Límites al dominio en el Derecho argentino: restricciones de interés público

Límites al Dominio

Concepto General

Por más absoluto que se repute el derecho de propiedad, se hace inevitable reconocer ciertas restricciones y límites, fundados algunos en razones de interés público y otros resultantes de la mera coexistencia del derecho análogo de los vecinos.

Después de la reforma de 1968, pesa sobre el propietario una limitación genérica fundada en el nuevo concepto del derecho de propiedad. Este ya ha dejado de ser absoluto para convertirse en un derecho que debe ser ejercido en función social. En el anterior Código Civil se establecía en el Artículo 1113 que la propiedad supone el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa de acuerdo a un ejercicio regular. Seguidamente, dicho código indicaba que el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo.

Naturaleza Jurídica y Diferencias con las Servidumbres

Vélez Sarsfield, en su obra, trató de mostrar las diferencias que existen entre las servidumbres y los límites al dominio:

• Las restricciones son impuestas recíprocamente a los propietarios vecinos; no hay una heredad dominante ni una sirviente.
• Las restricciones nacen con el dominio, atañen a la naturaleza de él. En cambio, las servidumbres son excepcionales porque el dominio se presume exclusivo y perfecto.
• Las servidumbres pueden originarse en la ley o en la voluntad de las partes; las restricciones nacen únicamente de la ley.

División de los Límites

Los límites al dominio pueden clasificarse según su fundamento:

• Fundados en consideraciones de interés público.
• Fundados en consideraciones de interés recíproco de los vecinos (relaciones de vecindad).

Restricciones Fundadas en Consideraciones de Interés Público (Art. 1970 CCyC)

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) establece en su Artículo 1970:

“Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.”

De lo que se trata, en definitiva, es de adaptar la propiedad privada para que pueda cumplir sus fines individuales y sociales, armonizando con los requerimientos del interés general. En pos de esa finalidad, se la somete a una serie de limitaciones en miras a la conveniencia y al interés superior de la sociedad.

Enumeración General

Las restricciones fundadas en el interés público pueden provenir de:

• El Derecho Administrativo.
• El Derecho Privado (Código Civil y Comercial).

Constitucionalidad y Soluciones Legales

Que el Artículo 17 de la Constitución Nacional (CN) garantice la propiedad no significa que ese derecho no tenga que ser gozado conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha señalado que ni el derecho de usar y disponer de la propiedad ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución tienen carácter absoluto. Estas leyes reglamentarias no pueden alterar los principios, garantías y derechos reconocidos en el Artículo 28 de la Carta Magna.

Las Restricciones Establecidas por el Derecho Administrativo

Características

Las restricciones administrativas son generales porque rigen para todos los propietarios en igualdad de condiciones. Son, además, permanentes, imprescriptibles, no susceptibles de caducidad y obligatorias, pues es el Estado el que impone al administrado el cumplimiento de una determinada conducta negativa o positiva. Estas limitaciones son aplicables a todos los derechos de propiedad que se ejercen por la posesión.

Régimen Legal y Jurisdicción Aplicables

Son de competencia administrativa. Sin embargo, las acciones de daños y perjuicios ocasionadas por la violación de dichas restricciones son de competencia de los tribunales civiles por afectar intereses privados.

Las Denominadas Puramente Administrativas

Noción

Son aquellas impuestas directamente por la autoridad pública en ejercicio de su poder de policía. Son ilimitadas en su número y clase, como ilimitadas son las razones de interés público que las determinan.

Enumeración (Ejemplos)

Las principales restricciones del derecho administrativo incluyen, entre otras:

• Las que reglamentan la alineación, altura y demás condiciones de la edificación.
• Las que prohíben excavaciones que puedan afectar a intereses arqueológicos.
• Normas sobre zonificación urbana y rural.
• Regulaciones ambientales y de protección del patrimonio cultural.
• Limitaciones por razones de seguridad, salubridad o higiene pública.