Diferencias y Aspectos Legales del Contrato de Promesa y Compraventa

Comparativa: Contrato de Promesa vs. Contrato de Compraventa

Finalidad

• Contrato de Promesa: Asegurar la celebración de un contrato futuro (es un contrato preparatorio).
• Contrato de Compraventa: Efectuar la transferencia de un bien a cambio de un precio (es un contrato definitivo).

Obligación Principal

• Contrato de Promesa: Una obligación de hacer: otorgar el contrato definitivo en el plazo o condición estipulados.
• Contrato de Compraventa: Obligaciones de dar: entregar la cosa y pagar el precio.

Efecto de la Propiedad

• Contrato de Promesa: No transfiere ni da derecho a exigir la entrega de la cosa; solo da derecho a exigir que se firme el contrato definitivo.
• Contrato de Compraventa: Sirve de "título traslaticio de dominio".

Solemnidad

• Contrato de Promesa: Siempre es solemne: para que sea válido, debe constar por escrito (habitualmente por escritura pública o privada, según el caso).
• Contrato de Compraventa: Puede ser consensual (muebles) o solemne (inmuebles, que requieren obligatoriamente escritura pública).

Indemnizaciones

• Indemnización Compensatoria: Es el dinero que reemplaza, total o parcialmente, el cumplimiento de la obligación que no se ejecutó (o se ejecutó imperfectamente).
• Indemnización Moratoria: Es el dinero que repara el daño causado por el atraso (mora) en el cumplimiento de la obligación.

Contrato de Promesa

Es la convención escrita en virtud de la cual las partes se obligan jurídicamente a celebrar un contrato determinado en el futuro.

Características

• Es general: Permite celebrar cualquier contrato futuro, abarcando tanto contratos unilaterales como bilaterales, reales, solemnes o consensuales.
• Es derecho estricto: Debe reunir rigurosamente la totalidad de las condiciones legales exigidas.
• Es contrato bilateral: Genera obligaciones recíprocas para ambos contratantes.
• Es contrato preparatorio: Tiene por objeto coordinar y asegurar la celebración de un contrato posterior y definitivo.
• Es siempre solemne: Debe constar por escrito.
• Debe contener una modalidad: Plazo o una condición.
• Es contrato principal: Como contrato preparatorio, busca asegurar la celebración de un contrato futuro.

Requisitos

• Requisitos Generales: Objeto lícito, voluntad sin vicios, causa lícita y capacidad.
• Requisitos Especiales: Debe constar por escrito, el contrato prometido no debe ser ineficaz, debe contener un plazo o condición y especificar el contrato prometido (identificación absoluta o específica).

Aspectos Relevantes

• Pactos de sucesión futura (Art. 1463): Generalmente no se pueden pactar sobre una herencia futura, pues se considera que podría incentivar actos contra la vida del causante.
• Condonación del dolo futuro: El perdón anticipado del dolo es nulo absolutamente. Para que sea válido, debe recaer sobre un dolo pasado y ser explícito.
• Enajenación: En sentido restrictivo, se limita a la transferencia del dominio; en sentido amplio, incluye la constitución de derechos reales limitativos (hipoteca, servidumbre).
• Embargo: Medida compulsiva que, en inmuebles, se inscribe en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del CBR.

Contrato de Compraventa

Es el contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (Art. 1793).

Características

• Bilateral: Obligaciones recíprocas.
• Oneroso: Gravámenes y beneficios recíprocos.
• Conmutativo: Prestaciones equivalentes.
• Consensual: Acuerdo sobre cosa y precio.
• Típico, Nominado y de Ejecución Instantánea.
• Título Traslaticio de Dominio: Genera derechos personales.

Elementos

1. Consentimiento: Acuerdo en la cosa, el precio y la venta misma.
2. Cosa Vendida: Debe ser comerciable, lícita, determinada o determinable y existir (o esperarse que exista).
3. Precio: Debe ser en dinero, real, serio y determinado.

Lesión Enorme

Es el perjuicio económico grave que sufre una de las partes en un contrato conmutativo debido a una desproporción extrema en las prestaciones. Solo aplica a la venta voluntaria de bienes raíces.

• Para el Vendedor: Sufre lesión si recibe un precio inferior a la mitad del justo precio.
• Para el Comprador: Sufre lesión si paga más del doble del valor real.
• Irrenunciabilidad: La acción es irrenunciable de forma anticipada.