Fundo dominante y fundo sirviente

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10.IURA IN RE ALIENA



A.SERVIDUMBRES PREDIALES Y SUS CLASES


10.1.1Concepto y clases


A)CONCEPTO


La servidumbre predial es un gravamen impuesto Sobre un fundo en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El fundo a Cuyo favor está impuesta la servidumbre se llama predio dominante y el Que la sufre predio sirviente (art. 357 CC).

Denominado en Roma como Iura praediorum. La servidumbre predial es la auténtica Servidumbre; y se trata de la única servidumbre en el derecho clásico. Es en Derecho Justinianeo cuando se agrupan bajo el nombre de servidumbres personales Ciertas figuras que hasta entonces gozaban de autonomía.

§Las servidumbres resultan inherentes a la existencia de los fundos. Pero el titular del derecho es la persona (pues las relaciones jurídicas se dan Entre personas y no entre cosas) por su condición de titular del fundo. 

§Las servidumbres prediales implican la existencia de dos fundos: El fundo dominante, que se sirve de otro, y el fundo sirviente, que soporta el Gravamen del otro fundo.

§ Actualmente el número de Servidumbres es prácticamente ilimitado; pero en Roma no era así, sino Que conocieron un número limitado de servidumbres, pues no quisieron truncar Así ese carácter absoluto de la propiedad.

B)CLASES


Nacen en primer lugar como servidumbres rústicas, En una sociedad ganadera y agrícola, y dan lugar  a la primera clasificación:

1.Servidumbres mancipi

2.Servidumbres nec mancipi

Se distingue entre servidumbres prediales Rústicas y urbanas. Las fuentes no aclaran bien cuál es el criterio Diferencial. No es a causa de la ubicación de los fundos, sino que se encuentra En la propia naturaleza de los fundos. Así, hablamos de fundos rústicos si tienen Una finalidad agraria, y de fundos urbanos cuando se trata de edificaciones y Construcciones.

1.Prediales urbanas: se destinan a la edificación

a.Iura Stilicidiorum (de aguas)

i.Iura stilicidii: Facultad del dueño del fundo dominante de verter el agua de lluvia Desde el propio tejado al fundo sirviente.

ii.Ius fluminiis: Facultad del dueño del fundo dominante de verter el agua de lluvia Desde el tejado al fundo sirviente a través de canales o tuberías.

iii.Ius cloacae: derecho a pasar por el fundo vecino las tuberías de desagüe.

b.Relativas a la construcción: según el titular del fundo sirviente tenga Que tolerar algo o que venga obligado a abstenerse de realizar algo en su Fundo.

i.De tolerar  algo:

1.Ius tigni Inmittendi: supone la facultad de Introducir una viga en la pared vecina

2. ius oneris ferendi: supone el derecho a apoyar una Construcción en el muro o en la columna vecina. Es la única servidumbre en la Que al dueño del fundo sirviente se le va a obligar a hacer algo: mantenimiento En buen estado de conservación del muro o columna sobre la que se apoya la edificación Vecina.

3.Proicendi: Atribuye la facultad de hacer avanzar terrazas o balcones sobre el Fundo vecino

4. S. Protegendi: Atribuye la facultad de hacer proyectar el Ala del tejado sobre el fundo vecino

ii.De abstenerse de Hacer algo

1.S. Altius non Tollendi: Supone la prohibición de que en El fundo sirviente se levanten construcciones, bien totalmente o a más de una Determinada altura.

2.S. Ne luminibus Officiatur: Prohibición de privar de Luces al edificio del fundo dominante

3.S. Ne prospectui Officiatur: Prohibición de privar de Luces al edificio del fundo dominante

  1. Prediales rústicas: Destinadas a una finalidad agraria. Disfrute económico del fundo.
    1. S. De paso (iura itinerum): habilitan al dueño del fundo dominante a Pasar por el del fundo sirviente. Hay tres modalidades:

i.Iter: Autoriza a pasar a pie, en caballo o en litera.

ii.Actus: Autoriza a pasar en un carro.

iii.Vía: Fijación de una franja de terreno sobre a que se podía transitar con Cualquier vehículo; a falta de convencíón la ley de las XII tablas fija la Anchura de 8 pies.

    1. S. De Acueducto (s. Aquaeductus): Derecho para pasar una corriente de Agua por el fundo vecino, bien:

i.por medio de acueducto, de una acequia

ii.subterráneamente

iii.Por medio de una cañería al aire libre.

Con posterioridad surgen:

    1. S. De sacar Agua (aquae haustus): Derecho a sacar agua del fundo sirviente. Lleva implícita la servidumbre de paso.
    2. S. pecoris ad aquam adpulsus: para llevar al rebaño a abrevar en el fundo Vecino.
    3. S, pectoris pascendi: Para llevar al rebaño a pastar en el fundo Del vecino.
    4. S. De Cocer cal y extraer arena para Atender a las necesidades del fundo dominante.

Las servidumbres se transmiten necesariamente con El predio y no con independencia de él.

10.1.2Principios y reglas


a)Principio de la Tipicidad: En Roma no se conoce una Categoría general y abstracta de servidumbres, sino una serie de servidumbres Típicas y concretas.

b)La utilidad Objetiva de un fundo como base para el establecimiento de la servidumbre, o inherencia Predial (D´Ors): las servidumbres no tienen más razón de ser que la Utilidad de los fundos. Como consecuencias:

·Las servidumbres No se pueden desligar de los fundos ni se puede enajenar como un derecho Independiente.

·El cambio de Titulares de los fundos no afecta a la existencia de las servidumbres. Los Fundos pueden cambiar de dueño, pero la servidumbre continua.

c)La vecindad: Los fundos dominante y dependiente deben ser vecinos entre sí, aunque No tienen por qué ser contiguos o pegados uno al otro. El predio contiguo Vecino se llama “vicinus proximus”.

d)Nadie se puede Servir de la cosa propia: nadie puede Constituir una servidumbre sobre una cosa propia (neminem res sua servit).

e)Causa perpetua: la servidumbre tiene que tener una causa perpetua, exige que el fundo Tenga una condición natural permanente que permita la utilización Indefinidamente de esta servidumbre. (ejemplo: no se puede respecto de un Estanque, que se agota, sí respecto de una fuente).

f)Carácter Negativo (servitus in faciendo consistere nequit): las servidumbres no Consisten nunca en hacer. El dueño del fundo sirviente sólo tiene que tolerar, A excepción de en la servidumbre oneris Ferendis.

G)Indivisibilidad: 2 consecuencias:

·En los supuestos De condominio no se puede construir una servidumbre por fracciones.

·La servidumbre Sigue existiendo aunque se divida el predio dominante o el predio sirviente. Y Es más, auque el dueño del fundo dominante se haga propietario de una parte del Fundo sirviente, la servidumbre continúa.

h)Inalienabilidad: La servidumbre, por ser inherente al fundo que la tiene, no se puede Enajenar por separado de ese fundo. Su peso se ve debilitado en el derecho Justinianeo.

10.1.3Constitución y extinción


A)CONSTITUCIÓN


Hay distintas modalidades:

1)Negocio jurídico: podemos Distinguir por etapas:

A)derecho clásico: dos casos

i.Fundo en suelo itálico: los modos Solemnes de constitución son la mancipatio Y la in iure cessio, además de La deductio (al enajenar un Fundo, su dueño se reserva el derecho real de servidumbre).

ii.Fundo en suelo provincial: el negocio jurídico era un simple pacto entre Los dueños de los fundos.

b)derecho justinianeo: se sustituyen Los modos anteriores por la traditio (entrega), como el consentimiento del dueño del fundo sirviente, por el simple Pacto entre ambos dueños, y por la deductio.

2)Prescripción: ejercicio continuado de la Servidumbre. Encontramos 3 etapas:

a)Derecho primitivo: Este medio fue Posible hasta el año 50 a.C., en que una Lex Scribonia prohíbe esta Constitución de servidumbres.

b)Derecho clásico: No es posible, Pero se protege la servidumbre vetusta: la ejercitada desde tiempos Inmemoriales. Esta protección es más bien un medio de prueba acerca de la Existencia de esa servidumbre.

c)Derecho justinianeo: Se reconoce la Prescripción adquisitiva en relación a la constitución de las servidumbres Rústicas. Se utiliza conforme a las normas vigentes de la usucapio (20 años entre ausentes y 10 entre presentes).

3)Disposición de la ley: se da Exclusivamente en el derecho justinianeo. Consiste en que la ley declare la Existencia de la servidumbre, ipso Iure. Los posglosadores lo denominan servidumbre constituida por Destino del padre de familia. Dados dos fundos pertenecientes al mismo Propietario, y si uno utilizaba determinados servicios propios de servidumbre Que le proporcionaba el otro, si luego se dividen, esta mera situación de hecho Se transforma automáticamente en una servidumbre.

4)Por iudicatio

5)Legatum per vindicationem


B)EXTINCIÓN


Las servidumbres no se pueden constituir por un Tiempo determinado, sino que es una vinculación permanente entre dos fundos. No Obstante se admite por determinados hechos sobrevenidos el que puedan Extinguirse las servidumbres. Estos son los casos:

1)Renuncia: por parte del dueño del Fundo dominante. En el derecho justinianeo se podía manifestar por cualquier Forma, mientras que en el derecho clásico y republicano se debía hacer por la mancipatio o la in iure cessio.

2)Confussio: Cuando se confunden en una misma persona el titular del fundo Dominante y sirviente. La servidumbre se extingue por el principio “nadie puede Tener una servidumbre sobre una cosa que no es ajena” ya que se está ejerciendo Las facultades que le corresponden como propietario.

3)Destrucción de alguno de los fundos: (por riada, incendio, ruina, terremoto…) desaparece el derecho real de Servidumbre por desaparecer la relación entre los fundos.

4)Prescripción extintiva (non usus): también la prescripción, el no ejercicio de la servidumbre, puede Extinguir la misma. En derecho clásico eran dos años y en derecho justinianeo Eran 10 años con los presentes y 20 con los ausentes. En cómputo es distinto Según la naturaleza de la servidumbre ya sea:

a.positiva (coger agua, arena…): desde Que el titular del fundo dominante pudiendo hacer no hizo (non usus)

b.impeditiva de que el otro haga (muros…): desde que el titular del sirviente realiza la actividad prohibida sin Oposición (usucapio libertatis).

Esto da lugar a que algunos hablen de 2 tipos de extinción, pero la doctrina suele decantarse porque la idea es la misma.

10.1.4Acciones en defensa de las servidumbres


1.Vindicatio Servitutis: Es la acción principal Para la defensa de este derecho. En derecho posclásico y justinianeo recibe el Nombre de actio confesoria, Que se contrapone a la acción negatoria del fundo sirviente. Podían ejercitarla En el derecho clásico sólo el que tuviese el dominium ex iure quiritium del fundo dominante. En la época Justinianea, la podrán utilizar como acción útil otras personas:

a.el acreedor pignoraticio

b.el enfiteuta

c.el superficiario

Se dirigía en derecho clásico Sólo contra el dueño del fundo sirviente, y en el justinianeo También contra cualquier persona que se opusiese al cumplimiento de ese Derecho. Con una sentencia favorable se obténían una serie de consecuencias:

a.Reconocimiento de la Existencia del derecho real de servidumbre.

b.Resarcimiento de los daños Por la actitud contraria al derecho (ejemplo: muerte de algunas cabezas del Rebaño por no poder ir a brevar).

c.Podían destruirse las obras contrarias al derecho (ejemplo: en lo Referente a la de las vistas y luces, si se construía una pared). Interdicto Demolitorio.

d.Podía obtenerse una garantía de que el titular de este derecho no Iba a sufrir futuros impedimentos al ejercicio de su derecho. Se le ofrece una Garantía o caución, la cautio de Amplius non turbando.

2.Interdictos especiales: podía llegarse A proteger el simple ejercicio de hecho del derecho de servidumbre (cuasi possesio) por lo que podía Protegerse al que no era titular del derecho por su simple comportamiento como Tal.

10.2USUFRUCTO


10.2.1.Concepto


En Roma se definía (definición del jurisconsulto Paulo 7.1.1 Dig) del modo siguiente: ius Alienis rebús utendi et fruendi salva rerum substantia,

·ius utendi et fruendi”: el Contenido fudamental de este derecho es la obtención de los frutos, el Disfrutar de la cosa. Hace falta el uso de la cosa, que está orientado a disfrutar. La facultad de usar no es una posesión que pueda llegar a convertirse en Propiedad. Es un usus Meramente instrumental. El usufructuario, tal y como dice el propio Gayo, no Posee, no es verdadero poseedor. El usufructuario tiene el usus fruendi causa.

·alieni rebús”: es un derecho Sobre una cosa ajena, y como tal es un derecho real limitado, y también Limitativo del derecho de propiedad (el propietario no la podrá usar). Absorbe La mayor parte del contenido económico de la cosa. El propietario tiene la nuda propietas, pues no posee Frutos ni cosa. El usufructo es una especie de derecho de propiedad temporal; Propiedad y usufructo son categorías jurídicas diferentes.

·salva rerum substantia”: el Usufructo, según algunos autores, sólo es posible respecto de cosas no Consumibles (se llega a admitir de cosas consumibles (cuasi usufructo), pero Esto se acerca más a los derechos reales de crédito.) Otros estiman que se Quiere establecer un límite al usufructo (sólo puede subsistir hasta que Subsista la cosa). Otros quieren resaltar que el objeto del usufructo son los Frutos y no la cosa. Por último, otros señalán que se quiere destacar la Obligación esencial del usufructuario: la conservación de la cosa.

El derecho real de usufructo nace en el siglo III AC por razones familiares  con Objeto de mantener patrimonialmente a ciertas personas (mujer viuda, hijas Solteras, hijos, dementes…) a las que no se les quiere dar la capacidad de Disposición de las cosas, pero que sí disfruten de las mismas. Este origen familiar Explica algunos aspectos de este derecho:

1)El carácter personalísimo del usufructo. Aparece claramente vinculado a una persona en concreto. Sólo cesa el Derecho con la muerte de esa persona, en principio es un derecho vitalicio.

2)Extraordinarias facultades que se otorgan al usufructuario, al que se puede llamar incluso “dominus Usufructo”. Esto deja al verdadero propietario en la nuda propietas, con el mero Título de propiedad.

CONTENIDO


  1. Derecho de Usar la cosa.
  2. Percepción De los frutos: se opera con la perceptio de los mismos (frutos naturales) o día a día (frutos civiles). Es el contenido Fundamental del derecho de usufructo. Este derecho de percepción de frutos Tiene diferentes alcances:

i.Animales: da derecho a las crías

ii.Esclavos: da derecho a que éstos Produzcan con su trabajo, pero no a los hijos (partus antillae) ni a las donaciones o herencias para los Esclavos.

iii.Árboles: si es un bosque destinado A la tala, da derecho a cortar los árboles en la medida normal. Si es un bosque No orientado a la explotación de su madera, tiene derecho a la madera de los árboles muertos naturalmente con la obligación de reponerlos.

iv.Rebaño: derecho a las crías, con la Obligación de mantener constante el número de cabezas.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO


  1. Conservar La cosa. Lleva consigo el pagar los Gastos e impuestos sobre la cosa, reponer los árboles caídos por vejez, Reponer los rebaños…
  2. Devolver la Cosa: normalmente incumbe a los Herederos de esta obligación. El usufucto no era transmisible. Se podía Exigir por varios caminos:

i.Acciones reales (Reivindicatorias, Penales)

ii.Interdictos posesorios

iii.Acción que surge de la cautio Usufructuaria. Existen diversos medios para solucionar el que no se quisiera Hacer esta caución:

1.No entrega de la cosa hasta presentar la garantía

2.Forzar a prestar la garantía con la amenaza de uso de la acción Reivindicatoria, viéndose libre de la posible exceptio usufructuaria.

3.Reclamación judicial articulada sobre la base de una actio in factu

10.2.2.Constitución, defensa y extinción


A)CONSTITUCIÓN


a.Legatum  per vindicationem : el legatario se hace con el usufructo desde que el heredero acepta la Herencia. Éste fue quizá el modo original.

b.Iudicatio: Se da cuando se ejercita una acción divisoria donde no hay condemnatio Sino una adjudicación. Adjudicación realizada por un iudex por la actio Familiae arciscundae; por una acto de partición.

c.In iure cessio: aplicación de recursos procesales. Se sustituye por pactos y Estipulaciones una vez desaparecido el in iure cessio. Es un pleito fingido.

d.Deductio: reserva usufructuaria operada en la transmisión de la propiedad por la Mancipatio.

e.Pactos y estipulaciones: Uso Generalizado en el derecho justinianeo. En el derecho posclásico se daba para Los suelos provinciales.

B)DEFENSA


a.El principal medio de defensa es la vindicatio Usufructus (actio confesoria En el derecho justinianeo contraria a la acción negatoria). Esta  acción se dirige contra el propietario Que impide el ejercicio del usufructo. Por obra  de la jurisprudencia clásica esta acción se puede ejercitar Contra cualquier poseedor que haya dificultado el ejercicio del usufructo. El Demandado debe restituir todos los frutos (porque no era considerado poseedor De buena fe) siempre que prosperase la acción, incluso los frutos percibidos Antes de la litis contestatio.

b.Otro medio de defensa es la exceptio Usufructuaria, que es la que puede oponer el usufructuario frente a la Acción reivindicatoria del dueño de la cosa. El usufructuario no niega que el Que le pide la cosa sea el propietario sino que alega que tiene el usufructo.

c.A pesar de que el usufructuario no era poseedor el usufructo podía Defenderse mediante los interdictos posesorios.

d.El usufructuario podía servirse de algunas acciones como la actio legis aquiliae, acción de Daño injusto que permite al propietario protegerse de aquellos daños que sufre La cosa de su propiedad. Se permitía que esta acción pudiera ser utilizada por Otras personas distintas del propietario. La primera acción útil de esta actio legis aquiliae fue a favor Del usufructuario.

C)EXTINCIÓN


Aparecen recogidas en un Texto jurisprudencial:

1.Por muerte natural o civil, la capitis diminutio que implica la Extinción civil que por lo general resultaba contrario a la voluntad de aquel Que constituye el usufructo, ya que una alteración del estatus familia Implicaba la extinción del usufructo. Por ello era muy frecuente introducir Una cláusula que evitase esa consecuencia. Justiniano decide que el usufructo No se ha de extinguir por una capitis diminutio mínima.

2.El usufructo es un derecho vitalicio, pero se podía establecer un Usufructo con fecha tope, a partir de la cual se extingue. Lo mismo cabe Decir con los ususfructos sometidos a una condición definitoria y la Destrucción material (incendio, riada) o jurídica: por un acto de expropiación Del poder público o un acto de consagración que convierte una cosa privada en Una cosa sagrada.

3.El usufructo se extingue por el no ejercicio de este derecho respecto Al plazo de usucapio. Todos los derechos (incluido el usufructo) En general se pueden extinguir en virtud de la renuncia del titular del Derecho, in iure cessio en el derecho clásico y de cualquier Manera en el derecho posclásico.

4.Se extingue en virtud de la consolidación o confusión cuando Consigue la propiedad el usufructuario

10.3.USO, HABITACIÓN, OPERAE SERVORUM


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10.4.ENFITEUSIS Y SUPERFICIE


A)

Es el derecho real transmisible, inter Vivos o mortis causa, Que consiste en el más amplio disfrute de un fundo ajeno mediante el pago De un canon anual.

 

ENFITEUSIS

La confirmación como Derecho real de la enfiteusis se produce en el derecho justinianeo, como Consecuencia de la fusión de dos instituciones: la conductio agri vectigalis de procedencia romana (parte Occidental) y la emphyteusis Propia del derecho oriental.

·Conductio agrio vectigalis: era el alquiler que el Estado romano hacía a Los particulares del ager publicus. Podía:

§Distribuir gratuitamente (ager Asignatus)

§Los vendía (ager quaestorius)

§Tolerar la ocupación de ese territorio (ager ocupatiorus)

§Arrendar el territorio conquistado.

Este arrendamiento tenía Unas muy peculiares carácterísticas:

§Eran concertados a perpetuidad o a muy largo plazo (100 años)

§Estos arrendatarios tenían protección interdictal a pesar de que el Arrendatario tampoco era poseedor. Esta carácterística hizo que los jurisconsultos Clásicos dudasen de si eran arrendamientos o realmente eran contratos de Compraventa. Estas dudas se disiparon y la conductio Agri vectigalis se apartó de cualquier tipo de relación contractual y Pasó a convertirse en un derecho real cuando el pretor concede a los Arrendatarios acciones reales, pudiendo reclamar el fundo como si fuesen propietarios (reivindicatoria, confesoria y negatoria).

·Emphyteusis: propia del derecho oriental. Antes de la Dominación romana ya se conocían estos arrendamientos a largo plazo. Cuando Roma Conquista este territorio continúa con esta práctica de concesión de tierras no Cultivadas. Se podía conceder la enfiteusis bien con perpetuidad o bien de Manera temporal.

oIus emphyteuticum: de carácter temporal y se aplicaba a aquellos fundos privados del Emperador

oIus perpetuum: se aplicaba a las tierras del fisco de forma perpetua.

Justiniano va a fundir Estas dos instituciones dando lugar a la emphyteusis. En el Digesto al ager vectigalis  se le denomina también enfiteusis, Constituyendo una de las interpolaciones introducidas por los comisionados Justinianeos. Este derecho de enfiteusis  Jugó un importante papel en el desarrollo de la propiedad feudal. Se Conseguía el máximo rendimiento de las tierras.

DERECHOS  Y OBLIGACIONES DEL DERECHO DE ENFITEUSIS


Derechos:



1)El enfiteuta puede enajenar su derecho, tanto inter vivos como mortis Causa. El usufructo no se podía transmitir, tiene un carácter vitalicio Y personal. Sin embargo, el enfiteuta sí puede transmitir su derecho tanto en Vida como por medio de testamento.

2)El enfiteuta puede cambiar el cultivo del fundo

3)Puede conceder el usufructo de ese fundo

4)Puede constituir una servidumbre respecto de ese fundo

5)Puede hipotecar ese derecho de enfiteusis que operará como garantía

6)Puede adquirir los status por simple separación, separatio al igual que el propietario. No se requiere la perceptio como en el usufructo.

Obligaciones:



1)Tiene obligación de pagar al dueño del fundo el canon anual que se haya Establecido. La no realización de este pago durante tres años consecutivos Permite al propietario recuperar su fundo libre de gravamen. Este plazo se Reducía a 2 años cuando el propietario del fundo fuese una entidad Eclesiástica. El enfiteuta no podía pedir una reducción del canon anual (por Una mala cosecha, por ejemplo)

2)Tiene obligación de conservar el fundo en buen estado

3)Tiene que pagar los impuestos y entregar al dueño del fundo los recibos

4)Tiene obligación de notificar al dueño del fundo la intención de enajenar Su derecho por si el dueño decide utilizar el derecho de preferencia que tiene Para recuperar la propiedad del fundo sin enfiteusis.

5)Si habiendo modificado al propietario su voluntad de enajenar su derecho De enfiteusis éste no hubiese querido ejercitar el derecho de preferencia el Enfiteuta tiene obligación de entregar un 2% del precio de venta al Propietario. Este 2% es el denominado  laudemium

B)SUPERFICIE

Es un derecho transmisible inter Vivos o mortis causa, Que otorga el pleno disfrute del edificio levantado en suelo ajeno.

 

La plena configuración del derecho real de Superficie es posterior al derecho clásico. En el derecho clásico, aparece como Consecuencia del principio de “superficie Solo cedit”, lo edificado en suelo ajeno se convierte en propiedad del Dueño del fundo.

En el derecho clásico había propietarios que no Podían o no querían edificar que se ponían de acuerdo con personas que sí Querían edificar pero no poseían fundos a cambio de gozar del edificio que Habían levantado.

Antes de estos acuerdos ya se había venido Practicando con respecto a los poderes públicos: los magistrados autorizaban a Los banqueros a construir en suelo público para desarrollar sus negocios.

La vestidura formal para conceder esta autorización Era un contrato de arrendamiento recibiendo por el uso de esas facultades una Determinada cantidad. Estas concesiones estaban muy lejos de revestir el Carácter  de un derecho real. El Pretor viene a conceder un interdicto especial de superficie, de este modo los Superficiarios se hallaban en una posición de más ventaja que el resto de los Arrendatarios.


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