Conflictos de Derechos Reales: Prioridad, Compatibilidad y Numerus Apertus

Resolución de conflictos en derechos reales concurrentes

Existen situaciones de incompatibilidad, como cuando concurren dos derechos de propiedad o dos derechos de usufructo sobre una misma cosa. En estos casos, es necesario determinar quién es el adquirente preferido conforme al artículo 1.473 del Código Civil. Si no se establece una preferencia específica, el conflicto se resuelve mediante la antigüedad del título.

Cuando los derechos concurrentes son de naturaleza diversa, el principio rector sigue siendo la preferencia y prioridad del derecho más antiguo. Por tanto, el derecho constituido posteriormente no puede perjudicar ni limitar el derecho preferente.

No obstante, puede ocurrir que los diferentes derechos reales que concurran sean compatibles, al suponer cada uno de ellos utilizaciones diferentes o diversos servicios sobre la cosa. Si la compatibilidad es completa, no existe una verdadera colisión ni necesidad de resolver conflicto alguno. Sin embargo, si la colisión se produce, aunque sea de manera limitada, se aplican las reglas anteriormente expuestas: los derechos posteriores no pueden perjudicar a los anteriores.

Debate sobre la creación de derechos reales: Numerus Apertus vs. Numerus Clausus

Argumentos a favor del Numerus Apertus

La postura a favor del numerus apertus se fundamenta en que el Código Civil no contiene ninguna prohibición expresa que impida a los particulares crear nuevos derechos reales. De hecho, no existe un precepto que establezca una lista cerrada o abierta de derechos reales.

Argumentos a favor del Numerus Clausus

La postura del numerus clausus sostiene que la creación de derechos reales afecta al orden público económico, ya que:

• Constituyen un freno a la libre circulación de los bienes.
• Imponen a terceros cargas ajenas de las cuales no obtienen utilidad.
• Desde el punto de vista de la publicidad, el numerus clausus facilita el reconocimiento por terceros de las cargas y limitaciones que pesan sobre los bienes inscritos.

Es importante señalar que no existe en el Código Civil un precepto semejante al artículo 1.255 en materia de derechos reales, por lo que resulta necesario establecer límites. Actualmente, la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina a favor del numerus apertus.

Excepción: Derechos reales de garantía

En los derechos reales de garantía se mantiene el sistema de numerus clausus. Dado que estos conceden preferencias a los acreedores titulares para el cobro sobre el valor del bien afectado frente a otros acreedores, se deroga la regla par conditio creditorum, una facultad que únicamente puede ser ejercida por el legislador.