Derechos Reales: Clasificación, Prohibiciones y Marco Legal Vigente

Enumeración de los Derechos Reales

De acuerdo con lo establecido en los Artículos 2503 y 2612, junto con la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, se enumeran los siguientes derechos reales:

• Dominio
• Condominio
• Usufructo
• Uso
• Habitación
• Servidumbres
• Hipoteca
• Prenda
• Anticresis
• Superficie Forestal
• Censos y rentas (permitidos por un plazo máximo de 5 años)
• Propiedad horizontal

El Artículo 2614 y la Superficie Forestal

El Artículo 2614 prohibía originalmente el derecho real de superficie. No obstante, en la actualidad se permite una modalidad específica denominada derecho real de superficie forestal, la cual fue incorporada mediante la Ley 25.509.

Derechos Reales Prohibidos

Enfiteusis

El propietario de un inmueble enajena el dominio útil del mismo de forma perpetua o temporaria a cambio de una pensión o canon anual, mensual, fijo o variable, entre otros.

Superficie

Consiste en la separación de la superficie y el subsuelo de las construcciones y plantaciones efectuadas sobre estos. Se distinguen dos variantes:

• a) Se le concede a su titular el derecho de construir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido o plantado.
• b) El derecho de adquirir una edificación o plantación ya existente de forma separada de la propiedad del suelo. Este es un derecho real temporario, permitido actualmente solo bajo la modalidad de superficie forestal según la Ley 25.509.

Vinculación

Implica sujetar un grupo de bienes a un orden sucesorio determinado. Un ejemplo histórico es el mayorazgo, que consistía en elegir un bien o conjunto de bienes para que fueran heredados por quienes reunían condiciones especificadas en la constitución del vínculo. El objetivo era que el conjunto de bienes no fuera dividido entre más de un heredero, evitando que se perdiera la fuerza de las fortunas familiares.

Derechos Reales Restringidos (Art. 2614)

Censos y Rentas

La renta es el contrato por el cual una parte se obliga a pagar a la otra un importe periódico. Los obligados serán los sucesivos propietarios del mismo y esa renta se denominará censo. Se admite solo por un periodo de 5 años según el Artículo 2614. Puede adoptar dos formas:

• Reservativo: Se enajena el dominio y el adquirente se obliga a pagar la renta o pensión, quedando afectado el inmueble.
• Consignativo: Sin que se opere la transmisión de la propiedad, se constituye un censo sobre el inmueble, afectando a este en garantía (sistema similar a la hipoteca).
• Enfitéutico: Se encuentra estrictamente prohibido en nuestra legislación.