Elementos de negocio turístico y apartamentos: requisitos y regulaciones

Declaración de voluntad: Distinguimos entre Voluntad (lo más importante, lo que yo quiero) y Declaración de voluntad (La expresión que yo quiero, Para que la voluntad se forme correctamente esta se tiene que haber relacionado de manera racional, libre y consciente, si no se forma de esa manera se puede caer en una serie de vicios de la voluntad). A veces se producen vicios de la voluntad (Error Motivo: Es un vicio que afecta a la voluntad, esta se forma anormalmente porque el sujeto cree algo que no se corresponde con la realidad, y esa voluntad no se había formado si hubiera conocido la realidad, Dolo: También es un vicio que afecta a la voluntad pero aquí hay una actuación de una tercera persona que te induce a una falsa representación de las circunstancias del negocio (Engaño) e Intimidación: Para obtener un consentimiento se utiliza la coacción. Miedo psicológico.) y vicios del consentimiento (Violencia física: Que te golpeen, sabes lo que quieres y haces otra obligado, dolor obstativo: Nosotros pensamos una cosa y decimos otra Ej. Dices mil y quieres decir 100, simulación: Se produce cuando hay una voluntad de realizar un negocio jurídico concreto pero se declara querer realizar otro, generalmente por motivos fiscales)

Objeto: Tiene que ser necesariamente posible, determinado o determinable y lícito. Que sea algo que se pueda conseguir.

Causa: El porque de un negocio jurídico, por dos cuestiones, la primera es obtener un contravalor y la segunda es enriquecer a otra persona gratuitamente.

Elementos accidentales del negocio jurídico

Se llama así a una serie de figuras cuya característica común se halla en que su incorporación al negocio depende de la voluntad de las partes, ahora bien, una vez añadidas al negocio, son de obligado cumplimiento.

La condición: Es una limitación puesta por el sujeto a su declaración de voluntad, en virtud de cuya limitación, los efectos jurídicos del negocio se hacen depender de un acontecimiento incierto, de que suceda algo. Hay dos tipos de condiciones: C. Suspensivas (El negocio no produce efectos hasta que no se produce la condición) y C. Resolutivas (El negocio jurídico extingue/deja de producir efecto cuando se produce la condición).

El Término: En el caso del término, el acontecimiento es algo cierto. Hay dos tipos: T. Inicial (Hasta que no llega ese acontecimiento cierto no tiene validez el contrato) y T. Final (Produce efectos y cuando llega ese momento se extingue).

El Modo: Es una obligación, una carga o un gravamen que puede imponerse al beneficiario de un negocio a título gratuito (uno recibe sin dar nada a cambio).

Apartamentos

La mayoría distinguen los Apartamentos Turísticos propiamente dichos, de las viviendas turísticas vacacionales. La mayoría de normativas definen el apartamento turístico de la siguiente forma: Son bloques (edificios integrados por apartamentos que se ofrecen en su totalidad para su explotación por una empresa) o conjuntos (apartamentos turísticos situados en uno o varios edificios o son villas/ chalets o similares que se ofrecen por un empresario para su explotación) Se ofrece de forma habitual por motivos vacacionales o turísticos y están dotados de mobiliario, instalaciones, servicios, para su inmediata ocupación.

Las viviendas turísticas vacacionales son unidades aisladas de apartamentos, villas, chalets y similares con mobiliario que se ofrecen por los particulares en régimen de alquiler por motivos vacacionales o turísticos.

Autorización administrativa: Los apartamentos turísticos necesitan una autorización administrativa para llevar a cabo la actividad, de esta manera, la administración controla el servicio que se presta por la empresa.

¿Qué se necesita?

1. Documento acreditativo de la personalidad física (DNI) o jurídica del titular de la empresa (CIF) explotadora. La mayoría de las administraciones además tienen que aportar la escritura de constitución de la sociedad.
2. Si la Empresa explotadora no es la titular de los apartamentos, se tiene que acompañar el contrato que le posibilita alquilar el apartamento.
3. Proyecto a escala señalando la distribución de los apartamentos y las instalaciones de uso general.
4. Se tiene que hacer una relación numerada de cada apartamento.
5. Tienes que aportar documentos acreditativos del cumplimiento, de requisitos mínimos en materia de infraestructuras.
6. Documento que justifique el cumplimiento de la normativa en materia de prevención de incendios (Bomberos).
7. Identificación del director o del representante del establecimiento. No todos, según el volumen de apartamentos. Es el responsable en materia turística.
8. Cualquier otro documento que se considere importante.

El plazo para que la administración conteste es de dos meses, el silencio es negativo. También se puede pedir una autorización provisional. La definitiva te la dan cuando comprueben in situ que lo que has dicho coincide con la realidad.

Para las viviendas vacacionales no necesitas una autorización, pero si debes comunicarlo a la administración.

Clasificación: En la mayoría de CCAA se clasifican como; de Lujo, 1a, 2a y 3ra. Se clasifican de 1 a 4 llaves. (En Cataluña hay hasta 5 llaves).

La fianza: La mayoría de las CCAA exigen que se pague una fianza cuando la empresa explotadora no es la titular de los apartamentos, ni el titular de la misma sea administración de fincas. Cuando es titular del apartamento, agente de la propiedad inmobiliaria, no tienes que prestar la fianza. En Cataluña pagas las siguientes fianzas: 6000 hasta 10 apartamentos, 15000 entre 11-30, 30000 entre 31-60, 40000 de 61 a más. O bien lo entregas a la administración, o lo tienes inmovilizado en el banco.

Director de los establecimientos: Es obligatoria esta figura en los siguientes casos: En los apartamentos de lujo y primera con más de 30 apartamentos, se necesita director. Y en los de 2a y 3a con más de 50 también se necesita.

Los precios son libres. Lo marca la Ley de la Oferta y la Demanda, pero tienes que comunicarlos a la administración con un año de antelación, y no los puedes variar. Dentro de los apartamentos entra la luz, agua, calefacción, limpieza, mobiliario en condiciones. Como mínimo te lo tienen que entregar limpio, también entra lavandería, y servicios comunes como piscinas, pistas de tenis...