Derecho Inmobiliario Registral: Principios, Características y Funcionamiento del Registro de la Propiedad en España

El Derecho Inmobiliario Registral

El Derecho Inmobiliario Registral es el conjunto de normas que regula la publicidad registral, desde el aspecto de las mutaciones de derechos reales sobre las fincas. De este conjunto de normas, deducimos tres aspectos característicos:

• Se encamina a resolver problemas para ofrecer la seguridad y rapidez necesarias para el tráfico jurídico.
• Las normas se proyectan sobre una publicidad jurídica fiable para los terceros que actúan de buena fe, confiando en que lo que se publica en el Registro de la Propiedad (RP) tiene, en principio, una posición inatacable.
• La publicidad recae sobre derechos reales inmobiliarios. La finca es un bien inmueble y suele ser más valioso económicamente que los bienes muebles.

El Derecho Inmobiliario Registral es una parte del Derecho Civil. Hay autores que tratan de dotarlo de autonomía, ya que se entiende que es un derecho privado y no civil, con sus propios principios y problemas. Otras denominaciones para referirnos al Derecho Inmobiliario Registral son:

• Derecho Hipotecario: fue el que dio lugar al germen del RP. Sin embargo, esta denominación se descarta porque al RP no solo pueden acceder hipotecas.
• Derecho Registral: esta expresión se desecha porque en España no hay un solo registro y, aunque todos funcionan con información almacenada, no se rigen por los mismos principios.

Tipos de Publicidad Registral

El Registro, en el plano jurídico, nos otorga seguridad y contribuye a dar certeza a la publicidad, al conjunto de actividades que se dirigen a hacer notorias situaciones jurídicas. Existen cuatro tipos de publicidad compatibles, que no son antagónicos, con los que hemos llegado a obtener un sistema de publicidad depurado:

• De primer grado: nos da la simple noticia de algo (art. 615.2 del Código Civil, CC).
• De segundo grado: determinadas situaciones prevén un medio especial ad hoc para probar en el Registro Civil. El art. 113 del CC nos dice que hay otros medios para demostrar nuestra filiación.
• Publicidad legitimadora: obedece a razones de dotar de seguridad al tráfico, confiando el tercero de buena fe en que lo publicado tiene una posición inatacable.
• Publicidad más vigorosa: la publicidad es un elemento constitutivo de la existencia de la situación jurídica. No es un medio de prueba, porque no legitima, ya que si no se cumplen los requisitos de publicidad, eso no existe. Por ejemplo, la hipoteca y el derecho de superficie.

Relación con la Ley Hipotecaria y el Código Civil

En el Registro se almacena información de forma ordenada, que consta por escrito en hojas, tablas o cartas, ordenadas en libros, que afectan al tráfico de bienes inmuebles. El RP ha ido evolucionando y hay todo tipo de registros. El legislador ha tratado, a veces con buen criterio, de adoptar soluciones y, por ello, está previsto un registro de inquilinos que no pagan el arrendamiento. La Ley Hipotecaria (LH) es anterior al CC, y son posteriores a él los arts. 505 a 508 del CC, que resumen directrices fundamentales de la LH, que coinciden con determinados preceptos de esta legislación:

• Art. 505 del CC con art. 1, párrafo 1, de la LH.
• Art. 506 del CC con art. 32 de la LH.
• Art. 508 del CC establece una remisión de carácter general a la LH.

Definiciones del Registro de la Propiedad

En ocasiones, se habla de tres afirmaciones:

1. El RP es una institución jurídica con la finalidad de dar constancia y publicidad oficial de las instituciones jurídicas inmobiliarias en lo que afecta a los derechos reales y bienes inmuebles.
2. El RP es una oficina donde se practican los actos inscribibles, porque los datos que se publican han de constar en algún sitio. El mapa territorial de España se divide en distritos hipotecarios, donde afectará a las fincas de la demarcación territorial.
3. El RP es un conjunto de libros organizados, y de ese conjunto, debidamente legalizados y numerados, se practican los asientos que dan lugar a la publicidad sobre las situaciones jurídicas inmobiliarias.

Características Fundamentales del Registro de la Propiedad en España

1. Organización Unitaria y Centralizada: El RP se organiza de forma unitaria y centralizada para todo el Estado español, es decir, de la misma forma en todo el territorio. Este funcionamiento uniforme se consigue integrando todos los RP bajo una Dirección General de los Registros y del Notariado, que depende del Ministerio de Justicia, dividiéndose el territorio nacional en distritos hipotecarios. Cada RP tiene competencia exclusiva sobre inmuebles sitos en ese distrito hipotecario. El Estado tiene competencia exclusiva en la ordenación de los registros e instrumentos públicos. Ello no significa que puedan haber diferencias como consecuencia de que las Comunidades Autónomas (CCAA) tienen competencia, a su vez, en materias que afectan al RP.

2. Publicidad Libraria: Se trata de una publicidad libraria, derivada de las cartas u hojas, que opera a través de unos libros. La legislación nos dice cuáles son esos libros (art. 238 de la LH) donde se practican los asientos que dan a conocer las situaciones jurídicas inmobiliarias a través de los registradores de la propiedad. De forma que lo que nos dicen los libros del RP tiene que cumplirse para que no se desvirtúe. Los asientos del RP están bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

3. Sistema de Folio Real: El RP no se lleva por personas, sino por fincas, y se sigue el sistema de folio real. A cada finca se le abrirá un folio registral, con un número propio que no podrá coincidir, además de tener una inscripción distinta y separada. También hay datos personales y existe un libro auxiliar, que es el índice de personas. Consultándolo, podemos saber de qué derechos es titular una persona. Hoy todo está informatizado. No es un libro fundamental, pero sí auxiliar. La fe pública es del libro de inscripciones.

4. Sistema de Inscripción y no de Transcripción: Rige el sistema de inscripción y no de transcripción. Hay un documento donde consta la transmisión del derecho. El sistema de transcripción reproduce íntegramente el documento. El sistema de inscripción, que rige en España, traslada al RP un extracto del título. En la inscripción consta:

   • Finca sobre la que recae.
   • Derecho objeto de publicación, extensión de ese derecho y sus posibles limitaciones.
   • Circunstancias que permiten identificar a las personas físicas y/o jurídicas que intervengan.
   • Título, negocio o documento que da lugar a la adquisición del derecho.

   En la teoría del título y el modo, se establece la excepción del “pacto de reserva de dominio”, que es válido, lícito y eficaz. Pero si este contrato, que tiene acceso al RP, no provoca una mutación jurídico-real (ya que en el RP solo tienen acceso las mutaciones jurídico-reales), este pacto de reserva de dominio no se recogerá. Solo aparecerá en el RP que se ha producido la venta a favor de una persona, y aparecerá que el titular registral es el verdadero propietario. El título que se presenta en el RP no se archiva en el mismo, sino que, una vez se obtienen los datos, se le devuelve al interesado.

5. Inscripción Voluntaria y Declarativa: La inscripción, como regla general, es voluntaria y declarativa. Los interesados son libres de solicitar o no la inscripción, salvo supuestos excepcionales donde la inscripción es obligatoria. El art. 17 de la LH establece la extinción obligatoria de los bienes y derechos en favor del Estado, municipios o entidades locales. Eso es lo que establece, pero que luego se haga o no es otra cosa. Y también es muy frecuente en la práctica un caso que daba lugar a la inscripción obligatoria, que son los supuestos de concentración parcelaria: el Estado impone que nuestras parcelas las vamos a juntar y las vamos a redistribuir. La inscripción, además, también es declarativa y no constitutiva, lo que quiere decir que el derecho real que publicamos ha nacido antes y fuera del RP, y este lo que se limita es a dar noticia de algo que ha acaecido fuera de él. En cambio, si fuese constitutiva, implicaría que la inscripción es un requisito (ab solemnitatem) para la existencia del derecho. Los supuestos de inscripción constitutiva en nuestro derecho son: la hipoteca inmobiliaria (art. 145 de la LH); el derecho de superficie (art. 40.2 del Texto Refundido, TR, de la Ley del Suelo); el art. 25.3 de la Ley 4/2012 de aprovechamientos por turnos, que es un fenómeno donde se tiene derecho a disfrutar durante cierto tiempo de un bien; y hay otro supuesto, que es la hipoteca inmobiliaria y la prenda sin desplazamiento, donde podemos hipotecar un bien mueble valioso y no fácilmente ocultable, o podemos dar en prenda un bien.

6. Documentos Públicos: Tiene que llevarse a cabo sobre la base de documentos públicos, auténticos o fehacientes, ya que, si el RP vende publicidad y seguridad, los datos tenemos que obtenerlos de un material fiable, y es muchos más fiable un documento público que uno privado (art. 3 de la LH y 33 y ss. del Reglamento Hipotecario, RH). No obstante, existen excepciones en cuya virtud el documento privado tiene acceso al RP y puede causar inscripción, y de entre estos supuestos destacan:

   • En el caso de que haya un heredero único: puede presentar una solicitud para que los bienes inscritos en el RP, que hay que identificar a nombre del causante, se inscriban a su nombre. Entonces, no hace falta un documento público notarial, ya que bastará con el documento privado, pero para ello habrá que acreditar que somos el heredero único mediante la certificación correspondiente (art. 79 del RH).
   • Supuesto mixto: lo normal es que acudamos a un profesional que hace la partición, y es lo que se llama el contador-partidor, el comisario o el albacea de la herencia. Entonces, este documento que hace el contador y firman los interesados es privado. Acudimos a la notaría y el notario no hace la partición, sino que establece un acta notarial de las personas que concurren y que son herederos, y esta acta y los documentos acreditativos son inscribibles en el RP (art. 80 del RH).
   • Una costumbre muy aceptada en nuestro derecho es hacer el testamento los dos cónyuges y que, mientras uno de ellos viva, disfrute en usufructo del caudal hereditario. Entonces, cuando fallece el cónyuge viudo que tiene el usufructo de los bienes, el usufructo se extingue y pasará a los herederos.

7. Inmatriculación: En nuestro derecho, se da siempre el fenómeno de la llamada inmatriculación. El RP se lleva por finca, y cuando la finca accede al RP, lo hace en un único folio concreto, con un determinado número e inscripción. El acceso de la finca es indispensable, ya que, si esta no accede, no hay historial registral de esa finca. Y cuando accede, la inmatriculamos porque le damos esos datos que la identificarán, por lo que la primera inscripción es de inmatriculación y siempre deberá ser de dominio, porque para que inscribamos un usufructo es necesario que antes conste inscrito un dominio y que el propietario se desprenda de alguna de las facultades.

8. Objeto del Registro de la Propiedad: El RP tiene por objeto, fundamentalmente, las situaciones jurídicas relativas a los derechos reales inmobiliarios. El art. 605 del CC dice que el RP tiene por objeto la inscripción del dominio o de los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles. En el RP inmatriculamos fincas, inscribimos títulos, y los títulos dan publicidad de derechos reales o de pactos o condiciones con trascendencia real. Pero el hecho de que, ante todo, el objeto del RP sean las situaciones jurídicas inmobiliarias no impide que materias que no tengan que ver con los derechos reales accedan al RP.

9. Principio de Prioridad: En el RP, en caso de conflicto de colisión entre derechos reales, rige la máxima de . La antigüedad viene determinada por la fecha de ingreso en el RP y, a estos efectos, juega el día, hora y minuto de la práctica del asiento de presentación en el libro diario, y por eso hay que hacer constarlo todo para saber cuál de todos los títulos es el más antiguo.

10. Publicidad Formal y Material: Las dos vertientes de la publicidad, porque podemos diferenciar un doble aspecto en la publicidad, que es la llamada publicidad formal y la publicidad material. Art. 225 de la LH: .

    • Publicidad Formal: Los efectos de la publicidad del RP derivan de la posibilidad de acceder a los libros del RP y, por eso, hay una pretensión de que el tercero que de buena fe confía en que lo que dice el RP es protegido, aunque los datos del RP no sean auténticos, ciertos o verdaderos (art. 34 de la LH).

    • Publicidad Material: Implica que esta publicidad registral produce una serie de efectos que se proyectan sobre quien es el titular del derecho, sobre los ejercicios del derecho e, incluso, provocan consecuencias de tipo procesal. Este último artículo dice que se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; añade que también se presume que quien tiene inscrito el dominio o demás derechos reales tiene también la posesión de los mismos. Por ello, en el caso de la usucapión secundum tabulas, presumimos que el titular registral tiene el justo título, que es la inscripción, y que ha poseído pública, pacífica, de buena fe e ininterrumpidamente de los antecesores y de quien traiga su causa. Ello tiene sus consecuencias procesales, como la acción o protección de los derechos reales inscritos, que se basa en que el titular registral ha actuado de la forma más diligente posible y, además, ha experimentado un sacrificio económico, ya que para que el documento tenga acceso al registro es necesario que este sea público, por lo que se han satisfecho los impuestos. Por tanto, si ello se produce, lo lógico es que le dispensemos una protección más rápida, inmediata, que al titular del derecho real que no lo tiene inscrito, art. 41 de la LH. Actualmente, este artículo se encuentra en el art. 439.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y este último artículo presenta las siguientes especialidades:

      • La primera especialidad es que hay que establecer cuáles son las medidas cautelares solicitadas.
      • También ofrecer la garantía de los perjuicios que puedan derivarse de la demanda o de la acción.
      • Y, además, que a esa demanda le acompañe un documento perfectamente lógico: una certificación registral de la que resulte que el que ejercita la acción es el titular del derecho que se está haciendo valer y que el asiento está vigente y, por tanto, no es contrahecho por otro asiento del registro.

Principios Hipotecarios

• Principio de Inscripción: Se puede diferenciar entre el proceso de inscribir y el resultado, que es la inscripción, que vincula a las partes interesadas y a terceros, a órganos judiciales y de la Administración y al propio Registrador. La inscripción (voluntaria) queda a voluntad de las partes. Solo en casos excepcionales es constitutiva (casos en que la inscripción forma parte del proceso de adquisición o eficacia jurídica, como la inscripción de hipoteca). En el asiento se distinguen partes:

  • Descripción de la finca.
  • Cargas.
  • Cuerpo de la inscripción.
  • Acta de inscripción (donde constará el titular registral).

• Principio de Rogación: Los interesados inician el procedimiento mediante la presentación del título público en el Libro Diario del Registro. Así se configura el principio de legalidad, y a partir de ahí el Registrador irá aplicando las normas del proceso, inscribiendo, denegando o suspendiendo la inscripción (en los dos últimos casos, lo hará con nota expresiva de hechos y fundamentos jurídicos, pudiendo ser recurrida por los legitimados a través de una petición registral sustitutoria, que consiste en solicitar una nueva calificación por otro registrador, o a través de un recurso por otro registrador o a través de un recurso de primera instancia donde radique en el Registro, que dará lugar a una resolución administrativa que posteriormente podrá ser recurrida ante los Tribunales ordinarios de Justicia).

  • La calificación registral se extiende al art. 18 de la LH.
  • En caso de documentos judiciales, el ámbito de la calificación se extiende al art. 100 del RH.
  • Documentos administrativos: art. 99 de la LH.
  • El plazo para calificar e inscribir es de 15 días.

• Principio de Prioridad Registral: Básico en nuestro sistema registral. La preferencia entre derechos compatibles entre sí sobre una misma finca o la exclusión de derechos incompatibles la marca la antigüedad de la fecha del asiento de presentación (art. 24 de la LH). Prior tempore, potior iure: quien es el primero en el tiempo, tiene mejor derecho.

• Principio de Tracto Sucesivo: Expone la concatenación de titulares registrales: el adquirente de hoy ha de ser el transmitente de mañana, y así sucesivamente (art. 20 de la LH).

• Principio de Especialidad: Determinación sobre la finca, o sobre el derecho o la titularidad registral. La eficacia y protección exige que esté plenamente determinado sobre qué finca se ha operado jurídicamente o los datos o que el titular se halle determinado.

• Principio de Publicidad: Engloba dos importantes efectos de protección registral que son la base del sistema:

  • Principio de Legitimación: En su ámbito sustantivo, consiste en la presunción iuris tantum de la existencia del derecho, de su pertenencia al titular registral y de la presunción de posesión (art. 38). Desarrolla su eficacia en el ámbito procesal dependiendo de la situación en que se halle el titular registral: como demandante, entre otros efectos, se le dispensa de la prueba de la pertenencia del derecho; importante, principio de legitimación en el ejercicio de las acciones reales, ejecución hipotecaria. Como demandado, las acciones deberán dirigirse contra él. O como tercerista, en cuanto al sobreseimiento de todo procedimiento de apremio sobre bienes en que figure como titular registral y que se haya dirigido contra persona distinta.

  • Principio de Fe Pública Registral: Presunción iuris et de iure de que el contenido del Registro es exacto e íntegro respecto del tercero que ha adquirido confiado en la apariencia de lo que el registro publica y ha reunido los requisitos exigidos por la ley. Es la máxima protección que puede brindar el Registro de la Propiedad. Reflejo: art. 34 de la LH.

Asientos que se Practican en el Registro de la Propiedad

El asiento es la constatación o el reflejo que tiene lugar en los libros del RP de un hecho, acto, negocio o circunstancia para que se produzcan los efectos que la ley atribuye a esa publicación o publicidad en los libros del RP. El art. 41 del RH nos dice cuáles son los asientos que se practican en el RP: el asiento de presentación, las inscripciones propiamente dichas (extensas o concisas, principales o de referencia), las anotaciones preventivas, las cancelaciones y las notas marginales. Este artículo habla de inscripciones propiamente dichas porque es muy frecuente que, tanto el legislador como en la práctica, nos refiramos o empleemos el término inscripción para referirnos o comprender cualquier tipo de asiento, es decir, inscripción en sentido amplio equivale a cualquier asiento, y en sentido estricto, solo a un determinado tipo de asientos. Estos asientos se clasifican en:

Clasificación de los Asientos

1. En atención a si es factible a la existencia, lo que permite diferenciar entre unos asientos principales y unos asientos accesorios. Los asientos principales tienen vida propia, existen por sí mismos (ej.: asiento de presentación, asiento de inscripción o la anotación preventiva); en cambio, los asientos accesorios requieren de otro asiento, es decir, solamente existen en función de un asiento principal, y entonces nos encontramos con las notas marginales o con el asiento de cancelación.

2. En atención al contenido de los asientos, se diferencia entre asientos de hechos y asientos de derechos. El asiento de hechos lo que hace es reflejar una alteración fáctica que tiene consecuencias jurídicas, pero para que estas se produzcan tiene que haber un determinado acontecimiento fáctico (ej.: solar sobre el que se lleva a cabo una construcción y entonces se inscribe el hecho de la obra nueva -arts. 8.4 y 208 de la LH-). Los asientos de derechos publican derechos y son los más frecuentes, pudiendo ser estos asientos de derechos de dos grandes tipos: positivos y negativos. Los positivos publican la adquisición, existencia, modificación o transmisión de un derecho (ej.: asiento de inscripción o anotaciones preventivas en general); mientras que el negativo constata la extinción, la pérdida de un derecho, y su ejemplo son las cancelaciones.

3. En atención a su duración, se habla de asientos definitivos y de asientos provisionales. Los asientos definitivos tienen una duración indefinida (ej.: asiento de presentación); los asientos provisionales, por contra, tienen una duración limitada (ej.: anotaciones preventivas). Dentro de estos asientos provisionales, hay una submodalidad que son los ASIENTOS PREPARATORIOS, los cuales existen para dar lugar a otro asiento posterior -ej.: asiento de inscripción- y hay dos clases fundamentales de asientos preparatorios:

• El asiento de presentación: se practica en un libro concreto: el libro diario o de presentaciones. Tiene por objeto constatar la presentación de un título o documento en el registro con la finalidad de provocar otro asiento. Entonces, el registro tiene unas horas hábiles de funcionamiento, que son normalmente de 9 a 14 y de 16 a 18 horas, los días laborales. Los asientos en el libro diario van numerados en orden correlativo. Cada registrador puede modificar el horario, pero con ciertas formalidades previas. Entonces, cuando el título se presenta, el registrador tiene que calificarlo para ver si se puede o no inscribir. Damos constancia de que eso se ha presentado. Si luego esa calificación es positiva, la fecha se cuenta desde la fecha exacta en que se presentó al libro diario. Por tanto, los efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentación, de tal forma que este es un asiento principal porque tiene vida por sí misma. Además, es un asiento provisional porque tiene una duración concreta y un asiento preparatorio porque está dirigido a dar lugar a otros asientos posteriores. La práctica:

  • Presentación material: la notaría nos expide la primera copia de la escritura de compraventa. El original se queda en el protocolo del notario, y de ahí se expiden las copias.
  • Presentación por telefax: art. 418, apartados 4 y 5, del RH. Es válida y tiene sus efectos siempre que en el plazo de 10 días hábiles se llevase.
  • Presentar telemáticamente: el notario, por e-mail, manda lo que antes se mandaba por telefax, y hay que presentarlo en el plazo de 10 días hábiles. Respecto al recibo comprobante de la justificación, ahora es el registro el que telemáticamente le dice a la notaría que está practicado el asiento de presentación. El registrador solicita que se practique el asiento de presentación y envía telemáticamente el documento, por lo que no hay que llevarlo en el plazo de 10 días, y cuando se firma en las notarías se puede practicar el asiento de la presentación y la presentación material por vía telemática. El asiento de presentación es provisional y tiene una duración concreta, siendo una duración de 60 días hábiles, y puede prorrogarse en otros 60, lo que sería un total de 180 días, prórroga que se dará si hay justa causa y una providencia judicial. El asiento se extingue por caducidad y, entonces, se practica una nota al margen haciendo constar la misma. Puede ocurrir que los defectos que tenga el título sean muy importantes y no se puedan subsanar en el plazo de 60 días. Si me llevo el título del registro, se practica la nota marginal diciendo que se ha retirado en tal día y hora y por quién, y normalmente solo lo puede retirar a grosso modo quien lo ha presentado o un representante debidamente autorizado.

• El asiento de inscripción: el término inscripción se suele utilizar en dos sentidos diferentes: de modo muy amplio, como sinónimo de notas marginales, es decir, como asiento comprensivo de todos los que se practican en el registro (ej.: asiento de cancelación, de suspensión, etc.); o un sentido estricto: la inscripción es un asiento practicado en el libro de inscripciones (el asiento de presentación, en cambio, se practica en el libro diario). Es un asiento principal que tiene autonomía propia, y además es positivo, ya que lo que publica es la adquisición del nacimiento, modificación o transmisión. También es un asiento definitivo sin plazo de duración prefijado, por tanto, ilimitado en el tiempo. Este asiento debe cumplir unos REQUISITOS que están en los arts. 9 de la LH y 51 del RH, y se basan en que no haya dudas o incertidumbre en la inscripción, ya que el registro implica seguridad. Por tanto, debe ser especializado y determinado, en base al principio de especialidad o determinación, que podemos sintetizarlos en 4 ASPECTOS:

  1. El RP actúa sobre fincas, es lo primero que hay que determinar.
  2. Los derechos de la finca pertenecen a una persona física o jurídica, por lo que si es una persona física, se identificará por el nombre, apellidos, estado civil, DNI, etc.; si es jurídica, pues mediante denominación, objeto social...
  3. Las personas, sobre esa finca, tenemos derechos reales, pero todos los derechos reales no son iguales, por lo que el principio de especialidad exige determinar la naturaleza, la extensión, publicaciones de cada derecho, etc.
  4. Las fincas pertenecen a determinadas personas y a las que se les concede un determinado derecho, el cual sale de los documentos o títulos que presentamos al RP. Al título, a veces, hay que acompañarlo de documentos complementarios porque tenemos la escritura de partición de herencia, en base a la cual resultamos herederos, pero tendremos que acompañarlo, además del certificado de defunción, en primer lugar, de la copia autorizada del testamento y, además, tendremos que acreditar que es un testamento vigente. Por tanto, llevaremos un certificado del RP de la última voluntad del registro y notariado que acredite la vigencia y que es eficaz.

Clases de Inscripciones

1. Inscripción primera: la primera vez que las fincas acceden al RP es cuando se inicia el historial jurídico-real de esa finca, y es cuando les abriremos un folio registral y en ese folio aparecerá el número de la finca a que se va a hacer referencia porque funcionamos como sistema de folio real. Practicaremos la inscripción primera, que tendrá el primer número, luego vendrá la inscripción segunda, luego la tercera, etc. Como consecuencia de ello, a esa primera inscripción se le conoce como asiento de inmatriculación, y en el art. 199 de la LH se determinan los documentos que pueden dar lugar a esa inmatriculación: “La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará: a) Mediante expediente de dominio. b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante. c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.” En el RP, término municipal y sección a la que pertenece, solo puede haber una finca con esa referencia. Si luego se vende y las circunstancias de la finca no han cambiado, no hace falta repetir todas las circunstancias, ya que aparecen las inscripciones posteriores.

2. Inscripciones extensas y concisas: las primeras son las que tienen todos los requisitos del art. 9 de la LH y 51 del RH, mientras que las concisas tienen menos circunstancias o requisitos.

3. Inscripciones principales e inscripciones de referencia: esta situación se produce cuando una misma finca se encuentra en varios términos municipales y el supuesto más frecuente es el de los ferrocarriles. En la finca de origen, practicamos la inscripción principal y, en el resto, practicamos la inscripción de referencia.

4. Inscripciones constitutivas y declarativas, que no deben ser confundidas con las voluntarias y las obligatorias: el acceso al RP es voluntario, y los asientos se practican a instancia de parte conforme al principio de rogación. No obstante, hay casos en los que se impone que obligatoriamente se lleve a cabo la inscripción para que se produzcan determinados efectos. En el caso de ser obligatoria, se pueden imponer fuertes sanciones. La inscripción es declarativa, porque el derecho real una vez inscrito es oponible a tercero, pero el derecho ha nacido antes y fuera del registro, este solamente da noticia. Pero hay supuestos en que, excepcionalmente, la inscripción es constitutiva, es decir, hasta que no se practica el asiento, no existe, y el ejemplo más importante es la hipoteca inmobiliaria.

Anotaciones Preventivas

Las anotaciones preventivas se practican en el libro de inscripciones. Podemos definirlas como aquellos asientos principales, provisionales y, en general, positivos que se practican en el libro de inscripciones y que tienen por objeto asegurar las resultas del juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado, o preparar un asiento definitivo (art. 42 de la LH). En general, duran cuatro años, prorrogables otros cuatro años y así sucesivamente (art. 86 de la LH). Son por defecto subsanable, y se encuentra ligada estrechamente con la fecha de eficacia de la publicidad registral, por cuanto esta anotación permite que el asiento de presentación siga produciendo efectos por un tiempo determinado adicional; pues en caso de realizarse la inscripción definitiva, entonces esta retrotrae sus alcances hasta la misma fecha de presentación. Estas anotaciones son objeto de muchas clasificaciones, vamos a señalar solo una a efectos de claridad:

• De mera publicidad: la de demanda, la de secuestro o las de prohibiciones de enajenación.
• De embargos.
• Sustitutivas: pueden hacer las veces de otros asientos, como por ejemplo las anotaciones preventivas de efectos subsanables.

Notas Marginales

El asiento de nota marginal: es un asiento accesorio, que se practica al margen de otro, al margen de una inscripción, de una anotación preventiva, de inscripción, para hacer constar una alteración actual o potencial de su contenido o facilitar el funcionamiento del RP. CLASES:

• Modificativas: se practican a instancia de parte y constatan la alteración de una principal, pero que por sí mismo es insuficiente para provocar una inscripción conforme a la legislación hipotecaria. Diferentes supuestos: el cumplimiento de las condiciones; las condiciones tienen acceso al RP conforme a los arts. 23 y 149 de la LH. Hipotecas unilaterales, art. 141 de la LH: la hipoteca nace como consecuencia de un contrato de hipoteca, que es fruto del consentimiento de ambas partes, y surgen derechos y obligaciones para ambas partes, pero existe un supuesto especial que es la hipoteca unilateral. La aceptación de la cual se hace notar mediante nota marginal.
• Constitutivas: se declara que en esas fincas existe una doble inmatriculación, art. 313.III del RH.
• De oficina: tiene únicamente el valor de coordinar diferentes asientos o facilitar determinados asientos.
• De cancelación: es un asiento accesorio, definitivo y negativo, cuyo único fin es publicar la extinción de un derecho anterior.