Cesión de Derechos Hereditarios y Procedimientos ante el Conservador de Bienes Raíces

¿Es posible ceder el derecho real de herencia?

La cesión del derecho real de herencia es una facultad que poseen los herederos, sujeta a ciertas formalidades legales:

• Tramitación de la posesión efectiva: Es posible ceder el derecho de herencia tanto antes como después de inscribir la posesión efectiva. Este acto debe realizarse mediante escritura pública e inscribirse al margen de la inscripción de la posesión efectiva para otorgar publicidad ante el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
• Partición y adjudicación: En caso de que exista una partición entre los herederos y el inmueble sea adjudicado a uno de ellos, la venta posterior recae directamente sobre el inmueble y no sobre los derechos hereditarios, ya que la comunidad hereditaria ha finalizado.
• Formalidad: Toda venta de derechos hereditarios debe constar obligatoriamente en escritura pública.

Procedimientos de cancelación ante el Conservador

El Conservador no realiza cancelaciones de oficio. Estas deben practicarse mediante los siguientes mecanismos:

1. Nueva inscripción (Tradición): Cancela la anterior por el solo hecho de practicarse (Art. 728 del Código Civil). El CBR está obligado a incluir una nota de simple referencia en las inscripciones posteriores que versen sobre el mismo inmueble (Art. 92). En la nueva inscripción, se deja constancia de las fojas, número y año de la inscripción anterior.
2. Voluntad de las partes: Se realiza mediante subinscripción al margen de la inscripción que se cancela, utilizando la escritura pública donde consta el acto (ejemplo: resciliación). Esta acción permite recuperar la vigencia de la inscripción inmediatamente anterior.
3. Sentencia judicial: Mediante acciones como la reivindicatoria, se deja sin efecto la inscripción vigente, recobrando validez la anterior.

Negativa del Conservador a inscribir

El CBR solo puede rechazar la inscripción de un título si este es legalmente inadmisible por las siguientes razones:

• Falta de autenticidad o uso de papel no competente (instrumentos privados o fotocopias no autorizadas).
• El inmueble no se encuentra en su territorio jurisdiccional o no es un bien raíz.
• Omisión del aviso prescrito en el artículo 58 (para inmuebles no inscritos previamente).
• Existencia de vicios o defectos que anulen el título absolutamente.
• Falta de designaciones legales (ejemplo: ausencia de deslindes en la descripción del inmueble).
• El vendedor no es el actual poseedor inscrito (Art. 14). Se requiere copia de dominio vigente para verificar la titularidad.

Restricciones para deudores de pensiones de alimentos

La normativa vigente impone restricciones estrictas para quienes figuran en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos:

• Deudor como comprador: El CBR debe rechazar la inscripción de dominio si el comprador es deudor de alimentos, salvo que un notario certifique que, a la fecha de suscripción, no existían tales inscripciones y no hayan transcurrido más de cinco meses desde dicha certificación.
• Deudor como vendedor: La inscripción solo procede si el notario deja constancia en el título traslaticio de que el 50% del precio de venta (o la proporción necesaria para cubrir la deuda) ha sido retenido y pagado al alimentario, o se han otorgado garantías suficientes. El Conservador tiene la obligación de comunicar estos actos al tribunal de familia competente bajo sanción de multa.