Historia del comprobante de pago

NIC 11

1. Introducción

Desde que el sector de la construcción en nuestro país se ha posicionado como Uno de los rubros de gran perspectiva de expansión y componente importante de Nuestra economía nacional, la cual ha tenido altos y bajos como cualquier sector En desarrollo, en el año 2014 su crecimiento fue alrededor del 2% siendo mucho Menor al de los años anteriores. Con las medidas de reactivación de la Economía, pensamos que muchos sectores tanto como el de la construcción Crecerán. En el presente informe se tocarán aspectos contables y tributarios a Seguir para las empresas constructoras.

2. Objetivo:

El objetivo de esta norma es Prescribir el tratamiento contable de los ingresos de actividades ordinarias y Los costos relacionados con los contratos de construcción. Debido a la Naturaleza propia de la actividad llevada a cabo en los contratos de Construcción, las fechas en que la actividad del contrato comienza y termina se Dan, normalmente, en diferentes periodos contables. Por tanto, la cuestión fundamental Al contabilizar los contratos de construcción es la distribución de los Ingresos de actividades ordinarias y los costos que cada uno de ellos genere, Entre los periodos contables a lo largo de los cuales se ejecuta.

 3. Alcance :
“Esta Norma debe ser aplicada Para la contabilización de los contratos de construcción, en los estados Financieros de los contratistas.”

4. Definiciones :

Contrato De construcción:

es un contrato específicamente negociado, para la Fabricación de un activo o un conjunto de activos, que están íntimamente Relacionados entre sí o son interdependientes en términos de su diseño, Tecnología y función, o bien en relación con su último destino o utilización.”

Contrato De precio fijo :

es un contrato de construcción en el que el contratista Acuerda un precio fijo, o una cantidad fija por unidad de producto, y en Algunos casos tales precios están sujetos a cláusulas de revisión si aumentan Los costos.” Este tipo de contrato también llamado “contrato de construcción a Suma alzada” se da con el acuerdo entre las partes contratantes para lo cual se Pacta el cumplimiento de una determinada obra con la retribución económica Correspondiente como también el plazo a cumplir para la entrega del bien. El constructor es el encargado de incurrir en todos los costos para la producción Del bien el cual desarrollará su presupuesto de obra a todo costo mientras el Comitente se encargará de cumplir estrictamente con todos los pagos según Cronograma del contrato.
Si en el Proceso de la construcción existiera una variación en los costos, esto se Tratará de acuerdo con las cláusulas correspondientes que prescribe el Contrato; para ello citamos el artículo 1776 del Código Civil. “El obligado a Hacer una obra por ajuste alzado tiene derecho a compensación por las Variaciones convenidas por escrito con el comitente, siempre que signifiquen Mayor trabajo o aumento en el costo de la obra. El comitente, a su vez, tiene Derecho al ajuste compensatorio en caso de que dichas variaciones signifiquen Menor trabajo o disminución en el costo de la obra.”

Contrato De margen sobre el costo:

es un contrato de construcción en el que se Reembolsan al constructor los costos satisfechos por él y definidos previamente En el contrato, más un porcentaje de esos costos o una cantidad fija.” En esta Modalidad de contrato también llamada “contrato de construcción por Administración” el constructor asume exclusivamente la parte del servicio de Construcción la cual es inherente a los costos incurridos o materiales de Construcción. Esto quiere decir que el comitente, según contrato, reembolsar Los costos incurridos por materiales como también cancelar los servicios Prestados por el constructor, este último según acuerdo de precio fijo o en Relación porcentual.

5. Ingresos de Actividades ordinarias del contrato:

Ingresos comprenden:

Importe inicial según contrato , modificación en el trabajo contratado, Reclamaciones e incentivos , estos dos últimos es probable que resulten un ingreso de actividades ordinarias , sean susceptibles de medición fiable.

Ingresos posteriores Al contrato inicial :

Modifiacion :

Instrucción del cliente para modificar el alcance del trabajo que se va Ejecutar según contrato puede ser por cambios en especificaciones de diseños O  por cambios en la duración del contrato

Reclamación :

Importe que el constructor espera cobrar al comitente o a un tercero por Reembolso de costos no incluidos en el contrato ya sea por demora, por errores O por disputas al trabajo incluido en contrato.

Incentivos :

Importes adicionales reconocidos al constructor siempre que cumpla o Sobrepase determinados niveles de ejecución del contrato por ejemplo al Terminar la obra en menor plazo previsto

Reconocimiento de Ingresos de actividades ordinarias y gastos del contrato

Párrafo 22 de la NIC 11 “Cuando el resultado de un contrato De construcción puede ser estimado con suficiente fiabilidad, los ingresos de Actividades ordinarias y los costos asociados con el mismo deben ser Reconocidos como ingreso de actividades ordinarias y gastos respectivamente, Con referencia al estado de realización de la actividad producida por el Contrato al final del periodo sobre el que se informa. Cualquier pérdida Esperada por causa del contrato de construcción debe ser reconocida Inmediatamente como un gasto, de acuerdo con el párrafo 36.”

Reconocimiento de Ingresos de actividades ordinarias y gastos en contrato a precio fijo

 Se reconocerá siempre Que el contrato pueda ser medido con suficiente fiabilidad y cumpla lo Siguiente: a) Los ingresos de actividades ordinarias totales del contrato Pueden medirse con fiabilidad. B) Es probable que la entidad obtenga los Beneficios económicos derivados del contrato. C) Tanto los costos que faltan Para la terminación del contrato como el grado de realización, al final del Periodo sobre el que se informa, pueden ser medidos con fiabilidad. D) Los Costos atribuibles al contrato pueden ser claramente identificados y medidos Con fiabilidad, de manera que los costos reales del contrato pueden ser Comparados con las estimaciones previas de los mismos.

Reconocimiento de ingresos de actividades Ordinarias y gastos en contrato por margen sobre el costo:

Se reconocerá siempre que el contrato pueda ser medido con Suficiente fiabilidad y cumpla lo siguiente: a) Que sea probable que la entidad Reciba los beneficios económicos asociados con la transacción. B) Que los Costos atribuibles al contrato, sean o no específicamente reembolsables, puedan Ser claramente identificados y medidos de forma fiable.

Método del porcentaje De terminación

El reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias y Gastos con referencia al grado de realización del contrato es, a menudo, Denominado método del porcentaje de terminación. Bajo este método, los ingresos Derivados del contrato se comparan con los costos del mismo incurridos en la Consecución del grado de realización en que se encuentre.

6. Costos Del contrato:

Sonlos que se Relacionan directamente con el contrato ( los Costos directos al contrato)
.Los que se relacionen con la actividad de Contratación general y puedan ser imputados al contrato ( costos atribuibles al contrato)
. Cualesquiera puedan cargar al Cliente bajo los términos de contrato (otros Costos según contrato)
.

Los costos directos Al contrato :

mano de obra , supervisión , alquileres, depreciación , Transporte , garantía ,materiales , flete , planos.

Los costos atribuibles

Seguros , diseño e asistencia técnica , Costos indirectos de construcción

Otros costos según Contrato :

costos generales de administración , costos de venta , costos de Investigación y desarrollo , depreciación de propiedades, planta y equipo no Utilizados en el proceso

7. Cambios en las Estimaciones

 El método del Porcentaje de realización se aplicará acumulativamente, en cada periodo contable, A las estimaciones de ingresos de actividades ordinarias y costos totales hasta La fecha. Por tanto, el efecto de un cambio en las estimaciones de los ingresos O costos del contrato en cuestión, o el efecto de un cambio en el desenlace Esperado del contrato, serán tratados como cambios en las estimaciones Contables.

8. Del impuesto a la Renta

Las empresas de construcción o similares, que ejecuten Contratos de obra cuyos resultados correspondan a más de un (1) ejercicio Gravable Podrán acogerse a uno de los siguientes métodos, sin perjuicio de los Pagos a cuenta a que se encuentren obligados, en la forma que establezca el Reglamento:

• Método de Percibido a) Asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que resulte De aplicar sobre los importes cobrados por cada obra, durante el ejercicio Comercial, el porcentaje de ganancia bruta calculado para el total de la Respectiva obra;
  
• ·
  Método Del devengado b) Asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que se Establezca deduciendo del importe cobrado o por cobrar por los trabajos Ejecutados en cada obra durante el ejercicio comercial, los costos Correspondientes a tales trabajos.
  

9. De los pagos a Cuenta:

·Pagos a cuenta las que se acojan al método percibido:
Considerarán como Ingresos netos los importes cobrados en cada mes por avance de obra.

·Pagos a cuenta las que se acojan al método del devengado:
Considerarán Como ingresos netos del mes, la suma de los importes cobrados y por cobrar por Los trabajos ejecutados en cada obra durante dicho mes.

Carácterísticas de los contratos de Construcción:

Es que la fecha en la que se inicia La actividad del contrato y la fecha en que se termina corresponden normalmente A distintos ejercicios económicos

Es un contrato consensual, pues se Perfecciona por el mero consentimiento de las partes.

Es un contrato bilateral, ya que Las partes que intervienen son dos: por un lado el comitente dueño de la obra o Promotor y por otro el contratista o constructor.

Es un contrato sinalagmático, pues Se generan derechos y obligaciones para ambas partes.

Nacimiento de la obligación tributaria Del IGV y del IR en la primera venta de inmuebles hecha por el constructor

1. Introducción

 En el presente Artículo se trata con respecto al nacimiento de la obligación tributaria en el Caso de la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, tanto para Fines del Impuesto General a las Ventas como para efectos del Impuesto a la Renta. Como sabemos nuestro país vive un boom de la actividad de la Construcción de inmuebles para la venta y al respecto aun existen dudas sobre El nacimiento de las obligaciones tributarias en esta actividad, es ánimo del Desarrollo del presente tema despejar dichas dudas a fi n de contribuir con el Correcto manejo del aspecto tributario relacinado con el IGV y el Impuesto a la Renta en la actividad mencionada.

2.Emisión de comprobantes :

  Tratándose de la primera venta de inmubebles que realiza el constructor Se debe emitir comprobante de pago en la fecha en que perciba el ingreso , solo Por el monto que se perciba , sea el total o el parcial,una vez concretada la Operación .

3. Emisión de Comprobante de pago

En la primera venta de inmuebles que realiza el Constructor se debe emitir el comprobante de pago en la fecha en que se perciba El ingreso, sólo por el monto que se perciba, sea total o parcial, una vez Concretada la realización de la operación.

4. Operaciones de Venta de inmuebles gravadas con IGV:

Se encuentra gravada con IGV la Primera venta de inmuebles hecha por el constructor, asimismo también la Posterior venta que realicen las empresas vinculadas con el constructor cuando El inmueble haya sido adquirido del constructor vinculado o de empresas Vinculadas económicamente con el constructor. Sin embargo, no estará gravada la Posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el Constructor cuando el inmueble se haya adquirido de dicho constructor o de Empresas vinculadas con el constructor cuando se demuestre que el precio de la Venta realizada es igual o mayor al valor de mercado.

5. Primera venta

Se considera primera venta cuando se vende por primera vez un inmueble Construido ubicado en territorio nacional, por ejemplo si una persona construye En el Perú un edificio de departamentos u oficinas, la venta individual de cada Departamento u oficina constituye una primera venta, y por consiguiente cada Venta estará gravada con IGV, pero la posterior venta que realicen los Compradores será la segunda venta, y ya no estará gravada con IGV, ni las demás Ventas sucesivas. Se considerará primera venta la que se realice con Posterioridad a la resolución, nulidad o anulación de la venta gravada. También Se considera primera venta, la que se efectúe con posterioridad a la Reorganización o trasapaso de empresas.

6. No constituye Primera venta

No se considera primera venta la transferencia de las Alícuotas entre copropietarios constructores.

7. Constructor :

Se Entiende por constructor a cualquier persona que se dedique en forma habitual a La venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido Construidos parcial o totalmente por terceros encargados por ella, para dicho Constructor. Por lo que podemos deducir que si una persona que percibe rentas De tercera categoría por actividades distintas a la venta de inmuebles, como Por ejemplo fabrica y vende juguetes, construye un inmueble para activo fijo y Luego de un tiempo decide venderlo, la operación no está gravada con IGV ya que No califica como constructor porque su giro de negocio no es construir y vender Inmuebles. El inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando Dicho tercero construye alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los Componentes del valor agregado de la construcción. Base legal: Art. 3º Inc. E)

Ley del IGV

8. Empresas vinculadas

Para establecer la Vinculación económica, se debe tener en cuenta lo siguiente: a. Una empresa Posea más del 30% del capital de otra empresa, directamente o por intermedio de Tercero. B. Más del 30% del capital de dos o más empresas pertenezca a una Misma persona directa o indirectamente. C. En cualquiera de los casos Anteriores, cuando la indicada a proporción del capital pertenezca a cónyuges Entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad. D. El capital de dos o más empresas pertenezca, en más del 30%, a socios Comunes de dichas empresas. E. El productor venda a una misma empresa o a Empresas vinculadas entre sí, el 50% o más de su producción. F. Exista un Contrato de colaboración empresarial con contabilidad independiente, en cuyo Caso el contrato se considera vinculado con cada una de las partes Contratantes.

9. Valor de mercado

El valor de mercado es el que normalmente se obtiene en las operaciones Onerosas que el constructor realiza con terceros no vinculados, o el valor de Tasación, el que resulte mayor. Base legal: Art. 1° Inc. D) Ley del IGV

10. Trabajos de Ampliación

En los inmuebles en los que se haya efectuado trabajos de Ampliación, la venta estará gravada con IGV aun cuando se efectúe conjuntamente Con el inmueble del cual forma parte, por el valor de la ampliación, es decir Por el valor de toda área nueva construida. También estará gravada cuando la Venta de inmuebles remodelados o restaurados por valor de las remodelaciones o Restauraciones. A fi n de determinar el valor de la ampliación, remodelación o Restauración, se debe establecer la proporción existente entre el costo de la Ampliación, remodelación o restauración y el valor de adquisición del inmueble Actualizado con la variación del Índice de Precios al Por Mayor hasta el último Día del mes precedente al de inicio de cualquiera de los trabajos mencionados Anteriormente, más el referido costo de la ampliación, remodelación o Restauración. El resultado de la proporción se multiplica por cien y se expresa Hasta con dos decimales. Dicho porcentaje se aplicará al valor de venta del Bien, resultando así la base imponible. Base legal: Art. 2º Num. 1 Inc. D) Reglamento de la Ley del IGV

11. Venta de cochera

Cuando se construye un edificio de departamentos, también queda espacio para la Construcción de algunas cocheras o por que las normas pertinentes exigen la Construcción de cocheras en algunos casos, debido a que dichas cocheras Constituyen inmuebles independientes que se pueden vender conjuntamente con la Vivienda; sin embargo, su uso no se destina a vivienda, aunque su precio esté Por debajo de las 35 UIT dicha venta se encuentra gravada con el IGV, debiendo Tener en cuenta que el 50% del valor de venta es la parte gravada con IGV y el Otro 50% se considera valor del terreno no gravado con IGV. Ver informe Nº 063-2005-SUNAT/2B0000 disponible en la página web de la SUNAT.

12. Base imponible

En el caso de venta de inmuebles la base imponible para el IGV es el ingreso Percibido excluyendo el valor del terreno, Venta de departamentos futuros y Existentes La empresa La Pirámide S.A.C. Construirá un edificio de 20 Departamentos a un costo de S/.120,000 c/u y los venderá a S/.170,000 c/u, Incluido IGV, la construcción se comienza en Agosto de 2011 y culminará en Abril de 2012. A Noviembre 2011 recibe separaciones de S/.1,000 por cada Departamento, se separaron 15 y al 31 de Diciembre se concretó la venta de 12 Departamentos por el cual se abonó el 10% del valor total por cada Departamento. En Enero de 2012 los clientes abonan el 90% restante al haber Recibido el crédito respectivo de una entidad financiera. En Mayo se entregan Los 15 departamentos terminados por atraso en la obra, luego en Julio de 2012 Se venden los 5 departamentos restantes. Se pide el tratamiento con respecto al IGV y el Impuesto a la Renta de los ejercicios 2011 y 2012. Solución Por la Separación: No es ingreso aun y tampoco hay obligación de emitir comprobante de Pago, Caso Nº 1 se excluye el valor del terreno porque la venta de terrenos no Está dentro del campo de aplicación de la Ley del IGV, por lo tanto es venta Inafecta. Base legal: Art. 13º Inc. D) Ley del IGV

13. Accesoriedad

Cuando Con motivo de la venta de bienes inafectos se proporcione servicios, el valor De tales servicios también estará inafecto. Base legal: Art. 14º Ley del IGV

14. Nacimiento de la Obligación del IGV :

Por la primera venta de inmuebles hecha por el Constructor, la obligación tributaria nace en el momento y por el monto que se Percibe, inclusive cuando se trate de arras de retractación siempre que superen El 15% del valor total del inmueble. Base legal: Art. 4º Inc. F) Ley del IGV En El caso de venta de inmuebles futuros, es decir de venta en planos cuando el bien Aun no existe, podemos ver una discrepancia entre la Administración Tributaria SUNAT y el Tribunal Fiscal en el sentido de nacimiento de la obligación Tributaria del IGV, la SUNAT afirma mediante Informes Nº 104-2007/SUNAT y Nº 215-2007/ SUNAT que en la venta de un bien futuro inmueble el nacimiento de la Obligación tributaria nace en la fecha de percepción del ingreso parcial o Total, mientras que el Tribunal Fiscal ha sentado precedente en el sentido de Que la obligación tributaria del IGV nace cuando el bien exista, como podemos Ver en las Resoluciones Nº 256- 3-99; 01104-2-2007; entre otras. Al respecto Concordamos con la opinión del Tribunal Fiscal que establece que para que nazca La obligación tributaria debe realizarse la primera venta del inmueble por el Constructor, y se considera constructor al que se dedica habitualmente a la Venta de inmuebles construidos totalmente por dicho constructor o que hayan Encargado la construcción total o parcial a un tercero.

15. Nacimiento de la Obligación en el caso del IR

Para fines del Impuesto a la Renta, toda vez Que los ingresos percibidos por los constructores representan rentas de tercera Categoría, se regirán por el artículo 57º de la LIR que establece que se Imputan las rentas bajo el principio del devengado, y, al no haber definición De tal principio en la Ley mencionada recurrimos a las Normas Internacionales De Contabilidad en su Marco Conceptual y la NIC 18 para el reconocimiento de Los ingresos. Al respecto la NIC 18 Ingresos por Actividades Ordinarias Establece las siguientes condiciones para el reconocimiento de ingresos por Venta de bienes: a. Que se haya transferido al comprador los riesgos y ventajas De tipo significativo derivados de la propiedad del bien. B. Que el vendedor no Conserve para sí ninguna implicancia en la gestión de los bienes vendidos, no Retenga control sobre los mismos. C. El importe de los ingresos pueda medirse Confiablemente. D. Es probable que se reciba los beneficios económicos de la Venta. E. Se puedan medir los costos de la transacción confiablemente. Cumplidas las condiciones anteriormente mencionadas se considera devengado el Ingreso y por lo tanto nacerá la obligación tributaria para fines del IR. Por Lo tanto, realizada la venta de un inmueble futuro, se pagará el Impuesto a la Renta correspondiente con la entrega del inmueble y/o bastará con que solamente Exista una vez terminado. En ese sentido, cualquier importe recibido a cuenta Constituyen anticipos y se deben contabilizar como tal, debíéndose revertir a Ingresos en la fecha que se entreguen los inmuebles y por lo tanto en dicha Fecha se gravará con el IR (ver RTF Nº 5018- 4-2007).