Contratos Onerosos: Efecto de Saneamiento y Responsabilidad por Evicción

Contratos Onerosos: Efecto de Saneamiento

Garantía de subsanación que ampara al adquirente por vicios ocultos o turbación del derecho de propiedad. Los responsables de saneamiento son: 1) transmitente, 2) los que dividen bienes con otros, 3) titular antecesor a la transferencia. El adquirente puede resolver, subsanar o sustituir. Excepciones al saneamiento: el adquirente conocía los vicios, asume los riesgos, es profesional, subasta judicial, enajenante no conocía los vicios. Es una garantía natural de los contratos onerosos, disponible para las partes.

Varios Bienes

1) Bienes en conjunto: saneamiento indivisible. 2) Bienes por separado: saneamiento divisible.

Varios Enajenantes

1) Transmisiones sucesivas: saneamiento concurrente. 2) Transmisiones simultáneas: saneamiento individual de cada uno.

Error e Ignorancia

No exime de saneamiento al enajenante.

Evicción

Asegura la propiedad frente a terceros, en forma total o parcial, de hecho o derecho, por turbación anterior o coetánea a la adquisición. No procede cuando: 1) hay turbación de un tercero ajeno al transmitente, 2) la turbación es anterior a la adquisición con consolidación posterior.

Citación por Evicción en Juicio

Si el tercero demanda al adquirente, este debe notificar al garante para que se allane a la demanda. Se plantea como acción y excepción. El garante es el que paga si es vencido en juicio. El adquirente no puede cobrar ni reclamar si no notifica al garante o se somete a arbitraje privado sin notificar. Cesa la evicción cuando en el proceso el adquirente no notifica al garante, lo cita fuera de los plazos procesales, no opone defensas, se allana sin conformidad del garante o somete el juicio a arbitro privado sin conformidad del garante.

El Adquirente Puede Resolver Cuando:

1) Hay defectos en el título que afectan el valor del bien. 2) Si hay sentencia firme que declara la evicción.

La Responsabilidad de Evicción se Extingue

Por prescripción del plazo adquisitivo y el adquirente pierde el derecho a reclamar.

Vicios Ocultos

Son defectos no ostensibles que afectan la materialidad de las cosas y las tornan impropias para su uso. Siempre al momento de contratar y adquirir la cosa. Se puede ampliar la garantía si lo estipulan las partes, si el enajenante da garantía de calidad o en casos de garantía ampliada de fábrica. No hay exclusión de la responsabilidad por vicios ocultos. La responsabilidad del transmitente se hace responsable el adquirente cuando este debió haber conocido el vicio mediante un examen diligente o al momento de adquirirlo no existía el vicio. La carga de la prueba recae en el adquirente, quien debe denunciar expresamente al garante dentro de 60 días de haberse manifestado el vicio. Si el vicio aparece gradualmente, se cuenta el plazo desde que pudo haberlo advertido. Cuando el adquirente no denuncie al transmitente el vicio, caduca la garantía. Para cosas inmuebles, la garantía caduca a los 3 años desde que la recibió. Para cosas muebles, la garantía caduca a los 6 meses de recibirla o ponerla en funcionamiento. Si la cosa perece total o parcialmente, el garante soporta la pérdida.

Resolución del Contrato

El adquirente puede resolver si el vicio es redhibitorio o hay ampliación convencional de garantía, siempre que exista la posibilidad de subsanación. No hay derecho de resolver para conservar la unidad del negocio jurídico.

Efecto Contrato Bilateral: Tutela Preventiva

Una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufren una amenaza de daño porque la otra parte sufre un menoscabo económico que le quita la aptitud para cumplir su obligación. Queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da seguridad. Es una medida preventiva ante situaciones sobrevinientes. La suspensión de cumplimiento ocurre cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una parte puede suspender su prestación hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir la suya, ya sea judicial o extrajudicialmente, como acción o como defensa de excepción dilatoria.

La Seña

Es un pago, en dinero o cosas muebles, que se hace a cuenta del precio final. Tiene que haber previamente un contrato, asegura el cumplimiento de una obligación y da facultad de arrepentimiento de los contratantes. Siempre es confirmatoria del acto salvo que se pacte expresamente la penitencialidad (restitución doblada). El plazo de arrepentimiento es hasta incurrir en mora, hasta la escrituración o hasta la fecha determinada.

Pacto Comisorio

Es una facultad resolutoria unilateral que opera cuando el incumplimiento es grave, esencial a los fines del contrato, tempestivo e intencional. Puede ser expreso, que opera extrajudicialmente por la mera comunicación fehaciente y se resuelve sin más trámite de puro derecho, o implícito, que requiere intimar al deudor para que cumpla en un plazo no menor a 15 días. Si el deudor no cumple, se concluye el contrato. Se puede optar por resolución total o parcial, no por ambas.

Objeto

Es la operación jurídica compleja que las partes quieren dentro del contrato. Puede ser cosas o hechos, pero siempre tiene que ser uno solo y el mismo: lícito, posible, determinado, determinable, de valoración económica y corresponder a un interés de las partes aunque no sea patrimonial. Pueden ser objeto bienes futuros, ajenos, litigiosos, gravados o sujetos a medida cautelar. La herencia futura no es objeto de contrato, salvo para conservar la unidad de la gestión empresarial o en casos de cesión de derechos hereditarios.