Derecho de Vecindad y las Servidumbres

CASO 9

Calificación de la situación jurídica de la cláusula 6ª

En primer lugar, hay que decidir si lo que aparece recogido en la cláusula 6ª de los estatutos de la Propiedad Horizontal en que ha quedado constituida la urbanización es o no una servidumbre predial. Para ello, debe cumplir con los requisitos estructurales de toda servidumbre predial:

El primer requisito es la ajenidad, ya que el derecho de servidumbre es un derecho real en cosa ajena, por lo que el titular de la servidumbre debe recibir alguna ventaja, servicio o beneficio de una finca cuyo propietario es una persona distinta a él. El art. 530 CC define este derecho real indicando que para que exista una servidumbre predial es necesario que un predio o finca (predio sirviente) le preste un servicio, ventaja o utilidad a otro predio, perteneciente a otra persona distinta al sirviente (predio dominante). Quien en cada momento sea el propietario del predio dominante será también el titular del derecho real de servidumbre, que limita la facultad de goce o disfrute del titular del predio sirviente. 

En nuestro caso práctico se da efectivamente la existencia de fincas o predios en las que se ha dividido la finca matriz con la finalidad de urbanizarla. Entre todas estas parcelas, se da el requisito solo con la particularidad de que esto es con carácter recíproco, y por tanto de ser todas al mismo tiempo predios dominantes y sirvientes. El TS desde hace tiempo acepta que se puedan constituir servidumbres recíprocas en las que dos o más predios puedan ser al mismo tiempo predios sirvientes y dominantes entre sí. 

El planeamiento urbanístico permite construir hasta 10 plantas, pero sin embargo los promotores que deciden urbanizar, han decidido parcelarla y constituir una propiedad horizontal sobre ella, limitándoles a los que adquieran pisos o locales que no puedan construir más de 3 alturas, salvo que se pretenda construir un hotel o que la administración pública quiera constituir un edificio para destinarlo al servicio público.  

Admitido, como hemos dicho, que se puede constituir servidumbres recíprocas entre varios predios o fincas (en nuestro caso, entre todas las parcelas), ¿en qué se diferenciarían las servidumbres recíprocas de las relaciones de vecindad?
Las relaciones de vecindad solo se pueden crear mediante una disposición legal, de tal manera que cualquier propietario de una finca que se encuentre en el supuesto de hecho que recoge la norma que recoge la relación de vecindad, se encuentra sometido al límite que la norma prevé para coordinar derechos de vecindad, de tal manera que los vecinos puedan ejercitar su derecho de vecindad en la misma medida. Sin embargo, las servidumbres recíprocas tienen un origen negocial o voluntario y responden a una finalidad similar a las relaciones de vecindad, pero la fuente de su creación no es una norma legal, sino un negocio jurídico (ya sea contrato entre propietarios de fincas colindantes o un negocio unilateral).  

El segundo requisito para poder hablar de servidumbre, es la utilidad, por la que una finca tiene que recibir una ventaja a cambio o a costa de otra. La utilidad en nuestro caso no se limita exclusivamente a recibir luces y tener vistas, pues dicha utilidad es bastante más amplia. No se pueden privar los unos a los otros de tener luces y vistas. También es una utilidad derivada de esta servidumbre reciproca la comodidad que va a representar para todos los moradores de la urbanización el haber limitado la facultad edificatoria, evitando con ello una masificación de moradores en esa edificación y que les resulte mucho más cómodo en la utilización de elementos los servicios comunes de la urbanización (piscinas, aparcamientos, zonas de ocio y recreo, etc.). 

También se puede entender que es una utilidad la que se deriva de este límite, en el ámbito estético de que todas las viviendas que se construyan tenga la misma altura, lo que si lo añadimos a todo lo anterior, hace más amena la convivencia porque todos reciban luces y vistas en la misma medida.

Todo esto implica un plus valor, una qualitatis fundí, a esas edificación, pues es una urbanización con buenas condiciones óptimas de habitabilidad, lo cual aumenta el valor de las parcelas.

Por tanto, se cumple el segundo requisito, pudiendo ser cualquiera de ellas válida para que se considere útil. 

El tercer requisito, es la tendencial perpetuidad
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El derecho real de servidumbre, a diferencia del de usufructo no es esencialmente temporal, sino que se puede constituir con carácter perpetuo, si así lo han decidido quienes lo constituyen, normalmente cuando se trata de una servidumbre forzosa, como sucede con la servidumbre de paso, cuando no hay más remedio que constituirá por medio de otras fincas, se constituye con carácter perpetuo. La extinción cuando hay una razón que obliga a su constitución, solo se producirá cuando desaparezca la utilidad, en nuestro caso cuando se constituyera un camino que atravesara el predio dominante. 

En nuestro caso práctico, podría también extinguirse esa servidumbre que se ha constituido sobre todas las parcelas, mediante un acuerdo extintivo de la servidumbre, si todos los propietarios de parcelas, unánimemente deciden extinguir la servidumbre, de tal manera que cualquier de ellos pueda constituir las plantas que le venga en gana en tanto sea permitido por el ordenamiento urbanístico.