Cesión y Subarriendo en Arrendamientos: Normativa y Derechos del Arrendatario

Cesión y Subarriendo

Con carácter general, la LAU dispone que el contrato de arrendamiento no se puede ceder ni subarrendar parcialmente sin contar con el consentimiento escrito del arrendador (art. 8), salvo en casos especiales (separación, divorcio, nulidad matrimonial). La cesión o subarriendo no consentido es causa de resolución del contrato.

Sin embargo, cuando se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, y se ejerce en la finca una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (art. 32).

Fundamento legal

El fundamento de que el subarriendo o cesión esté permitido en estos casos es que, cuando se desarrolla en la finca una actividad empresarial, al ceder la finca se estará cediendo mucho más que el inmueble; se estará transmitiendo también un know-how, un fondo de comercio, etc., que ha sido construido por el arrendatario (por ejemplo, una cafetería muy exitosa con mucha clientela; al cederse, también se cederá esta clientela que seguirá acudiendo al mismo local).

El arrendador, en estos casos, tiene derecho a elevar la renta:

• 10% en caso de subarriendo parcial.
• 20% en caso de cesión total.

Por lo tanto, aunque no se necesite su consentimiento, el arrendador tendrá cierto poder de negociación.

Especialidades en el uso distinto a vivienda

El arrendamiento para uso distinto del de vivienda tiene una regulación mucho más parca. De lo expuesto anteriormente, cabe destacar:

• Venta de la finca: En el caso de venta de la finca arrendada, el adquirente se subrogará en el arrendamiento, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 29).
• Obras: En cuanto a las obras de conservación, mejora y las obras del arrendatario, les es de aplicación el mismo régimen que al arrendamiento de vivienda.
• Adquisición preferente: El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente en los mismos términos que el de vivienda.
• Cesión y subarriendo: El arrendatario puede realizarlos sin contar con el consentimiento del arrendador.

Indemnización al arrendatario

Más allá de lo anterior, existe una indemnización a favor del arrendatario que ha venido ejerciendo en los últimos 5 años una actividad comercial de venta al público en la finca, cuando el arrendamiento se extingue por transcurso del término convencional, siempre que:

• El arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años y por una renta de mercado.
• El arrendador no acceda a dicha renovación.