Derechos de Adquisición Preferente: Tanteo, Retracto y Opción de Compra

Derechos de Adquisición Preferente: Concepto y Caracteres

1. Concepto

Los derechos de adquisición preferente son aquellos que permiten a una persona adquirir una cosa determinada con preferencia sobre cualquier otra cuando su propietario decide venderla o cuando ya la ha transmitido a un tercero.

2. Caracteres

Se caracterizan por otorgar a su titular la facultad de adquirir la propiedad del bien con preferencia frente a otros posibles compradores. Su existencia es excepcional, ya que limitan la libertad de disposición del propietario, quien, en principio, puede vender sus bienes a quien considere oportuno.

3. Efectos

Su naturaleza como derechos reales ha sido discutida por la doctrina debido a que no atribuyen un poder directo e inmediato sobre la cosa. Sin embargo, se consideran derechos reales porque pueden hacerse valer frente a terceros, tanto frente al primer adquirente como frente a los sucesivos adquirentes del bien.

4. Clases

Los derechos de adquisición preferente pueden tener origen legal o convencional y sus principales manifestaciones son el tanteo, el retracto y el derecho de opción.

Tanteo Convencional

El tanteo convencional es un derecho que permite a su titular adquirir una cosa con preferencia a cualquier otra persona, pagando el mismo precio que un tercero estaría dispuesto a ofrecer. Se ejerce antes de que la venta se haya consumado, es decir, cuando el propietario ha decidido vender pero todavía no ha realizado la transmisión.

Surge mediante un acuerdo entre el propietario del bien y la persona interesada en adquirirlo si en el futuro aquel decide venderlo. Su contenido viene determinado por lo que establezcan las partes en el negocio constitutivo, existiendo libertad de forma, aunque es aconsejable que conste por escrito para facilitar su prueba. Además, para que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad cuando recaiga sobre inmuebles, debe formalizarse en escritura pública.

En el título constitutivo deben figurar necesariamente:

• El bien afectado.
• El precio que deberá pagar el titular del tanteo.
• El plazo de duración del derecho.

Cuando el tanteo se inscribe en el Registro de la Propiedad, su eficacia no se limita a las partes que lo constituyeron, sino que también puede hacerse valer frente a terceros.

El Retracto

1. Concepto

El retracto legal es el derecho que la ley concede a determinadas personas para adquirir una cosa ya enajenada con preferencia al comprador. A diferencia del tanteo, el retracto se ejerce después de realizada la venta, permitiendo al retrayente colocarse en la posición del adquirente.

2. Eficacia

Según el artículo 1521 del Código Civil (CC), el retracto legal es el derecho de subrogarse, en las mismas condiciones pactadas en el contrato, en lugar de quien adquirió la cosa por compraventa o dación en pago. Aunque se ha discutido si el retracto supone mantener el contrato original o resolverlo para celebrar uno nuevo, la posición dominante entiende que el retrayente adquiere directamente del comprador, sin que el propietario recupere previamente el dominio.

No es necesario que quien ostente el retracto tenga también derecho de tanteo. Sin embargo, quien posee un derecho de tanteo debe disponer también del retracto para poder protegerse cuando aquel haya sido vulnerado.

3. Requisitos para que operen

Para que proceda el retracto deben concurrir varios requisitos:

• Debe existir una compraventa o dación en pago perfeccionada y consumada mediante la entrega de la cosa.
• Una norma legal debe atribuir a un tercero la facultad de subrogarse en la posición del comprador.
• La subrogación debe producirse en las mismas condiciones pactadas en el contrato.
• El comprador debe recuperar el precio pagado y los gastos ocasionados por la adquisición, quedando en una situación equivalente a la que tenía antes de contratar.

4. Clases

No existe un único tipo de retracto. Debe distinguirse entre:

• Retracto convencional: Regulado en los artículos 1507 a 1520 del Código Civil.
• Retractos legales: Regulados en los artículos 1521 a 1525 del Código Civil.
• Leyes especiales y derechos forales: Contemplan otros supuestos específicos de retracto.

El Retracto Convencional

El retracto convencional es un derecho de adquisición preferente que surge por pacto entre las partes. Se encuentra regulado en el artículo 1507 CC, según el cual tiene lugar cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. Para que sea oponible frente a terceros protegidos por la fe pública registral, es necesario que conste inscrito en el Registro de la Propiedad y que el ejercicio de la acción se haga constar mediante anotación preventiva de demanda.

Sujetos

En el retracto convencional intervienen, por regla general, dos sujetos:

• Sujeto activo: El vendedor con pacto de retro. El derecho es transmisible tanto inter vivos como mortis causa, pudiendo ejercitarlo sus causahabientes o sus acreedores (previa excusión de bienes).
• Sujeto pasivo: El comprador, así como sus causahabientes y los posteriores adquirentes del bien, de acuerdo con el artículo 1510 CC.

Forma y Plazo

El retracto convencional se pacta en el propio contrato de compraventa y se rige por el principio de libertad de forma. Respecto a su duración, el artículo 1508 CC establece que durará cuatro años, salvo pacto en contrario.

Objeto

Puede recaer, con carácter general, sobre toda clase de bienes. No obstante, determinados retractos especiales exigen que el objeto sea una finca rústica o urbana, según los casos previstos por la ley.

Efectos

El artículo 1509 CC establece que el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio si el retracto no se ejercita dentro del plazo legal o pactado. Si se ejercita correctamente, el vendedor recuperará el bien libre de cargas. El vendedor debe reembolsar al comprador el precio pagado y los gastos ocasionados por la adquisición.

Retracto Legal

1. Concepto

El artículo 1521 CC define el retracto legal como el derecho de subrogarse, en las mismas condiciones pactadas en el contrato, en el lugar de quien adquiere una cosa por compraventa o dación en pago. Su eficacia frente a terceros deriva directamente de la ley, por lo que no necesita inscripción registral, aunque es conveniente la anotación preventiva de la demanda.

2. Clases de Retracto Legal

1. Retracto de comuneros

Es el derecho que corresponde al copropietario para adquirir la cuota que otro comunero haya vendido a un extraño, evitando así la entrada de terceros en la comunidad. Su fundamento radica en favorecer la desaparición de las situaciones de indivisión.

Requisitos:

• Existencia de una comunidad romana por cuotas.
• Transmisión onerosa de la cuota.
• Venta realizada a un extraño a la comunidad.
• En caso de varios retrayentes, ejercicio a prorrata de sus respectivas cuotas.
• El retrayente debe seguir siendo comunero al ejercitar el retracto.

2. Retracto de colindantes

Permite al propietario de una finca rústica adquirir una finca rústica colindante vendida a un extraño cuando esta no exceda de una hectárea. Su finalidad es evitar la excesiva fragmentación de la propiedad rústica. El plazo para ejercitarlo es de nueve días desde la inscripción registral o desde el conocimiento de la venta.

Requisitos:

• Venta o dación en pago de una finca rústica.
• Que la finca vendida no exceda de una hectárea.
• Existencia de colindancia entre las fincas.
• Ejercicio por el propietario de la finca colindante.
• Que el adquirente sea un extraño.
• Si existen varios retrayentes, tendrá preferencia el dueño de la finca de menor cabida y, en igualdad, quien primero lo solicite.

3. Retracto de coherederos

Regulado en el artículo 1067 CC, permite a los coherederos subrogarse en la posición del comprador cuando uno de ellos venda a un extraño su derecho hereditario antes de la partición. Debe ejercitarse en el plazo de un mes desde que los coherederos tengan conocimiento de la venta.

4. Retracto arrendaticio

Se reconoce al arrendatario en caso de transmisión del inmueble arrendado:

• Arrendamientos urbanos: Regulado en el artículo 25 LAU; obliga al propietario a notificar previamente al arrendatario su intención de vender.
• Arrendamientos rústicos: Regulado en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos; concede el retracto al arrendatario agricultor profesional en toda transmisión inter vivos.

Derecho de Opción

El derecho de opción es la facultad que una persona concede a otra para decidir unilateralmente, dentro de un plazo determinado, si quiere adquirir un bien por el precio y condiciones previamente fijados. Se considera un precontrato de compraventa, de carácter generalmente unilateral.

Eficacia

La opción no es oponible a terceros, salvo que se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad. Para su inscripción se requiere:

• Acuerdo expreso de las partes.
• Determinación del precio.
• Fijación de un plazo de ejercicio (máximo cuatro años).

Una vez ejercitada la opción, la compraventa queda perfeccionada sin necesidad de un nuevo consentimiento del propietario.

Características

La opción de compra es un negocio jurídico generalmente unilateral, ya que obliga al concedente a mantener la oferta y no disponer del bien en perjuicio del optante. El optante puede ejercitar la opción o dejarla caducar libremente. Además, es intransmisible salvo consentimiento del concedente o pacto en contrario.

Elementos Esenciales

Para que exista derecho de opción deben concurrir tres elementos:

1. La facultad del optante de decidir unilateralmente la celebración de la compraventa.
2. La determinación del objeto y del precio.
3. La fijación de un plazo para su ejercicio, que tiene carácter de caducidad.

Incumplimiento

El incumplimiento del contrato de opción no solo da lugar a una indemnización de daños y perjuicios, sino que permite exigir el cumplimiento de la compraventa cuando el optante haya ejercitado válidamente su derecho.