Evolución de la Legislación del Suelo y su Impacto en el Urbanismo Español

Evolución de la Planificación Urbana y el Desarrollo del Suelo

El desarrollo de planes para el futuro crecimiento, así como la reforma y mejora de lo ya urbanizado, partían de leyes estatales que se desarrollaban en normas autonómicas y se recogían en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) realizados por los ayuntamientos.

La Ley del Suelo de 1998: Un cambio de paradigma

La Ley del Suelo de 1998 cambió los objetivos y las estrategias seguidas hasta el momento para la planificación:

• De unas normas dirigistas orientadas a controlar el mercado, se pasó a otras orientadas a pactar con la iniciativa privada.
• De una planificación orientada a corregir situaciones generadas por la especulación y la falta de planificación, se pasó a otra orientada a generar infraestructuras que ayudasen a mejorar la posición de la ciudad.

Estrategias implementadas:

• El establecimiento de criterios mucho más liberales en la calificación del suelo (urbano, no urbanizable y urbanizable).
• Las cesiones para la reserva pública de suelo se rebajaron, fijando un máximo del 10%.
• Se mantuvo la planificación orientada a asegurar mínimos de habitabilidad, infraestructuras y dotación de servicios.

La burbuja inmobiliaria y la respuesta de 2007

Esta ley consiguió que aumentase el suelo urbanizable y la oferta de viviendas, convirtiéndose en el marco de la llamada burbuja inmobiliaria. Sin embargo, el 20% de la población urbana seguía sin acceder a la propiedad y los elevados precios persistían. Por ello, en 2007 se promulgó una nueva Ley del Suelo orientada a:

• Frenar los procesos especulativos originados en la burbuja inmobiliaria.
• Promover una oferta de vivienda para ese 20% de población que no había conseguido acceder a la propiedad.
• Asegurar la sostenibilidad medioambiental del crecimiento urbano.

Nuevos criterios y medidas de control:

• Nueva clasificación: El suelo se considera rural o urbanizado; es urbanizable aquel incluido en los planes de crecimiento elaborados por los ayuntamientos, intentando evitar el encarecimiento derivado de la conversión de suelo rústico.
• Control de crecimiento: Para evitar el aumento desconsiderado de las ciudades y recalificaciones especulativas, se fija la obligación de revisar cualquier plan de crecimiento que suponga un incremento de más del 20%.
• Informes obligatorios: Se requiere un informe de impacto medioambiental de las acciones urbanísticas y un informe sobre la sostenibilidad económica.
• Vivienda protegida: Se establece una reserva mínima del 30% del nuevo suelo urbanizable para dedicarlo a vivienda protegida.