Derecho de propiedad: concepto, contenido, protección y copropiedad en el Derecho civil español

Lección 20: El derecho de propiedad

1. El concepto y las características del derecho de propiedad

Aquel que faculta a su titular a aprovechar toda la utilidad del objeto sobre el que recae es susceptible de dar. El artículo 348 del Código Civil español dice “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. Esta definición pone de manifiesto que es un derecho absoluto, que, si bien admite algunas limitaciones, estas deben estar recogidas en la ley.

El artículo 33 de la Constitución española de 1978 reconoce el derecho de propiedad de acuerdo con la definición del Código Civil, pero añade un dato importante: además de considerar que el derecho de propiedad está sujeto a las leyes, la Constitución nos dice que el derecho de propiedad se debe ejercitar según la función social de la propiedad.

La función social de la propiedad aporta la limitación a este derecho, que tiene que ser ejercitado de acuerdo con el bien común de la sociedad. La característica destacada del derecho de propiedad es la expansividad de la propiedad: el propietario no solo es dueño del objeto sobre el que recae su derecho, sino también de otros objetos que se encuentran en determinada relación con él (por ejemplo, objetos que dan frutos o productos).

El propietario también es dueño de otras cosas que se le unen o se incorporan al objeto del que es propietario. Esto se denomina accesión y tiene una regulación específica en el derecho catalán, que se recoge en la Ley de 31 de diciembre de 2001. Esta ley distingue entre:

• Accesión de bienes muebles: se produce en beneficio del dueño de la cosa mueble.
• Accesión de bienes inmuebles: se produce en beneficio del dueño de la cosa inmueble.

El propietario de un terreno se convierte en dueño de todo lo que se haya edificado, construido o plantado en la finca, aunque no lo haya hecho él. Esto presupone una situación de conflicto entre el propietario de la finca y el propietario de lo que construye, edifica o planta. El conflicto se resuelve adjudicando la propiedad de lo construido, edificado o plantado al dueño de la finca, si bien en ocasiones el propietario de la finca debe pagar una compensación económica al propietario de la construcción o plantación.

A partir de esta regla, se consideran las conductas de los sujetos de la siguiente forma:

• Propietario:
  • Actuación de buena fe: ignora que un tercero está construyendo o plantando en su terreno.
  • Actuación de mala fe: sabe que un tercero está construyendo o plantando en su terreno y no dice nada.
• Constructor o plantador:
  • Actuación de buena fe: ignora que está construyendo o plantando en un terreno ajeno.
  • Actuación de mala fe: sabe que está construyendo o plantando en la finca de otra persona.

A partir de estas conductas, la ley catalana distingue cuatro situaciones:

• Buena fe del propietario y del constructor: se aplica la regla general; el propietario se queda con lo construido, pero tiene que indemnizar al constructor.
• Buena fe del propietario y mala fe del constructor: el propietario se adueña de lo construido, no tiene que indemnizar y puede pedir una compensación.
• Mala fe del propietario y buena fe del constructor: el constructor tiene derecho a adquirir la porción de terreno que ha invadido, sin que el propietario pueda negarse a venderla.
• Mala fe del propietario y del constructor: se produce la “compensación de la mala fe” y se aplica la regla general.

La accesión de bienes muebles se produce cuando se unen una cosa accesoria a una cosa principal, entendiendo por accesoria aquella que tiene menor valor que la principal. En virtud de la accesión, se establece que el dueño de la cosa principal se convierte en propietario de la accesoria que se le una. Se distinguen distintos supuestos según la actuación del dueño de la principal y de la accesoria; los criterios son los mismos que en la accesión de bienes inmuebles.

2. El contenido del derecho de propiedad: sus restricciones

Del artículo 348 podemos deducir el contenido del derecho de propiedad:

• Facultad de poseer: el propietario tiene la facultad de poseer el objeto sobre el que recae su derecho.
• Facultad de uso: el propietario tiene la facultad de usar el objeto sobre el que recae su derecho.
• Facultad de goce y disfrute: el propietario tiene la facultad de gozar y disfrutar del objeto sobre el que recae su derecho.
• Facultad de disposición: el propietario tiene poder de disposición sobre él, tanto desde el punto de vista:
  • Material: puede hacer lo que quiera con la cosa, incluso destruirla, pero de acuerdo con la función social de la propiedad.
  • Jurídico: puede cederla o venderla.

Existen limitaciones a las facultades y a la función social de la propiedad. Estos límites pueden ser:

• Límites internos al propio derecho: son consustanciales al derecho y pueden ser:
  • Límites establecidos en interés público: son aquellos que, con carácter general, se establecen en beneficio de la comunidad.
  • Límites establecidos en interés privado (se regulan por la ley catalana de 9 de julio de 1990): se establecen en beneficio de otras personas. Podemos distinguir los que derivan de:
    • Inmisiones: se definen como perturbaciones provocadas por el dueño de la finca en el uso de sus facultades y que se traducen en la penetración en las fincas vecinas de sustancias materiales o inmateriales que pueden ser molestas, nocivas o perjudiciales. Es importante destacar que las inmisiones son resultado de una actuación, en principio, legítima, pero que afecta a los propietarios de las fincas vecinas. La ley catalana distingue entre:
      • Inmisiones prohibidas: establece la obligación del propietario de cesar en su actividad e indemnizar a los dueños de las fincas afectadas.
      • Inmisiones admitidas: el propietario puede continuar la actividad y los vecinos deben tolerarla, si bien en algunos casos se les reconoce un derecho a indemnización.
    • Relaciones de vecindad: limitaciones o restricciones que afectan al derecho de propiedad de los dueños de fincas colindantes. Por ejemplo:
      • Prohibición de abrir pozos a menos de sesenta centímetros del límite de la finca vecina.
      • Prohibición de abrir ventanas que den a la finca vecina a no ser que la pared esté, como mínimo, a un metro del límite con la otra finca.
• Límites externos: son aquellos que derivan de la existencia de:
  • Copropiedad.
  • Derechos reales limitados.

3. La protección del derecho de propiedad: la acción reivindicatoria y la acción negatoria

El derecho de propiedad atribuye al dueño acciones para proteger su derecho. Estas acciones son:

• Acción reivindicatoria: se concede al propietario que se ha visto privado indebidamente de la posesión de la cosa y que le permite recuperarla de quien la tenga en su poder. La legitimación activa (quién puede reclamar) se reconoce al propietario que carece de posesión y que demuestra su propiedad. La legitimación pasiva (frente a quién se puede reclamar) corresponde a cualquier persona que tenga la cosa en su poder, ya sea de buena o mala fe. Esta acción está sujeta a un plazo de caducidad que empieza a contar a partir de cuando se pierde la posesión, y que es distinto según el derecho:
  • En el Código Civil español se establece:
    • Cosa mueble: 6 años.
    • Cosa inmueble: 30 años.
  • En el derecho civil catalán hay un único plazo de 10 años.

Los efectos de la acción reivindicatoria, si es admitida por el juez, son:

• El propietario recupera la posesión.
• Liquidación de la situación posesoria.

• Acción negatoria: está regulada por la ley catalana de 9 de julio de 1990. Su finalidad es proteger al propietario poseedor frente a las perturbaciones ilegítimas que afectan a su derecho y que proceden de un tercero. Estas perturbaciones pueden ser:
  • Materiales: inmisiones prohibidas.
  • Jurídicas: un tercero pretende injustificadamente tener un derecho real sobre la cosa.

La legitimación activa corresponde al propietario que sufre las perturbaciones ilegítimas. La legitimación pasiva corresponde al tercero que realiza las perturbaciones. Tiene un plazo de caducidad de 5 años a partir de que se inician las perturbaciones. Sus efectos son:

• Declaración judicial del carácter ilegítimo de la perturbación.
• Restablecimiento de la situación anterior al estado de perturbación.
• Indemnización al propietario perjudicado por los daños sufridos.

4. La copropiedad

Cuando el derecho de propiedad pertenece a distintas personas hablamos de copropiedad o comunidad de bienes. Existen distintos supuestos de copropiedad, pero el Código Civil español solo se ocupa de la denominada comunidad romana o pro indiviso. A partir de la indivisión material del objeto, el derecho se divide en tantas partes o porciones ideales como propietarios existan. Estas partes se denominan cuotas del derecho de propiedad o cuotas de la comunidad de bienes, y determinan la participación de cada copropietario en la comunidad.

El régimen jurídico de esta comunidad se establece a partir de las siguientes reglas:

• Todo copropietario puede utilizar la cosa común siempre y cuando no perjudique ni impida el derecho de los otros copropietarios a utilizarla.
• La administración de la cosa corresponde a todos los copropietarios, que deciden por mayoría.
• Para disponer de la cosa común se necesita la actuación conjunta y el consentimiento de todos los copropietarios. Para disponer de la cuota se puede actuar unilateralmente.
• Cualquiera de los copropietarios puede pedir que cese la situación de comunidad y exigir la división de la cosa. Si la cosa es divisible, se realiza materialmente y se reparte de acuerdo con la cuota. Si es indivisible, bien se vende en pública subasta y se reparte el precio, o bien se adjudica a uno de los propietarios, que debe pagar a los demás la parte correspondiente.

La denominada “propiedad horizontal”

Presupone una pluralidad de pisos o locales de distintos dueños. Se organiza una situación especial de comunidad de propietarios integrada por los dueños de los pisos y/o locales. Cada propietario es exclusivamente dueño de su piso y copropietario de los elementos comunes del inmueble, que son aquellos necesarios para la utilización o disfrute del inmueble.

La parte de propiedad viene determinada por la cuota de participación, que se fija a partir de la superficie del piso que corresponde a cada propietario. Esta cuota determina la participación en los gastos y beneficios de la comunidad. También tiene trascendencia a la hora de fijar acuerdos por los que se rige la comunidad de propietarios, que se adoptan por mayoría, pero con los votos de cada uno dependiendo de su cuota.

La propiedad horizontal se rige por:

1. La Ley estatal de 21 de julio de 1960, reformada por la Ley de 6 de abril de 1999.
2. Los estatutos de cada comunidad de propietarios en particular, en los que se describe el inmueble, se determinan los pisos y/o locales que pertenecen a cada propietario y se señalan los elementos comunes.
3. El reglamento de régimen interior de la comunidad, cuya finalidad es establecer las normas de convivencia entre propietarios.

La Ley de propiedad horizontal prevé la existencia de dos órganos de gestión:

• Junta de propietarios: está constituida por todos los dueños y es el órgano que decide acerca de las cuestiones que afectan a la comunidad, y forma su voluntad. Los acuerdos se establecen por mayoría según las cuotas de participación. Estos acuerdos vinculan a todos los propietarios (incluso a los que no asistieron) y pueden ser impugnados en tres casos:
  • Acuerdos contrarios a la Ley de propiedad horizontal, a los estatutos o al reglamento de régimen.
  • Acuerdos gravemente perjudiciales para los intereses de la comunidad.
  • Acuerdos que causen un perjuicio grave a alguno de los propietarios, que este o estos no tengan la obligación de soportar.

  Para poder impugnar, quien lo desee debe estar al corriente de los pagos o cuotas que le correspondan abonar a la comunidad.

• Presidente: es el representante de la comunidad y quien ejecuta su voluntad. La comunidad de propietarios no es una persona jurídica. El presidente, elegido entre los propietarios, tiene un cargo de duración anual, siendo reelegible.

Hay dos supuestos de extinción de la propiedad horizontal:

• Destrucción del inmueble, o cuando se deteriora de tal manera que el coste de reconstrucción exceda del 50 % del valor del inmueble.
• La propiedad horizontal se convierte en copropiedad ordinaria.