Derechos Reales en el Código Civil Español: Servidumbres, Garantías y Ejecución Hipotecaria

La Servidumbre

La servidumbre es un derecho real de goce mediante el cual se impone un gravamen sobre una persona (servidumbres personales) o sobre un inmueble (fundo en Derecho Romano) en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. La institución jurídica de la servidumbre proviene del Derecho Romano y se caracteriza por una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales): aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente. Han de recaer sobre cosa ajena y reportan una utilidad o beneficio de carácter necesario, siendo un derecho inseparable de la finca a la que activa o pasivamente pertenezca. Es, por tanto, un derecho real que limita la propiedad.

Su nacimiento puede producirse por la autonomía de la voluntad, mediante una facultad conferida por imperativo legal o que carezcan de dicha regulación. Las primeras se denominan legales y las segundas, voluntarias. No se exige una forma documental “ad solemnitatem”, sino la general, por la que deben constar en documento público al tratarse de actos o contratos que tienen por objeto la creación, transmisión o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles. Sin embargo, su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad. Sí se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación, testamento…). Son inscribibles los títulos en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen, transmitan o extingan servidumbres y otros cualesquiera derechos reales. Los derechos reales limitados, así como cualquier carga o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, han de constar en la inscripción de la finca sobre la que recaigan. Además, las servidumbres pueden constar en la inscripción del predio dominante.

La servidumbre se extingue:

• Por la reunión en la misma persona de la condición de propietario del predio dominante y sirviente.
• Por renuncia del propietario del predio dominante.
• Por falta de uso en 20 años.
• Por haber desaparecido la utilidad que la originó.
• Por redención de las dos partes.
• Por llegar el día o realizarse la condición si las servidumbres fuesen temporales o condicionales.

Las servidumbres se regulan en el Código Civil. Entre las servidumbres legales merece una especial atención por su habitualidad la servidumbre de luces y vistas y la de medianería o pared medianera. Empezaré haciendo especial hincapié en esta última por su cotidianidad. Estas servidumbres se regirán por las siguientes reglas y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan o no esté previsto en estas. La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común, que pertenece a los propietarios de aquéllas.

Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, signo exterior o prueba en contrario:

• En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
• En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
• En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales. Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común de los demás medianeros. Para ello, es necesario el consentimiento previo de los demás interesados, y si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la obra nueva no perjudique a los derechos de aquellos.

Las servidumbres de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, y las de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través de la finca del vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte.

Servidumbres legales o forzosas: Son las que vienen impuestas por la ley, lo que se produce de dos maneras: una es automática porque tiene funcionamiento desde un determinado supuesto de hecho, como puede ser la recepción de aguas pluviales de fundos superiores; la otra, se manifiesta como una mera posibilidad que la ley otorga a los particulares para poner en marcha sus derechos de servicios prediales, como la de paso, que puede o no ser solicitada por quien la necesita. En este último caso, aun siendo forzosa la servidumbre, puede ser constituida por el acuerdo de las partes interesadas, tal y como se ha venido repitiendo en varias ocasiones anteriores.

1.- Concepto del Derecho de Superficie

Es un derecho real de tener o mantener temporal o indefinidamente en suelo o inmueble ajeno una edificación o plantación con propiedad separada, obtenido mediante el ejercicio anejo de edificar o plantar, o por medio del acto adquisitivo de una edificación o plantación preexistente. También puede ser definido como un derecho real cuya característica es la separación del dominio en sentido horizontal.

Prenda

«Derecho real de garantía consistente en la transmisión de la posesión de la cosa al acreedor o un tercero, para garantizar el cumplimiento de una obligación». Pueden señalarse como caracteres de la prenda:

• Recae sobre bienes muebles, privando al deudor de la posesión de los mismos, que pasa al acreedor o a un tercero.
• Faculta al acreedor, en caso de impago, para provocar la venta de la cosa dada en garantía, si bien no puede quedarse con ella en cuanto acreedor, al prohibirse los pactos de lex commisoria.
• Autoriza al acreedor, si no existe pacto en contrario, a la compensación anticrética.

Para su constitución, el Código Civil exige dos requisitos formales: uno, la entrega de la cosa al acreedor o tercero, y dos, la certeza de la fecha por documento auténtico, pues si no, su eficacia se produce inter partes solamente.

Constituida la prenda, surgen una serie de obligaciones para las partes:

a) Respecto del acreedor, viene obligado a cuidar la cosa dada en prenda, en cuanto que es poseedor por cuenta ajena, y debe abstenerse de usar la cosa pignorada, aunque, si la prenda produce intereses, compensará al acreedor los que perciba con los que le deben, o en cuanto excedan de dos legítimamente debidos, los imputará al capital; finalmente, debe restituir la prenda cuando se haya cumplido la obligación que con ésta se garantía. b)Respecto del deudor, debe satisfacer la obligación principal con sus intereses (si coinciden en la misma persona la condición de deudor principal y pignoraticio); abonar al acreedor los gastos realizados en la conservación y custodia, y, finalmente, responder ante el acreedor de la quieta y pacífica posesión de la cosa pignorada.Respecto de los efectos de la prenda, puede también distinguirse:· Con relación al acreedor, viene obligado a cuidar la cosa, evitando el uso abusivo de la recibida en prenda, y no puede, satisfecho el crédito, retener la cosa, salvo que, mientras retuvieses la prenda el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, en cuyo caso puede prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos.· Respecto del deudor, debe sufrir la retención hasta la total satisfacción del crédito y, en caso de incumplimiento de la deuda principal, sufrir la venta del bien pignorado mediante subasta judicial o notarial.Para constituir prenda en garantía es necesario tener la libre disposición de los bienes y, respecto de bien, que se trate de cosa mueble que esté en el tráfico y sea susceptible de posesión. Su función garantizadora se extiende a cualquier obligación válidamente constituida.Se extingue la prenda por cumplimiento o extinción del débito que asegura, por renunciar unilateralmente al acreedor a la garantía, por pérdida del bien objeto de prenda y, en su caso, por realizarse la condición o llegar el término. ANTICRESIS. arantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda. Mientras una parte de la doctrina la considera un derecho real, esta calificación es rechazada por algunos. Por su parte, un contrato de anticrético se conoce comúnmente como la cesión de un bien a cambio de una cantidad de dinero. La misma cantidad de dinero debe ser devuelta para poder recuperar el bien inmueble. Teóricamente, el interés del dinero paga el uso del bien a menos que se estipule lo contrario.L PROCESO ESPECIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.Se encuentra regulado en el capítulo V de la L.E.C 1/2000 en el que en el artículo 681 encontramos la regulación para el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca. Dicho artículo determina: la acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejecutarse directamente con los bienes, pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título.Este proceso procede igualmente cuando la pretensión, se refiere solamente a parte del capital, o cuando acreedor y deudor hubiesen pactado que el pago del crédito, se realizase mediante pagos aplazados; además es necesario considerar que en este proceso son de aplicación supletoria las normas de ejecución dineraria.La Hipoteca Inmobiliaria:Caracteres.Conforme al art. 104 Lh, “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.La hipoteca es un derecho real de garantía, que somete específicamente una finca a responsabilidad por el cumplimiento de una deuda, permitiendo en caso de incumplimiento de ésta, percibir del importe de la venta de la finca la prestación pecuniaria debida o un equivalente pecuniario de la deuda no consistente en dinero. Constitución: Conforme al art. 145 para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas se requiere: Primero. Que se hayan constituido en escritura pública -Segundo. Que la escritura se haya escrito en el Registro de la propiedad. En sentido parecido el art. 1875 C/c. : “Es indispensable, para que la hipoteca quede validamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.Sólo desde la inscripción nace la hipoteca con efectos reales y como un gravamen de la finca, es decir, con efectos frente a terceros. La hipoteca no inscrita no existe frente a cualquier tercero que alegue derechos sobre la finca.Normalmente la hipoteca se conviene entre el concedente y el acreedor, pero también puede constituirse -dice el art. 138 Lh.- “por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezca”. Es decir que, según este precepto, resulta posible la constitución de hipoteca por declaración unilateral del constituyente, aun cuando no haya sido aceptada por el acreedor. Pero del art. 141 se deduce la necesidad de esa aceptación para que la hipoteca sea plenamente eficaz.Extinción: La hipoteca, al ser derecho accesorio a un crédito, se extingue necesariamente con él: desaparecido el crédito, también el derecho de garantía.Con independencia de la obligación garantizada se extingue la hipoteca por las diversas causas de extinción de los derechos reales, y, en particular, por la ejecución de una hipoteca preferente, que hace caducar inmediatamente a todas las cargas posteriores, pues el inmueble se vende como libre de todos los gravámenes constituidos después del que se ejecuta.