Contratos Preparatorios y Compraventa: Obligaciones y Saneamiento de la Evicción

Contratos Preparatorios y Definitivos

Contrato preparatorio: Aquel mediante el cual las partes estipulan que celebrarán otro contrato a futuro que por ahora no pueden concluir o que está sujeto a incertidumbre, siendo dudosa su factibilidad.

Contrato definitivo: Es aquel que se celebra cumpliendo las obligaciones generadas de los contratos preparatorios que deben suscribir.

Definición del Contrato de Promesa

• Jurisprudencial: Aquel en el que las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición. La obligación principal del contrato guarda relación con una obligación de hacer.
• Doctrinaria: Fernando Fueyo admite la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral. Establece que la promesa es un contrato preparatorio general por la cual una parte o ambas se obligan a celebrar otro que ha de ser eficaz y que se especifica por lo menos en sus elementos esenciales, estipulándose al propio tiempo un plazo o una condición (o ambos a la vez) que fija su futuridad, concediendo la ley los medios judiciales eficientes para su ejecución forzada.

Contrato de Compraventa

La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra se obliga a pagarla en dinero; aquella se dice vender, y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

Venta de Cosa Ajena

La venta de cosa ajena vale sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extinga por el lapso del tiempo. Efectos:

• Si el vendedor ha entregado la cosa: El verdadero dueño puede reivindicarla de manos del comprador porque la venta es inoponible. Sin embargo, no podrá reivindicar en dos situaciones: 1) Cuando el dueño ratifica la venta (efectos retroactivos, saneando la venta irregular); 2) Cuando el comprador haya adquirido por prescripción.
• Si el vendedor no ha entregado la cosa: El verdadero dueño puede reivindicar respecto del vendedor; este queda imposibilitado de cumplir y el comprador puede exigir la resolución o cumplimiento forzado con indemnización de perjuicios.
• Adquisición posterior: Si se ha vendido o entregado una cosa ajena y el vendedor posteriormente adquiere el dominio, se entenderá que el comprador es dueño desde el momento en que se hizo la tradición.

Las Arras

Consiste en una suma de dinero o en cosas muebles que una persona da a otra en prenda, en garantía de que se va a celebrar un contrato de compraventa. Existen dos clases: arras como prenda de la celebración y arras como parte del precio.

Saneamiento de la Evicción

Consiste en la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica de la cosa vendida. Hay evicción cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa por sentencia judicial.

Características:

1. Es de la naturaleza del contrato (renunciable).
2. Se vincula con la teoría de los actos propios.
3. Es transmisible (a herederos).
4. Es patrimonial (no es personalísima).

Requisitos de la Evicción

• Privación jurídica: No es solo material, sino una sentencia judicial que declare en favor de un tercero un derecho anterior sobre la cosa.
• Causa anterior: La evicción debe obedecer a una causa anterior a la venta.
• Sentencia judicial: Es necesario que se inicie un juicio y exista sentencia condenatoria.

Contenido de la Obligación de Saneamiento

1. Amparo judicial: Obligación de hacer, indivisible, mediante la citación de evicción.
2. Indemnización: Obligación de dar, divisible, una vez producida la evicción.

Restitución del precio y pago de indemnizaciones

Tras el amparo judicial, el vendedor debe:

• Restitución del precio: Debe ser completo, salvo enriquecimiento sin causa si el comprador obtuvo beneficios por el deterioro.
• Costas del contrato: Gastos de escritura, impuestos y honorarios.
• Frutos: Valor de los frutos que el comprador debió entregar al tercero.
• Costas del juicio: Desembolsos realizados en el litigio.
• Aumento de valor: Mejoras (necesarias, útiles o voluptuarias según la buena o mala fe) y aumento natural.

Situación de la Evicción Parcial

Si la parte evicta fue determinante para el contrato, el comprador puede pedir la resolución o el saneamiento. Si no fue determinante, solo puede pedir el saneamiento proporcional.

Extinción de la Obligación

• Amparo judicial: Imprescriptible.
• Restitución del precio: Prescribe en 5 años (reglas generales).
• Indemnizaciones: Prescriben en 4 años desde la sentencia firme.