Fundamentos y Práctica de los Contratos en el Derecho Civil Chileno

Conceptos Fundamentales de la Redacción Legal

Contrato y convención: Existe una relación género-especie, ya que el contrato es una especie de convención destinada a crear derechos y obligaciones; por lo tanto, todo contrato es una convención.

La resciliación ocurre cuando las dos partes acuerdan dejar sin efecto un contrato porque ya no desean continuar con él. Por ejemplo, si realizas una compraventa con Patricio y después ambos deciden que ya no les conviene, pueden dejar sin efecto el contrato. No obstante, debe hacerse de la misma forma en que se celebró: si fue por escritura pública, se deshace también por escritura pública.

La novación es cuando una obligación se reemplaza por otra nueva. Por eso se dice que es especial: al mismo tiempo extingue la obligación antigua y crea una nueva.

Por ejemplo, en vez de pedir un crédito hipotecario nuevo, alguien compra una propiedad y “toma” el crédito que ya tenía el vendedor. Entonces, el deudor cambia: deja de ser el vendedor y pasa a ser el comprador, pero el crédito sigue con las mismas condiciones. Esto no se puede hacer solo entre las partes: el acreedor tiene que aceptar, porque está cambiando quién le va a pagar.

Principios que Rigen los Contratos

Los contratos se rigen por los siguientes principios fundamentales:

• El principio de autonomía de la voluntad: Significa que las personas son libres para decidir si contratan, con quién y en qué condiciones.
• La libertad contractual: Implica que puedes decidir si contratar o no, con quién hacerlo y qué condiciones pactar, siempre que no esté prohibido por la ley. Esta libertad tiene excepciones:
  • En el contrato de adhesión o dirigido, no puedes negociar las cláusulas, solo aceptarlas o rechazarlas.
  • En el contrato forzoso, ni siquiera puedes decidir si contratar o no, porque la ley te obliga a hacerlo. Por ejemplo, la caución que debe rendir un guardador o un usufructuario: aunque no quieras, estás obligado por la ley.
• La fuerza obligatoria de los contratos: Todo contrato legalmente celebrado obliga a las partes como si fuera una ley entre ellas, según el Art. 1545 del Código Civil. Esto quiere decir que, una vez firmado, las partes deben cumplirlo y no pueden dejarlo sin efecto por sí solas, salvo que ambas estén de acuerdo (resciliación) o que la ley lo permita.
• Buena fe: Los contratos deben cumplirse de buena fe, lo que se manifiesta en la buena fe subjetiva (por ejemplo, Art. 1859 CC) y la buena fe objetiva (Art. 1546 CC), que exige actuar lealmente durante toda la ejecución del contrato.
• Intangibilidad: El contrato no puede ser modificado ni por el juez ni por el legislador. El juez solo lo interpreta según la voluntad de las partes, pero en casos excepcionales puede intervenir si hay imprevistos graves bajo la teoría de la imprevisión.

Teoría de la Imprevisión

La teoría de la imprevisión se aplica cuando ocurre un hecho extraordinario e imprevisible después de firmado el contrato que hace muy difícil o muy injusto cumplirlo en las mismas condiciones; por ello, el juez puede revisarlo o ajustar el contrato para recuperar su equilibrio.

Efectos de los Contratos

• Efecto relativo: En principio, el contrato solo obliga a quienes lo celebran, es decir, a las partes que dieron su consentimiento (Art. 1545 CC). Los terceros no quedan obligados ni afectados. Por ejemplo, el notario o los testigos solo dan fe del acto. La excepción ocurre cuando un contrato produce efectos respecto de terceros, como en un seguro, donde un beneficiario puede reclamar directamente a la aseguradora (relacionado con la estipulación a favor de otro, Art. 1449 CC).
• Efecto expansivo: Aunque el contrato solo obliga a las partes, su existencia debe ser respetada por todos y puede generar efectos indirectos en terceros. Por ejemplo, si se paga un crédito con hipoteca, también se extingue la hipoteca que garantizaba esa deuda, aunque la haya constituido un tercero.
• Interpretación de los contratos: Se busca conocer la intención real de los contratantes al celebrar el acto.

Clasificación de los Contratos

Contratos Unilaterales y Bilaterales (Art. 1439 CC)

• Unilaterales: Solo una parte queda obligada (ejemplo: donación, prenda, hipoteca, fianza).
• Bilaterales: Ambas partes se obligan recíprocamente (ejemplo: compraventa, arrendamiento, promesa, permuta, transacción).

En los contratos bilaterales existe la condición resolutoria tácita (Art. 1489 CC): si una parte no cumple, la otra puede pedir la terminación del contrato con indemnización. Si las partes renuncian a esta acción, no podrán pedir que se “cancele” el contrato por incumplimiento, sino solo exigir el cumplimiento forzado o la indemnización.

La excepción de contrato no cumplido (Art. 1552 CC) significa que una parte puede negarse a cumplir si la otra no ha cumplido ni está lista para hacerlo. En términos simples: “la mora purga la mora”.

Contratos Gratuitos y Onerosos (Art. 1440 CC)

• Gratuitos: Solo una parte se beneficia (ejemplo: donación).
• Onerosos: Ambas partes se benefician y se obligan (ejemplo: compraventa). Un contrato puede ser bilateral y gratuito, como el mandato no remunerado.

Contratos Conmutativos y Aleatorios (Art. 1441 CC)

• Conmutativos: Las partes conocen la equivalencia de las prestaciones al contratar (ejemplo: compraventa). En estos puede existir lesión enorme (Art. 1888 a 1896 CC).
• Aleatorios: El resultado depende de una contingencia incierta de ganancia o pérdida (ejemplo: seguro, renta vitalicia).

Contratos Principales y Accesorios (Art. 1442 CC)

• Principal: Existe por sí solo (ejemplo: compraventa).
• Accesorio: Depende de otro para existir porque asegura su cumplimiento (ejemplo: hipoteca, prenda o fianza).

Diferencia clave: La prenda recae sobre bienes muebles y la hipoteca sobre bienes inmuebles. La garantía general (Arts. 2339 y 2413 CC) permite que una hipoteca asegure obligaciones presentes y futuras.

Contratos Consensuales, Reales y Solemnes (Art. 1443 CC)

• Consensuales: Se perfeccionan solo con el consentimiento.
• Reales: Requieren la entrega de la cosa.
• Solemnes: Requieren una formalidad esencial (ejemplo: escritura pública en compraventa de inmuebles). Si falta la solemnidad, el contrato es nulo (Arts. 1701 y 1682 CC).

Esto difiere de las formalidades habilitantes, que dependen de la calidad de las personas (ejemplo: autorización del cónyuge, Art. 1749 CC), cuya sanción es la nulidad relativa.

La Escritura Pública

La escritura pública es un instrumento otorgado ante notario con las solemnidades legales, incorporado en su protocolo o registro (Art. 403 COT).

Requisitos y Formalidades

• Debe redactarse en castellano, de forma clara, sin abreviaturas ni espacios en blanco.
• Debe indicar lugar, fecha e individualización completa de los comparecientes (nombre, nacionalidad, estado civil, profesión, domicilio y cédula de identidad).
• La fecha la fija la primera firma; hay un plazo de 60 días para que firmen los demás comparecientes, de lo contrario, queda sin efecto.

Nulidad de la Escritura Pública

Es nula si:

• Contiene cláusulas a favor del notario o sus parientes.
• No se acredita la identidad de los otorgantes.
• Faltan las firmas de los comparecientes o del notario.
• No está incorporada en el protocolo o no se usa tinta indeleble.

Escrituras Otorgadas en el Extranjero (Art. 16 CC)

Si se otorga en un consulado chileno, debe legalizarse en el Ministerio de Relaciones Exteriores en Chile. Si es ante autoridad extranjera, se utiliza la Apostilla (convenio internacional) para simplificar la certificación, aunque se recomienda su protocolización en Chile.

Instrumentos Privados

• Instrumento privado protocolizado: Documento agregado al final del registro de un notario. Adquiere fecha cierta y no puede ser desglosado sin decreto judicial. Algunos pasan a valer como públicos (testamentos, actas de oferta de pago).
• Instrumento privado autorizado ante notario: El notario certifica la autenticidad de las firmas y la fecha, pero el documento sigue siendo privado.
• Instrumento público (Art. 1699 CC): Autorizado por funcionario competente (ejemplo: copia de demanda notificada por receptor).

Regímenes Matrimoniales y Administración de Bienes

Sociedad Conyugal (Art. 1749 CC)

El marido administra los bienes sociales, pero requiere autorización de la mujer para:

• Enajenar o gravar voluntariamente bienes raíces sociales.
• Arrendar inmuebles por más de 5 años (urbanos) u 8 años (rústicos).
• Otorgar cauciones a terceros (aval, fianza).

La autorización debe ser específica, solemne (por escrito o comparecencia directa) y puede ser previa o coetánea. La falta de autorización genera nulidad relativa, salvo en arrendamientos (inoponibilidad del exceso de plazo) y cauciones (solo obliga bienes propios del marido).

Patrimonio Reservado de la Mujer (Art. 150 CC)

La mujer administra libremente los bienes adquiridos con su trabajo separado del marido. Debe acreditarse con instrumentos. Al terminar la sociedad, la mujer puede renunciar a los gananciales (mediante escritura pública) para quedarse solo con su patrimonio reservado, quedando el marido como dueño exclusivo de los bienes sociales.

Situaciones Especiales

• Matrimonios extranjeros (Art. 135 CC): Se entienden casados en separación de bienes en Chile, a menos que pacten sociedad conyugal al momento de inscribir el matrimonio.
• Acuerdo de Unión Civil (AUC): Los convivientes civiles pueden optar por separación de bienes o comunidad de bienes. En comunidad, deben actuar de consuno para actos que afecten el patrimonio común.
• Bienes Familiares: Inmueble que sirve de residencia principal; no se puede vender ni gravar sin consentimiento del otro cónyuge (Art. 141 CC).

El Contrato de Compraventa (Art. 1793 CC)

Por la sola compraventa no se transfiere el dominio; se requiere la tradición (inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para inmuebles).

Características

• Bilateral, oneroso, conmutativo y principal.
• Generalmente consensual, pero solemne para bienes raíces (escritura pública).
• En remates judiciales, el acta de remate vale como escritura, pero debe reducirse a escritura definitiva firmada por el juez como representante legal del vendedor.

La Cosa Vendida y el Precio

• La cosa: Debe ser comerciable, determinada, singular y existir (o esperarse que exista). La venta de cosa ajena vale (Art. 1815 CC), pero no afecta los derechos del verdadero dueño.
• El precio: Debe ser en dinero (si la otra cosa vale más, es permuta), real, serio y determinado. Se recomienda desglosar el precio si se venden varios inmuebles (ejemplo: departamento y estacionamiento) para evitar problemas con la lesión enorme.

Obligaciones de las Partes

• Vendedor: Entregar la cosa (legal y materialmente) y sanear la evicción (defender al comprador de juicios de terceros) y los vicios redhibitorios (defectos ocultos).
• Comprador: Pagar el precio y recibir la cosa.

Resguardos para el Vendedor en Pagos a Plazo

1. Cláusula resolutoria: Permite recuperar la propiedad si no hay pago.
2. Cláusula de aceleración: Exigir todo el saldo ante el incumplimiento de una cuota.
3. Hipoteca y prohibiciones: Garantizar el pago con el mismo bien.

Nota: Los bancos exigen la renuncia a la acción resolutoria para asegurar que la hipoteca no se extinga si el contrato de compraventa se resuelve.

Contrato de Promesa (Art. 1554 CC)

Es un contrato preparatorio que obliga a celebrar uno posterior.

Requisitos

• Debe constar por escrito.
• El contrato prometido debe ser válido.
• Debe fijar un plazo o condición.
• Debe especificar todos los elementos del contrato definitivo.

La venta en verde (inmuebles en construcción) requiere que la promesa se autorice ante notario y que el dinero entregado esté garantizado por una póliza de seguro o boleta bancaria (Art. 138 bis LGUC).

Contrato de Arrendamiento (Art. 1915 CC)

Contrato donde el arrendador entrega el uso y goce, y el arrendatario paga una renta.

Obligaciones del Arrendador

• Entregar la cosa y mantenerla en estado de servir (reparaciones necesarias).
• Garantizar el goce pacífico.
• Devolver el mes de garantía si no hay daños.

Obligaciones del Arrendatario

• Pagar la renta (si no hay contrato escrito, se presume la renta declarada por el arrendatario o pagos previos).
• Usar la cosa según el destino pactado y cuidarla.
• Realizar reparaciones locativas (desgaste normal).
• Restituir el inmueble al término del contrato.

Terminación del Arrendamiento (Ley 18.101)

• Contrato indefinido: Requiere desahucio (notificación de término) con plazos legales de 2 a 6 meses.
• Extinción del derecho del arrendador: Si el dueño vende, el nuevo adquirente debe respetar el arriendo si este consta en escritura pública (Art. 1962 CC). En predios rústicos, debe respetarse siempre.
• Abandono: El arrendador puede solicitar la restitución inmediata mediante certificación notarial de abandono.