Contrato de Arrendamiento en Chile: Requisitos, Obligaciones y Estructura Legal

Contrato de Arrendamiento: Concepto y Naturaleza Jurídica

Definición legal (Art. 1915 del Código Civil): «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado».

Elementos Generales del Contrato

• Consentimiento: Acuerdo de voluntades entre las partes.
• Capacidad: Aptitud legal para contratar (con especial atención a las restricciones en la sociedad conyugal).
• Objeto: La cosa cuyo goce se concede.
• Causa: Causa lícita de las obligaciones.

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar la cosa arrendada: Entrega material (no requiere inscripción). Ante el incumplimiento, el arrendatario puede exigir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
2. Mantener la cosa en estado de servir: Al ser una obligación de tracto sucesivo, incluye realizar las reparaciones necesarias. De lo contrario, el arrendatario puede pedir la terminación del contrato o una rebaja de la renta.
3. Liberar al arrendatario de toda turbación: Comprende tanto la turbación de hecho como la turbación de derecho.

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio (renta): Si no se paga oportunamente, el arrendador puede solicitar la terminación del contrato.
2. Usar la cosa conforme a lo pactado: Si nada se pactó, debe usarse conforme a la naturaleza o destino natural de la cosa. En caso de incumplimiento, el arrendador puede pedir el término del contrato más indemnización de perjuicios, hacer subsistir el contrato, o bien, demandar únicamente los perjuicios.
3. Conservar la cosa: Debe emplear el cuidado de un buen padre de familia.
4. Restituir la cosa al fin del arrendamiento: Debe entregarse en el estado en que se recibió, salvo el deterioro ocasionado por el uso legítimo y natural de la misma.

¿Qué ocurre si el arrendador vende el inmueble durante la vigencia del contrato?

Regla general: La venta no pone fin al arrendamiento; la propiedad se transmite con la carga del arriendo.

Casos en que el adquirente DEBE respetar el arriendo:

1. Cuando el contrato de arrendamiento se ha otorgado por escritura pública (Art. 1962 N° 2 del Código Civil).
2. Cuando existe inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) (Art. 53 N° 2 del Reglamento del CBR).
3. Cuando el comprador sabía de la existencia del arriendo al tiempo de celebrar el contrato de compraventa.

Estructura del Contrato de Arrendamiento

1. Encabezado y datos de las partes: Ciudad y fecha de celebración; individualización precisa del arrendador (RUT, domicilio, estado civil, régimen matrimonial) y del arrendatario (así como de sus representantes o mandatarios, si corresponde).
2. Descripción del bien arrendado: Individualización precisa del inmueble (dirección, rol de avalúo y deslindes si procede).
3. Renta y condiciones de pago: Monto de la renta mensual, fecha de pago (día específico del mes), mecanismo de reajuste acordado (UF, IPC u otro), forma de pago y consecuencias del no pago oportuno.
4. Plazo y destino: Fecha de inicio y duración del contrato, destino del bien arrendado (habitacional, comercial, u otro) y la restricción de cambio de destino sin autorización previa.
5. Cláusulas particulares, garantías y cierre.

Cláusulas Generales del Contrato

Son aquellos elementos esenciales y de la naturaleza que comúnmente se incorporan:

• Individualización de las partes.
• Descripción del bien arrendado.
• Destino de la cosa arrendada.
• Renta o precio.

Cláusulas Accidentales de Uso Frecuente

Son aquellas que las partes añaden mediante estipulaciones especiales:

• Garantía o mes de anticipo.
• Prohibiciones de subarrendar y ceder el contrato.
• Cláusulas de mejoras.
• Reajuste de la renta.
• Gastos comunes y servicios básicos.
• Cláusula penal y término anticipado.
• Domicilio y notificaciones.
• Inventario del inmueble.