Dereito Mercantil: Hipoteca, Equidade de Redención e Cláusulas Abusivas

Hipoteca

Mortgagee = prestamista (Lender), Mortgagor = propietario da vivenda (Homeowner)

Pídese determinar quen é o mortgagor ou prestatario. É claro que tomou un préstamo e constituíu unha hipoteca legal.

Equidade de redención

Durante a hipoteca, os tribunais recoñecen que o mortgagor ten un conxunto total de dereitos denominado equidade de redención. Esta equidade está protexida polos tribunais, porque as hipotecas son a miúdo vulnerables e susceptibles de ser aproveitadas polos mortgagees.

Un dos grandes dereitos do mortgagor é o dereito a redimir a súa propiedade. Isto significa que, unha vez pagado o préstamo, os intereses e os custos, poderá recuperar a súa propiedade.

Doutrina: unha vez hipoteca, sempre hipoteca

En Santley v Wilde, se existe algún termo na hipoteca que afecte aos dereitos do mortgagor, os tribunais poden eliminalo e declaralo nulo. Esta é a regra de "once a mortgage, always a mortgage": non pode haber atadura ou impedimento (clog or fetter) aos dereitos do mortgagor.

1. Aprazamento do dereito

O mortgagee pode aprazar a data mais próxima de redención, para ter un bo investimento, pero o aprazamento non pode ser unconscionable (abusivo).

• Knightsbridge (válido): aprazamento de 40 anos, tipo de interese do 6,5%. Despois de asinar o acordo, os tipos de interese baixaron drasticamente, pero o tipo quedou fixado no 6,5%.

2. Vantaxe colateral

A equidade mirará con sospeita calquera intento do mortgagee de obter unha vantaxe colateral. Segundo L. Parker en Kreglinger v New Patagonia, a vantaxe colateral é inxusta e abusiva, unha penalidade que atasca a equidade de redención, incompatible co dereito a redimir.

• Acordo de exclusividade (solus agreement): cando a hipoteca obriga a vender determinados produtos no inmoble comercial. Biggs v Hoddinott: Biggs era cervexeiro e Hoddinott propietario dun hotel; a hipoteca obrigaba ao prestatario a adquirir toda a súa cervexa do mortgagee.

3. Restrición ao comercio

Esso Petroleum Company v Harpers Garage: o período de acordo na gasolineira era de 4 anos e 5 meses, e noutra gasolineira de 21 anos.

4. Intereses e cargos opresivos

• Paragon Finance v Nash: o tipo de interese era variable e fixado polo mortgagee. O tribunal considerou que podía ser inxusto, pero como o prestatario asinou, non é abusivo e permitiuse que subsistise.
• Cityland & Property v Dabrah: tipo de interese do 57%, opresivo, e o tribunal reduciuno do 57% ao 7%.

Discusión

1-4. Dereito a vender: s. 101-103.