Legitimidad del presidente para demandar y validez de cuotas asignadas

Caso 7

1. Está legitimado el presidente para demandar?

El art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal le reconoce al presidente de la comunidad de un edificio en régimen de propiedad horizontal capacidad procesal para intervenir en todos los asuntos que tengan relevancia con la comunidad de propietarios. En principio, ya que está actuando en representación de esa comunidad, como representante orgánico de la misma, estará legitimado activamente para demandar a quien procedió a dichas alteraciones en el edificio, y a quien procedió a atribuirse para las viviendas que se reserva cuando otorgó el título constitutivo, una cuotas inferiores a atarlas a se le asignan existentes a un edificio, así como impugnar cláusulas estatutarias que consideran que no se han establecido con el correspondiente acuerdo de la junta de propietarios. Otra cosa es que prosperen, o no.

Pero en principio, según dicho art 13., el Presidente está legitimado activamente para demandar, capacidad procesal para demandar en su condición para demandar a la comunidad de propietarios edificio.

El TS ha añadido que para que pueda iniciarse o'ya iniciado, que el procedimiento continúe, es imprescindible el presidente cuente con el acuerdo de la junta propietarios para interponer la demanda.

El acuerdo que necesitará, porque en todo caso, el requisito de procesabilidad es el del srt. 17.7 primer párrafo, el acuerdo que se acuerde en la junta de propietarios para un régimen mobiliario de propiedad horizontal, la de los propietarios, que a su vez represente la mayoría de los regímenes de proporcio. En nuestro caso, la mayoría es simple, la, mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de participación. Lo que estamos diciendo es que si existiera uno. O, ss propietarios, que no solo lo fueran de una vivienda o local, sino de varios, computarán en cuanto a la mayoría de propietarios, con un solo voto, no tendrán tantos votos como pisos o locales que sean propietarios.

Dónde sí conforman es para las cuotas de participación, pero no para la mayoría de propietarios no.

Para que se inicie este requisito es imprescindible para la demanda que se haga actas de junta de propietarios donde queda constancia al presidente a demandar. Si no obtuviera el presidente está. mAyoria, este acuerdo mayoritario, para demandar, podria hacerlo? Sí estaría legitimado pero han em condición de representaNte de comunidad, sino como cualquier otro propietario. Y en en caso de presidente, siempre lo será, art. 2. LPH exige ser propietario de elementos privativos para ser presidente. Cualquier propietario según doctrina del TS, está legitimado activamente, para demandar en beneficio de la comunidad, tanto, a otros propietarios, como a terceros ajeno a la propiedad horizontal.

Dónde está la diferencia para demandar, acondicionado de propietario, es para proteger los usos comunes del edificio.

La diferencia estriba en a quien le corresponderá pagar las costas judiciales si la demanda fracasa. Si la pretensión es rechazada por el tribunal. Si demands en la condición de presidente, las costas correrán a cargo de la comunidad, representará un gasto de la comunidad de propietarios, a la que deberán de contribuir todos los propietarios, salvo o excepto que se haya demandado a algún copropietario, en este caso, en este copropietario que ha vencido en el juicio a la comunidad que lo demando, no tendrá amwu contribuir al pago de las costas. En cambio, si se hace en condición de propietario, las costas las tendrá que asumir ese propietario íntegramente, aun cuando hay demandado en beneficio de la comunidad, luego, estas primeras cuestión se resolvería diciendo que está legitimado siempre y cuando, obtenga la mayoría, y supere la mayoría simple.

2) Son válidas las cuotas asignadas a las viviendas que reserva para sí D. Belarmino?

Como acabamos de ver, el promotor y prpietariomunico del edificio, que mientras no proceda a transmitir algún elemento primitivo, el art.5 de la LPH, lo autoriza a constituir el título constitutivo, cuando lo hacen dos viviendas de ese edificio, le va a asignar una cuota inferior a las demás, precisa entre las dos viviendas que reserva para el, a las cuales le ha asignado una cuota de reparto inferior a las demás, aun teniendo las mismas características. El art.5.2 del LPH, establece los criterios que ha de observar o tener en consideración el otorgante del título constitutivo, en nuestro caso, quien era el otorgante, para asignar las cuotas de participación. Primero, la superficie útil elemento privativo. El segundo, el emplazamiento exterior o interior del elemento privativo. El tercero, el uso que racionalmente se presuma, que va a necesitar o requerir ese elemento privativo, quienes lo utilicen, de los elementos y servicios comunes del edificio. Se trata de una norma imperativa, por lo que no puede ser modificada a un interviniendo el consentimiento de los demás copropietarios o propietarios de otros elementos privativos, o modificada mediante el juego de la autonomía privada. Por eso, aun cuando, por encontrarse, el título constitutivo inscrito en el registro de la propiedad, y los que adquirieron, más tarde, pisos en el edificio, conocía que dos viviendas del mismo tenía una cuota inferior, a la vivienda que esos compraron, prestando el consentimiento en el contrato de compraventa, a estos efecto, el consentimiento, no es válido. El propietario son dos pisos, no se puede amparar, en que acordaron los otros propietarios esta situación, y prestaron consentimiento, no puede ampararse en esto, ya que la norma es imperativa, y un consentimiento, en contra de lo que la norma establece, no surte ningún efecto jurídico, no despliega ningún efecto.

Por tanto, quien haya hecho efecto, pueden acudir a los tribunales, hecho en nuestro caso, a través del presidente, para que el juez le atribuya a los dos viviendas que se reserva el promotor, las mismas cuotas de participación que estos tienen. Cuando sucede esto. Que teniendo todos los pisos o viviendas las mismas características, se le asignan algunas de ellas, una cuota inferior, se habla de cuota injusta, considerando el acto de asignación de esa cuota inferior como un acto abusivo.

Y los promotores cuando han decidido reservarse pisos o locales en el edifico sobre el que otorgan título constitutivo, es habitual asignar una cuota inferior a los demás, porque con ello, persiguen contribuir en menor medida que los demás propietarios de elementos privativos, a los gastos generales, que ocasionan la comunidad, los elementos. Comunes, el adecuado sostenimiento de los elementos comunes, y contribuir en menor medida al fondo de reserva, y aa la cuota de participaciones los elementos comunes de un edificio, es el índice en base al cual y proporcionalmente se le asigna a un elemento privativo, a que se propietario del mismo, la obligación de contribuir, es el coeficiente, la medida, para contribuir a los gastos.

El art.9.1 E de LPH establece que los propietarios en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes, contribuirán al adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, a las cargas, impuestos del inmueble, y a la responsabilidad que se derive por desperfectos, deterioros, que ocasionen daños a los bienes. El art. 9.1 F LPH establece que en principio la cuota de participación tendrán que contribuir al fondo de reserva en función a la cuota de participación, se trata de una cantidad de dinero que está destinada exclusivamente y solo alra ello se puede utilizar, a realizar obras de conservación, reparación, o en su caso, rehabilitación del inmueble, por tanto, con este dinero que constituye el fondo de reserva, como puede ser inferior al 5 por ciento del toeseulesto establecido para el año anterior en la comunidad. No se puede pagar gastos de limpieza electricidad, mantenimiento de limpieza etc. Eso se pagan con gastaron generales.

Se podría contemplar la posibilidad de contratar un servicio de un seguro, para que llevaré a cabo esas gestiones, las de mantenimiento del edificio.

3.) Partiendo del dato de que existiera una propiedad horizontal constituida …. cuáles son comunes, de que clase, y cuáles privativos?

Tiene que haberse establecido la propiedad horizontal, no es suficiente que se otorgue título constitutivo

El art. 396 del Cc, a titulo numerativo, señala cuales son los elementos comunes de la propiedad horizontal los elementos privativos no plantea problemas. Son aquellos que tengan salida directa a la vía pública o al elemento común del edificio, y que tenga, más de un propietario, sobre esos elementos privativos.

En cambio, los elementos comunes si sí presentan más problemas, porque el art. 396 del Cc No distingue entre los que son esenciales o por naturaleza, y los que son accidentales, o por destino. Solo estos últimos, como veremos a responder, a última cuestión, pueden ser desafectados y convertidos en elementos privativos. Los elementos comunes esenciales por naturaleza, son aquellos que resueltas imprescindibles de los elementos privativos, los que no cuentan con esta nota de imprescindibilidad, podrán ser calificados como elementos comunes por destino, convirtiéndolos en elementos privativos

En primer lugar, las escaleras, de, la última planta y el hueco que ocupa ha procedido a cerrar las escaleras de la última planta para que puedan ser utilizadas

Las escaleras de los edificios, y el hueco que ocupa, es uno de los elementos comunes más característico, de cualquier edificio, porque resulta imprescindible, que los propietarios de los pisos y locales superiores a, la planta baja puedan acceder a los mismos, puedan usar y disfrutar de esos elementos privativos, lo que requieren el acceso.

Sin embargo, pese a que estamos midiendo que es un elemento común esencial. Excepcionalmente, podría considerarse por destino o accidental, los tramo de escaleras o su tramo de escaleras, por la últimamente, siempre que haya propietarios de la última planta y no exista azotea de propietarios, ya que los propietarios puedan hacerlo una azotea y puedan transitar a la última planta.

podria desafectarse este ésto si existe propiedad horizontal. La pared que separa las dos viviendas d de la última planta y que procede a unirlas el propietario, así como la pared que separa el edificio donde se halla el edificio de las dos viviendas, al edificio contiguo, para hacer con otra vivienda el edificio contiguo, ha sido jurisprudencia constante, la de considerar los muros y cimientos de un edificio son elementos comunes por naturaleza, esenciales.

Para esta jurisprudencia estaba pensando en las estructuras de los edificios antiguos en los muros maestros, los que sostienen o constituyen el sostén de los edificios contiguos, pero de hace ya bastante tiempo. El soporte de los edificios, lo constituyen su estructura metálica o armazón, siendo normalmente las divisiones entre viviendas o'locales, y de estas respecto a elementos comunes del edificio. O incluso a la división con ogros edificios colindantes, simples tabiques, paredes separadoras,

Si Esto fuese así, que las divisiones de esta dps viviendas y el edificio donde se ubican donde se separan, con simples tabiques seris elementos comunes por destino y no esenciales. Por aue atreves de su modificación, no se afecta ni a la estabilidad del edificio, ni a la estructura del mismo, por último, en cuanto a, la estructura del edificio.

Enncuanto si ha sido modificada lars construir una terraza, la terrazze los edificios, como se comprueba en los áticos, son elementos comunes por destino se le puede atribuir un uso preventivo, previs desafección, no hay que confundir la terraza con la cubierta.

La cubierta es elemento común, de cierre del edificio, imprescindible. Pero sobre .la cubierta se puede construir una terraza sin que la cubierta deje de suponer el cierre de la planta o edificio.

4) Tenía el demandado facultades para realizar tales alteraciones en el inmueble?

El dato fundamental, o básico del que hay que partir lars responder a esta cuestión, es que, cuando se procede a estas alteraciones, quien, las hace es el propietario único del edificio, todavía es el propietario único del edificio, pero sin embargo, es título constitutivo y lo ha inscrito en el registro.

El hecho de otorgar título constitutivo, provoca que nazca la propiedad horizontal, encontrándose el edificio sometido a la ley de propiedad horizontal? En absoluto, para que haya propiedad horizontal, es necesario que exista más de un propietario de elemento privativo, ya que denk existir, es absurdo hablar de elementos comunes, de elementos al servicio a la comunidad de propietario, porque no existe ltsl colectividad. Es imprescindible para hablar de propiedad horizontal, no tanto wie haya título constitutivo, pero si ll es que exista mas de uno propietario de pisos locales.

En Nuestro caso, el promotor, que era propietario único del edificio, está legitimado, facultado. Cmo contenido de su derecho de propiedad, a modificar dicho edificó, a alterar como ha sucedido, determinar contenido del mismo, porque no hay propiedad horizontal, porque hay ninguna autorización, al no existir más de un propietario, seri auna com traditio intermino.

El problema lo tanto, no es que esté facultado quién siga siendo propietario único a modificar o alterar l los elementos del edificio, como ha hecho, problems, sugieres le orbelms posteriormente. Cuando otros sujetos distintos a el, adquieran elementos privativos, y el problema surgirá, no porque estuviera facultando a quien le vende elementos aquel vende el edificio, sino por un no ha podio tras esas modificaciones alTeraciones, aa modificar el Título constitutivo, no ha adaptado estos la realidad extra registral, por tanto lo distorsiona.

El problema solo aparecerá cuando alguien adquiera elemento privativo, y a eso responde la siguiente cuestión, y no porque no estuviere facultado para modificar alterar el edifico, que lo hace cuando todavía es propietario.

5) En qué puede amparar el demandante la ilicitud de dichas alteraciones?

No puede amparar el demandante, esa solicitud en que estaba demandó para realizarlas , para el problema de la ilicitud se encontrará limitado a a REALIDAD DEL REGISTRO.

La realidad es la de delimitar , determinar sobre un edificio , para cuando nazca la propiedad horizontal , qué elementos conservativos de naturaleza , y cuale comunales , puestos al servicio de ele tos privativos , y de los que son propietarios ,pero las titularidades son distintos . Hay una copropiedad ,de ahí que existan cuotas de participación .

Si se hipoteca un piso, se extiende también las cuotas . Además es indivisible la propiedad horizontal sobre elementos comunes , porque están indisolublemente  unidos los elementos privativos.

Si el, problema está cuando alguno ha publicado , merece ser protegida , el registro de la propiedad es público y sus consecuencias es la publicidad registral y proteger a aun confia en el registro.

Se deriva ,a exactitud registral , se presume que lo pue pública coincide con la realidad extra registral .

Se trata de uno principio dirigido a proteger a los que confían en el registro , pero como presunción de iuris tantum, de tal manera que la destrucción de estas presunciones , exigen que el demandado nuestro caso , quien realizó o estuvo facultado y pruebe , acredito o apruebe a quien  tenia pisos lo acredite .

El art. 1268.1 cc le impone al vendedor la obligación de entregar la cosa vendida en perfección de , cosa tras haber hecho el contrato.

Se presume que quien consta en el registro debe ser protegido.

Cómo podría el vendedor destruir esa presunción de exactitud para que esté protegido por ella ,los osmotizadores de contratos privativos.

Se puede destruir dicha presunción bien de forma directa o de forma indirecta . Se podría haber destruido directamente .pr  parte del vendedor , apropiándose el .

Cokomhemos visto ennuestro csso oractivo ,no sicede sto es las escritutss de comotsventas de comprsventas , y no hasido destruids dichs presuncion d eexsctitud processl , de una forma direvta . Habrs poddio ser d eforms indirectamente? Pars wue wuienn ignors dichss altersciones ,e ste lrotegido por lo wue el refistro lublics , ha de estar basads ennu error exclussble , ya wue si actusndo dirif0etemente puedo hsber evitado el error , entomces esa ihnorancia se convierte en mala fe . Ennuestro caso prsvtivo , al encomtrsrse ys finalizdo el edifcio conndichss altersmciones , ocmfigursdo , smfes de ccelebtsr el vonfrsto de comptsvents. Lso adwuirrentes pudoeron haberse secfiinsdo de ls discreosnfis o divercppgencis rntre lopmaue oublics el registro y lz realidsd extrs regidtrsl . El atS ha declsrsdo , wur ests presu cion se luede destruir ,ediante prubas indrectas o indicios , cunsdo esitsn c8rcunstsnciss d enitoriredsd , o imdicios de cohnoscibilidsd objetiv

el juez debería de comprobar si hay indicios suficientes para ver que hay indicios suficientes.

6) En el caso de que esas alteraciones se hubieran pretendido realizar por el constructor y promotor, y propietario de la última planta , con posterioridad a la venta de los demás pisos , está facultando para realizarlas? qué necesitaran?

Las alteraciones indicadas requieren el correspondiente acuerdo de la junta de propietarios , desafectsndomesos elentos my convirtiéndolos en derivativo. En cuanto a al sescs lers y le huerto, se necesitará para dicha desafección,según el art,17.o76 de LPH de acuerdo unánime de la junta de propietarios , porque habría una modificación de lo estatutos, y exigen de acuerdo unánime , salvo que para algunos aspectos , se exija una mayoría. Eso se exige en relación a las dos viviendas d e,s última planta. El art 10.3 de LPH establece que sat unión de elementos privativos , viendas o locales , de son edifico , exigen de ,mayoría de las 3 quintas partes de proietsris queasi vex0z teprestmem ,as de lss cuotss d epsrtifioscionn, sdemss del acuerdo de los propietarios de los pisos.

Sin embargo , para hacer elementos privativos , pertenecientes a distintos elentos , esneced0sario , segun elementos que se constituya una servidumbre de paso , procediendo a oficiar para que conste los títulos constitutivos de ambos edificios , exigiendo para ello  , acuerdo unánime de las respectivas juntas de propietarios de los edificios. Finalmente , en cuanto a la cubierta sobre la wue o sobre parte de la cual se va a construir una terraza , hará falta así mismo acuerdo unánime de la junta de propietarios  . Si se obtuviera el acuerdo unánime tanto em relaciona la escalares , y el hueco de la skis mas , como em relación s ls construcción dels terraza sobre la cubierta , los propietarios de estos elementos privativos , los tendrían grabados connuna servidumbre , que comssotiriaen te er que soportar que se utilice ese tramos de escaleras , y que se seeds. Ala b0 cubierta , azotea o'terraza , lars cuando sea necesario , inspeccionarla , y en su caso , si hay desperfectos , te dris que soportar wue se relaiz0cenn obrss e la ms0ima si dpse derivan grietas que puedan poner problemas para el edificio o si hay filtraciones etc.

7) Son válidas las cláusulas contenidas en los Estatutos?

No hay ninguna problema de esta cláusula estatutaria , según el TS , ya que siendo este tipo de .... No seja de cimolir esa funcion porwue opueda utilizarse de ella una utilización accesoria , como la publicidad.

Enncuznto , a ala olanta banjo , awu dej adiafanan9trogsmdole una c0 única cuota d particioscionnpars proceder posteriormente locales en ls misma , y distrihyendo esa cuits de psrtifipscionnunica o global en su conjunto , tampoco hay ningún obstáculo legal que lo mimoides . Es ,as , como ya le indicaba , esto suele ser naste habitual , para facilitar la venta de comerciales , adaptándose a ,las necesidades de los que demandan un local en la misma , en función de los metros que se deriven, en todo caso , la distribución ess cuota única. Entre todos los locales , lo que se pretende es evitar depender de la junta de propietarios a ir configurando dentro de ella ,locales comerciales, dividendo esa única lanata , o esa planta diáfana.