La copropiedad en el derecho romano

10 LA COMUNIDAD

Sujetos

Sujeto activo o titular del dominio puede estar integrado por:

- Persona física o jurídica determinada:

hablamos del dominio en sentido estricto o en su sentido mas propio.

- Pluralidad de personas físicas y/o jurídicas:

hablamos del condominio o copropiedad. El condominio o copropiedad no es una categoría a parte delderecho real, sino que es una forma del dominio.

Regulación

Libro II "de los bienes, su propiedad y sus modificaciones" en su Título III “de la comunidad de bienes”: arts. 392 a 406 CC.

Art. 392.I CC: "hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas."

Este párrafo nos transmite una idea inexacta de la comunidad, porque confunde comunidad con copropiedad.

- La propiedad recae exclusivamente sobre cosas corporales, especificas y determinadas. En cambio, este artículo habla de propiedad de derechos.

- La comunidad es el género, y la copropiedad es una de sus especies. De todas las especies de comunidad, la copropiedad es la importante; de ahí la confusión de nuestro legislador.

Art. 392.II CC: “A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.

Este párrafo nos dice las fuentes legales de la comunidad. Estas son:

- La autonomía privada. Hay que tener en cuenta que en el CC hay normas imperativas, y por tanto, no pueden ser cambiadas o modificadas por los titulares (Ej: art. 400 CC). A pesar de que prime

- Las disposiciones especiales. Se encuentran tanto dentro como fuera del CC:

1. Dentro del Código Civil (arts. 381, 396, 571, 1344 o 1665 CC)

2. Fuera del Código Civil: Ley de propiedad horizontal
1960, arts. 7 y 8 de la Ley de propiedad intelectual y arts. 589 y ss. Del C de Com.

Supuestos de comunidad en sentido amplio, que se pueden aplicar también a la copropiedad

Origen ->  Voluntaria o convencional

Nace por la voluntad de los interesados. Es la regla general en nuestro derecho.
Incidental: surge con independencia de los interesados. Ejemplo: arts. 381 CC o la comunidad hereditaria.

Objeto-> Singular

Recae sobre una cosa concreta y determinada o sobre un determinado derecho de crédito. Es la regla general en nuestro derecho.

Universal

recae sobre un conjunto de bienes y derechos. Manifestaciones fundamentales: comunidad hereditaria o la comunidad de bienes gananciales.
Extinción-> Ordinaria se le puede poner fin a través de una acción concreta, esta es, la acción de división de cosa común Forzosa:
No se le puede poner fin a través de la acción de división.

Organización-> Romana o pro indiviso por cuotas Germánica o en mano común

Como nuestro Código es de corte latino, sigue el sistema romano por regla general aunque hay supuestos especiales.

Pertenencia -> Romana

  La cosa pertenece a cada comunero por cuotas, es decir, unas partes intelectuales o proindivisas.

Germánica

La cosa pertenece a la colectividad: no hay cuotas ni pertenece a cada comunero por cuota.

Aprovechamiento ->

Romana

Se puede gozar conforme a su cuota. El propietario tiene la facultad dispositiva, por lo que cada comunero podrá enajenar, ceder o hipotecar la cuota.

Germánica

No se puede gozar por cuotas.No se puede enajenar, ceder o hipotecar la cuota.

Realización de la cuota -> Romana:

Puede materializar la cuota dividiendo la cosa, adjudicando a cada comunero su parte en función de su voto. Y si la cosa no es divisible, se vende la cosa y se reparte el dinero en proporción a la cuota.

Germánica:

No se puede realizar la cuota y, por lo tanto, no hay acción de división de cosa común.

Concepción jurídica que rige -> Romana:

 Preevidencia entre igual: lo que se protege es el individuo. La comunidad se considera como algo transitorio y desventajoso. Pretenden poner fin a la comunidad a través de la action communi dividundo  Germánica
Prima la colectividad. Hay que proteger al grupo. La comunidad no es algo transitorio o desventajoso, sino estable y provechoso. No debemos permitir que se extinga.

Objeto -> Romana

 Recae sobre cosas singulares, específicas y determinadas Germánica
Recae sobre un conjunto patrimonial

Sujetos -> Romana

  Los integrantes NO están relacionados por vínculos familiares o hereditarios.

Germánica

Los integrantes están relacionados por vínculos familiares o hereditarios.

Supuestos especiales que no se rigen por la comunidad romana, como hemos nombrado anteriormente.

1. COMUNIDAD HEREDITARIA la que surge por el fallecimiento de las personas de forma incidente

Presenta notas carácterísticas de las dos comunidades:

Germánica:

Recae sobre todo el patrimonio.

Romana:

- Admite la existencia de cuotas.

- La cuota no recae sobre cada bien en concreto, sino en conjunto no es la cuota típica del derecho romano.

- Cada heredero puede partir la cuota antes de la partición.

- Cabe poner fin a la comunidad hereditaria

- Cooheredero puede vender su cuota antes de la partición cabe poner fin a la comunidad hereditaria articulo 1067

2. COMUNIDAD DE BIENES GANANCIALES

Ha tenido mucha importancia en nuestro derecho porque era el régimen económico matrimonial en defecto de pacto. Notas carácterísticas de ambas comunidades:

Germánica:

Recae sobre el conjunto de bienes patrimoniales. No hay cuotas (art. 93 RH).

Romana:

Se puede extinguir y liquidar (art. 1392 CC).

3. APROVECHAMIENTOS COMUNALES DE PASTOS Y LEÑAS (arts. 600 y ss.)  Nuestro legislador incluye estos preceptos dentro de las servidumbres voluntarias, que generan confusión.

4. MONTES VECINALES EN MANO COMÚN (Ley 55/1980 de 11 de Noviembre) Son montes en mano común, esta atribución se realiza en forma de comunidad germánica.  Confirma que se trata de una comunidad germánica el que el art. 132.1 CE dice que estos montes son indivisibles.
5. PROPIEDAD HORIZONTAL (art. 396 CC y Ley 49/1960 de 21 Julio de Propiedad Horizontal) Existen locales o viviendas que pertenecen a cada propietario. Cada propietario tiene un derecho singular y exclusivo sobre los elementos privativos (sobre su vivienda) y precisamente a consecuencia de ello, tiene un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los elementos comunes pertenencias o servicios.

6. APROVECHAMIENTOS POR TURNOS DE BIENES DE USO TURÍSTICO

La "multipropiedad", denominación prohibida en España. Se rige por la Ley 4/2012 de 6 de Julio de alojamientos turísticos.

7. COMUNIDADES IMPROPIAS O PRO DIVISO

Se caracterizan porque recaen sobre diferentes aprovechamientos que concurren sobre un mismo objeto material. El problema es, si esto es una verdadera comunidad, y si o no una comunidad del art. 392 CC.

Parece difícil decir que aquí hay una comunidad del art. 392 CC, porque en estos arts. Hay cuotas y cada uno puede servirse según su cuota conforme a la cosa, y aquí no hay cuotas ni nos vamos a servir por cuotas; sino que a cada uno le corresponde un aprovechamiento distinto. Más aún, en el régimen del art. 394 CC, si todos los copropietarios pueden utilizar la cosa común conforme a su destino, es necesario coordinar a los diferentes propietarios. En cambio, en la comunidad impropia no hay coordinación, sino exclusión. Entonces se habla de concurso o yuxtaposición de comunidades, que no es una comunidad del CC, sino algo análogo que se le parece. El decir que es algo análogo que se le parece, obtenemos dos VENTAJAS:

- Al no tener regulación en el CC, y aunque no es una comunidad es algo análogo a la ésta, podemos completar la autonomía privada con las debidas adaptaciones del art. 392 y ss. CC. (No muy creíble, porque es un sistema propuesto para cuotas y coordinación y este sistema ni tiene cuotas ni pretende la coordinación). - Si decimos que hay comunidad, podemos favorecer la extinción o reducción de esa propiedad. (Más creíble)

LA COPROPIEDAD

Es la manifestación más importante de la comunidad y lo que verdaderamente se disciplina en los art. 392 y ss. CC. 

Concepto

Aquellas situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas. En nuestro derecho, generalmente, en pro indiviso (por cuotas). Conforme al sistema romano.

Requisitos estructurales del condominio

- Unidad en el objeto

- Pluralidad en el sujeto

- Existencia o atribución del condominio por cuotas. Estas cuotas o partes individuales, tienen una importante misión:

1. Determinan la proporción de cada copropietario en la repartición de los beneficios

2. Determinan la proporción en que se sufren las cargas y obligaciones respecto de la cosa

3. La cuota, en función de la misma, permite obtener una parte material de la misma cuando se divida; o del valor de la cosa si esta es materialmente indivisible o desmerece mucho con su valor.

Su aplicación se ha convertido en una normativa que genera dudas, por ello existen una serie de principios rectores que hemos de tener cuenta en el funcionamiento de la copropiedad,

1. Autonomía privada:
Manifestación en los arts. 402 y 404 CC. El estatuto de la copropiedad vendrá determinada por la autonomíade los partícipes.

2. Atención a la proporcionalidad conforme a las cuotas

Rige tanto durante de la vida como a la extinción de la comunidad.

- Durante la vida de la comunidad: la cuota sirve para calcular la participación de los beneficios y las cargas (art. 393.I CC). De forma que las cuotas se presumen al principio –y salvo prueba en contrario- que son iguales (art. 393.II CC).

- Durante la extinción de la comunidad  La cuota se reparte materialmente –o su precio- en función de las cuotas (art. 402.II y 404 CC).

3. Coordinación:

Art. 394 CC El mandato que establece este artículo, según algunos autores, puede ser dejado sin aplicación; es decir, no sería una norma imperativa. Pero para pactar que solamente un copropietario se pueda servir de las cosas comunes sería necesario el consentimiento unánime. En todo caso, el uso de la cosa se somete a tres LÍMITES:
- Hay que disponer de la cosa conforme a su destino

- No hay que perjudicar al interés de la comunidad

- No se ha de impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho

En definitiva, se trata de armonizar el interés, el uso de la cosa, a favor de todos, de forma que nadie monopolice el uso de la cosa. Se admite por simple acuerdo mayoritario y no unánime, que los copropietarios estipulen que el uso de cada propietario pueda concretarse en determinadas tomas de la cosa. Cualquier copropietario puede ejercitar derechos a favor de la copropiedad tanto por vía de acción como de defensa, siempre que diga que lo hace en beneficio de toda la comunidad. Si no lo hace, no rige esta regla.

4. Funcionamiento democrático de la copropiedad por mayoría de cuotas no de partícipes (art. 398 CC)

Art. 397 CC: para hacer alteraciones se requiere unanimidad. Este artículo es muy tajante.

La doctrina y la jurisprudencia justifican la exigencia de unanimidad –incluso en las ventajas- del art. 397 CC en que para el supuesto de que bajo la escusa es ventajosa, la comunidad o la copropiedad acabaría siendo una anarquía. Ejemplo: STS 7 de Mayo 2007.

5. Libertad individual sobre la cuota, que se plasma en tres manifestaciones:

1. Cada comunero puede renunciar a su cuota (art. 395 CC). Por tanto, no participa en los beneficios, pero tampoco en las cargas u obligaciones.

2. Cada comunero o copropietario puede enajenar, ceder o hipotecar su cuota (art. 399 CC)

3. En cualquier momento se puede realizar la cuota ejercitando la acción de división de la cosa (arts. 400 a 405 CC) salvo que se haya pactado plazo de división, que no puede exceder de 10 años, aunque se puede prorrogar. Particularidad de que la partición de la cosa es indivisible, regulado en el art. 1965 CC.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 396 CC, contemplaba el supuesto de que una casa tuviera diferentes pisos pertenecientes a distintos propietarios. Se actualizo el artículo con una ley de 26 de Octubre  pero esta modernización fue insuficiente, se dictó la Ley 49/ 1960 establecíó una serie de normas. Posteriormente esta ley ha sufrido numerosas modificaciones, la más importante es la producida con motivo de la Ley 8/ 2003 de 6 de Abril que modifico el art. 396 y la Ley de 1960 pero la ley sigue siendo la 49/1960.

Régimen del art. 396 CC

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones especiales y en lo que las mismas permitan por la voluntad de los interesados. Esas disposiciones especiales: lo primero que rige en esta materia, en segundo lugar rige la ley 49/60, y por ultimo la voluntad de los interesados, aunque limitado porque la mayoría de los preceptos de la ley son imperativos. También hay preceptos en la LH como el 8.4, 8.5 y 107.11, ademas de los arts 218 y 415 RH. También encontramos artículos en la LEC, debido a que el tribunal competente en esta materia es el que corresponda territorialmente, art 249.1.8 LEC, y también vemos el art 449.4 LEC. La propia LPH en el art 21 contiene una norma de naturaleza procesal: los juicios en materia de propiedad horizontal suelen versarsobre 3 aspectos que son la impugnación de los acuerdos en los que alguien disiente de los mismos, que alguien verifique obras o reparaciones sin ajustarse a la ley, y los copropietarios que no pagan la parte que els corresponde conforme a al cuota de participación y en estos casos el art 21 permite acudir al procedimiento monitorio t la comunidad de propietarios puede solicitar el embargo de tus bienes sin necesidad de que la copropiedad preste caución o garantía. Esto se puede entender como una propiedad especial.

La idea: por un lado el propietario del piso o local tiene un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre su piso susceptible de aprovechamiento independiente que se establecen en provecho de otros elementos privativos y también de los elementos comunes porque existe una relación de vecindad mucho más intensa; y por otra parte tenemos un derecho de copropiedad sobre el resto de pertenencias y servicios comunes, aquella propiedad esencial constituida sobre edificios constituidos por pisos o locales que atribuyen al titular de cada uno de ellos, de un lado un derecho de propiedad singular y exclusivo, y de otro lasdo un derecho de propiedad coonjunto e inseparable sobre los elementos, pertenencias o servicios comunes. Art 396.1 CC habla de que hay una propiedad separada susceptible de aprovechamiento independiente y el art 3.1 LPH habla de esa propiedad singular y exclusiva. El art 3.B LPH habla de la propiedad conjunta e inseparable. Todo ello provoca que se considere como un dominio sui generis (art. 1.1 Ley especial y art. 23.2).

Notas fundamentales

- Interconexión entre la propiedad singular y exclusiva respecto de la vivienda y la copropiedad con los elementos comunes (art. 396.2 CC). Por lo que si vendemos el piso o local también vendemos la propiedad sobre los elementos comunes.

- Esta propiedad se aparta de la regla germánica, la propiedad horizontal no se extingue porque el propietario de una vivienda ejercite la acción de división. Art 4 LPH.

- Art. 396.3 CC. La sola propieda horizontal no da lugar a los derechos de adquisicon preferente, todo ello sin perjuicio de que en los estatutos pueda pactarse otra cosa, DT 2º de la LPH.

- Hay que ordenar con mucho detalle las relaciones de vecindad para evitar que cada copropietario haga lo que quiera.

Ámbito de aplicación:

Art. 2 ley 21 Junio de 1960. Tres grandes supuestos de aplicación:

- A las comunidades de propietarios con titulo constitutivo que da vida a la propiedad y se establece una cuota de participación, este es el supuesto normal.

- A las comunidades que regulan los requisitos. Art. 2, b propiedades horizontales de hecho, aquellas en las que no hay un título constitutivo.  Pero se dan los dos elementos por excelencia: que hay elementos privativos y elementos comunes.

- Complejos inmobiliarios privados: art. 24. La ley surge para tratar de dar una respuesta a los problemas derivados de la escasez de la vivienda. Art. 2, c. En vez de hablarse de propiedad horizontal se habla de propiedad tumbada, en la práctica existen diversos problemas. No tiene una regulación especifica en nuestro derecho y venia aplicándose analógicamente la LPH. El problema es que nuestro legislador apdopta una técnica un tanto defectuosa, según la ley, aparte de elementos privativos, tienen que haber unas pertenencias, uno elementos y servicios comunes. Normalmente lo que hay son elementos, por ejemplo el ascensor o la fachada. En cambio, cuando se refiere a las urbanizaciones en el art 24.1.B, tiene que haber una corpropiedad indivisible sobre las instalaciones y servicios. Según la jurisprudencia, con el simple hecho de que haya una única instalación indivisible ya se hablaría de urbanización.

- Se aplica a las subcomunidades: puede suceder que los propietarios de los garajes no correpsondan con los propietarios de las viviendas, y entonces surgen las denominadas subcomunidades.

- Entidades urbanísticas de conservación cuando lo prevean los estatutos.

Título constitutivo

Aquel acto jurídico que da origen a la propiedad horizontal mediante la confluencia de tres requisitos fundamentales (art. 5)

1. Descripción del inmueble en su conjunto 2. Cada local susceptible de aprovechamiento independiente3. La cuota de participación que a cada uno le corresponde del total

Art. 5.3

LPH Las reglas deben estar establecidas por todos o por el promotor y tienen como efecto el complementar lo establecido para la constitución y el ejercicio de derechos y obligaciones tratando de amoldar las normas a cada caso concreto.

Apectos fundamentales: 1) hay que descirbir el inmueble en su conjunto y cada uno de los pisos o locales. 2) La modificación del titulo constitutivo require unanimidad y se aplica el art 17.6 LPH.  

Por ultimo existen unos reglamentos de régimen, los reglamentos tienen que respetar los estatutos, el titulo constitutivo y la ley. En principio están destinados a regular los detalles de convivencia, por ejemplo el horario del funcionamiento del servicio de portería. Los reglamentos pueden o no existir, jamas forman parte del titulo constitutivo y no son inscribiles en el RP pero obligan a cualquier tercer adquirente.

En primer lugar están los elementos privativos, art 3.A LPH. Pueden haber elementos privativos constituidos por varios objetos, por ejemplo una vivienda con buhardilla o plaza de garaje. Se pueden constituir como elementos anejos o separados. Los elementos comunes, art 3.B LPH, y aparecen mencionados en el art 396.1 CC. Esos elementos comunes son suceptibles de diferentes clasificaciones, pero la mas aceptada y útil es la que distingue entre elementos esenciales o por naturaleza y elementos accidentales o por destino:

- Los primeros, se caracterizan porque son objetivamente indispensables, necesarios para la existencia del edificio, o para los elementos privativo. Ejemplo, los cimientos.

- Los segundos, no son imprescindibles parala exitencia del edificio, solo ayudan al mejor disfrute de los elementos privativos. Ejemplo, los rótulos de los edificos.

Los elementos comunes se caracterizan:

 1) inseparabilidad de los elementos privativos, los elementos comunes no pueden enajenarse o embargarse copn separación de los privativos

 2) los elementos comunes, en principio, siempre van a ser elementos comunes. No obstante, pueden perder su naturaleza a través de dos vías, siempre que se trate de elementos accidentales. En primer lugar a través de la ia de la desafectación, que requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios. En segundo lugar, seria la usucapión, en algunos casos las AP lo han admitido.

3) para que se verifiquen alteraciones en los elementos comunes es indispensable que exista unanimidad en los propietarios, art 17.6.

4) Hay elementos comunes concretos y por indeterminación

5) A pesar de la extensión y complejidad del art 396.1 CC, la enumeración que hace de elementos comunes es ejemplificativa, y hay elementos comunes nombrados que pueden no serlo, porque nada impide que el sótano pueda ser un elemento privativo. 

6) Aunque los elementos comunes en principio pertenecen a todos los copropietarios, puede suceder que determinados elementos comunes pertenezcan a determinados copropietarios.

 El art 7 de la ley disciplina los derechos del propietario sobre su vivienda.