los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles y los subarriendos, Cesiones y subrogaciones de los mismos. La regla legal elimina las condiciones Que la derogada establecía para la inscripción registral de los arrendamientos, Facilitando en ese sentido su acceso al RP y, en consecuencia, la oponibilidad Frente a terceros.

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D)LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO

 La ley deja libertad a las partes para el Establecimiento de su cuantía, dictando normas de tipo dispositivo en cuanto al Tiempo, lugar y forma de pago. El arrendatario no puede utilizarlo como Contraprestación. Cabe modificar total o parcialmente la renta por el pago de Obras de reforma del inmueble.

E)ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

 La LAU faculta al arrendador y al arrendatario Para actualizar la renta, pero durante los 3 primeros años de duración del Contrato el índice será necesariamente la variación porcentual experimentada Por el IPC.

F)GASTOS GENERALES Y SERVICIOS INDIVIDUALIZADOS

 Aquellos gastos y tributos no susceptibles de Individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o sus accesorios Serán a cargo del arrendatario cuando así se pacte por escrito, con Determinación del importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

 Los gastos por servicios con que cuenta la Finca que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de Cuenta del arrendatario.

G)LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDAS

 La LAU sigue conservando en favor del Arrendatario los tradicionales derechos de tanteo y retracto, que limitan las Facultades dispositivas del arrendador cuando quiere enajenar la vivienda, lo Cual no tiene mucho sentido en una legislación que parte de la base de que la Relación arrendaticia ha de ser lo que quieran las partes, y no a modo de censo De duración indeterminada que es como el arrendamiento se ha configurado de Hecho siempre en la legislación especial arrendaticia.

 Seguramente por darse cuenta de lo chocante Que resultan ahora esos derechos de adquisición preferente, se admite la Renuncia anticipada en el contrato de duración pactada superior a 5 años.

El art. 25 concede al Arrendatario para el caso de enajenación onerosa de la vivienda arrendada el Derecho de tanteo, para lo cual el arrendador le ha de notificar su decisión de Vender, precio y demás condiciones esenciales de la transmisión. Dentro del plazo De 180 días naturales el arrendatario debe ejercitar su derecho. Si no lo Ejercita, el arrendador puede proceder a la venta libremente, pero ha de Entregársele al arrendatario la copia de la escritura o documento en que se Haya formalizado la compraventa a fin de que compruebe que las condiciones en Que se ha hecho son las mismas en que se le ofrecíó a él la vivienda. Si el Precio es inferior, o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, Tendrá derecho de retracto durante 30 días desde la notificación de la Compraventa mediante la entrega de copia de la escritura o documento en que se Formalizó. También lo tendrá si no se le notificó nada para tantear, o la Notificación no abarcaba los extremos legales expuestos.

 El plazo para retraer es de caducidad, a Contar desde el día siguiente al que se entregó aquella copia. Si no se Efectuó, sigue vigente el retracto, entendemos, salvo que pruebe el adquirente El conocimiento por otros medios con todo su contenido del negocio transmisivo.

 No habrá tanteo ni retracto cuando la vivienda Se venda con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que Formen parte del inmueble, ni cuando se vendan de forma conjunta por distintos Propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos o locales de Inmueble.

 Cuando la venta recaiga también sobre Accesorios alquilados de la vivienda, el arrendatario no podrá ejercitar sus Derechos de adquisición sólo sobre la vivienda.

H)SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1ºSuspensión. Supone la suspensión la paralización de los efectos del Contrato hasta la terminación de la causa que la motiva, y sólo puede tener Lugar a instancias del arrendatario, cuando la ejecución de obras de Conservación o acordadas por autoridad competente hagan completamente Inhabitable la vivienda. Como alternativa también tiene aquél el desistimiento Del contrato sin indemnización.

2º Resolución. Aparte de la aplicación del art. 1.124 C.C., el art. 27 Contiene supuestos en que el contrato se resuelve a instancias del arrendador o Del arrendatario.

a)A instancias del arrendador. Se dispone que el contrato podrá resolver de pleno derecho por las causas que Se enumeran en el apartado 2. Sin embargo, no parece que se pueda negar al Arrendatario discutir judicial o extrajudicialmente si se han dado o no Aquellas causas como en cualquier otra resolución. Lo más a lo que se puede Llegar en la interpretación del art. 27, como distinto del 1.124, es que el Juez aquí no tiene, como en el precepto del C.C., el poder de otorgar un plazo Al demandado de resolución para que cumpla como en el precepto civil.

b)A instancias del arrendatario. Del mismo modo, dice el apartado 3, podrá resolver el contrato, es decir, También de pleno derecho. Las causas que pueden dar lugar a ello se recogen en Dicho apartado: 1º Por la no realización de reparaciones por el arrendador. 2º Perturbación de hecho o de derecho por el arrendador en el disfrute del bien.

3º Extinción. Como causas específicas se consideran (28):

a)La pérdida de la cosa arrendada por Causa no imputable al arrendador. En realidad, lo que quiere decirse es que el Contrato se extingue sin ninguna responsabilidad para él, pues, aunque la causa Le sea imputable o al arrendatario, es obvio que el contrato se ha quedado sin Objeto.

B)Por la declaración firme de ruina de la Finca acordada por autoridad competente

I)EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y LAS SITUACIONES FAMILIARES DEL ARRENDATARIO

 Si el arrendatario está casado, el ejercicio De la facultad de desistir del contrato o de no renovarlo, bien por Manifestación expresa o bien por actos concluyentes, necesita contar con la Voluntad del otro cónyuge que con él conviva, seguramente porque la vivienda es Hogar familiar (1.320 C.C.).

Si no constase tal Consentimiento en caso de manifestación expresa del arrendatario, es carga del Arrendador requerir a aquél para que declare si desea que el arrendamiento Continúe en su beneficio. El arrendamiento se extingue si no contesta en el Plazo de 15 días a contar del requerimiento. El cónyuge, dice el art. 12.2, Estará obligado a abonar la renta hasta la extinción del contrato. Tal Indemnización parece que opera bajo el presupuesto de que disfruta de la Vivienda.

 En caso de abandono de la vivienda por el Arrendatario sin ninguna manifestación de desistimiento o de no renovación del Contrato, la carga de notificar al arrendador pesa sobre el cónyuge, y su Contenido ha de ser la de manifestar su voluntad de ser arrendatario.

 La ley ordena la aplicación de lo dispuesto en Todas las hipótesis descritas en favor de la persona que hubiere venido Conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de Afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, Durante, al menos, los 2 años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que Hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera Convivencia.

 Por último, en los casos de sentencia de Separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario Podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si le es atribuida de Acuerdo con lo dispuesto en los arts. 90 y 96 del C.C. La voluntad de Continuación debe serle notificada al arrendador en el plazo de dos meses desde La notificación de la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de La misma o de la parte de ella referente al uso de la vivienda.

J)MUERTE DEL ARRENDATARIO Y SUBROGACIÓN EN SU CONTRATO

 El art. 16 mantiene el principio de la Extinción del contrato, salvo que existan las personas que en el precepto se Enumeran, así como la prelación entre ellas. Entonces cabe la subrogación de Las mismas en el contrato. Con carácter general se dispone su extinción si, en El plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no ha Recibido notificación de hecho de su fallecimiento y de la identidad del Subrogado.

4.Arrendamiento para uso distinto del De vivienda

A)OBJETO Y CarácterÍSTICAS DE SU RÉGIMEN LEGAL

 La LAU ha distinguido como eje de su Regulación el arrendamiento de edificaciones habitables cuyo destino primordial (por tanto, no único) sea la satisfacción de la necesidad permanente de Vivienda del arrendatario, y el arrendamiento cuyo destino primordial sea un Uso distinto, enumerado ejemplificadamente: los de temporada, sea ésta de Verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercer en la finca una Actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, Asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que lo Celebre.

 Los contratos de arrendamiento para uso Distinto del de vivienda se caracterizan por el amplísimo juego que se concede A la autonomía de la voluntad, hasta el punto de que el régimen jurídico que se Configura para ellos en el Título III de la LAU es supletorio del establecido Contractualmente, siendo el C.C. El último en ese grado de supletoriedad.

B)CONTENIDO DE LA REGULACIÓN LEGAL

a)Enajenación De la finca arrendada. En estos arrendamientos no existen Cortapisas legales para que el principio de fe pública juegue en favor del Adquirente, pues el art. 29 dice que el adquirente de la finca arrendada Quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que Concurran en él los requisitos del art. 34 LH. El principio básico es el de la Subrogación del adquirente en la relación arrendaticia, y la excepción que ello No se dé porque el arrendatario no tiene inscrito su derecho en el RP.

B)Obras Del arrendador y del arrendatario. La ley se remite a lo Ordenado en los arrendamientos de viviendas

C)Derechos De adquisición preferente del arrendatario. De nuevo se Remite al igual que en los casos anteriores

d)Cesión Del contrato y subarriendo. Se permite al arrendatario que Ejerza en el local arrendado una actividad empresarial o comercial. No se Necesita consentimiento del arrendador, pero sí ha de notificársele, y tiene Derecho a la elevación de la renta en el porcentaje que se fija legalmente. Especialmente se dispone que no se reputará cesión el cambio producido en la Situación del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o Escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a Elevar la renta al porcentaje antedicho.

e)Muerte Del arrendatario. Tiene derecho a subrogarse en el Contrato cuando el fallecido ejerciese en el local actividad empresarial o Profesional, el heredero o legatario que continúe la actividad. La subrogación Deberá notificarse al arrendador en el término de los dos meses siguientes al Fallecimiento del arrendatario.

f)Indemnización Al arrendatario. EL art. 34 LAU contiene un conjunto de Reglas que confieren a la extinción de su contrato una extinción de su contrato Una indemnización, a cargo del arrendador y bajo ciertas condiciones, debida Por razón de pérdida de clientela o por su aprovechamiento por el arrendador o Por un tercero.

g)Resolución De pleno derecho.  La LAU vuelve a remitirse a la misma LAU en Cuanto a la resolución a instancia del arrendador, y además agrega como causa “la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art. 32”, Que hay que interpretar sobre todo referido a la falta de notificación, o Extemporaneidad de la practicada, de forma fehaciente de la cesión o Subarriendo operado.

5.La fianza en los arrendamientos Urbanos

 El Título IV de la Ley abarca un conjunto de Disposiciones que se refieren a la fianza fundamentalmente, y a la forma de los Contratos. Es de aplicación imperativa tanto para los arrendamientos cuyo Destino primordial sea la vivienda como los que lo tengan distinto, y las Reglas atinentes se contienen en el art. 36.

 La fianza es obligatoria prestarla en metálico A la celebración del contrato, como también es obligatoria exigirla por el Arrendador.

 El saldo se entregará al arrendatario al final Del arrendamiento, devengando el interés legal transcurrido un mes desde la Entrega de las llaves, si es vivienda, y 2 meses si es distinto de vivienda.

6.La forma de los contratos sujetos a La LAU de 1994

 Rige el principio de libertad de forma, si Bien las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito Del contrato de arrendamiento. En este caso, figurarán obligatoriamente los Siguientes datos: identidad de los contratantes, identificación de la cosa Arrendada, duración pactada, y la renta inicial del contrato (37).

7.Contratos Excluidos de la LAU 1994

 El art. 5 de la ley excluye de su ámbito: el Uso de viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y Funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio Que presten; el uso de las viviendas militares; los contratos de arrendamiento De fincas con casa-habitación, si la finalidad primordial es el aprovechamiento Agrícola, pecuario o forestal, rigiéndose entonces por la legislación de Arrendamientos rústicos; el uso de las viviendas calificadas de universitarias Por los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad, personal Docente y de administración y de servicios dependientes de aquella, por razón Del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad Respectiva.

Tema 8: El contrato de obra

1.El contrato de obra en el Código Civil: Naturaleza y caracteres

 Siguiendo una terminología superada y una Concepción no menos superada del arrendamiento como figura unitaria, el C.C. Ve En el contrato de obra una modalidad arrendaticia. Del art. 1.544, que también Define el arrendamiento de servicios, puede extraerse el concepto: un contrato Por el que uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra Por un precio cierto. Pero el propio C.C. Desecha en su regulación la Terminología de arrendador y arrendatario para denominar a las partes del Contrato. Habla de dueño o propietario para aludir al acreedor del resultado, y De contratista, para referirse al que lo debe. Parece más adecuado designar Como comitente (promotor) al que encarga la ejecución de la obra, y de Contratista al que se obliga a ejecutarla, y al contrato como de obra.

 El contrato de obra se distingue netamente del Arrendamiento de servicios, porque en aquél el contratista promete el resultado De una labor, de una actividad. Las normas del C.C. Han quedado en gran parte Anticuadas al no adaptarse a las nuevas formas y exigencias de la construcción. Ello ha dado lugar a la promulgación de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación.

 El contrato de obra es en nuestro C.C. Consensual. No existe disposición alguna en cuanto a la necesidad de forma, por Lo que habrá que estar a lo establecido con carácter general por el art. 1.278; En otras palabras, rige el principio de libertad de forma.

2.El suministro de materiales para la Realización de la obra: problemática

 La materia con la que se ejecutará la obra Puede ser suministrada por el comitente o por el contratista (1.588). Si nada se Ha pactado, serán los usos profesionales que integran el contrato (1.258) Quienes lo determinarán.

3.Obligaciones del contratista

 La obligación fundamental del contratista es La realización de la obra de acuerdo a lo convenido en el contrato. En su Cumplimiento ha de obrar de acuerdo no sólo con lo que en él esté especificado, Sino también con las reglas de su profesión y sus usos (1.258).

 Es usual el establecimiento por las partes de Un plazo límite de ejecución de obra (diez ad quem), susceptible también de Alteración convencional por las partes. Pero no toda modificación o ampliación Del proyecto inicial implica, aunque no se disponga expresamente, derogación Tácita del término fijado para aquél.

4.Obligaciones del comitente

A)PAGO DEL PRECIO

 El art. 1.544 exige que el precio en el Arrendamiento sea cierto, y atribuye a la obligación de pago del mismo el Carácter de obligación recíproca respecto a la principal del contratista de Hacer la obra convenida. Pero es reiterada la doctrina jurisprudencial Interpretativa de aquella norma, en el sentido de que no es indispensable que El precio se concrete en el momento de celebrar el contrato, por ser suficiente Con que su determinación pueda a efecto con posterioridad por los propios Interesados, por un tercero, o a través de tasación pericial.

 La fijación del precio se realiza usualmente Por los siguientes sistemas:

1º Por ajuste o Precio aplazado. Esta modalidad es la preferentemente tomada en cuenta por El legislador y significa la realización de la obra por un precio global. Lo Que se conoce como contrato “llave en mano”.

2º Por piezas o Medidas. Claramente se alude a este sistema en el art. 1.592 y envuelve el Señalamiento de un precio por unidad de obra.

3º Por Administración o economía. El contrato de obra se efectúa por Administración o economía cuando el contratista compromete su actividad en Orden a la consecución de un resultado (la obra); más en la adquisición de Materiales o mano de obra opera únicamente en nombre del comitente o por cuenta De éste simplemente, pero no en su nombre. En realidad, es el comitente quien Suministra materiales o mano de obra. El precio a pagar al contratista por la Obra se suele entonces fijar en un porcentaje de su presupuesto total o en una Cantidad fija.

 ¿Cuándo habrá de cumplir el comitente su Obligación de pago? Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de La obra deberá pagarse al hacerse la entrega (1.599). En la práctica, las Partes suelen estipular pagos parciales, en atención al adelanto de la obra o Al  tiempo, que no significan en modo Alguno una aceptación tácita de lo hecho hasta aquél momento. Estos pagos Llevan implícita la condición de que el comitente puede negarse a recibir la Obra si el contratista no ha cumplido con arreglo a lo pactado en el contrato.

B)RECEPCIÓN DE LA OBRA Y SUS CONSECUENCIAS JURÍDICAS

El comitente solo está Obligado a recibirla si es conforme a lo pactado. En suma, ha de aprobarla para Recibirla.

 En cuanto al tiempo en que el comitente ha de Verificar la obra para recibirla debe estarse a lo convenido, o en su caso a Los usos o a la buena fe.

 La recepción puede ser expresa o tácita. La Primera es el resultado de una declaración de voluntad del comitente. La Segunda es la deducida de actos que implican necesariamente una aprobación. En Principio pueden estimarse como tales el pago del precio sin ninguna reserva; La utilización de la obra por el comitente previa toma de posesión sin Reservas; y el silencio del comitente a la intimación del contratista para que Proceda a la recepción definitiva cuando se ha practicado la provisional.

 ¿Qué consecuencias jurídicas origina la Recepción de la obra? Se plantea entonces el problema de los vicios ocultos de Un modo necesario, pues por la naturaleza de la prestación los mismos no surgen Más que pasado un cierto tiempo.

5.Causas específicas de extinción del Contrato de obra (Imp)

 Aparte de las reglas generales de todas las Obligaciones, el C.C. Reconoce el desistimiento unilateral del contratista, su Muerte y la imposibilidad de acabar la obra.

 Dice el art. 1.594 que el dueño puede desistir Por su sola voluntad de la construcción de la obra, aunque se haya empezado, Indemnizando al contratista de todos los gastos (las cont que se suelen Estipular son del 19 %), trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. La Indemnización al contratista comprende la utilidad total que le hubiera Reportado la obra.

6.La responsabilidad del contratista Por hechos ajenos

 El art. 1.596 dispone que el contratista es Responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra. El Precepto comprende a cuantas personas ocupare el contratista en la obra, no Sólo por las relaciones laborales. La jurisprudencia no excluye a los Subcontratistas.

7.Protección legal de los créditos Nacidos del contrato de obra

A)ACCIÓN DIRECTA DE LOS ACREEDORES DEL CONTRATISTA CONTRA EL DUEÑO DE LA OBRA

 Dice el art. 1.597 que los que ponen su Trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no Tienen acción contra el dueño de ella (comitente), sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación.

 Es una acción directa la que se concede a los Acreedores contra quien no es su deudor, pero sí del que lo es de ellos, y por Razón de la misma obra, no por otra causa. Es una excepción a la regla de la Relatividad de todo contrato contenida en el art. 1.257, y no un supuesto de Acción subrogada del art. 1.111.

  La acción directa comprende también a los Subcontratistas como titulares, pues también han puesto trabajo y materiales en La obra. SI existen varios subcontratistas sucesivos, desaparece la posibilidad De ejercitar la acción directa cuando uno de los subcontratistas (contratante De otro subcontratista) no debe nada al siguiente.

 La acción directa tiene como presupuesto una Obra contratada por precio alzado, y no hay indicio legal de que sea Subsidiaria, es decir, que exija su ejercicio la previa insolvencia del Contratista. Puede ejercitarse simultáneamente contra el contratista una acción Personal en exigencia de lo que debe, y la acción directa contra el comitente, Respondiendo ambas indistintamente o in solidum, aunque la responsabilidad del Comitente se limita a la suma que fija el art. 1.597.

 Los actores no han de probar que el dueño de La obra debe al hacer la reclamación al contratista y la cantidad que debe. En Esta materia es controvertida la eficacia de los pagos anticipados hechos por El dueño de la obra al contratista en cuanto a su oponibilidad frente a los Titulares de la acción directa, para evitar confabulaciones en su perjuicio. La Jurisprudencia declara la inoponibilidad. Pero, si el dueño se ha obligado a Pagar la obra parcialmente, parece que cuando lo hace así nada anticipa.

B)DERECHO DE RETENCIÓN

 Según el art. 1.600, el que ha ejecutado una Obra en cosa mueble tiene derecho a retenerla en prenda hasta que se le pague. Pese a la expresión legal “retener en prenda”, no se consagra un auténtico Derecho real de esta categoría, sino simplemente un derecho de retención.

Tema 9: El contrato de obra (continuación)

1.La construcción de edificios: la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre

a)La normativa sobre la edificación y El C.C. La construcción de edificios se abordaba en el C.C. En el arrendamiento de obra, hasta el punto que sin error puede afirmarse que Era la edificación el presupuesto de sus normas. Pero ante la complejidad Técnica que hoy ha alcanzado el proceso constructivo, y la calidad y seguridad Que se exigen a los edificios, las normas del C.C. No resultaban apropiadas Para abarcar aquel proceso.

 Dicha Ley no deroga la regulación del Arrendamiento de obra en el C.C., sino que es aplicable al proceso de Edificación, derogando lo que con ella esté en contradicción en este ámbito. Además el contrato de obra que tenga por objeto la construcción de un edificio También se regulará por el C.C. Como supletorio.

b)Ámbito de aplicación. Dice el art. 2 de la Ley que se aplica al proceso de edificación, entendiendo Por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter Permanente, público o privado, cuyo uso principal sea de los que el precepto se Enumeran sin ninguna necesidad, porque también se refiere el legislador, “a Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en Los grupos anteriores”.

 El concepto de edificación, a efectos de la Ley, se contiene en el art. 3, con la finalidad de requerir para ella un Proyecto. Finaliza el precepto declarando: “Se consideran comprendidas en la Edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los Elementos de la urbanización que permanezcan adscritos al edificio”.

c)Recepción de la obra. El Capítulo III de la Ley que estamos exponiendo en esquema presta una atención Particular en el art. 6 a la recepción de la obra una vez concluida.

 Se configura como declaración de voluntad Formal, pues se requiere que conste en acta firmada al menos por el promotor y Constructor, en la que deberán consignarse los requisitos legalmente Requeridos. Al acta se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el Director de obra y director de la ejecución de la misma.

 El promotor podrá rechazar la recepción por Considerar que la obra no está terminada o que no es conforme a las Estipulaciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por Escrito en el acta, en la que se fijará un nuevo plazo para la recepción.

 Salvo pacto expreso en contrario, la recepción Tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, Acreditada en el certificado final de obra, plazo que contará a partir de la Notificación efectuada por escrito al promotor.

 No obstante, la formalidad legal de recepción, Se admite una tácita, consistente en el silencio del promotor a aquella Notificación, que deja transcurrir 30 días sin poner de manifiesto reservas o Su rechazo motivado por escrito.

 La recepción puede ser no de la totalidad de La obra, sino por fases completas y terminadas de la misma cuando así se Acuerde por las partes. También podrá efectuarse con o sin reservas.

 La fecha de la recepción es muy importante Para el cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la Ley.

d)Agentes de la edificación. El art. 8 da la siguiente definición general de los mismos: “Son agentes de la Edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el Proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto En esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que Origina su intervención”.

 La Ley define las figuras concretas y estatuye Sus obligaciones:

1º El promotor. Dice el art. 9.1: “Será considerado pormotor cualquier persona, física o Jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa Programa y financia, son recursos propios o ajenos, las obras de edificación Para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo Cualquier título”.

2º El proyectista. Según el art. 10.1: “El proyectista es el agente que, por encargo del promotor Y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el Proyecto”. (Arquitecto habitualmente).

3º El constructor. Lo define el art. 11 así: “El constructor es el agente que asume, Contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos Y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al Proyecto y al contrato”.

4º El director de Obra. A tenor del art. 12.1: “El director de obra es el agente que, Formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en Los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de Conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás Autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de Asegurar su adecuación al fin propuesto” (Arquitecto, ingeniero).

5º El director de la Ejecución de la obra. Lo define el art. 13.1: “El director de la ejecución De la obra es el agente que, formando parte de la dicción facultativa asume la Función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar Cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.” (Arquitecto técnico/aparejador)

6º Las entidades y Los laboratorios de control de calidad de la edificación. El art. 14 los Incluye entre los agentes de la edificación. Prestan asistencia técnica que en él se describen.

7º Los Suministradores de productos. Su consideración como agentes de la Edificación es cuestionable, pues no dejan de ser simples vendedores que Celebran contratos de venta normales y corrientes sin condicionamiento a Ninguna edificación concreta.

8º Los propietarios Y usuarios. Finaliza la Ley incluyendo a los propietarios y usuarios en el Art. 17 entre los agentes de la edificación, pero imponiéndoles obligaciones Generales en su calidad de propietarios. No se aprecia de ello datos para Calificarlos de agentes de la edificación.

e)Responsabilidad civil de los Agentes que intervienen en el proceso de la edificación. Los arts. 17 a 20 Desarrollan con gran extensión la responsabilidad civil por vicios de la Construcción, materia ésta que era considerada insuficientemente por el art. 1.591 del C.C., bajo el único presupuesto de la ruina de la edificación.

El art. 17.1 comienza Declarando: “Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas Físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán Frente a  los propietarios y los terceros Adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean Objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el Edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción De la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas”.

 La Ley aborda la responsabilidad civil frente A los propietarios y terceros adquirentes, dejando fuera a otras personas que Sufran daños, las cuales habrán de seguir la vía de la responsabilidad Extracontractual.

 Por otra parte, establece una responsabilidad, Independiente de la que correspondaa Los agentes de la edificación como contratantes, y debe interpretarse que los Acuerdos de aquélla no autorizan también para fundamentar la contractual, que Tiene otro régimen distinto. Así, por ejemplo, si el propietario no ha Ejercitado la acción en el plazo fijado para la legal, más reducido (2 años) Que el de la exigencia de responsabilidad contractual (15 años), no podrá considerar El vicio constructivo como incumplimiento contractual.

1º Ámbito de la responsabilidad. La responsabilidad abarca Exclusivamente los daños materiales ocasionados en el edificio. Por tanto, Quedan fuera otros daños materiales que tenga por objeto bienes de naturaleza Distinta.

2º Plazos de garantía. Los daños materiales deben haberse producido Dentro de los plazos que fija el art. 17, contados desde la fecha de recepción De la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.

 Los plazos que pudieran llamarse de garantía se determinan en función de La naturaleza de los efectos. Son de 10 años si los vicios o defectos afectan a Elementos estructurales, enumerando el art. 17 ejemplificadamente algunos (cimentación, vigas, forjados), y de 3 años si afectan a elementos Constructivos o a instalaciones que ocasionan un incumplimiento de los Requisitos de habitabilidad consignados en el art. 3.1. C). Se fija también un Plazo de garantía por la terminación o acabado; es el de un año por vicios o Defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, cuyo Concepto no se da en la Ley.

  El plazo de ejercicio de la acción de Responsabilidad es de 2 años a contar desde que se produzcan los daños, sin Perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades Por incumplimiento contractual. El plazo se declara de prescripción.

3º Carácter de responsabilidad. La responsabilidad que regula el art. 17 de la Ley es una responsabilidad personal individualizada, recae sobre el Causante del daño, y sólo se puede eximir si se prueba que se produjo por caso Fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.

 El art. 17, para los casos en que la causa de Los daños materiales no pueda individualizarse o quedarse debidamente probada La concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención De cada agente en el daño producido, dice que la responsabilidad se exigirá Solidariamente. Pero seguramente a lo que se apunta es a una condena solidaria, Pues en el momento de demandar no se conoce ni hay pruebas de aquellas Circunstancias. Sólo para el promotor se declara su responsabilidad solidaria En todo caso con los demás agentes, por tanto, antes de la sentencia. La Ley no Dice que la responsabilidad de los agentes es solidaria, sino cuándo podrán ser Condenados solidariamente. Sólo lo hace respecto del promotor.

Tema 10: El arrendamiento de servicios

1.Concepto y carácterísticas

 El art. 1.544 define el arrendamiento de Servicios junto al arrendamiento de obra: “En el arrendamiento de obras o Servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la Otra un servicio por precio cierto”.

 Pero el desarrollo normativo no puede ser más Pobre. Sólo regula el servicio de criados y trabajadores asalariados, como si Estos servicios fuesen los únicos susceptibles de arrendar, con terminología Del C.C., y en la actualidad ocurre que la prestación de servicios de los trabajadores Asalariados ha salido del C.C. Y ha creado una nueva disciplina jurídica: el Derecho del trabajo.

 De la definición legal resulta que el contrato Es consensual, pues se perfecciona por el mero consentimiento.

2.Objeto

 Lo constituye la prestación de un servicio. En La práctica, en cambio, resultará en ocasiones dudoso si un determinado Contrato ha de ser calificado como arrendamiento de obras o de servicios. La Razón deriva de que toda prestación tiende, por esencia, a la satisfacción de Un interés.

 En el arrendamiento de servicios se trata de Desenvolver, una actividad mientras que en el arrendamiento de obra se persigue El resultado útil de aquella actividad. Los casos dudosos han de resolverse con La presunción favorable al arrendamiento de servicios si el resultado no está En la mano del que realiza el trabajo.

 Los servicios objeto de contrato no tienen Necesariamente que ser materiales. Está totalmente superada en la actualidad la Antigua doctrina, que circunscribía el arrendamiento de servicios a ellos Excluyendo los de un profesional.

3.Capacidad de las partes

 No determina el C.C. Ninguna capacidad Especial para la celebración de este contrato, por el que se aplicarán las Disposiciones relativas a la capacidad para contratar en general.

4.Obligaciones del arrendatario

 Su obligación principal consiste en la Prestación del servicio, en la realización de un facere, regido por los Principios de las obligaciones de hacer.

 Como regla general se ha de prestar el Servicio personalmente y de una manera que sea conforme a los usos Profesionales. Tales usos integran en gran medida el contenido contractual. La Prestación personal o excluye, por supuesto, la posibilidad de valerse de Auxiliares o colaboradores, pero bajo la directa supervisión y responsabilidad Del arrendatario.

 Del mismo modo, la diligencia exigible en el Cumplimiento de la obligación no es la del buen padre de familia, sino las Reglas del arte o profesión.

 De ahí que el profesional responde si no Aplica las reglas de su profesión, llamada también lex artis ad hoc.

5.Obligaciones del arrendador

 Su obligación principal es la de pagar la Contraprestación. El art. 1.544 habla de precio cierto.

La prestación por un Profesional de los servicios propios de su profesión constituye una presunción de Que la otra parte se obliga a remunerarlos, presunción iuris tantum.

 El precio cierto existe no sólo cuando está Pactado expresamente, sino también cuando es conocido por costumbre o uso Frecuente en el lugar en que se prestan los servicios. Cuando el Colegio Profesional a que pertenece el prestatario  Tiene aprobadas unas tarifas, suplen las mismas el silencio de las Partes en cuanto al precio, sin que ello limite el derecho del que solicitó los Servicios  a la impugnación de la minuta, Pues tales tarifas no son normas jurídicas elaboradas por la conciencia social.

6.Duración

El art. 1.583, con Referencia al servicio de los criados y trabajadores asalariados, dice que Puede contratarse sin tiempo fijo, por cierto tiempo o para una obra Determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo, porque sería nulo El pacto para la libertad individual. Esta misma prohibición debe regir para Otra clase de servicios, y no se vulnera por ser el arrendamiento por tiempo Indefinido.

7.Extinción

 Aparte de las comunes de extinción de todo Contrato, la muerte del deudor del servicio será una causa específica si se Contrató con él en atención a sus cualidades personales, no son su empresa.

Tema 11: El Préstamo

1.Definición y caracteres del Préstamo

 Nuestro C.C. Agrupa bajo la denominación de Préstamo dos regulaciones: la del comodato y la del “simple préstamo”, Precedidas de una disposición general (1.470), según la cual “según el contrato De préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible Para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama Comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto De la misma especie y calidad, en cuyo caso se conserva simplemente el nombre De préstamo”.

 En el art. 1.470 la idea de fungibilidad ha de Interpretarse no en su sentido estricto (sustituibilidad), sino en el sentido Que en alguna otra ocasión el C.C. Le da; cosas que se consumen por el uso.

2.La perfección del contrato de Préstamo: su configuración como contrato real

 Siguiendo la tradición histórica que se suele Remontar al Derecho romano, nuestro C.C. Configura los contratos de préstamo Como contratos reales, de manera tal que su perfección no se produce por el Mero consentimiento, sino que es precisa la entrega de la cosa o datio reí. La justificación racional de Esta exigencia se basa en que, si no ha existido entrega, no existe obligación Alguna a cargo del prestatario. La obligación de restituir no puede nacer por El mero consentimiento de las partes sino por la recepción de la cosa.

  La configuración tradicional plantea entonces La cuestión de la eficacia y obligatoriedad de los acuerdos por los que una de Las partes promete a la otra, que acepta, dar una cosa en comodato o en préstamo.

 La consensualidad del préstamo ha sido acogida En la Ley 7/1995, de 23 de Marzo, de Crédito de Consumo.

3.El comodato: definición y Caracteres

 La definición del comodato se encuentra en el Art. 1740 que conocemos ya: es un contrato en virtud del cual el comodatario Recibe una cosa no fungible para usarla durante cierto tiempo, al cabo del cual Ha de restituirla. En realidad, es un préstamo de uso, cuyas notas Carácterísticas son la gratuidad y la duración temporal.

 El comodato supone un préstamo esencialmente Gratuito. Si interviene algún emolumento la convencíón deja de ser comodato.

 La cesión del uso, que el comodato supone, Tiene una duración temporal. El uso se otorga por el comodante por cierto Tiempo. La duración puede encontrarse expresamente estipulada por los Contratantes. A falta de pacto, la restitución habrá de realizarse cuando se Concluya el uso pactado. Si no se pactó la duración ni tampoco el uso al que Haya de destinarse la cosa prestada, se acudirá a la costumbre de la tierra para Determinar aquel uso y, en defecto de ésta, la duración queda al arbitrio del Comodante. En caso de duda, incumbe la prueba al comodatario.

A)EL DERECHO DE USO DEL COMODATARIO

 Según el art. 1.741, el comodatario tiene un Derecho de uso respecto de la cosa entregada, que se limita a esta misma cosa y No adquiere sus frutos, ni le convierte en ningún caso en titular de un derecho Real.

 El art. 1.742 admite que las obligaciones que Nacen del comodato pasen a los herederos de ambos contrayentes, a no ser que el Préstamo se haya hecho en contemplación de la persona del comodatario, en cuyo Caso los herederos no tienen derecho a continuar en el uso de la cosa prestada.

B)LAS OBLIGACIONES DEL COMODATARIO

 Dado que el comodatario tiene la obligación de Restituir, debe conservar la cosa. Además, ha de satisfacer, dice el art. 1.743, los gastos ordinarios que sean necesarios para el uso y conservación de La cosa.

 La obligación de restituir es ineludible. El Art. 1.747 le niega el derecho de retención a pretexto de lo que el comodante Le deba, aunque sea por razón de expensas, obligación del comodante.

 La responsabilidad del comodatario la señala Con carácter general el art. 1.746: no responde a los deterioros sobrevenidos a La cosa por el solo efecto de su uso y sin culpa suya. Sin embargo, el art. 1.744 agrava esta responsabilidad, haciéndolo responsable de la pérdida, aun Por caso fortuito en estos dos casos: 1º Cuando destínó la cosa a un uso Distinto de aquel para el que se prestó. 2º Cuando la conserva en su poder por Más tiempo del convenido. Pero si ello es así para la pérdida, también debe Serlo para los deterioros.

 El destinar la cosa a uso distinto del pactado Implica un incumplimiento voluntario y consciente de la obligación que se Contrajo y por ello se sanciona al comodatario.

 Según el art. 1.745, “si la cosa prestada se Entrega con tasación y se pierde, aunque sea por caso fortuito, responderá el Comodatario del precio, a no haber pacto en que expresamente se le exima de Esta responsabilidad”. La tasación es una asunción de garantía del precio en Caso de pérdida, pero no faculta para dejar de entregar la cosa a cambio de la Estimación.

C)LAS OBLIGACIONES DEL COMODANTE

 El contrato de comodato sólo engendra Obligaciones para el comodatario, que son las que ya hemos referido y por ello Es un contrato unilateral. Sin embargo, sin que se altere esta naturaleza, Puede suceder que durante el desarrollo de la relación  el comodante contraiga obligaciones respecto Al comodatario. Son estas las previstas en los arts. 1.751 y 1.752.

 El art. 1.751 establece el deber del comodante De abonar los gastos extraordinarios causados para la conservación de la cosa Prestada, siempre que el comodatario  lo Ponga en su conocimiento antes  de Hacerlos, salvo cuando fueran tan urgentes que no pudiera esperarse el Resultado del aviso sin peligro.

 El art. 1.752 establece la responsabilidad del Comodante por los daños causados al comodatario como consecuencia de los vicios Que tuviera la cosa prestada, si los conocía y si no se los hubiera hecho Saber.

D)EXTINCIÓN DEL COMODATO

 El comodato se extingue al finalizar el plazo De duración pactado, o determinado tácticamente por la fijación del uso para el Que se presta la cosa, que lo mismo puede hacerse por las partes que, en su Defecto, determinarse por la costumbre de la tierra. Sin embargo, si el Comodante tuviere urgente necesidad, podrá reclamar la restitución.

4.El precario

 La institución del precario es una figura que No aparece expresamente contemplada en el C.C., salvo alusiones a una posesión De cosa ajena tolerada.

 Podemos apuntar que el precario es una Situación posesoria que en ocasiones puede tener su origen en un contrato que Confiere la tenencia de la cosa, contrato que es una variedad del comodato en El que el comodante puede reclamar a voluntad la cosa prestada, y que en otras Ocasiones puede tener su origen en causas de naturaleza diversa. Por ello puede Decirse que el precario se califica más por sus efectos que por la causa de los Mismos.

 En todo caso, para que se pueda hablar de Precario es requisito la falta de pago de la renta. Ha de interpretarse, pues, La voluntad de las partes en cuanto a la función de esos pagos. En principio, y Salvo pacto en contrario, los gastos de mero uso no desnaturalizan el precario.

5.El simple préstamo o mutuo

A)DEFINICIÓN Y CARACTERES

 De acuerdo con el art. 1.740, el simple Préstamo, llamado también mutuo, consiste en el contrato por el que una de las Partes entrega a la otra dinero o alguna cosa fungible con la condición de Devolver otro tanto de la misma especie y calidad. El mutuo recae sobre cosas Que se consumen por el uso, por lo que el art. 1.753 puntualiza que el Prestatario adquiere la propiedad de las mismas y está obligado a devolver otro Tanto de la misma especie y calidad. El derecho de propiedad del prestamista se Transforma en un simple derecho de crédito.

 El mutuo posee dos carácterísticas: la Temporalidad y la normal gratuidad. Efectivamente, la restitución del Prestatario ha de hacerse pasado algún tiempo, pues de lo contrario se Realizaría un cambio de prestaciones iguales de una manera simultánea, lo que Carece de sentido. Por otra parte, en el C.C. Es un contrato normalmente Gratuito. No se deben intereses a menos que hayan sido expresamente pactados.

B)CAPACIDAD DE LAS PARTES

 Aparte de la general capacidad para contratar Hay que tener en cuenta que el mutuo transfiere la propiedad de las cosas sobre Las que recae, por lo que el prestamista o mutuante ha de ser propietario de Las mismas con capacidad para enajenarlas.

C)OBLIGACIONES DEL PRÉSTAMO

 Su obligación fundamental es la de restituir, Que si es dinero se regirá por lo dispuesto en el art. 1.170.

6.Préstamo con intereses. Anatocismo

 Es admisible el pacto de pagar intereses Siempre que sea expreso. Ha de existir, por tanto, convencíón al respecto, que Revista cualquier forma (oral o escrita).

 Pero a continuación dispone el art. 1.756 que “el prestatario que ha pagado intereses sin estar estipulados, no puede Reclamarlos ni imputarlos al capital”. La contradicción formal con el art. 1.755 es patente. Para resolverla se ha acudido a la idea de la obligación Natural, suponiendo que el goce de un capital prestado engendra la obligación De este tipo de pago de intereses. Esta explicación debe abandonarse, pues con La proclamación de la natural gratuidad del préstamo el legislador está Diciendo precisamente lo contrario.

 La cuantía de los intereses puede ser fijada Libremente por las partes, salvo la sanción por usura. La Ley de 14 de Marzo de 1856 abolíó la tasa de interés.

 Los intereses vencidos son susceptibles de Capitalizarse (ser considerados como capital debido) y devengar nuevamente Intereses (anatocismo). Este resultado se produce por vía legal  o convencional.

 Por vía legal lo impone el art. 1.109: “Los Intereses vencidos devengan el interés legal  Desde que son judicialmente reclamados, aunque la obligación haya Guardado silencio sobre este punto.”

 La vía convencional no está prohibida en Nuestro Derecho. Incluso su validez cabe sustentarla en el propio art. 1.109 (“aunque la obligación haya guardado silencio sobre este punto”). La Jurisprudencia se muestra inclinada a ello.

A)REPRESIÓN DE LA USURA. LA LEY AZCÁRATE DE 23 DE Julio DE 1908

 Se debe a la iniciativa de don Gumersindo y Tiene por finalidad la represión de los préstamos usurarios. En lugar de volver Al sistema primitivo y desacreditado por ineficaz, consistente en tasas el tipo De interés de los préstamos, faculta a los Tribunales de una manera amplia para Anular los contratos de préstamo en los que concurran las circunstancias prevenidas En la citada disposición legal.

 El art. 1 de la misma establece: “Será nulo Todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior Al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias Del caso o en condiciones tales que  Resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido Aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa. Será igualmente Nulo el contrato en qu se suponga recibida mayor cantidad que la entregada, Cualesquiera que sean su entidad y circunstancias”.

 El primero plantea la duda de si las Circunstancias personales del prestatario deben concurrir únicamente para la Sanción del contrato leonino, o también cuando se pacta un interés notablemente Superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del Caso.

 Declarada la nulidad de un contrato  con arreglo a la Ley de 1908, dice el art. 3 De la misma: “El prestatario estará obligado a entregar tan solo la suma Recibida, y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el Prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo Percibido, exceda del capital prestado”.

 La Ley de 1908 se aplica también a los Contratos mercantiles.

B)CRÉDITO AL CONSUMO

La Ley 7/1995, de 23 de Marzo, de Crédito al Consumo, regula su concesión a través de contratos por los Que una persona física y jurídica en el ejercicio de su actividad, profesión u Oficio, concede o se compromete a conceder a un consumidor un crédito bajo la forma De pago aplazado, préstamo, apertura de crédito o cualquier medio equivalente De financiación, para satisfacer necesidades personales al margen de su Actividad empresarial o profesional.

Tema 12: El depósito

1.Concepto y caracteres de la Situación jurídica de depósito

 El art. 1758 del C.C. Dice que “se constituye El depósito desde que uno recibe la cosa ajena con la obligación de guardarla y Restituirla”. Distingue el propio C.C. Un depósito extrajudicial, que puede ser Contractual o necesario, y un depósito judicial, que denomina secuestro.

 Ha de destacarse que la situación jurídica de Depósito exige la entrega de la cosa, es decir, un desplazamiento de su Posesión al depositario, que la tendrá “en nombre y derecho del deponente”.

2.Clases de depósitos

 El art. 1.759 dice que el depósito puede Constituirse judicial o extrajudicialmente agrupando a continuación una serie De preceptos bajo la rúbrica “Del depósito propiamente dicho” y otros bajo la “Del secuestro”.

 El depósito extrajudicial es al que el C.C. Llama también “depósito propiamente dicho”, y lo subclasifica en depósito Voluntario y necesario.

3.El depósito voluntario: naturaleza Y caracteres

 El depósito es finalmente un contrato gratuito Salvo pacto en contrario, lo que implica que es un contrato normalmente Unilateral, pues creará obligaciones principales únicamente para el Depositario. Sólo se transforma en bilateral cuando, a cambio de aquellas Obligaciones, el depositante asume la obligación de pagar una retribución por La actividad que el depositario realiza en su favor.

Tema 13: El mandato. La mediación

1.El concepto y caracteres del Mandato

 Según el art. 1709, “por el contrato de Mandato se obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, Por cuenta o encargo de otra”. Es evidente que prestar algún servicio o hacer Alguna cosa también es obligación del arrendatario en el contrato de Arrendamiento de servicios o de obra, por lo que hay que buscar un criterio Distintivo para el mandato. El dato de la gratuidad sería esencial, ya que en Aquellos contratos de arrendamiento debe siempre mediar un precio, pero el C.C. Da a la gratuidad un carácter natural del mandato.

 El mandato es un contrato consensual, Productor de obligaciones principales recíprocas o sólo para el mandatario, Según medie o no retribución, y de marcado carácter personal: la confianza del Mandante en el mandatario es su trasfondo.

2.Mandato oneroso y mandato gratuito

 El C.C. Presume que el mandato es gratuito, a Falta de pacto en contrario (1.711.1).

 No obstante, establece la presunción contraria A su gratuidad,  “si el mandatario tiene Por ocupación el desempeño de servicios de la especie a que se refiera el Mandato”. Entonces “se presume la obligación de retribuirlo” (1.711.2).

 El convenio de retribución puede ser implícito O explícito.

3.Mandato y representación

 Durante largo tiempo la doctrina y Jurisprudencia han estado dominadas por una concepción unitaria de ambas Figuras. Más que unitaria: no se concebía la existencia de un mandato sin un Poder de representación.

 En la actualidad, es ya doctrina dominante la Separación entre ambas figuras. El mandato puede ser la base en que se sustente El poder dado al mandatario precisamente para la realización del encargo, Aunque en modo alguno se excluye que la fuente de la representación la Constituya otra relación jurídica. El mandato agota su esfera de actuación en Las relaciones internas entre mandante y mandatario. La representación, por el Contrario, atribuye al apoderado el poder de emitir una declaración de voluntad Frente a terceros en nombre del poderdante. Por tanto, cuando se da a mandato a Una persona para que nos compre una casa, la podemos dotar del poder para que Se obre en nuestro nombre, o podemos convenir con ella que actuará en el suyo Propio.

4.Forma y objeto del mandato

 El art. 1.710 se ocupa de las formas de Celebración del contrato de mandato (por instrumento público o privado), que la Doctrina y jurisprudencia entienden aplicables al negocio de concesión de Poder, y los arts. 1.712 y 1.713 las clases de mandato por su contenido. “El Mandato es general o especial. El primero comprende todos los negocios del Mandante, el segundo uno o más negocios determinados” (1.712). “El mandato, Concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración. Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso Dominio, se necesita mandato expreso. La facultad de transigir no autoriza para Comprometer en árbitros o amigables componedores” (1.713).

5. Contenido del contrato de mandato

 El mandato produce las siguientes obligaciones Para las partes.

A)OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

 Dice el art. 1.718.1  que por la aceptación del mandato queda Obligado a cumplirlo, y responde de los daños y perjuicios que, de no Ejecutarlo, se ocasionen al mandante. Se trata de la responsabilidad de todo Deudor que incumple.

 El mandatario está obligado, por disposición Del art. 1.720, a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto Haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiere al Segundo (mandante).

 El art. 1.724 dispone que el mandatario debe Intereses  de las cantidades que aplicó a Usos propios desde el día en que lo hizo, y de las que quede debiendo después De fenecido el mandato, desde que se haya constituido en mora.

B)OBLIGACIONES DEL MANDANTE

 El mandante debe anticipar al mandatario, si éste lo pide, las cantidades necesarias para la ejecución del mandato, señala El art. 1.728.1, agregando el punto 2 que, si el mandatario las hubiera Anticipado, debe reembolsarlas el mandante, “aunque el negocio no haya salido Bien, con tal que esté exento de culpa el mandatario”.

 El art. 1.729 prescribe la obligación del Mandante de indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le Haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia, del mismo Mandatario; por tanto, ha de sufrirlos no por haber aceptado el mandato, sino En su ejecución.

 EL art. 1.727 ordena al mandante cumplir todas Las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del Mandato, y en lo que se haya excedido, cuando lo ha ratificado expresa o Tácitamente.

 Por último, el mandante, está obligado al Pago, en su caso, de la retribución al mandatario.

C)EXTINCIÓN DEL MANDATO

 Los arts. 1.732-1.739 disciplinan esta Materia. El art. 1.732 recoge los tres principales supuestos: “El mandato se Acaba: 1º Por su revocación. 2º Por renuncia o incapacitación del mandatario. 3º Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del Mandante o del mandatario”.

6.Pluralidad de mandantes o mandatarios

 Dispone el art. 1.731 que si dos o más Personas han nombrado un mandatario para un negocio común le quedan obligadas Solidariamente para todos los efectos del mandato.

 La pluralidad de mandatarios es considerada en El art. 1.723 desde el ángulo de la responsabilidad: “La responsabilidad de dos O más mandatarios, aunque hayan sido instituidos simultáneamente, no es Solidaria si no se ha expresado así”.

Tema 17: La sociedad civil

1.La sociedad civil y caracteres Jurídicos

 El C.C. Define la sociedad en el art. 1.665, Diciendo que es un contrato “por el cual dos o más personas se obligan a poner En común dinero, bienes o industria, con ánimo de partir entre sí las Ganancias”.

2.Clases de sociedades

A)LA DISTINCIÓN ENTRE LA SOCIEDAD UNIVERSAL Y SOCIEDAD PARTICULAR

 Según el artículo 1.671 la sociedad es Universal o particular. Dentro de la sociedad universal, el art- 1.672 Subdistingue la sociedad de todos los bienes presentes y la sociedad de todas Las ganancias.

 En la sociedad universal de todos los bienes Presentes las partes ponen en común todos los bienes que actualmente les Pertenecen con ánimo de partirlos entre sí, e igualmente todas las ganancias Que adquieran con ellos (1.673). El art. 1.674 prohíbe que se comprendan en la Sociedad los bienes que los socios adquieren posteriormente por herencia, Legado o donación, aunque sí los frutos de estos eventuales bienes. Por tanto, La sociedad universal no se puede extender a los bienes futuros.

 Frente a la sociedad universal, la sociedad Particular la caracteriza el art. 1.678 por tener por objeto cosas Determinadas, su uso o sus frutos, o una empresa señalada, o el ejercicio de Una profesión o arte. De esta descripción puede deducirse que en la sociedad Particular confluyen dos factores, que son: la limitación de las aportaciones (frente a la sociedad universal) en el sentido de que no son todos los bienes Del aportante, y la limitación de objeto de objeto o finalidad.

Tema 19: La fianza

1.La obligación del fiador: sus caracteres

 Dice el art. 1.822.1: “Por la fianza se obliga A uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo este”. De ahí El carácter subsidiario de la obligación del fiador, su subordinación al hecho De que el deudor afianzado no pague y tenga que hacerlo él en su lugar. Sin Embargo, este carácter no es esencial cuando la fianza es solidaria.

 La obligación del fiador no es condicional, Existe desde que se constituye la fianza. La falta de pago del deudor lo único Que hace es actuar la acción que el acreedor tiene contra el acreedor tiene Contra el fiador, de la misma forma que su acción contra el deudor presupone el Incumplimiento de éste.

 Otra carácterística fundamental de la Obligación del fiador es su carácter accesorio. Si la fianza supone una Garantía para el acreedor, es preciso que sea efectivamente tal acreedor. En Suma, que la fianza presupone una obligación que se llama principal, a la cual Garantiza.

 En la obligación del fiador se vio por un Sector de la doctrina un supuesto de responsabilidad sin deuda. El fiador no Debe nada al acreedor según esta concepción, sino que sólo se expone a la Agresión de su patrimonio para satisfacerse de aquella obligación principal que Su sujeto pasivo (el deudor) no ha cumplido. Pero esta posición se encuentra Abandonada en la actualidad.

2.La obligación garantizada

 Si la fianza exige una obligación que Garantiza, ésta ha de reunir determinados requisitos.

A)VALIDEZ

 Dice el art. 1.824.1, que la fianza no puede Existir sin una obligación válida, lo que se deriva de su naturaleza accesoria Y de la finalidad de garantía que posee.

B)OBLIGACIONES FUTURAS

 El art. 1.825 permite la fianza en garantía de “deudas futuras, cuyo importe aún no sea conocido”, aunque la reclamación Contra el fiador no procederá más que cuando la deuda sea líquida.

3.Contenido de la obligación del Fiador

 Según el art. 1.822, el fiador se obliga “a Pagar o cumplir por un tercero”, pero no exige que la fianza tenga por objeto El mismo que debe el deudor al acreedor. Por tanto, si la obligación principal Tiene como contenido una prestación de dar, hacer o no hacer, la fianza no es Nula. Lo que ocurre es que el fiador se obliga a cumplir, si el deudor no lo Hace, el equivalente en que aquélla se transforma por inejecución.

4.Carácter expreso de la fianza

 El art. 1827 determina que la fianza no se Presume nunca; debe ser expresa. Pero no impone una forma determinada.

 Que la fianza haya de ser expresa no significa Que sea necesario el empleo de una forma legal para su validez, pues rige el Principio general del art. 1.278, lo que se quiere es que conste claramente la Voluntad de afianzar, que se pruebe su existencia.

 La fianza se interpreta en los casos dudosos En sentido restrictivo, no ampliando la responsabilidad del deudor.

 En la  Fianza mercantil la forma es requisito esencial para la existencia.

5.Extensión de la obligación del Fiador

 El fiador puede obligarse a menos, pero no a Más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las Condiciones. La sanción para el presupuesto de que se obligase más (tanto en Cantidad como en condiciones) es la reducción de su obligación a los límites de La del deudor. En suma, es una nulidad parcial.

6.Fuentes de la fianza

 Dice el art. 1.823 que la fianza puede ser Convencional, legal o judicial. El art. 1.822 describe la obligación del Fiador, y el 1.823 de dónde puede nacer.

A)FIANZA CONVENCIONAL

 La obligación del fiador puede originarse por El contrato de fianza, que celebra con el acreedor. Para su perfección y Validez no es necesario el consentimiento del deudor. Incluso cabe que lo Ignore o contradiga.

 Que el fiador se obligue frente al acreedor Puede ser también consecuencia de un convenio que haya celebrado con el deudor, Del que resulte la obligación de afianzarle. Cuando este convenio haya sido Motivado por otro previo entre el deudor y acreedor por el que el primero se Obligue a presentarle fiador, rigen los arts. 1.828 y 1.829. Por virtud del Primero, “el obligado a dar fiador debe presentar persona que tenga capacidad Para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación”. Según el Art. 1.829, si el fiador viniere al estado de insolvencia, el acreedor puede Pedir otro que reúna las cualidades exigidas en el 1.828. Exceptúese el caso de Haber exigido y pactado el acreedor que se le diera por fiador una persona Determinada. Entendemos que el primer fiador queda relevado cuando el acreedor Acepte el nuevo.

B)FIANZA LEGAL Y JUDICIAL

 La ley o autoridad judicial imponen en Determinados casos a un deudor la obligación de afianzar.

7.Capacidad para ser fiador

 Se requiere capacidad general para obligarse.

8.Onerosidad y gratuidad de la Fianza

 Señala el art. 1.823 que la fianza puede ser Gratuita o a título oneroso, sin más aditamentos. Es claro que el C.C. Se Refiere únicamente a que el fiador reciba o no una contraprestación por la Obligación que asume, sin tener en cuenta la persona  que paga, que lo mismo puede ser el acreedor, Que el deudor afianzado, y sin tomar en consideración tampoco la fuente de la Fianza.

9.Las relaciones entre el acreedor y El fiador

 Hay que recordar que en el régimen del C.C. La Fianza es subsidiaria. El fiador no puede ser compelido a pagar hasta que el Deudor incumpla. Vamos a estudiar los medios de defensa del fiador contra la Reclamación del acreedor.

A)LA RECLAMACIÓN CONTRA EL FIADOR

 Si el acreedor requiere el pago al fiador, éste tiene la facultad de oponerle tal beneficio, es decir, obligarle a que Persiga todos los bienes del deudor. En tal caso ha de señalar bienes de éste Realizables dentro del territorio español que sean suficientes para cubrir el Importe de la deuda. La negligencia del acreedor en la persecución es Sancionada, pues la responsabilidad del fiador cesa por el importe de lo que no Se haya podido ejecutar en los bienes señalados.

 El beneficio debe oponerse al acreedor “luego Que éste le requiera para el pago”, dice el art. 1.830, con lo que subraya su Carácter inmediato. El término “requerimiento” está usado como sinónimo de Cualquier tipo de reclamación. El señalamiento de los bienes del deudor ha de Ser preciso y concreto.

 El fiador puede ser determinado conjuntamente Con el deudor, según el art. 1.834, que atenúa el rigor procesal a que Conduciría la naturaleza subsidiaria de su obligación.

 Dice el art. 1,834: “El acreedor podrá citar Al fiador cuando demande al deudor principal, pero quedará siempre a salvo del Beneficio de excusión, aunque se dé sentencia contra los dos”.

 El beneficio de excusión no tiene lugar, según El art. 1.831:

1º Cuando el fiador Haya renunciado expresamente. No se requiere el empleo de ninguna de Ninguna fórmula predeterminada.

2º Cuando el fiador Se haya obligado solidariamente con el deudor. Es la fianza solidaria, que Tiene su propio régimen jurídico.

3º En caso de Quiebra o concurso del deudor. La razón es obvia: hay una insolvencia Declarada judicialmente, por lo que queda incumplido el art. 1.830. La Referencia a la quiebra o concurso debe ser sustituida por concurso por Imperativo de la Ley Concursal 22/2003.

4º Cuando el deudor No pueda ser demandado judicialmente dentro del territorio del Estado. El Poder ser o no demandado dependerá de si los jueces o tribunales españoles son Competentes para conocer del litigio.

 Tampoco cabe oponer el beneficio si la fianza Es judicial.

B)OTRAS EXCEPCIONES

 Además del beneficio de excusión, el fiador Puede oponer al acreedor todas las excepciones que competan al deudor principal Y sean inherentes a la deuda, mas no las puramente personales de éste. No es un Precepto imperativo; no impide la renuncia del fiador a oponer excepciones.

 ¿Cuáles son las excepciones puramente Personales? La incapacidad, o limitación de la capacidad de obrar, del Afianzado.

10.Relaciones entre el deudor y el Fiador

A)ANTES DE EFECTUAR EL PAGO

 El art. 1.843 contiene una enumeración de Supuestos en los que el fiador puede accionar contra el deudor para “obtener Una relevación de la fianza o garantía que le ponga a cubierto de los Procedimientos del acreedor y del peligro de la insolvencia del deudor”.

 Ciertamente, el término “relevación de la Fianza” es impropio porque el deudor carece de potestad para liberar al fiador, Ya que éste se encuentra obligado frente al acreedor, único que podría Relevarle de su obligación. Además, el C.C. Se refiere a cualquier medio de Garantía para evitar que el fiador se perjudique si paga en aquellos supuestos, Como el pago directo de la deuda por el propio deudor, ofrecer al acreedor otro Fiador u otra garantía distinta de la fianza.

 Más seguro es recurrir a que el deudor le Garantice que, cuando repita contra él lo que haya pagado, no se encontrará con Que su acción es infructuosa. Estas garantías son muy variadas: consignación de Una cantidad equivalente a la de la deuda principal, encontrar otro fiador que Garantice el cobro en el momento de la repetición, etc. Los supuestos Legalmente enumerados son:

 1º Cuando el fiador se ve demandado Judicialmente para el pago. El legislador no quiere que tenga que pagar Para después dirigirse contra el deudor, con el peligro de no lograr entonces El reembolso.

2º En caso de Quiebra, concurso o insolvencia (del deudor). Por lo que se refiere a la Quiebra o concurso, habrá que estar a lo que dispone la Ley Concursal en su DA 1ª.

3º Cuando el deudor Se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado, y ese Plazo ha llegado.

4º Cuando la deuda Ha llegado a hacerse exigible, por haber cumplido el plazo en que debe satisfacerse.

5º Al cabo de 10 años, cuando La obligación principal no tiene término fijo para su vencimiento, a menos Que sea de tal naturaleza que no pueda extinguirse sino en un plazo mayor.

B)DESPUÉS DE EFECTUADO EL PAGO

 El fiador que paga se convierte en acreedor Del deudor principal. En este supuesto se le concede contra éste una acción de Reembolso con el siguiente contenido a tenor del art. 1.838:

1º La cantidad total De la deuda (que comprenderá no sólo el principal, sino también los Intereses pagados al acreedor).

2º Los intereses Legales de ella desde que se haya hecho saber el pago al deudor, aunque no Los produjere para el acreedor.

3º Los gastos Ocasionados por el fiador después de poner éste en conocimiento del deudor Que ha sido requerido de pago.

4º Los daños y Perjuicios, cuando procedan.

 Además de esta acción de reembolso, el art. 1.839 dice que “el fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el Acreedor tenía contra el deudor”.

 Tanto en la hipótesis de subrogación como de La acción de reembolso, si el fiador ha transigido con el acreedor no puede Pedir al deudor más de lo que realmente haya pagado.

 Sabemos, sin embargo, que la fianza es Susceptible de concertarse por el fiador y el acreedor ignorándolo el deudor o Incluso contra su voluntad.

 Pero ante la reclamación del fiador, el deudor Puede alegar algunas excepciones:

1ª Si el deudor pagó Sin ponerlo en conocimiento, podrá hacer valer contra él las excepciones Que hubieran podido oponerse al acreedor al tiempo de hacerse el pago. No hay Necesidad de que el deudor consienta o conozca el pago, pero el fiador se Expone a desconocer las excepciones inherentes a la deuda que opondría a la Reclamación del acreedor. No es justo que el deudor pague por ese descuido o Negligencia.

2ª Si el fiador paga Sin ponerlo en conocimiento del deudor y éste, ignorando el pago, lo repite Por su parte, no queda al primero recurso contra el segundo pero sí contra el Acreedor.

3ª Si la deuda era a Plazo y el fiador pagó antes de su vencimiento, no podrá exigir el Reembolso al deudor hasta que el plazo venza.

11.Extinción de la fianza

 La fianza, como obligación accesoria de otra Principal, se extingue cuando esta última desaparece. Al mismo tiempo, y como Tal obligación, se extingue ésta por las causas generales de todas las Obligaciones.

12.La cofianza: El beneficio de División

 “Siendo varios los fiadores del deudor por una Misma deuda”, cada uno de ellos no responde sino de la parte que corresponde Satisfacer. Por principio, el acreedor no puede exigir a cualquiera de ellos la Totalidad de la deuda. Si así lo hiciera, el requerido o demandado podrá oponer El beneficio de división, que es la facultad del cofiador de pagar sólo por su Parte. La regla general es contradictoria.

 En la práctica, y dado que es norma Dispositiva, se renuncia por los cofiadores a oponer el beneficio al deudor.

 El beneficio de división cesa en los mismos Casos y por iguales causas que el de excusión.

A)RELACIONES ENTRE LOS COFIADORES

 Se ocupan de ellas los arts. 1.844 y 1.845, Que contemplan dos órdenes de problemas. El primero se refiere al derecho de Reintegro del fiador que ha pagado la deuda por entero. El segundo, a las Excepciones que los cofiadores demandados pueden oponer al demandante.

 El cofiador que paga por entero la deuda en Virtud de demanda judicial o hallándose el deudor principal en estado de Concurso o quiebra, no hay duda que paga más de lo que le corresponde. Si Alguno resultare insolvente, la parte de éste recaerá sobre todos en la misma Proporción.

13.La subfianza

 Distinta de la cofianza es la subfianza, que Supone la existencia de un fiador, que garantiza el cumplimiento de la Obligación por el fiador principal. Es un fiador del fiador.

14.Fianza y confianza solidaria

El art. 1.822.2 dispone: “Si el fiador se Obligare solidariamente con el deudor principal, se observará lo dispuesto en La sección 4ª, capítulo 3º, título 1 de este libro”, donde se contiene como Sabemos la normativa casi general de la solidaridad.Uí!