Conceptos Fundamentales de Ordenación Urbanística y Gestión del Suelo

Conceptos de Ordenación Urbanística

1. Definición y Elementos de la Zona de Ordenación

Zona de ordenación urbanística: Se considera como tal a un área que presenta un tejido urbanístico característico y diferenciado. Constituye el ámbito de aplicación de una determinada normativa urbanística.

Elementos básicos que configuran una zona de ordenación:

• Usos urbanísticos.
• Sistemas de ordenación.
• Tipologías edificatorias.
• Parámetros urbanísticos.

2. Parámetros y Parcelación

Parámetros urbanísticos principales:

1. Parcela mínima edificable.
2. Posición de la edificación.
3. Intensidad de uso.
4. Volumen y forma de la edificación.

Parcela edificable: Aquella que cumple las dimensiones, formales y de ubicación que exija el plan para que pueda autorizarse en ella la edificación.

Concepto de parcela mínima: Módulo de utilización racional del suelo de acuerdo con los usos y tipologías previstas en el planeamiento que atiende a la superficie mínima que debe tener una parcela para que pueda ser edificable y a su regularización.

3. Edificabilidad e Intensidad de Uso

Intensidad de uso o edificabilidad: Grado de servicio que el suelo presta al edificio que él mismo soporta.

Concepto de edificabilidad: Superficie construida total que tiene un ámbito determinado y se expresa en metros cuadrados de techo (m²t).

Coeficiente de edificabilidad: Relación numérica que expresa la cantidad de vuelo que el suelo admite.

Coeficiente de edificabilidad bruta: Relación entre la edificabilidad y la superficie, ambas del ámbito de referencia, incluyéndose en esta última tanto la superficie de parcelas como la de espacios libres y viales públicos.

Coeficiente de edificabilidad neta: Relación entre la edificabilidad y la superficie, referidas a una parcela o conjunto de ellas.

4. Usos y Sistemas de Ordenación

Usos urbanísticos globales:

• Uso residencial.
• Uso terciario.
• Uso industrial.

Sistemas de ordenación:

1. Sistema de alineación de calle: Las edificaciones se disponen de manera continua a lo largo de las alineaciones de los viales y la tipología resultante es la manzana.
2. Sistema de edificación aislada: Los edificios se disponen separados de los lindes de la parcela.
3. Sistema de definición volumétrica: Las edificaciones se definen por referencia a cuerpos volumétricos previamente definidos.

5. Tipologías Edificatorias y Zonas Tipo

Tipologías de manzana y bloque:

• Manzana compacta: Predomina la superficie ocupada por las construcciones respecto a los espacios libres interiores.
• Manzana cerrada: Las alineaciones interiores de los edificios configuran un espacio libre central en el interior de la manzana.
• Bloque exento: La edificación se sitúa separada de todos los lindes de la parcela.
• Bloque adosado: La edificación se adosa al menos por uno de los lindes de la parcela para formar agrupaciones de edificios con las parcelas contiguas.

Definición de volúmenes:

• Volumen específico: Las edificaciones se ciñen a un volumen concreto predeterminado. La envolvente del edificio viene definida gráficamente.
• Volumen contenedor: En esta tipología se define la envolvente virtual en cuyo interior se concreta la edificación.

Zonas tipo:

1. Núcleo histórico.
2. Ampliación de casco.
3. Ensanche.
4. Edificación abierta.
5. Viviendas aisladas.
6. Viviendas adosadas.
7. Industrial en manzana.
8. Industrial aislada.

Gestión del Planeamiento y Aprovechamiento Urbanístico

1. Estándares Dotacionales y Edificabilidad

Estándares dotacionales: Determinaciones normativas establecidas con la finalidad de garantizar unos mínimos de calidad urbana de las actuaciones urbanísticas. Su regulación tiene carácter de mínimos en cuanto a superficies de dotaciones públicas y de máximos en cuanto a la edificabilidad lucrativa privada.

Edificabilidad bruta: Suma de todas las edificabilidades destinadas a cualquier uso lucrativo (sin incluir la edificabilidad dotacional privada permitida por el plan) que pueden materializarse en un ámbito de actuación.

Índice de edificabilidad bruta: Cociente entre la edificabilidad bruta de un ámbito de actuación y la superficie bruta de dicho ámbito.

Edificabilidad residencial: Suma de todas las edificabilidades destinadas al uso residencial que pueden materializarse en dicho ámbito.

2. Áreas de Reparto y Aprovechamiento

Área de reparto: Conjunto de terrenos, contiguos o discontinuos, que quedan sujetos a un mismo aprovechamiento tipo.

Aprovechamiento tipo: Edificabilidad unitaria, ponderada, en su caso, con los correspondientes coeficientes correctores, que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto. Se calcula dividiendo el aprovechamiento objetivo total homogeneizado entre la superficie total del área de reparto ajustada.

Tipos de aprovechamiento:

• Aprovechamiento subjetivo: Aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios, resultante de restar del aprovechamiento tipo el porcentaje que corresponde a la administración.
• Aprovechamiento objetivo: Aprovechamiento urbanístico de destino privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno dado.
• Excedente de aprovechamiento: Diferencia positiva que resulta de restar del aprovechamiento objetivo el aprovechamiento subjetivo.

3. Operaciones Jurídicas y Principios de Gestión

Compensación de excedente de aprovechamiento: Operación jurídico-económica por la que el propietario del terreno compensa onerosamente el excedente de aprovechamiento para adquirir el derecho a construirlo.

Transferencia de aprovechamiento: Operación jurídica por la que los propietarios de un terreno cuyo aprovechamiento objetivo es inferior a su aprovechamiento subjetivo transmiten la diferencia a otros terrenos con excedente.

Principios de gestión: La gestión del planeamiento se rige por los principios de justa distribución de beneficios y cargas y de participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas.

Régimen del Suelo No Urbanizable

1. Definición y Ordenación

Suelo no urbanizable (Suelo Rural): Terrenos zonificados como zonas rurales que mantienen valores ambientales, territoriales, paisajísticos, económicos y culturales (Art. 25.2.a TRLOTUP).

Ordenación estructural: Contiene la ordenación del suelo no urbanizable, incluyendo su zonificación y la normativa reguladora de los usos y aprovechamientos admisibles con carácter excepcional.

2. Categorías y Usos del Suelo Rural

Categorías principales:

• Suelo Rural Común.
• Suelo Rural de Protección Especial.

Usos ordinarios: Agrícola, forestal, ganadero, cinegético y aprovechamiento racional de recursos naturales.

Límite de plantas: Si el plan no lo autoriza expresamente, no se permitirá edificar más de dos plantas.

Zonas rurales comunes y protegidas (Nomenclatura):

• ZRC.AG / ZRC.EX / ZRC.FO
• ZRP.AG / ZRP.NA / ZRP.AF / ZRP.RI

3. Usos Excepcionales y Vivienda Aislada

Usos excepcionales: Construcciones e instalaciones agrícolas, ganaderas, cinegéticas o forestales; vivienda aislada y familiar; canteras y extracciones; generación de energía renovable; actividades industriales, productivas, terciarias o de servicios.

Requisitos de la vivienda unifamiliar aislada en SNU:

1. Situación y condiciones previstas en el plan.
2. Fincas legalmente parceladas que cumplan con la parcela mínima (nunca menos de una hectárea).
3. Superficie ocupada ≤ 2%; el resto debe mantener sus características naturales propias.
4. Previsión de abastecimiento de agua potable y evacuación/depuración de residuos.
5. Ubicación fuera de cursos naturales de escorrentías, respetando masas de arbolado y topografía.
6. No formación de núcleo de población.
7. Se permiten construcciones auxiliares con la misma ocupación que la principal (máximo 2% total).

4. Actos Sometidos a Licencia Municipal

Requieren licencia municipal los siguientes actos en suelo no urbanizable:

• Construcciones e instalaciones.
• Vivienda aislada y familiar.
• Canteras, extracción de áridos, tierras y recursos geológicos, mineros e hidrológicos.
• Reutilización de arquitectura tradicional.