Inmatriculacion de fincas no inscritas

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Tema 23. Funciones de la posesión y registro de la Propiedad



I.Posesión de inmuebles y Registro: art 38 y 41 LH



La posesión es la manifestación externa del Ejercicio de un derecho, aunque a veces no coincide siempre la apariencia Externa con la realidad.

Artículo 38 de la Ley hipotecariaàA todos los efectos legales se Presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen A su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo Se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos Reales tiene la posesión de los mismos. Así, no podrá ejercitarse ninguna Acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a Nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se Entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La Demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa Esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero. En caso de embargo preventivo, Juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales Determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los Mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en Autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o Derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la Cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere Dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como Dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción Para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para Ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en Cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.                                                                                                                                             Cuando se persigan bienes hipotecados que Hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor,                 se procederá con arreglo a lo Dispuesto en los artículos 134 y Concordantes de esta Ley. Las mismas reglas se observarán cuando, Después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las Establecidas en los números 2 y 3 del Artículo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer Poseedor.

Artículo 41 de la Ley HipotecariaàLas acciones reales Procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio Verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a Aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, Basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán Siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin Contradicción alguna, del asiento correspondiente.

II.La reivindicación de muebles: Artículo 464 del C.C



Artículo 464


La posesión de Los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo,                      el que hubiese perdido una Cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de Quien la posea.   

Si el poseedor de La cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta Pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el Precio dado por ella.       

Tampoco podrá el Dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización Del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la Hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del Empeño y los intereses vencidos.

En cuanto a las Adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente Establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará A lo que dispone el Código de Comercio.

Este artículo es uno de los que más problemas Han causado a la doctrina.

Observamos en él un conflicto de intereses Entre 3 sujetos: el poseedor, el verdadero propietario (está al margen de la Situación jurídica que está pasando con su bien), y el que adquiere de buena fe Del poseedor.

1)Interpretación romanista:

Esta es una teoría más conservadora y más Legalista, se asienta en dos principios:

-Nadie puede trasmitir a otro más derechos de Los que él tiene.

-Todo propietario puede ejercer una acción Reivindicatoria persiguiendo el bien allí donde esté.

Quiere esto decir que si un poseedor no Propietario trasmite una cosa a un tercero aunque este la adquiera de buena fe Adquirirá el dominio mediante la usucapión.

Esta tesis entiende la palabra título como “el título hábil para la Usucapión a favor del adquirente”, pues la mera posesión de los bienes muebles No puede privar al verdadero propietario de las facultades de reivindicación Consagradas en el Derecho romano y en nuestra propia tradición histórica.

Es decir el título no significa que tengo la Propiedad, sino uno de los requisitos para la usucapión.

¿Qué ocurre si el verdadero propietario Ejercita la acción reivindicatoria?

El adquirente tiene que devolver el bien. Puede ejercitar la acción edilicia, saneamiento  De los vicios por evicción. Todo vendedor está obligado a sanear el bien Adquirido por el comprador.

2)Interpretación germanista:

Según el derecho Germánico solo cabe la Reivindicación de los bienes muebles extraviados, perdidos o robados. Se Restringe el ejercicio de la acción reivindicatoria porque la posesión de los Bienes de buena fe equivale a título, entendiendo título como propiedad. Se protege la apariencia, se prima el Tráfico jurídico frente al propietario.

3)Derecho patrio:

Tradicionalmente la doctrina se inspiraba en El derecho romano pero en los años 20 se publica una obra en la que se señala Que este artículo tiene que interpretarse como una fórmula de protección de los Terceros de buena fe. A esta obra comienza a seguirle un núcleo importante de La doctrina como “Hernando Gil” que hace vascular hacia la tesis germanista. Por eso siguiendo esta corriente el artículo comienza a leerse en clave Germanista.

Sin embargo el Tribunal Supremo en una Sentencia de 29-12-1910 y 19-6-1945 han mostrado su preferencia por la teoría Romanista porque han interpretado de una manera amplísima el término privación Ilegal que si no lo aludimos solo a los supuestos de robo o hurto cabe la Posibilidad de que el propietario reivindique bajo cualquier circunstancia el Bien. En la sentencia 19-6-1945 el término privación ilegal no equivale al Término “vol” francés que significa hurto o robo. El último párrafo del Artículo nos reenvía al código de comercio:

Art. 85 de Código de comercio:



“La compra de mercancías en almacenes o en Tiendas abiertas al público causará prescripción del derecho a favor del Comprador respecto de  las mercancías Adquiridas quedando a salvo el derecho del propietario”

La idea del código de comercio es proteger la Apariencia, más hacia la tesis germanista. Luego el 464 tiene un ámbito Reducido a los particulares porque en la venta comercial se aplica la doctrina Germanista.

III.El registro de la propiedad


Es la oficina administrativa en la que se Encuentran recogidos todos los inmuebles a efectos fiscales. El catastro es el registro administrativo dependiente del Estado en el que se Describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de carácterísticas Especiales.

En el registro no se encuentran recogidos Todos los inmuebles. Una correspondencia entre catastro y registro sería lo Ideal,  pero la realidad jurídica real de La propiedad no siempre ocurre esto. La publicidad de los derechos reales sobre Los bienes inmuebles, sobre las fincas rústicas o urbanas se lleva a cabo a Través del registro, pero este no es obligatorio en términos generales.

Ya que hay excepciones a ésta generalidad, por Ejemplo la hipoteca, para los demás derechos reales como la propiedad no hay Obligación de  la inscripción  en el registro De ahí la no coincidencia Entre catastro y registro, en el catastro está todo, en el registro no.

El registro tienen una importancia capital, ya Que el registro de la propiedad tiene como fin básico dar publicidad a los Derechos sobre inmuebles, dar seguridad al tráfico y esa publicidad que en los Bienes inmuebles no se consigue con la mera posesión, ya que los inmuebles no Se tienen físicamente, por eso el registro de la propiedad es un derecho de Garantía. Con los muebles basta con la posesión para  dar apariencia de título, con los inmuebles Es necesario el registro.

En el registro de propiedad también se ampara El crédito territorial, que  es una modalidad de producto financiero que, en esencia, se caracteriza por la clase De garantía con la que se Asegura la devolución del préstamo o crédito al acreedor, Que normalmente es una entidad de crédito (banco, caja de ahorros). Y esa clase De garantía tiene que ser de naturaleza real, una garantía real (normalmente hipoteca), y recaer Sobre bienes inmuebles, como fincas Rústicas y urbanas, terrenos, viviendas, locales, naves industriales o fincas Especiales (el derecho de superficie o el aprovechamiento Urbanístico).

Derecho hipotecario:

El derecho hipotecario es un  conjunto de normas que regulan las normas de Publicidad de los actos de constitución, reformulación, de los derechos reales Sobre fincas,              sobre bienes inmuebles Y de garantías a través del registro. Se denomina derecho hipotecario porque la Hipoteca se inscribe en el registro pero la ley hipotecaria también incluye el Conjunto de problemas jurídico inmobiliarios.

Registro de la propiedad:

Es un registro dedicado especialmente a Reflejar la constitución y dinámica de los derechos reales que afecten a bienes Inmuebles. Tiene por objeto pues dar publicidad oficial a los bienes inmuebles. Se trata de una oficina u organismo público que,                      de forma  Oficial, publica la situación jurídica en que se encuentran los bienes Inmuebles y los derechos reales inmobiliarios que hayan ingresado

Es el segundo filtro de legalidad, el primero Lo es el notario. Al registro lo que entra son solo documentos públicos. Si se Quiere inscribir un inmueble primero debo elevar a documento público mi Documento privado de compraventa.

En la oficina del registro nos ponen fecha de Entrada y el calificador califica, estudia el tipo de documento y a qué derecho Corresponde, y allí dice si hay ilegalidad, entonces toma razón de ella y no lo Inscriba. Existen dos tipos de sistema registral:

- El Sistema registral de trascripción

: transcribe Literalmente  en los libros del registro La documentación pública que ha entrado.

-

El Sistema registral de toma de razón

Se extracta y toma razón del documento Público, en la inscripción registral, se toma razón de los datos con Trascendencia pública real y obviándose los que no tienen esa trascendencia.

Art 1 de la ley hipotecaria


:

“El registro de la  propiedad tiene por objeto la inscripción o Anotación de los actos y contratos relativos al dominio y determinados derecho Reales  sobre los bienes inmuebles”.

El profesor José María de la Cruz Defiende que “en el registro de propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben Títulos y se prohíben derechos”.

1-

se inmatriculan fincas

: en el registro de Propiedad hay libros jurídicos formados por folios registrales en los que se Incluyen todas las fincas y sus propietarios. A través de la inmatriculación, Las fincas se introducen el RP)

2-

Se inscriben títulos

:

- la inscripción es un asiento practicado muy frecuentemente en un Registro. Puede ser principal, secundaria, preventiva.

          - los títulos, pueden Darse en sentido material (contrato de compraventa) o formal (escritura pública De compraventa) 

    3- 

Se Publican y se presentan derechos

Se manifiestan ante terceros los derechos Reales a los que se refieren los títulos. Ej: el titulo de compraventa comunica Quien es el nuevo propietario de la finca.

A) Principios Hipotecarios


Los principio hipotecarios son reglas, no Siempre escritas de la legislación  Hipotecaria, son normas de funcionamiento de nuestro sistema registra. Tienen utilidad práctica.

1-Principio de inscripción:

Si una persona no inscribe el titulo sobre una Cosa, no se puede conocer su derecho sobre ello.

-Las inscripciones son de carácter declarativo:
A través de la Inscripción se publica el derecho de la persona para ser el propietario de una Cosa. Es un derecho oponible a terceros.

-También tienen carácter constitutivo, porque sin Inscripción no se da el derecho real de hipoteca.

-Finalmente, existe un carácter voluntario, porque las Inscripciones no son obligatorias, aunque nos necesarias, ya que si la persona no inscribe no lleva sanción del Ordenamiento jurídico, pero pierde las ventajas y la protección que éste Otorga.

La inscripción se hace en el asiento Registral, en el lo ideal es que coincida lo inscrito con la realidad, hace Referencia al sistema de toma de razón. Lo que se inscribe es lo que  dice el artículo 2 de la Ley hipotecaria:

1.Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los Inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

2.Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, Modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, Hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

3.Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a Alguno, bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de Transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

4.Las resoluciones judiciales en que se declare la Incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y Cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas En cuanto a la libre disposición de sus bienes.

5.Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los Subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos

6.Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y Derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o Eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

¿Puede un incapacitado transmitir sus bienes? No, necesita autorización judicial o que haya consentimiento del representante Legal.

2-Principio de especialidad

Supone que el SP ha de publicar claramente Quien es el titular del derecho que se publica, sobre que finca recae y que Facultades da al particular. Ej: datos de los objetos hipotecados.

3-Principio de exactitud

Se presume que el contenido del registro es Exacto y de acuerdo a la realidad.                      Así, la persona que lo Niegue, deberá probarlo en la demanda que proponga.

4-Principio de publicidad:

La publicidad desde el punto de vista material viene a ser los efectos de la inscripción. Cuenta con dos aspectos, el principio de legitimación y de fa pública.

Y la publicidad desde el punto de vista formal, los libros del registro son públicos,              abiertos a todo el mundo.

-Principio de Legitimación; establece a favor del titular inscrito una presunción                 “iuris tantum” en su favor, por El hecho de estar inscrito su derecho.

-Principio de Fe pública; establece otra presunción iure a favor del titular, es decir,                 no va a admitir prueba en Contrario.

La inscripción para el titular inscrito es la Apariencia de que es suyo ese bien inmueble. Porque es público y cualquiera Puede comprobar que es suyo. Al titular registral le basta la inscripción para Actuar como propietario, o para actuar conforme con el derecho inscrito. A él Le basta  con la inscripción para oponer De derecho a terceros “lo inscrito es oponible a terceros, lo no  inscrito no es oponible a terceros” (art 32 L.H).                      Pero también Por el hecho de estar inscrito pueden dirigirse demandas contra el titular Inscrito exigíéndole  el cumplimiento de Las obligaciones del propietario porque se presume que lo es.

5-Principio de prioridad

El orden de la inscripción sigue el orden de Registro de entrada.

6-Principio de rogación:

Las inscripciones se hacen a instancia de Parte, la inscripción es rogada, con la presentación en el registro de un Documento público.

Cuando de lleva al registro el documento Público se realiza un  asiento de Presentación  en el registro y  se consagra con la calificación e inscripción Definitiva.

7-Principio de legalidad

El registrador solo inscribirá aquellos Títulos que cumplan los requisitos que exige la legislación. El registro no Ampara hechos, actos o títulos antijurídicos. Este principio se protege por la Calificación que hace el registrador de los títulos que le van llegando, Decidiendo así, un resultado positivo (inscribe el titulo) o negativo (no se Inscribe y alega que defectos son subsanables) para su introducción en el Registro de propiedad.

8-Principio de tracto sucesivo:

èTracto: transmisión

Formalmente el registro  se abre con la inmatriculación, que abre  folio registral.              Luego lo ideal a parte de la Inmatriculación es que todas las modificaciones o ventas               se inscriban, es decir que se Vallan apoyando las inscripciones  (posterior sobre anterior vigente que sirve de base). Yo no puedo Inscribir si el anterior no ha inscrito. Necesito que la titularidad del que me Ha vendido esté inscrita para yo inscribir sobre ella la mía.

Ej: para Inscribir una compraventa se puede llevar a cabo si el vendedor es el poseedor Del título inscrito y no otro, para aumentar así la coincidencia con la realidad Del registro, porque sino el registrador se negará a inscribir tal compraventa

B)

Elementos de la publicidad registral:


El registro de propiedad pública derechos en Base a los títulos que se le presentan.                         Los elementos de la publicidad Son:

-El sujeto que tiene su título inscrito, es aquel que el registro consta como Portador de un derecho real sobre un bien inmueble. Puede ser titular por  tanto, tanto una persona física como una Persona jurídica.

-El objeto sobre el que cae el derecho, la finca, que no es solo la superficie de Terreno, sino también la unidad económica básica de explotación, susceptible de Negocios.

-El contenido, que son las facultades del titular o sujeto sobre el objeto.

C)La inscripción y sus efectos

Articulo 34 LH


El tercero que de buena fe adquiera a título Oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades Para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito Su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de Causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre Mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los Adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que Tuviere su causante o transferente.

El tercero, es Alguien que adquiere del comprador

La buena fe, es la Consciencia de que lo que hay en el registro de propiedad concuerda con la Realidad.

La inscripción es un asiento registral, en el Que figura la  creación, modificación y Extinción de la propiedad o de un derecho real.

Las inscripciones son de tipo declarativas, Constitutivas, voluntarias e incluso obligatorias, ya que La ley obliga a la persona a inscribir su titulo. Ej: la ley obliga a la Administración Publica a inscribir sus actos.

El art. 38 LH Legitima la realidad con el registro, y si no concuerdan, modifica el registro.

La inscripción una vez practicada, crea un Itinerario al bien jurídico inscrito, haciendo que solo su propietario tenga Derecho exclusivo sobre él.

Artículo 17 LH


à Cierre registral

Inscrito o Anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o Declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos Sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o Anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o Grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se Hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o Anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de Sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

D)

Inmatriculación y otros asientos:


1)Inmatriculación:

La inmatriculación es el acceso de la finca al Registro, la primera inscripción es la de dominio y abre folio real. Nuestro Registro no impone la inscripción con carácter general por eso la realidad Extra registral puede ser mucho más variada y rica que la registral.

Puede ocurrir que no se inscribe la finca en El registro y que este circulando y que llegue a un propietario que la quiera Inscribir.

Articulo 199 LHà Para inmatricular fincas que no están Inscritas a favor de ninguna persona se puede hacer de tres formas.

1-Expediente de dominio. Es un procedimiento judicial en el que se prueba que es titular Actual

2-Título público de adquisición + acta de notoriedad. Es un procedimiento notarial. Cuando el Titular puede aportar un título público de adquisición

3-Mediante certificación Administrativa

Ambos son mecanismos para facilitar el ingreso De fincas inmatriculadas.

2)Otros asientos:

La Inscripción es el principal asiento. Se distingue De los demás tanto por el fondo como por la forma. Este asiento se práctica en El espacio central de la hoja. Aquí se describen las carácterísticas de la Finca, se dice si es rústica o urbana, la medida,                                 la naturaleza del derecho que ostenta, las Condiciones de venta (tanto suspensivas como resolutivas) (no está inscrito Cualquier otro pacto que no tenga eficacia real entre comprador y vendedor). Tiene Tres carácterísticas:

- Principal; autonomía y definición Propia.

- Definitivo: su duración es indefinida, no está sujeto a plazo, de Publicidad durante toda la vigencia del asiento.

- Positivo.

Otro asiento es el de anotación preventiva:

Es un asiento menos solemne que el de inscripción, Con los efectos más reducidos y de duración limitada, Es un asiento transitorio (tiene plazo de caducidad de 4 años).

Tipos (art. 42.1 LH)

-De demandaà la puede pedir el que demandare en juicio la propiedad de bienes Inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier Derecho real.

-De embargoà la puede pedir el que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que Se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

Un último asiento son las notas marginales:

Son asientos breves y concisos anotados en el Margen de los folios registrales que cumplen una función puramente Instrumental: relacionar las inscripciones entre sí, de forma tal que la Consulta del Registro se vea facilitada. Cumple pues una finalidad de coordinación O enlace entre los asientos registrales o están destinadas a hacer constar el Cumplimiento de determinadas formalidades o la existencia de hechos que deben Reflejar los asientos del Registro.

E)El procedimiento registral


A través de él actúan las Administraciones Publicas.

-Es de carácter administrativo, Ya que se encuadra dentro de la Administración Publica.

-Aunque también se plantea que es De carácter judicial, ya que el registrador de la propiedad lleva a cabo Una función jurisdiccional.

Tradicionalmente se ha discutido el carácter Verdadero de esta institución. Últimamente se habla de un carácter Administrativo especial de jurisdicción voluntaria.

Etapas:

1º) Iniciación o comienzo que compete al interesado, que presenta el Titulo formal en el registro

2º) El registrador practica el asiento de presentación, teniendo mucha Importancia la fecha y hora en que se llevo a cabo.

3º) Una vez que el documento ya está en el registro de propiedad, viene La calificación del título: el registrador examina el titulo en su forma Material y formal. Coteja la ley del contenido del registro de propiedad y la Pretensión del que presenta el titulo.                  Tal calificación puede ser Positiva o negativa. En este último caso, se deniega la inscripción, señalando Que defectos presenta el titulo a través de una nota con su enumeración, Diciendo cuales son subsanables y cuáles no. Si el demandante no está de Acuerdo con la calificación del registrador, podrá plantear un recurso Gubernativo

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