Manual de Derecho Inmobiliario: Arrendamientos, Hipotecas y Conservador de Bienes Raíces

1. Restitución de la cosa al término del contrato (Art. 1947 CC)

¿Siempre se necesita desahucio? El desahucio es el aviso que una parte le da a la otra para poner término a un contrato de arrendamiento. No siempre se necesita; si ambas partes acuerdan poner término al contrato, pueden hacerlo en cualquier momento. Tampoco hay desahucio cuando el contrato termina en la fecha pactada. El desahucio procede cuando se busca poner término anticipado al contrato en casos regulados por la ley.

Restitución de inmuebles (Art. 1948 CC)

Para devolver un inmueble, el arrendatario debe:

• (1) Desocuparlo completamente.
• (2) Ponerlo a disposición del arrendador.
• (3) Entregar las llaves.

Distinciones de la Ley 18.101

• A) Contratos mes a mes o de duración indefinida: Si el arrendador quiere poner término al contrato de forma unilateral, debe hacerlo mediante desahucio, ya sea judicialmente o mediante notificación personal hecha por un notario, con un plazo de 2 meses desde la notificación, el cual se aumentará 1 mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble (tope máximo: 6 meses).
• B) Contratos de plazo fijo que no excedan de 1 año: Si el arrendador quiere recuperar el inmueble antes de que el arrendatario lo entregue, debe solicitar judicialmente la restitución. El arrendatario tendrá derecho a un plazo de 2 meses para restituir el inmueble contado desde la notificación de la demanda. Puede restituir antes y solo debe pagar la renta hasta el día de la entrega efectiva.
• C) Contratos de habitación con plazo fijo superior a 1 año: Si el inmueble está destinado a la habitación, el contrato dura más de 1 año y se prohíbe subarrendar, el arrendatario puede poner término anticipado al contrato pagando la renta por el periodo que falte.
• D) Abandono del inmueble: Si el arrendatario se va y no entrega formalmente el inmueble, el arrendador puede pedir al juez que le entregue el inmueble de forma rápida, sin un juicio completo, solo certificando el abandono por un ministro de fe quien levantará un acta describiendo el estado del inmueble.

2. Terminación del contrato de arrendamiento (Art. 1950 CC)

Si el arrendador, por culpa o hecho propio, pierde su derecho sobre la cosa arrendada y el nuevo titular no respeta el arriendo, debe indemnizar al arrendatario.

Obligados a respetar el arriendo (Art. 1962 CC)

Cuando cambia el dueño de la cosa arrendada, ciertas personas deben respetar el contrato de arrendamiento vigente:

1. Adquirente a título lucrativo (gratuito): Por ejemplo, si el propietario dona el inmueble a su hijo, este debe respetar el contrato existente.
2. Adquirente a título oneroso: Debe respetar el arriendo si el contrato fue celebrado por escritura pública (excepción: acreedores hipotecarios). Si el vendedor no informa la existencia del contrato, el comprador puede pedir la resolución de la compraventa, exigir indemnización de perjuicios e incluso puede haber responsabilidad penal.
3. Acreedor hipotecario: Por regla general no está obligado a respetar el arriendo, salvo que el contrato conste en escritura pública e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) con anterioridad a la hipoteca.

Nota: Si el arrendador vende o transfiere un predio rústico a cualquier título, el nuevo propietario debe respetar el contrato de arrendamiento sin necesidad de escritura pública.

3. La Hipoteca (Art. 2407 CC)

Es un derecho real que se ejerce sobre una cosa sin respecto a una persona determinada. Otorga derecho de persecución, lo que significa que la hipoteca sigue al inmueble aunque cambie de dueño, permitiendo la acción de desposeimiento.

Características de la Hipoteca

• Derecho real (Art. 577 y 2428 CC): Sigue al inmueble.
• Derecho inmueble (Art. 580 CC): Recae sobre inmuebles. Su tradición se efectúa por inscripción en el CBR (Art. 686 CC).
• Accesoria: Garantiza una obligación principal. Si la deuda se extingue, la hipoteca también.
• Limitación al dominio (Art. 2427 CC): El dueño conserva el inmueble pero no puede deteriorarlo.
• Preferencia (Arts. 2470 y 2477 CC): El acreedor hipotecario tiene preferencia para pagarse.
• Solemne (Arts. 2409 y 2410 CC): Requiere escritura pública e inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.
• Indivisible (Arts. 1526 N°1 y 2408 CC): La subdivisión no divide la hipoteca; todos los lotes quedan gravados.

4. Clasificación de la Hipoteca

• Según su origen: Convencional (contrato), Legal (ley), Judicial (sentencia).
• Según la obligación garantizada: Específica (deuda determinada) o General (varias deudas o futuras).

Casos de Hipoteca Legal

1. Derechos de aprovechamiento de aguas (Art. 214 Código de Aguas): Garantiza el pago de cuotas a organizaciones de usuarios. El comprador responde solidariamente con el dueño anterior por las cuotas impagas.
2. Alcances en juicio divisorio (Art. 662 CPC): Si un adjudicatario recibe bienes por un valor superior al que le corresponde y no paga la diferencia, la ley constituye una hipoteca legal sobre el inmueble.
3. Venta de unidad económica (Art. 221 Ley 20.720): En procedimientos concursales, si el comprador queda debiendo parte del precio, la ley constituye automáticamente una garantía sobre los bienes adquiridos.

5. Purga de la Hipoteca

Es la situación en la que la hipoteca deja de afectar al inmueble adquirido por un tercero en remate judicial. El inmueble sale del remate libre de la hipoteca y el banco pierde el derecho de persecución.

6. Alzamiento de Hipotecas y Prendas (Ley 20.855)

Una vez pagada la deuda, el banco tiene la obligación de gestionar el alzamiento:

• Hipoteca específica: El acreedor debe alzarla de oficio en un plazo de 45 días.
• Hipoteca general: El acreedor debe alzarla si el deudor lo solicita (plazo de 45 días desde la solicitud).

El incumplimiento faculta al deudor para solicitar judicialmente el alzamiento, pedir indemnización y reclamar sanciones bajo la Ley 19.496.

7. Régimen Conservatorio

El Conservador de Bienes Raíces (CBR) organiza las inscripciones bajo dos sistemas:

• Folio Personal: Se organiza según el propietario.
• Folio Real: Se organiza según el inmueble (más práctico para el estudio de títulos).

Rol de la Inscripción Conservatoria

1. Tradición de inmuebles (Art. 686 CC): Es necesaria para transferir el dominio.
2. Publicidad: Permite conocer la situación jurídica de los bienes.
3. Solemnidad: Requisito para la existencia de ciertos actos (usufructo, donación, hipoteca).
4. Garantía y prueba de la posesión: La inscripción prueba la posesión, pero no necesariamente el dominio (este se acredita mediante la prescripción).

8. Estudio de Títulos

Es una revisión profesional y preventiva realizada por abogados para verificar la historia legal de un inmueble. Sus objetivos son:

• Verificar que el propietario pueda transferir el dominio.
• Asegurar que los títulos estén protegidos de acciones de terceros.
• Confirmar que la propiedad esté libre de gravámenes, embargos o prohibiciones.
• Verificar el pago de contribuciones y la inexistencia de expropiaciones.

Normalmente se revisan los antecedentes de los últimos 10 años para asegurar la estabilidad del dominio.