Eficacia de las servidumbres y alegaciones del demandado

En cuanto a su eficacia frente a terceros o su eficacia real, el art. 13 de la Ley Hipotecaria establece que para que las servidumbres surtan efectos frente a terceros, deben estar inscritas en el RP. Sin embargo, para que surta esta eficacia en el folio registral del predio sirviente, el predio gravado con la servidumbre, debe estar inscrita en el RP. El art. 13 de la LH dicta que para que surta efecto la servidumbre frente a terceros ha de constar inscrito en el RP, ha sido reinterpretado por el TS procediendo a una interpretación correctora del precepto. Para el TS, solo deberá estar inscrita la servidumbre para que surta efectos frente a terceros adquirientes del predio sirviente, gravado por la servidumbre, cuando se trate de una servidumbre no aparente. Si es una servidumbre aparente, aun no estando inscrita surtirá efectos frente a terceros.

Finalmente, en función del contenido y conforme a la distinción que hace el art. 532 del CC entre servidumbres positivas y negativas, la altius non tollendi corresponderá a una servidumbre negativa. La prohibición de que pueda ejercitar alguna actividad que forma parte de la facultad de goce de su derecho que de no existir la servidumbre sería lícito hacerlo, impone una obligación de abstención, una obligación de no hacer.

El demandado alega que se trata de un pacto de naturaleza obligacional que solo surte efecto entre las partes que otorgaron el título constitutivo. Respecto a que en los estatutos no se indica cuáles son predios sirvientes y cuáles dominantes, no tiene relevancia jurídica porque todos lo son al mismo tiempo. Respecto a que el registrador de propiedad clasifique esa cláusula obligatoria como obligacional, el art. 51, nº 6 del RH, claramente dispone que en las inscripciones que se practiquen en el registro no se expresarán en ningún caso las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.

El demandado cuestiona si una cláusula producirá efectos contra los que tengan constituido sobre el inmueble un derecho que lo grave. Los contratos solo surten efectos entre las partes contratantes y sus herederos, no tienen eficacia real frente a terceros. En absoluto tiene valor o validez esta cláusula frente a los propietarios de parcelas existentes en esa urbanización que son titulares de un derecho de servidumbre, la que hemos denominado altius non tollendi.

Si la compradora de la parcela puede probar que fue víctima de un engaño, puede impugnar el contrato en el plazo de 4 años desde que se consumó el contrato, mediante la acción de anulabilidad. Si prospera, las partes deberán restituirse los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado.