Cláusulas Esenciales en Contratos Privados: Fundamentos Jurídicos

Derecho de la Contratación Privada I: Cláusulas Típicas

1. Compraventa

• Transmisión y reserva de dominio: La propiedad se transmite con la entrega; si existe reserva, el vendedor la conserva hasta cobrar el precio total.
• Saneamiento por evicción: El vendedor responde si un tercero priva al comprador de la cosa por derecho anterior a la venta.
• Saneamiento por vicios ocultos: El vendedor responde por defectos no aparentes y preexistentes que hagan la cosa impropia para su uso.
• Riesgos hasta la entrega: A cargo del vendedor hasta la entrega; desde ese momento, recaen sobre el comprador.

2. Donación

• Aceptación expresa del donatario: Es esencial; sin ella, la donación no se perfecciona.
• Reserva de usufructo: El donante transmite la nuda propiedad y se reserva el uso y disfrute.
• Revocación: Puede darse por ingratitud, incumplimiento de cargas o superveniencia de hijos.
• Donación con carga o modo: Obligación impuesta al donatario; su incumplimiento puede ser causa de revocación.

3. Permuta

• Equivalencia económica: Valor atribuido a cada bien permutado.
• Compensación por diferencia de valor: Importe, plazo y forma de pago del exceso.
• Entrega simultánea: Mecanismo para evitar que una parte cumpla y la otra no.
• Saneamiento recíproco: Cada permutante responde como vendedor del bien que entrega.

4. Arrendamiento de vivienda

• Destino a vivienda habitual: Excluye fines turísticos, oficinas o segundas residencias.
• Renta y forma de pago: Importe, fecha, medio, actualización y consecuencias del impago.
• Fianza legal: Una mensualidad, separada de otras garantías adicionales.
• Prohibición de cesión/subarriendo: Sin consentimiento escrito del arrendador.

5. Mandato

• Límites del encargo: Actos autorizados; cuanto más concretos, menor es el riesgo.
• Rendición de cuentas: Obligación de informar, justificar y devolver lo recibido.
• Prohibición de sustitución: Sin autorización expresa del mandante.
• Revocación unilateral: Forma de comunicación, efectos y liquidación de gastos.

6. Arrendamiento de servicios

• Dedicación y disponibilidad: Horas, tiempos de respuesta y entregables parciales.
• No sustitución personal: Si el servicio se contrató por confianza personal.
• Facturación y devengo: Por horas, mensualidad o hitos; momento en que nace el pago.
• Responsabilidad profesional limitada: Nunca excluye dolo o culpa grave.

7. Arrendamiento de obra

• Plazo de ejecución con penalización: Por retraso imputable al contratista.
• Entrega y recepción: Acta, plazo de revisión y reservas por defectos.
• Retención de garantía: Porcentaje retenido hasta comprobar la ausencia de defectos.
• Responsabilidad por el resultado: Ajuste al proyecto, calidades y normativa.

8. Préstamo

• Forma de devolución del capital: Pago único, cuotas o calendario de amortización.
• Intereses o gratuidad: Tipo, cálculo y devengo; o gratuidad expresa.
• Intereses de demora: Evitando porcentajes abusivos (Ley Azcárate).
• Devolución anticipada: Con o sin comisión por reembolso.

9. Fianza

• Extensión de la garantía: Solo principal, o también intereses, costas y gastos.
• Solidaridad y renuncia a beneficios: Excusión, orden y división, para una fianza fuerte.
• Duración: Hasta el pago completo o hasta fecha/importe determinado.
• Mantenimiento pese a sustitución del deudor: Solo si el fiador lo acepta expresamente.

10. Transacción

• Conflicto real y actual: Identificarlo con precisión.
• Concesiones recíprocas: Cada parte cede algo: pago, plazo, renuncia parcial.
• Renuncia expresa de acciones: Tras cumplir el acuerdo, no se reclama más.
• Efectos de cosa juzgada: El acuerdo vincula y cierra la controversia.

11. Convenio arbitral

• Sometimiento exclusivo a arbitraje: Excluye la vía judicial ordinaria.
• Institución arbitral: Corte y reglamento concretos para evitar bloqueos.
• Árbitro único o tribunal: Con especialidad jurídica o técnica si procede.
• Plazo del laudo y costas: Plazo razonable y reparto de costas.