Derechos de Adquisición Preferente: Fundamentos y Tipología Jurídica

Concepto y Naturaleza Jurídica

Los derechos de adquisición preferente son aquellos derechos que permiten a una persona adquirir un bien con preferencia frente a cualquier otro posible comprador. Su finalidad es otorgar prioridad a un sujeto para quedarse con una cosa determinada antes o después de que esta se transmita a otra persona.

Se consideran derechos reales porque afectan no solo al propietario del bien, sino también a terceros adquirentes. Por ello, quien tenga uno de estos derechos puede hacer valer su preferencia incluso frente a personas distintas del propietario original. Tradicionalmente se entendían como limitaciones del dominio, ya que restringen la libertad del propietario para vender a quien quiera. Sin embargo, actualmente se consideran auténticos derechos reales limitados.

Estos derechos pueden clasificarse de la siguiente manera:

• Por su origen: en legales y voluntarios.
• Por su contenido: en tanteo, retracto y opción.

Derecho de Tanteo

El tanteo es el derecho que permite adquirir una cosa con preferencia a cualquier tercero antes de que se produzca la venta definitiva. El titular del tanteo puede comprar el bien por el mismo precio y en las mismas condiciones ofrecidas a otro comprador. Por tanto, el tanteo actúa antes de consumarse la transmisión.

El propietario está obligado a comunicar las condiciones de la futura venta para que el titular del derecho pueda decidir si ejercita o no su preferencia. La finalidad principal del tanteo es evitar que determinados bienes pasen a manos de terceros extraños cuando existe una persona especialmente legitimada para adquirirlos.

Derecho de Retracto

El retracto es el derecho que permite adquirir una cosa después de haberse realizado ya la venta. El titular del retracto se subroga en la posición del comprador, sustituyéndolo y quedándose con el bien. Para ello debe pagar:

• El precio satisfecho por el comprador.
• Los gastos del contrato.
• Los gastos útiles o necesarios realizados.

A diferencia del tanteo, el retracto actúa cuando la transmisión ya se ha consumado. Por eso tiene un efecto resolutorio sobre la venta realizada. En esta figura intervienen tres sujetos: el vendedor, el comprador y el retrayente, que es quien ejercita el retracto.

Derecho de Opción

La opción es el derecho que permite a una persona decidir unilateralmente si quiere celebrar un contrato futuro, normalmente una compraventa. Mediante el contrato de opción, una parte llamada concedente concede a otra, denominada optante, la facultad exclusiva de decidir si adquiere o no el bien dentro de un plazo determinado y bajo unas condiciones previamente fijadas.

Durante ese plazo, el propietario no puede disponer libremente del bien, ya que queda vinculado a mantener la oferta. Por ello, el plazo de ejercicio suele ser breve. Aunque inicialmente es un derecho personal, puede adquirir eficacia real mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad.