Derechos Reales y Limitaciones al Dominio

Derechos Reales

Derechos reales sobre la cosa propia

Dominio

Derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona. Confiere a su titularidad la más amplia facultad sobre la cosa.

Condominio

Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Es el dominio del sujeto plural, ya que cada individuo no tiene derecho de propiedad sobre la cosa, sino sobre una parte indivisa de ella.

Derechos reales sobre la cosa ajena

Usufructo

Derecho real de usar y gozar de una cosa ajena con tal que no se altere su sustancia. El propietario conserva el derecho de la propiedad, pero es otro el que usa la cosa y goza de sus beneficios. El usufructo puede ser:

1. Perfecto: Es de las cosas que el usufructo puede usar sin cambiar su sustancia, aunque se puede deteriorar por el paso del tiempo o por el uso que se le de.
2. Imperfecto o cuasi-usufructo: Es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las consumiese o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etc.

El usufructo se constituye por contrato oneroso o gratuito, por actos de última voluntad (testamento), en los casos que designa la ley (bienes de hijos menores) y por prescripción. Cuando no se fijan términos para el usufructo se entiende que es de por vida (la del usufructuario), para personas jurídicas no puede durar más de 20 años.

Uso y Habitación

Es un usufructo limitado. El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y su familia. Si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella se llama Derecho de Habitación. Se constituyen del mismo modo que el usufructo con la excepción de no ser establecido por las leyes. Se limitan a las necesidades personales del usuario o habitante o de su familia. El que tiene el derecho de la casa lo puede usar para habitar él con su familia o para poner un comercio o industria.

Servidumbre

Es el derecho real perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar o ejercer ciertos derechos de disposición o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. Puede ser:

1. Real: Es el derecho establecido al poseedor de un terreno sobre otro terreno ajeno para utilidad del primero.
2. Personal: Es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada. Sin dependencia de la posesión de un inmueble y que acaba con ella.

Predio dominante es aquel a cuyo beneficio se han constituido derechos reales. Predio sirviente es aquel sobre el cual se han constituido servidumbres personales o reales. Las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos y por disposición de última voluntad. Pueden ser de tránsito, de sacar agua, etc.

Derechos reales de garantía

Hipoteca

Es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor. Tiende a asegurar el cumplimiento de la obligación asumida por el deudor a favor de un acreedor, confiriéndole a éste último un derecho sobre la cosa inmueble que ha sido hipotecada.

Prenda

Hay constitución de prenda cuando el deudor por su obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito para asegurar el cumplimiento de la deuda.

Anticresis

Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndolo en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, solamente si no se deben intereses.

Posesión y Tenencia

Tenencia

El que tiene efectivamente la cosa pero reconociendo en otro la propiedad, es un simple tenedor de la cosa y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.

Posesión

Cuando alguna persona por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

Caracteres de la posesión:

• Corpus: Es el elemento material, que es tener la cosa en su poder, la detención material de ella.
• Animus: Es el elemento intelectual, es la intención del poseedor de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad, o sea de comportarse como propietario.

Adquisición de la posesión:

• Aprehensión: La posesión se adquiere por aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión. Debe consistir en un acto que sea un contacto personal, o que ponga a la persona en presencia de la cosa con posibilidad física de tomarla.
• Tradición: Habrá tradición cuando una de las partes entregase voluntariamente una cosa y la otra la recibiese también voluntariamente. La posesión de inmuebles solo puede adquirirse por tradición hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que lo recibe o viceversa.
• Sucesión: Adquisición por herencia.

Protección de la posesión

Defensa extrajudicial

El hecho de la posesión da derecho de protegerse en la posesión propia y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaría demasiado tarde, y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal de que no exceda los límites de la propia defensa.

Defensa judicial

El que tiene derecho a la posesión y no puede tomar, en caso de oposición, la posesión de la cosa, debe demandarla por vías legales haciendo uso de las acciones posesorias.

Acciones posesorias

El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviese por lo menos un año, sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. Para que dé lugar a acciones procesarias debe ser pública, continua y no interrumpida durante la posesión anual.

Tiene por objeto la restitución (recuperar) o la manutención (evitar la perturbación por parte de terceros) de la cosa. Puede ser ejercido por cualquiera que demuestre la posesión, sea propietario o no. Si es propietario y se tiene un título, para protegerse de terceros se podría recurrir a acciones posesorias que defiendan la posesión o acciones reales que defiendan el derecho de dominio para los cuales es necesario el título.

Acción de mantener la posesión

Solo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de las que no resultase una exclusión absoluta del poseedor.

Acción de obra nueva

Habrá turbación de la posesión, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesión de este sufriese un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. La acción posesoria, en ese caso, tiene el objeto que la obra se suspenda durante el juicio y que a su terminación se mande a deshacer lo hecho. No se podrá interponer cuando la obra se hubiere terminado o estuviese en su finalización.

Acción de recobrar

Se aplica al haber perdido la posesión de la cosa y se busca la restitución de ella. Como las acciones posesorias ya vistas exigen la nulidad, no violencia, no clandestinidad, posesión pública y pacífica, y solo amparan a los inmuebles, cayeron en desuso.

Derecho de Dominio

Atributos

• Pleno o perfecto: Cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas.
• Imperfecto:
  1. Cuando se debe resolver al fin de un cierto tiempo o el advenimiento de una decisión.
  2. Cuando el objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho real como servidumbre, usufructo, etc.

Caracteres

• Absoluto: Es inherente al dominio, el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. Este carácter está limitado por las restricciones civiles y administrativas.
• Exclusivo: Dos personas no pueden tener, cada una el dominio de una cosa pero pueden ser propietarias en común de la misma cosa por la parte que cada una puede tener (condominio). Este carácter está limitado por las servidumbres.
• Perpetuo: Subsiste independientemente del ejercicio que pueda hacerse de él. El propietario no deja de serlo por más que no ejerza ningún acto de propiedad, aunque este imposibilitado de hacerlo o aunque un tercero lo ejerza es su voluntad o contra ella. Este carácter está limitado por la prescripción adquisitiva o usurpación y por la expropiación.

Formas de adquisición de dominio

1. Apropiación u ocupación (Aprehensión): La apropiación es la toma de posesión de una cosa mueble sin dueño o abandonadas por el dueño con la intención de adquirir la propiedad de ella, debe ser hecha por persona capaz de adquirir cosas y con el ánimo de apropiárselas.
2. Especificación o transformación: Cuando alguien, por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiársele.
3. Accesión Natural o Artificial: Cuando una cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial.
   • Natural: Por acción espontánea de la naturaleza, como sucede en los casos de aluvión o avulsión.
     1. Aluvión: Puede darse por acrecentamientos de tierra que reciben paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas y pertenecen a los ribereños o por acrecentamiento de las tierras por disminución de las corrientes de agua o cambio de curso del río.
     2. Avulsión: Cuando un río o un arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas y la une, sea por adjunción o superposición, a un campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta, el dueño conserva su dominio para el solo efecto de llevársela. Pero si estas cosas se unen al piso de donde fueron a parar, el dueño no tendrá derecho para reivindicarlas.
   • Artificial: La avulsión artificial es la hecha por acción del hombre como ser edificación, siembra y plantación. Implica dos supuestos aplicables a éstos tres casos de accesión artificial.
     1. Terreno propio y elementos ajenos: El que sembrase, plantase o edificase en finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos de:
        • Buena fe: Cuando adquiere la propiedad del bien, pero estará obligado a pagar su valor. El propietario de los elementos no podrá pretender destruir la cosa, pero podrá accionar por el valor de ellas. Los materiales pasan al propietario del suelo por accesión.
        • Mala fe: Si hubiera mala fe por parte del dueño del terreno será condenado a pagar el valor de los materiales usados y a indemnizar por daños y perjuicios y si hubiera lugar a las consecuencias de la acción criminal.
     2. Terreno ajeno y bienes propios:
        • Buena fe: El dueño del terreno tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa indemnización al dueño de los elementos y además no se puede destruir lo realizado sin consentimiento del propietario del terreno.
        • Mala fe: El dueño del terreno puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo a costa del edificante, sembrador o plantador. Si quisiera conservar lo hecho debe pagar el mayor valor adquirido por el terreno.
        • Mala fe de ambas partes: Se arreglará los derechos de uno y otro según lo dispuesto al edificante de buena fe. Se entiende que hay mala fe por parte del dueño siempre que el edificio, siembra o plantación se hicieran a la vista y ciencia del mismo y sin oposición suya.
4. La tradición: Todos los derechos que una persona trasmite por contrato a otra persona, solo pasan al adquiriente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que se dispone para las sucesiones. Se aplica tanto para bienes muebles como inmuebles.
5. Percepción de los frutos: Si se es dueño de los elementos de producción, se es dueño también de los frutos percibidos a través de ellos. Ej. Vegetales, frutas, árboles, etc.
6. Sucesión de los derechos del propietario: Es la trasmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta, a la persona que la hereda, llamada por ley el testador, para recibirla.
7. Prescripción adquisitiva: Es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley.

Limitaciones al Dominio

No se puede concebir la existencia del derecho real de dominio con sus características de absoluto, exclusivo y perpetuo. Es necesario que existan limitaciones para posibilitar la coexistencia del análogo derecho en los restantes miembros de la comunidad y la armonización entre los intereses individuales y sociales.

Interés público: Restricciones administrativas, Servidumbres administrativas, Expropiación.
Interés privado: Restricciones del derecho civil, Servidumbres forzosas, Derechos reales limitados, Prescripción adquisitiva.

Restricción

La restricción es una limitación que se opone al carácter absoluto del dominio. Por este carácter se podría hacer lo que se quisiera con la cosa, pero esta absolutez no es tan estricta en virtud de que el Código Civil tiene en cuenta la función social del dominio. Esto permite que se pueda ejercer el análogo derecho por parte de los restantes miembros de la colectividad y por parte del Estado.

Características

Generalidad, proporcionalidad, igualdad, razonabilidad, son recíprocas puesto que lo sufren todos los vecinos de la comunidad, uno a favor del otro y viceversa, no son un derecho real, no se adquieren por título y no originan indemnización de ningún tipo en ningún caso.

Clasificación

Las restricciones y límites al dominio podemos dividirlas como impuestas por:
El interés público (administrativo)
El interés privado (civil)

Restricciones impuestas por el interés público

Las restricciones del Derecho Administrativo se establecen con el fin de preservar el interés público en beneficio de la comunidad, como así también de mantener la higiene, salubridad, moralidad, etc. de la población.

1. Restricciones administrativas

1. Para dejar hacer: Son aquellas disposiciones que obligan a los propietarios a permitir modificaciones en su propiedad para beneficio de la comunidad. Ej. Las casas de las esquinas deben permitir que se ponga un cartel con el nombre de la calle.
2. Para no hacer: Disposiciones que prohíben a los propietarios realizar ciertas acciones en su propiedad. Ej. En algunos sitios de la ciudad no se pueden construir inmuebles más allá de una cierta altura establecida.
3. Para hacer: Disposiciones que obligan a los propietarios a ejecutar determinadas acciones sobre su propiedad en beneficio de la comunidad. Ej. Mantener limpios los terrenos baldíos, tapias, etc.

2. Restricciones a la libre disposición jurídica de la propiedad

Fijan los límites dentro de los cuales el propietario puede ejercer sus facultades para disponer jurídicamente de las cosas que le pertenecen.

1. El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo.
2. Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores que enajenen los bienes muebles o inmuebles por más de 10 años.
3. Los propietarios no pueden imponerle a los inmuebles rentas o censos que se extiendan por un término mayor de 5 años.

Restricciones impuestas por el interés privado

La propiedad inmueble, por el solo hecho de la contigüidad existente entre los terrenos pertenecientes a dos o más propietarios, se encuentra sometida a una serie de restricciones, cosa que no ocurre con las cosas muebles porque ellas ocupan un lugar reducido o limitado.

1. Prohibición de obras, trabajos o realizaciones perjudiciales para el vecino

• No se pueden hacer excavaciones o fosos perjudiciales para el vecino.
• Se deben mantener los edificios para que no se produzcan caídas o desprendimientos de materiales que puedan dañar a los vecinos o a los transeúntes.
• Las actividades en inmuebles no deben exceder la normal tolerancia en lo que se refiere a causas molestas con humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones, o daños en muebles vecinos.