Fundamentos Legales del Contrato de Locación y Cesión de Derechos

Contrato de Locación

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero, por un tiempo determinado.

• Objeto: La cosa debe existir o llegar a existir, y debe ser determinada o determinable.
• Destino: Es el que tenía al momento de locarse o el que corresponde a su naturaleza.
• Plazos: El Código establece un plazo máximo de 20 años para la locación con destino habitacional y 50 años para otros destinos. El plazo mínimo que establece la ley de alquileres es de 3 años.

Obligaciones y Derechos

• Obligaciones del locador: Entregar la cosa, conservarla y pagar las mejoras que hubiere efectuado el locatario.
• Mejoras a cargo del locador: Las mejoras que introduzca el locatario de carácter suntuoso, y que no puedan ser removidas, quedan a favor de la propiedad sin derecho a indemnización alguna; esto comprende también a las mejoras útiles.
• Obligaciones del locatario: Tiene prohibido usar y gozar la cosa cambiando su destino. Debe conservar y mantener en buen estado la cosa, pagar el canon, y pagar cargas y contribuciones.
• Derechos del locatario:
  • Hacer uso y goce del bien locado.
  • Suscribir un contrato de locación con las formalidades de ley (requisitos esenciales para evitar abusos).
  • Uso pacífico de la cosa.
  • Exigir las mejoras necesarias y urgentes.
  • Reembolso de la garantía.
  • Recibir el inmueble en tiempo, forma y buen estado.

Diferencias con otras figuras

• Diferencia con el comodato: El comodato es gratuito y el contrato de locación es oneroso. El comodato debe ser sobre cosas no fungibles y solo otorga el uso de la cosa.
• Diferencia con la locación de obra: En la locación de servicios se alcanza el trabajo de otra persona destinada a obtener ciertos fines, mientras que en la de obra se promete un resultado.

Cesión de Derechos

Es el contrato donde el titular del derecho transfiere a otro, que acepta, un objeto incorporal. Debe notificarse al deudor cedido para ser oponible a terceros. Se aplican a la cesión de derechos las reglas de la compraventa, de la permuta o de la donación.

• Partes: Cedente (quien transfiere el derecho) y cesionario (quien recibe el objeto).
• Características: Consensual, conmutativo, nominado, oneroso/gratuito, bilateral y formal.
• Elementos: Sujetos, consentimiento, objeto (derechos que pueden ser cedidos) e insensibilidad (no se pueden ceder derechos por acuerdo de partes o ley).

Efectos de la Cesión

• Entre las partes: Transmisión de la titularidad y la propiedad al cesionario. Obligación del cedente de entregar el título, obligación de no tener evicción y deber de notificar al deudor cedido para que produzca efectos frente a terceros.
• Efectos frente a terceros: Para que se produzcan, es necesaria la notificación al deudor cedido.

Cesión de Herencia

Contrato por el cual una parte transfiere a otra una universalidad jurídica. Debe ser hecha por escritura pública.

• Efectos entre las partes: El cedente transmite el contenido patrimonial de la herencia, se debe garantizar la evicción y cumplir con la prestación convenida.