Ejemplo practico cuota comunidad propietarios

CASO PRÁCTICO Nº 7:

1.- ¿Está legitimado el presidente para demandar?

            El art. 13, nº 3 de la LPH, le Reconoce al Presidente de la Comunidad o de la Junta de Propietarios de un Edificio en régimen de propiedad horizontal, capacidad procesal para intervenir En todos los asuntos que tengan relevancia con la Comunidad de propietarios, Luego en principio, ya que está actuando en representación de esa comunidad Como representante orgánico de la misma, estará legitimado activamente para Demandar a quien procedíó a dichas alteraciones en el edificio y a quien Procedíó a atribuirse para las viviendas que se reserva cuando acordó el titulo Constitutivo unas cuotas inferiores a las que se les asigna a las demás Viviendas en ese edifico, así como para impugnar las cláusulas estatutarias que Considera que no se han establecido con el correspondiente acuerdo de la Junta De Propietarios, otra cosa es que prospere o no la demanda. Lo que no dice este Precepto y lo ha añadido el TS, es que para que pueda iniciarse el Procedimiento o ya iniciado para que este continúe, es imprescindible que el Presidente cuente con el acuerdo de la jUnta de Propietarios para interponer la Demanda, luego tendrá que convocar y reunir a la JP y obtener el acuerdo de Esta para demandar. El TS también ha declarado que se puede iniciar el Procedimiento sin el acuerdo de la JP, cuando por razones de urgencia sea Necesario y subsanar este requisito posteriormente. El acuerdo que necesitara, Porque en todo caso ya sea que se inicia el procedimiento, o con posterioridad Subsanando ese acuerdo, como requisito de procesalidad, es el que establece el Art. 17.7 1º párrafo de la LPH, el acuerdo de la mayoría de los propietarios Que represente a su vez la mayoría de cuotas de participación. Los acuerdos de La JP de un edifico o urbanización privada, siempre exige de una doble mayoría, La de los propietarios que a su vez represente la mayoría de las cuotas de Participación, en nuestro caso la mayoría es simple, lo que estamos diciendo Con esto es que si existiera uno o mas propietarios que no solo lo fueran de un Piso o local, sino de varios, computaran en cuanto a la mayoría de votos Exigidos como un solo voto, esos pisos y locales si computaran para la mayoría De cuota de participación. Por ser este un requisito de procesabilidad es imprescindible Adjuntar a la demanda o presentar posteriormente las acrs de la JP donde se Tomo el acuerdo autorizando al Presidente a demandar. Si no obtuviera el Presi Esta mayoría para demandar podría hacerlo? Si estaría legitimado pero ya no en Su condición de representante orgánico de la comunidad sino como cualquier otro propietario, y en el caso del Presi siempre lo será porque el art. 13.2 de la LPH, exige para ser presidente ser propietario de un elemento privativo.
Cualquier propietario según la doctrina del TS esta legitimado activamente para Demandar en beneficio de la comunidad, tanto a otros propietarios como a Terceros ajenos a la Propiedad Horizontal.

            La diferencia entre demandar en la condición De presi o en la condición de propietario aunque lo haga en beneficio de la Comunidad para proteger bienes, elementos o servicios comunes del edificio. La Diferencia estriba en a quien le corresponderá las costas judiciales si la Demanda fracasa, si la pretensión es rechazada por el Tribunal. Si demanda por La condición de presidente, las costas correrán a cargo de la comunidad, Representara un gasto de la Comunidad de Propietarios a la que tendrán que Contribuir todos los propietarios salvo que se haya demandado a algún Copropietario, en este caso, ese copropietario demandado que ha vencido en el Juicio a la Comunidad que lo demando no tendrá que contribuir al pago de las Costas. En cambio, si demanda en la condición de propietario, las costas las Tendrá que asumir ese propietario íntegramente, aun cuando haya demandado en Beneficio de la comunidad.

Esta Legitimado siempre y cuando obtenga el acuerdo de la JP.                                                                    

2.- ¿Son válidas las cuotas asignadas a las viviendas que se reserva para sí D. Belarmino?

            El promotor y propietario único del Edifico, mientras que no proceda trasmitir la propiedad de algún elemento Privativo, el art. 5 de la LPH lo autoriza a otorgar el título constitutivo Cuando lo hace a dos viviendas de ese edificio, le va a asignar una cuota Inferior a las demás, precisamente las dos viviendas que se quiere reservar Para él. El art. 5, 2º p de la LPH establece los criterios que ha de observar o Tener en consideración el otorgante del titulo constitutivo, en nuestro caso Quien era promotor y propietario único en ese momento, para asignar cuotas de participación. Estos criterios son 3 según este precepto:

·La superficie útil del elemento Privativo en relación a la total del edifico.

·El emplazamiento exterior o interior del Elemento privativo.

·El uso que racionalmente se presuma que Va a necesitar o requerir ese elemento privativo de los elementos y servicios Comunes del edificio. Se trata esta norma de una norma imperativa por lo que no Puede ser modificada aun interviniendo el consentimiento de los demás Copropietarios o propietarios de otros elementos privativos.

Aun cuando, por encontrarse el titulo constitutivo Inscrito en el RP y los que adquieron mas tarde pisos en ese edificio conocían Que dos viviendas del mismo tenia una cuota inferior a la de los pisos que Ellos compraban, prestando el consentimiento en el contrato de compraventa, a Estos efectos ese consentimiento no es valido, por tanto el propietario no se Puede amparar en que afectaron los otros propietarios de elementos privativos Esa situación, la de haberle otorgado una cuota inferior a los que ellos Compraron y prestaron el consentimiento contractual. Esos compradores pueden Acudir a los Tribunales, como han heco ennuestro caso a través del Presi para Que el juez le atribuya a las dos viviendas que se reserva el promotor, por Tanto que las cuotas sean iguales. Cuando sucede esto, que teniendo todos los Pisos o viviendas las mismas características se les asigna a una o algunas de Ellas una cuota inferior, se hable de cuota injusta, considerando el acto de Asignación de esa cuota inferior como un acto abusivo, y los promotores cuando Han decidió quedarse con algunos pisos o locales en el edificio sobre el que Otorgan titulo constitutivo, es habitual asignarle una cuota inferior a los Demás porque con ellos persiguen contribuir en menor medida que los demás Prpietarios de elementos privativos a los gastos generales que ocasiona la Comunidad, los elementos comunes, el adecuado consentimiento de los elementos Comunes y contribuir en menor medida al fondo de reserva, ya que la cuota de Participación en los elementos comunes en un edifico es el indice en base al Cual y proporcionalmente al mismo se le asigna a un elemento pruvativo a quien Sea propietario del mismo, la obligación ded contribuir, es el coeficiente, la Medida para distribuir los gastos.

      El art. 9.1 apartado e) de la LPH establece que los propietarios en proporción a su cuota De participación en los elementos comunes contribuirán al adecuado sostenimiento De los inmuebles y sus servicios, a las cargas (impuestos que se le pueden Imponer) y a la responsabilidad que se derive de haber ocasionado daños a ese Inmueble. El art. 9.1 apartado f) de la LPH establece que en proporción a la Cuota de participación tendrán todos los propietarios de elementos privativos Que contribuir al fondo de reserva. El fondo de reserva es distinto a los Gastos generales, se trata de una cantidad de dinero que esta destinada Exclusivamente a realizar obras de conservación, reparación o en su caso rehabilitación Del inmueble, por tanto con este dinero que constituye el fondo de reserva que No puede ser inferior al 5% del presupuesto establecido para el año anterior en La comunidad, no se puede pagar gastos de limpieza, electricidad..Etc ya que Esto se paga con los gastos generales. Este precepto también permite que con el Fondo de reserva se pueda contratar un seguro que se encargue de la conservación Y mantenimiento del inmueble o una empresa que ejecute esa función.

No son validas dichas cuotas que se reserva para sí Don Belarmino. 

7.- ¿Son válidas las cláusulas contenidas en los Estatutos?

            A estas clausulas ya nos refertiamos Al hablar a los estatutos, nos referíamos a los estatutos a la de poder Instalar carteles a la fachada, el hecho de que se reserva para el propietario Y promotor del inmueble no hay ningún problma de admisibilidad de esta clausula Estatutaria ya que siendo la fachada un elemento común esencial no deja de Cumplir esa función porque no pueda obtenerse de ella otras funciones Accesorias. En cuanto a la planta baja que deja diáfana otorgándole una única Cutoa de participación para proceder posteriormente a ir vendiendo espacios Dentro de esa planta diáfana una serie d elocales , tampoco hay ningún Obstáculo real que lo impida, es mas que como ya indicaba esto suele ser Chabitual para facilitar y adaptándose a las posbilidades de los que demandan y Los que quieren instalar un local en la misma. En todo caso, la distribución de Esa cuota única entre todos los lcoales en ningún caso puede afcear a la flota De los elementos pruvativos. Lo que s epretende con este tipo de clausulas es Evitar depender del acuerdo de la JP cada ez que s eproceda a ir configurando Dentro de ella locales comerciales dividiendo es aunica planta o esa planta Diáfana.