Licencias de construcción y servidumbres de luces y vistas

CASO 4:

Mariano Zarzalejos construye en el solar…

1. ¿Qué pretensión prosperará?

Hay que remitirse a dos preceptos contenidos en el arrendamiento de servicios de las corporaciones locales.

El primer precepto es el art. 10 de este Reglamento:

Los actos de las corporaciones locales por los que se intervenga en la acción de los administrados, producirán efectos entre la corporación y los sujetos a cuya actividad se refieran, pero no alterarán las situaciones jurídicas privadas entre este y las demás personas.

Art. 12—> Es una concreción del anterior. Las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas, salvo el derecho de propiedad, y sin perjuicio de terceros.

Para desarrollar cualquier actividad es necesario obtener la licencia correspondiente, en el caso de construcciones, se precisa la licencia de obra, con el fin de admitir que el proyecto técnico de esa obra se ajusta a la legislación urbanística y ordenación urbana de ese municipio, así como, que esté redactado por un técnico competente. Para esto, la Administración comprobará que donde quiere construir (1º porque esté catalogado como suelo urbanizable o 2º porque sea suelo catalogado porque antes no lo era), comprobará que se ha procedido a urbanizar ese suelo, esto es, las infraestructuras necesarias para usos dotaciones. También se comprobará que las edificaciones que se quieren hacer se ajustan (altura y volumen) al aprovechamiento urbanístico y a la Ley de Ordenación de la Edificación.

Así, la Administración no debe reconocer si está respetando un límite de luces y vistas. Por lo que en este conflicto, se declara estrictamente neutral.

CONCLUSIÓN: De esta declaración de estricta neutralidad que estos preceptos 10 y 12 señalan, hay que decir:

1º) Que la concesión de la licencia no impone al tercero perjudicado por la actividad a la jurisdicción C-Adm y pleitear contra la Administración que concedió la licencia, porque su conflicto,

cuando mediante la licencia autorizada vulnere un derecho privado, porque el conflicto no es la Administración, sino con el que vulnere.

2º) Que la concesión de la licencia no atañe ni a la propiedad privada, ni a la protección de la misma. Por lo que el particular conservará todos sus derechos y acciones de defensa, cuando otro vulnere su derecho privado.

Por lo tanto, la primera pretensión no prosperará.

En cuanto a la segunda pretensión, hay que empezar diciendo que en nuestro ordenamiento jurídico no se prohíbe que el propietario de una finca pueda levantar una pared en el mismo límite con la finca colindante. Sólo prohíbe que en esa pared pueda abrir huecos y ventanas, porque debe respetar las distancias previstas en el art. 582 CC

Luego, se establece una relación de vecindad, como límite al derecho de propiedad entre fincas colindantes, con el fin de proteger el derecho a la intimidad de los propietarios de las fincas colindantes).

Con carácter excepcional, cuando no se respetan las distancias, el art. 581 CC autoriza a quien construya a que pueda abrir los “huecos de tolerancia” (huecos abiertos, bien a la altura del techo o bien a la del suelo, que no pueden superar los 3 metros cuadrados, con reja de hierro remetida y red de alambre) con la finalidad de recibir luces, pero no vistas.

Las distancias del art. 582 CC, tienen carácter recíproco, todos los vecinos de fincas colindantes deben respetarlo. Y por ser un límite, forma parte del derecho de propiedad, que pretende coordinar los derechos de propiedad de fincas colindantes. Precisamente por esto, para que alguno pueda construir sin respetar esas distancias, es necesario construir una servidumbre de luces y vistas.

Aunque es verdad que el TS ha aceptado la aplicación de la accesión invertida ante pretensiones como en este caso, últimamente sus STS lo reducen porque:

- La doctrina de la accesión invertida es excepcional y debe interpretarse de forma escrita.

Porque el principio general que en materia de accesión rige en nuestro CC es el “superficie solo cedi” que se invierte sólo cuando hay una laguna legal. Lo que significa que si no se dan todos los requisitos según dicha doctrina, no podrá aplicarse. Y el primer requisito es que se trate de una construcción extralimitada, que invada suelo ajeno, que en este caso no se cumple.

- El art. 117.1 CE—> sumisión de los jueces al imperio de la ley. Si hay una norma que regula y resuelve el conflicto que se plantea, el juez está obligado a aplicarla, y en este caso, el supuesto es subsumible en el art. 582 CC.

Por tanto, la segunda pretensión tampoco prosperaría.

2. De no prosperar la reconvención de D. Mariano…

A) Para evitar el mal mayor de verse privado de vistas, el TS dice que no violaría el art. 582 CC cuando sin respetar la distancia, quien construye, ya sea en la pared entera o parte de ella, es un material translúcido, siempre que cumpla 2 requisitos:

1) Que el material translúcido sea sólido y resistente, esto es, que tenga un índice de fractura que no permita ser conceptuado como frágil.

2) No obstante, el paso de la luz, no faculte la visión de formas nítidas, sino, en todo caso, de sombras informes, esto es, que no se puedan ver ni siquiera siluetas.