Ejemplo cálculo edificabilidad parcela

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TEMA 1
: MARCO LEGAL DEL Régimen URBANÍSTICO

Título Preliminar. Disposiciones generales


Art.2 . PRINCIPIO DE DESARROLLO TERRITORIAL Y URBANO SOSTENIBLE         
·Un fin común: el suelo debe utilizarse conforme al interés gener aal principio de desarrollo sostenible.·Uso racional de los recursos naturales:
- eficacia de las medidas de Conservación.
- mejora de la naturaleza, y Protección adecuada a su carácter del medio rural.
- medio urbano con ocupación del Suelo eficiente y dotado de infraestructuras y servicios, combinándolos de Forma funcional.
·Promover las condiciones para que los deberes y derechos de los Ciudadanos sean reales y efectivos (que las medidas de ordenación territorial y Urbanística consigan un resultado equilibrado)
 
Art.3. ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y ORDENACIÓN URBANÍSTICA
 
·La ordenación territorial y urbanística son funciones publicas, no se Pueden cambiar y su uso debe ser explicado. Deben realizarse de acuerdo al Interés general y están sujetas al principio de la no indemnizabilidad
·Se garantiza:
- el control y dirección por las Administraciones públicas
- la participación de la Comunidad en las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos
- el derecho a la información y La participación de los ciudadanos en la ordenación y gestión urbanística.
·La gestión pública urbanística y de las políticas del suelo fomentara La participación privada
 

Título 1. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes Constitucionales de los ciudadanos


.
 
Art.4 . DERECHOS DEL CIUDADANO
 
·Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, libre de ruidos Y otras contaminaciones, en un medio ambiente y paisajes adecuados.
·Acceder a la información que dispongan las AAPP(administraciones publicas) Sobre la ordenación territorial y urbanística.
·ser informados, a tiempo, por escrito y de forma completa sobre las Condiciones a aplicables a una finca determinada.
·Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y Aprobación de cualquier instrumento de ordenación territorial, mediante la Formulación de alegaciones, observaciones, propuestas...
·Ejercer la acción publica para respetar las determinaciones de Ordenación territorial y urbanística.
·Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el patrimonio Histórico y el paisaje natural y urbano.
·Respetar y hacer uso racional de los bienes, servicios e Infraestructuras públicas.
·Cumplir la legislación  sujete Las actividades molestas, nocivas, insalubres y peligrosas.
 

Título II: Bases Del régimen del suelo

 
Art.10 .CRITERIOS BÁSICOS DE LA UTILIZACIÓN DEL SUELO
Las administraciones públicas Competentes en materia de ordenación territorial y urbanística deberán:
·Atribuir un destino que deje que el suelo rural pase a suelo Urbanizado solo al suelo necesario para satisfacer las necesidades que lo Justifiquen, impidiendo la especulación.
·Destinar el suelo adecuado y suficiente para usos productivos y Residenciales, reservando una parte para vivienda de protección.
·El suelo puede ser rural o urbanizado
 
Art.12 SITUACIONES BÁSCIAS DEL SUELO
Suelo rural
·El suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su Trasformación mediante urbanización deberá incluir los terrenos excluidos del Cambio por la legislación de protección del dominio público, naturaleza o Patrimonio cultural.
·Se debe proveer la posible situación de cambio de suelo rural a Urbanizado.
Suelo urbanizado
·El integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y Servicios propios de núcleos de población, independientemente de que las Parcelas estén o no edificadas.
 

TEMA 2


: PLANEAMIENTO Urbanístico
 

1. PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

1.Planeamiento General:
-

Plan general

Clasificación del suelo, establecer determinaciones De ordenación estructurante sobre la totalidad del Municipio salvo las del Suelo urbanizable no sectorizado

Plan De Sectorización

Completan la ordenación estructurante del Plan General Sobre el ámbito del suelo urbanizable no sectorizado.
2.Planeamiento de Desarrollo:
-

Plan Parcial

Incrementar la calidad ambiental de los espacios Urbanos de uso colectivo y mejora de las dotaciones públicas.
-

Plan Especial

Definición, ampliación o protección de los elementos De las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios. Conservación, Protección y rehabilitación del patrimonio histórico, cultural, urbanístico y Arquitectónico. Conservación, protección o mejora del medio urbano y rural. Protección de paisajes urbanos y naturales.
-

Estudio de Detalle

Comprende manzanas o unidades urbanas Completas. Delimitar los espacios libres y/o viarios vinculados a dichas Manzanas. Definición de volúMenes edificables y señalamiento de rasantes y Alineaciones.
-

Catálogos de bienes y espacios protegidos

Sirven para completar o Mejorar los que deben formar parte de los Planes de Ordenación.
 

TEMA 3


. DISCIPLINAS URBANÍSTICAS
 
1. ITERVENCIÓN MUNICIPAL EN ACTOS Urbanísticos
La licencia urbanística
: es de naturaleza reglada, por lo tanto para Pedir una autorización urbanística hay que presentar una solicitud. Si en 3 Meses no hay notificación de requerimiento o resolución municipal se entenderá Que la licencia está otorgada. Nunca se entenderán otorgadas por silencio Administrativo licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico. Todas las licencias se otorgan con un plazo de inicio y de final, salvo las de Usos que tendrán vigencia indefinida.
 
 
Están sujetos a licencia Urbanística todos los actos del suelo, construcción y edificación para la Implantación y el desarrollo de actividades en los siguientes:
·las parcelaciones o actos de división de   cualquier clase de suelo no incluidos en el Proyecto de reparcelación
·Las obras de edificación o implantación de instalaciones de toda clase De nueva planta
·Obras de reforma, ampliación, rehabilitación de edificios o Instalaciones ya existentes
·Obras o usos que deban darse con carácter provisional
·Demolición de edificios salvo en casos de ruina física inminente
·Primera utilización y ocupación de edificio e instalaciones
·El cambio objetivo, total o parcial del uso de los edificios e Instalaciones
·Movimientos de tierras y obras de desmonte
·La extracción de áridos y la explotación de carreteras
·Acumulación de vertidos y deposito de materiales ajenos a las Carácterísticas propias del paisaje
·Cerramientos, muros y vallados.
·Apertura de caminos o modificación de los mismos
·Ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares
·Instalación de invernaderos e instalaciones similares
·La tala de masas arbóreas, de vegetación arbustiva o de arboles Aislados que puedan afectar al paisaje o estén protegidos
·Colocación de carteles y vallas publicitarias visibles desde la calle
·Instalaciones que afecten al subsuelo
·Instalación de tendidos eléctricos, telefónicos, colocación de antenas Y dispositivos similares.
·Construcción de presas, balsas, corrección de cauces públicos, vías Privadas, vías publicas, etc.
·Obras de mejora o ampliación en aeropuertos y estaciones destinadas al Trasporte terrestre
·Actos de construcción en terreno público que realicen particulares
 
2. Conservación Y Rehabilitación DE LOS TERRENOS, CONSTRUCCIONES Y EDIFICIOS
Conservación y rehabilitación
: los propietarios de edificaciones y Terrenos tienen el deber de mantenerlos en condiciones de salubridad, seguridad Y decoro, realizando los trabajos u obras precisas. El propietario debe abonar El importe de los trabajos y obras siempre que este no supere el límite de la Mitad precio de la propiedad. Si es el ayuntamiento quien ordena la obra y la Obra supera el límite a pagar por el propietario éste tiene derecho a pedir que Le sufraguen la parte que no le corresponde pagar. El ayuntamiento podrá Hacerlo de dos maneras: mediante ayudas públicas o mediante bonificaciones Doble las tasas por expedición de licencias.
 
Cuando los edificios tienen más De 20 años es obligatorio pasa la ITE (inspección técnica del edificio) cada 10 Años para ver la situación de conservación del edificio. Estas inspecciones Deben describir:
- los desperfectos y Deficiencias observados, sus posibles causas y las medidas recomendadas
- el grado de ejecución y Efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados
Los ayuntamientos emitirán Ordenes para los edificios que no cumplen con el deber de conservación, su Incumplimiento puede traer consecuencias como la ejecución subsidiaria a costa Del obligado hasta el límite normal de conservación, imposición de sanciones, Concurso para sustituir al propietario, e incluso la expropiación.
 
3. RUINA LEGAL Y FÍSICA
Ruina legal:

Se declarará situación de ruina legal en una construcción cuando:
·cuando el coste de las reparaciones del edificio supere la mitad del Valor del mismo
·cuando tras dos ITE los arreglos superen el limite normal de Conservación
 

Ruina física


: se da cuando:
·cuando una construcción amenace con ruina inminente con peligro para La seguridad pública o integridad del patrimonio arquitectónico. Ruina física Inminente: se toman medidas excepcionales como la demolición de lo Indispensable para proteger el patrimonio y la seguridad pública.
·si se da ruina física inminente no tiene por qué haberse dado antes Ruina legal
·Todos los gastos en que incurra el Ayuntamiento por razón de las Medidas adoptadas podrás ser repercutibles en el propietario hasta el límite Del deber normal de conservación.
 
4. CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE
4.1 Condiciones de la parcela edificable:

·Linderos: Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela (laterales, frontal y Trasero)
·Alineación oficial: línea que separa suelo público de privado
·Superficie de parcela:
superficie horizontal dentro de los linderos
·Parcela mínima edificable: superficie que la norma zonal define como Mínima para la edificación en una parcela
·Parcela edificable: parte de la parcela que la norma dicta como hábil para edificar
·Ocupación máxima de parcela: porcentaje máximo de la parcela que puede Ocuparse por edificios o sótanos.
·Fachada o anchura mínima: longitud o anchura que como mínimo debe Tener las parcelas para ser edificables.
·Solar:  parcela cumpla con lo anterior se designa Solar.
 

4.2 Condiciones de posición del edificio en la parcela


:
·Referencias planimétricas: sirven para determinar la posición de la Proyección horizontal del edificio mediante los linderos y la alineación Oficial.
·Referencias altimétricas: señalán las cotas verticales.
-

Rasante

Línea que señala el planeamiento tomando como indicación El eje de la vía.
-

Cota natural del terreno

Altitud relativa de cada punto del Terreno antes de empezar la obra
-

Cota de origen o referencia

Es la cota desde donde se mide la Altura del edificio, por ejemplo una planta baja (cota cero)
·Referencias de la edificación: las referencias de la edificación son las Siguientes:
-

Cerramiento

Cerca situada sobre los linderos
-

Fachadas

Superficies que separan el espacio edificado del no Edificado, y que en su interior contienen los elementos constructivos del Edificio, a excepción de vuelos, salientes y terrazas. Hay tres tipos, exteriores (visibles desde el espacio libre o vía), interiores (las que Delimitan patios cerrados) y medianeras (situadas en los linderos)
-

Línea de edificación

Línea que marca el perímetro del edificio, en Su interior se comprenden todas las fachadas y elementos constructivos sobre Rasante.
-

Posición de la edificación respecto a la alineación oficial:

la Posición respecto a a la alineación oficial podrá ser: Alineada (cuando La línea de edificación coincide con la alineación oficial) o Remetida o Retranqueada (cuando la línea de edificación es interior a la línea oficial)

- Separación de linderos:

distancia entre cada fachada y su lindero Más cercano.

- Retranqueo de la edificación:

anchura de la franja de terreno entre la Línea de edificación y la línea de alineación oficial.

- Separación entre edificios:

dimensión que separa las fachadas exteriores De los edificios colindantes, un edificio cumple la norma de separación cuando Dicha separación medida desde cualquier punto de la línea de edificación es Igual o superior  a la misma.

- Fondo edificable:

distancia entre una superficie vertical situada en la alineación Oficial y otra situada en el interior de la parcela.

- Área de movimiento de la edificación:

es la zona que da resultado tras aplicar las Condiciones de posición de la edificación en la parcela y determina cual es la Zona edificable de la parcela.

- Adosamiento a linderos:

las edificaciones se pueden adosar a Linderos si en las ordenanzas así se estipula.
 

4.3 Condiciones de ocupación del edificio en la parcela


:
·

Superficie ocupable

la superficie ocupable se indica de dos maneras: Indirectamente (como conjunto de las referencias de posición, coincidiendo entonces con el área de movimiento) Directamente (como coeficiente de ocupación)
·Superficie ocupada: hay dos tipos:
-

Sobre rasante:

superficie dentro de la línea de ocupación
-

Bajo rasante

Superficie en proyección horizontal de las plantas Bajo rasante
·Coeficiente de ocupación: relación entre la superficie ocupable y la Superficie edificable de la parcela.
·Superficie libre de parcela: resto de la parcela edificable no ocupada Por la edificación.
 

4.4 Condiciones de edificabilidad


:
·Superficie edificada por planta: área horizontal dentro del perímetro Exterior de la planta.
·Superficie edificada total: suma de las superficies edificadas de cada Planta del edificio.
·Superficie útil: superficie comprendida en el interior de los paramentos verticales.
·Superficie edificable: superficie que señala el planeamiento como hábil para edificar. Se Puede fijar mediante una cantidad concreta, el coeficiente de edificabilidad o La conjunción de determinaciones de posición, volumen y forma dele edificio Sobre la parcela.
·Coeficiente de edificabilidad: relación entre la superficie total Edificable y la superficie de la proyección horizontal de referencia. Hay dos Formas de expresar la edificabilidad:
-

Edificabilidad bruta:

cuando el coeficiente de edificabilidad se Expresa como la relación entre superficie total edificable y superficie total De un ámbito de ordenación.

- Edificabilidad neta:

cuando el coeficiente de edificabilidad se expresa como relación Entre la superficie total edificable y la superficie edificable de la parcela.
 

4.5 Condiciones de volumen y forma de los edificios:


·Sólido capaz: volumen dentro del cual se inscribe la totalidad del edificio sobre Rasante.
·Ancho de calle: distancia entre los lados de la calle, se toma como parámetro para Regular la altura de los edificios de la misma.
·Altura del edificio o altura máxima reguladora: altura del edificio tomada en Un plano horizontal situado en la cota origen, para medirla se tomaran unidades Métricas o número de plantas.
·Referencias altimétricas de los edificios: sirven para determinar las Distintas alturas en un edificio, tomando como referencia la cota origen, se Distinguen las siguientes.
-

Nivel de cornisa


- Nivel de coronación

·Altura en unidades métricas: altura del edificio medida en unidades Métricas desde la cota origen y referencia hasta cualquier punto del edificio.
·Altura en número de plantas: número de plantas por encima de la cota Origen, incluida la planta baja.
·Altura en relación al ancho de la vía pública: se establece en relación con el Ancho de la calle, midiéndola en unidades métricas o en número de plantas.
·Altura máxima: es la señalada por el planeamiento como valor límite en el que puede Situarse la atura máxima del edificio.
·Construcciones por encima de la altura: según normas se pueden permitir la Construcción por encima de la altura máxima, pero solo en ciertos casos y Suelen ser para servicios del inmueble.
·Altura de piso: distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos Plantas consecutivas.
·Altura libre de piso: distancia vertical entre el pavimento terminado de una planta y la Cara inferior del forjado del techo.
·Cota de planta de piso: distancia vertical entre la cota origen y referencia y la cara Superior del forjado de la planta a la cual se refiera la medición.
·Planta: Superficie acondicionada para desarrollar en ella una actividad.
·Azotea: Cubiertas planas transitables.
·Topologías edificatorias: hay los siguientes tipos de edificación:
-

Aislada o en  bloques abiertos


- En manzana cerrada o entre medianeras
- Agrupada en hilera o adosada
- Pareada
- En parque industrial
- En industria tradicional.

·Clases de edificios: hay dos tipos, edificio existente y edificio exclusivo.
·Salientes o vuelos de fachadas: son por ejemplo: balconadas, balcones, Miradores, terrazas, etc.
·Terrazas entrantes: espacios edificados cerrados por tres lados.
 

4.6 Condiciones de la calidad e higiene de los edificios:


·Calidad de las construcciones: las construcciones se proyectaran con las Mejores soluciones de resistencia, seguridad, estabilidad y economía de Mantenimiento.
·Pieza exterior: pieza con al menos un hueco en una de sus fachadas que dé a la vía Pública, espacio público, espacio libre privado o patio.
·Ventilación: se puede resolver mediante ventilación natural directa, conducida o Ventilación forzada.
·Iluminación: puede ser de forma natural con huecos al exterior, o artificial Mediante sistemas de alumbrado, en cualquier caso debe haber un nivel mínimo de Iluminación dependiendo del uso.
·Piezas habitables en plantas inferiores a la baja: en los planeamientos se definen Sus condiciones mínimas.
·Oscurecimiento de pizas habitables: en uso residencial podrán oscurecerse piezas Hábiles de forma temporal mediantes sistemas definidos en el planeamiento.
·Patios: Clases, anchura, altura, dimensiones, construcciones y cubrimiento. todo espacio delimitado por Fachadas de los edificios. Hay varias clases:

- Patio de parcela (cerrado o abierto)

- Patio de manzana
- Patio Inglés
- Patio mancomunado
Su altura, anchura, dimensiones, Construcciones y cubrimientos mínimos vienen definidos por los planeamientos.
 

4.7 Condiciones de las dotaciones de servicios de los edificios


:
·Dotaciones de servicio de un edificio: obligatorias y facultativas. son todas aquellas destinadas Ha hacer que el edificio tenga las condiciones adecuadas para funcionar Correctamente. Se dividen en dos:

- Facultativas

: son aquellas que se pueden instalar en el edificio para mejorar Completar sus condiciones de habitabilidad, seguridad, confort y funcionalidad.
-

Obligatorias

Dependiendo del planeamiento son: agua, electricidad, Calefacción, agua caliente, servicios higiénicos, saneamiento, evacuación de Residuos sólidos urbanos, aparcamiento, evacuación de gases, humos y polvos, Servicio de comunicaciones y aparatos elevadores.
 

4.8 Condiciones de acceso y seguridad en os edificios:


Vienen definidos en cada Planeamiento, estipulándose unas condiciones de índole técnico, estético y Funcional que deberán cumplir, además de cumplir también las normativas Estatales, autonómicas y municipales. Los puntos a definir en cada planeamiento Son:

- Accesos
- Señalizaciones
- Puertas de acceso
- Circulación interior
- Escaleras
- Accesibilidad
- Prevención de incendios
- Instalación de pararrayos
- Prevención de caídas

 

4.9 Condiciones estéticas:


 Vienen estipuladas según cada planeamiento. Las condiciones más comunes tratan sobre:

- salvaguardar la estética urbana
- protección de los ambientes urbanos
- fachadas exteriores
- modificación de fachadas
- soportales
- instalaciones en fachadas
- marquesinas
- toldos
- muestras
- banderines
- publicidad en carreteras
- medianeras
- cerramientos
- escaparates
TEMA 4
. LICENCIAS URBANÍSTICAS
 

1. Concepto:


es el acto administrativo de autorizar la modificación de un Inmueble.
 

2. Objeto:


Comprobación de la conformidad de las actuaciones con el planeamiento Y restablecimiento de la ordenación incumplida.
 

3. Competencia


: Ayuntamientos
 

4. Resolución


: es de naturaleza reglada, puede ser motivada (concesión o de Negación) o por plazo (silencio positivo)
 

5. Actos sujetos a licencia:


·Obras de nueva planta
·Modificación de edificaciones existentes (exceptuado  sustituciones de acabados e instalaciones e Una sola vivienda)
·Primera utilización de edificios
·Demoliciones de construcciones
·Implantaciones de nuevas actividades
·Cambios de uso
·Vallas, carteles, arboles, etc.
 

6. Ámbito de aplicación:


·Obras:
-

Obras en los edificios:

restauración, conservación, consolidación, Reconfiguración, exteriores y rehabilitación (reestructuración y Acondicionamiento)

- Obras de demolición
- Obras de nueva edificación
·Implantación t modificación de actividades
·Primera ocupación y funcionamiento
 

7. Procedimiento:


Actividades comunicadas

Simplificado

Ordinario

Plazo

15 días

1 mes

2 ó 3 meses

Documentación

Memoria + Planos

Memoria + Planos + Certificado técnico

Proyecto técnico

Obras

Conservación, restauración, Condicionamiento, exteriores

Resto de las no actuaciones comunicadas

Edificios catalogados, reestructuración y Consolidación

Actividad

·Alimentarios. Sup. Mayor o igual a 120

·No alimentarios: sup. Mayor o igual a 250

·Ocipacion menor a 200 personas (sótano 100 personas)

·Horarios (23h-7h en ed. Residenciales)

·Resto de alimentarios

·No alimentarios entre 250 y 400

·Ocipacion menor a 200 personas (sótano 100 personas

·Horarios (23h-7h en ed. Residenciales)

·Resto

·sup. Mayor 100 sótano

 
 

TEMA 5


. PLANIFICACIÓN Y PROGRAMACIÓN DE OBRAS
 

1. Introducción

Toda obra dura un periodo de Tiempo que es importante para los agentes, la duración se mide en días. Es Necesario una planificación que sirve para anticiparse, para realizar esta Anticipación se usan varios métodos. Es necesario tener en cuenta los recursos Con los que se cuenta para la obra e intentar ser realistas con los plazos de Tiempo que nos ponemos. El tiempo es dinero por eso es necesaria la Planificación antes que se inicie el diseño.
 
2. Planificar y programar:
Planificar
Es analizar las actividades y colocarlas en orden secuencial normal.
Programar Es dar duración a dichas actividades, ordenándolas y jerarquizándolas mediante Métodos de programación. Los errores más comunes en la programación son omitir Actividades o secuenciarlas de forma errónea, la clave de una buena Programación es organizarla según el presupuesto y/o actividades del proyecto.
 

3. Métodos de programación:


Existen dos tipos:

A.Basados en barras:


·Diagrama de Gantt: exige conocer las actividades principales del proyecto y las Estimaciones de tiempo por cada actividad

B.Basados en redes o grafos:


·Método del cambio crítico
·Método P.E.R.T
·Método de Roy
·Método G.E.R.T

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