Contratos Onerosos: Saneamiento, Evicción y Vicios Ocultos

Contratos Onerosos: Saneamiento

Garantía de Subsanación - Ampara al Adquirente por Vicios Ocultos o Turbación de la Propiedad

Responsables de Saneamiento:

1. Transmitente
2. Los que dividen bienes con otros
3. Titular antecesor a la transferencia

El Adquirente: Puede resolver, subsanar o sustituir.

Excepción al Saneamiento: El adquirente conocía los vicios, asume los riesgos, es profesional, subasta judicial o enajenante no conocía los vicios.

Es una garantía natural de los contratos onerosos, disponible para las partes.

Varios Bienes:

1. Bienes en conjunto: saneamiento indivisible
2. Bienes por separado: saneamiento divisible

Varios Enajenantes:

1. Transmisiones sucesivas: saneamiento concurrente
2. Transmisiones simultáneas: saneamiento individual de cada uno

Error e Ignorancia: No exime de saneamiento al enajenante.

Evicción

Asegura la propiedad frente a terceros, en forma total o parcial, de hecho o derecho, por turbación anterior o coetánea a la adquisición.

No procede cuando:

1. Si hay turbación de un tercero ajeno al transmitente
2. Si la turbación es anterior a la adquisición con consolidación posterior

Citación por evicción en juicio: Si el tercero demanda al adquirente, este debe notificar al garante para que se allane a la demanda. Se plantea como acción y excepción. El garante es el que paga si es vencido en juicio. El adquirente no puede cobrar ni reclamar si no notifica al garante o se somete a arbitraje privado sin notificar. Cesa la evicción cuando en el proceso el adquirente no notifica al garante, lo cita fuera de los plazos procesales, no opone defensas, se allana sin conformidad del garante o somete el juicio a arbitro privado sin conformidad del garante. El adquirente puede resolver cuando hay defectos en el título que afectan el valor del bien o si hay sentencia firme que declara la evicción. La responsabilidad de evicción se extingue por prescripción del plazo adquisitivo y el adquirente pierde el derecho a reclamar.

Vicios Ocultos

Son defectos no ostensibles que afectan la materialidad de las cosas y las tornan impropias para su uso, siempre al momento de contratar y adquirir la cosa.

Exclusiones de la Responsabilidad por Vicios Ocultos:

1. No hay responsabilidad del transmitente y se hace responsable el adquirente cuando:
   1. El adquirente debió haber conocido el vicio mediante un examen diligente
   2. Al momento de adquirirlo no existía el vicio

La carga de la prueba: El adquirente tiene que probar y denunciar expresamente al garante dentro de 60 días de haberse manifestado el vicio. Si el vicio aparece gradualmente, se cuenta el plazo desde que pudo haberlo advertido. Caducidad de garantía:

• Cosas inmuebles: 3 años desde que la recibió
• Cosa mueble: 6 meses de recibirla o puesta en funcionamiento

Si la cosa perece total o parcialmente, el garante soporta la pérdida. Resolución del contrato: El adquirente puede resolver si el vicio es redhibitorio o hay ampliación convencional de garantía, siempre que exista la posibilidad de subsanación. No hay derecho de resolver para conservar la unidad del negocio jurídico.

Efecto Contr. Bilate>Tutela Preventiva

Potestad de suspensión unilateral. Una parte cumplidora puede suspender su propia obligación si sus derechos sufren una amenaza de daño porque la otra parte sufre un menoscabo económico que le quita la aptitud para cumplir su obligación. Queda sin efecto cuando la parte insolvente cumple o da seguridad. Es una medida preventiva ante situaciones sobrevinientes.

Suspen. de Cumpli

Cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una parte puede suspender su prestación hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir la suya, judicial o extrajudicial, como acción o como defensa de excepción dilatoria.

La Seña

Es un pago en dinero o cosas muebles que se hace a cuenta del precio final. Tiene que haber previamente un contrato y asegura el cumplimiento de una obligación. Otorga facultad de arrepentimiento, siempre es confirmatoria del acto salvo que se pacte expresamente la penitencialidad. También puede operar como condición resolutoria. Plazo de arrepentimiento: hasta incurrir en mora, hasta la escrituración o hasta la fecha determinada.

Pacto Comisorio

Facultad resolutoria unilateral. Opera cuando el incumplimiento es grave, esencial a los fines del contrato, tempestivo e intencional. Cuando el deudor avisa su incumplimiento o está en mora. Expresa: procede de puro derecho sin más trámite por la mera notificación fehaciente. La resolución surte efecto a partir de la recepción de la notificación. Implícito: hay que intimar al deudor para que cumpla en un plazo no menor a 15 días, luego de 15 días, si no cumple, se concluye el contrato. Se puede optar por una resolución total o parcial, no por las dos.

Clasificación Origen Económico

• Cambio de titularidad: transfiere propiedad (compra/venta)
• Transfiere el uso: disfrute y goce (comodato)
• Custodia: transfiere el cuidado (depósito de garaje)
• Representación: actuar en nombre de otro (mandato)
• Garantía: asegura la obligación (hipoteca)
• Solución controversial: evitar situaciones litigiosas (transacción)
• Comercialización: intercambio de bienes y servicios (compra/venta)
• Colaboración: unirse con fines útiles (sociedad)
• Crédito: obtener capacidad económica (mutuo bancario)
• Prevención de riesgos: atenuar situaciones de incertidumbre (renta vitalicia)