Casos Prácticos de Derecho Registral: Soluciones y Fundamentos

Enviado por Programa Chuletas y clasificado en Derecho

Escrito el en español con un tamaño de 10,66 KB

1. Venta de Finca con Precio Aplazado y Condición Resolutoria

José vende a Beatriz una finca en escritura pública y con precio aplazado, cuyo pago se ha de realizar antes de un día determinado. La escritura, inscrita en el Registro de la Propiedad, contiene la siguiente cláusula: “La falta de pago del precio aplazado en el tiempo convenido dará lugar de pleno derecho a la resolución de la venta”. Cumplido el plazo, Beatriz no paga. ¿Qué pasos debe seguir José?

Solución práctica: Si no hay consentimiento mutuo de las partes acordando en escritura pública la resolución (siempre que no haya terceros o, si los hubiere, que presten también su consentimiento), José deberá hacer un requerimiento de pago judicial o notarial a Beatriz, acompañar el título del vendedor, más el ejercicio judicial de la acción resolutoria y declaración posterior judicial de esa resolución.

Fundamentación: Artículo 1124 del Código Civil, artículo 59 del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 29 de diciembre de 1982.

2. Trascendencia Registral de la Resolución Contractual

Seguimos con el caso anterior: ¿Qué trascendencia registral tendrá la futura resolución contractual si Beatriz hubiera vendido la finca a Carlos?

Solución práctica: Estamos ante una condición resolutoria explícita. En caso de resolución, se habrá de hacer una nueva inscripción a favor del transmitente José, cancelándose las inscripciones de dominio de Beatriz y Carlos. No sería suficiente con una nota marginal como sí lo sería en caso de condición suspensiva.

Fundamentación: Artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.

3. Donación con Prohibición de Disponer y Embargo

En una escritura de donación se contiene la siguiente disposición: “El señor A dona la finca descrita a su hijo B, que acepta, con prohibición de disponer por actos entre vivos durante toda la vida del donante”. Con posterioridad, B se encuentra inmerso en un procedimiento ejecutivo en el que se le pretende embargar la finca donada, cuando A vive todavía. ¿Puede prosperar el embargo?

Solución práctica: Sí.

Fundamentación: Se trata de una prohibición de disponer voluntaria a título gratuito, permitida en principio por nuestro ordenamiento jurídico e inscribible siempre que la legislación vigente reconozca su validez (artículo 26 de la Ley Hipotecaria). Como vemos en este caso, está limitado a un plazo concreto y este no supera los límites de la sustitución fideicomisaria. Hasta aquí todo parece correcto. Pero hay que recordar que, según la DGRN, estas prohibiciones han de restringirse a la exclusión de la facultad de disponer voluntariamente. En este caso, nos encontramos con prohibiciones que en ningún caso pueden admitirse como una excepción a la responsabilidad patrimonial universal para excluir la posibilidad de un juicio ejecutivo sobre la finca afectada.

4. Compraventa de Piso Arrendado: Comprobaciones del Registrador

Ana vende a Isabel un piso arrendado. ¿Qué comprobaciones habrá de hacer el Registrador al calificar antes de inscribir la transmisión?

Solución práctica: Para respetar los derechos de tanteo y retracto legales, tendrá que comprobar que han tenido lugar las notificaciones a los arrendatarios previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en los cuatro primeros apartados de su artículo 25.

Fundamentación: Artículo 25 de la LAU 1994.

5. Reparto del Precio Obtenido en Subasta con Múltiples Cargas

Una finca, valorada antes de unas obras en 30, tiene, por este orden, las siguientes cargas: una hipoteca 1ª a favor de H, por 36; una anotación de crédito refaccionario en favor de R, por 15; una anotación de embargo a favor de E, por 6. Se ejecuta la 1ª hipoteca y se obtienen en la subasta, 40. ¿Cómo se repartirá ese dinero?

Solución práctica: H cobrará 30, y se pondrán 10 a disposición de R.

Fundamentación: Artículo 64.1 del Reglamento Hipotecario. Primero cobrará la hipoteca (por el valor que tenía antes de las obras), y después el crédito refaccionario. El embargo se purga al ser posterior y no quedar sobrante.

6. Anotación Preventiva de Demanda en Reclamación de Cantidad

A interpone una acción judicial contra B en reclamación de 7.000 euros; en la demanda solicita la condena a B al pago de esa cantidad y pide anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad sobre una finca de B. ¿Puede el Juez disponer la anotación?

Solución práctica: No.

Fundamentación: Se trata de una acción personal que además es incapaz de provocar un asiento registral, o una modificación real. Artículos 2 y 42.1 de la Ley Hipotecaria.

7. Anotación de Demanda y Venta Posterior de la Finca

A demanda a B, titular registral, la propiedad de una finca. La demanda se anota en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, pero antes de dictarse sentencia, B vende la finca a C, que la inscribe a su favor. Finalmente, la sentencia da la razón a A. ¿Qué pasará con la inscripción de C?

Solución práctica: No quedará C protegido y su inscripción se cancelará mediante la oportuna declaración judicial, ya que la anotación previa le avisaba de que B podría no resultar propietario de la finca.

Fundamentación: Artículo 198 del Reglamento Hipotecario.

8. Acción Negatoria de Servidumbre e Inquilino No Inscrito

A, titular registral del primer piso de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, interpone una acción negatoria de servidumbre contra B, arrendatario no inscrito del local comercial del mismo edificio, por haber instalado una salida de humos que se apoya en la fachada y pasa por delante de la ventana de A. Solicita anotación preventiva de la demanda sobre el local. ¿Prosperará la petición?

Solución práctica: No.

Fundamentación: El principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) impide la anotación de una demanda no dirigida contra quien no es titular registral de la finca, y el arrendatario no es tal titular registral. También Resolución de la DGRN de 25 de febrero de 1994.

9. Subasta con Múltiples Cargas: Cálculo de la Oferta

Una finca está gravada, por este orden, con: una hipoteca 1ª por 16; una anotación preventiva de embargo letra A, por 12; una hipoteca 2ª, por 8; una anotación preventiva de embargo letra B, por 2. Sale a subasta en ejecución del embargo A. ¿Qué cantidad debe ofrecer en la subasta el que pretenda adquirir la finca sin pagar más de 40 en total si quiere su propiedad libre de cargas?

Solución práctica: Hasta 24.

Fundamento de la solución: Ha de retener 16 para hacer frente a la 1ª hipoteca, que no queda afectada por la ejecución del embargo, pero que deberá satisfacer si quiere la finca libre de cargas. De estos 24 que ofrece, 12 se destinarán al embargo letra A, 8 a la segunda hipoteca, 2 al embargo letra B y los dos restantes al propietario de la finca o deudor. En el sistema de purga, las cargas o asientos posteriores se purgan sin perjuicio de que sus titulares tengan derecho a parte del precio o sobrante si lo hubiere.

10. Prórroga de Anotación Preventiva de Embargo

El 10.05.2005 se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento judicial dictado en fecha 30.04.2005, que ordena una anotación preventiva de embargo; el 15.05.2005 se extiende la anotación de embargo. ¿Se podría pedir la prórroga hoy, 11 de mayo de 2009?

Solución práctica: Sí.

Fundamentación: Porque todavía no han pasado los 4 años de su caducidad, ya que la fecha de la anotación se entiende que es aquella en que se practicó la misma y no la del asiento de presentación, suponiendo este una excepción al artículo 24 de la Ley Hipotecaria.

11. Cancelación de Usufructo y Extensión de Hipoteca

En el registro consta inscrita una finca a favor de A el usufructo, y a favor de B, su heredero, la nuda propiedad. En la siguiente inscripción, B hipotecó su derecho de nuda propiedad. Hoy se presenta en el registro instancia privada con las firmas legitimadas ante notario en la que se aporta el certificado de fallecimiento de A y se solicita la cancelación del usufructo a su favor. ¿Qué pasará con la inscripción de nuda propiedad y con la hipoteca de B?

Solución práctica: El dominio se consolidará en B, con la reunión de la nuda propiedad y del usufructo. La hipoteca, si no se ha pactado otra cosa, se extenderá también al usufructo.

Fundamentación: Artículo 107.2º de la Ley Hipotecaria en cuanto a la hipoteca de la nuda propiedad, y la posibilidad de cancelación del usufructo en instancia privada es una de las excepciones al principio de titulación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

12. Nota Marginal de Expedición de Certificación de Cargas

A quiere adquirir una finca y pide una nota simple en el Registro de la Propiedad; en ella se le indica que figura la siguiente nota marginal a una anotación preventiva de embargo: “Expedida certificación de cargas de esta finca, de conformidad con el art. 688 LEC”. ¿Qué trascendencia tiene esta nota? ¿Podríamos aconsejarle comprar la finca al titular registral reteniendo el importe del embargo?

Solución práctica: En la primera pregunta, funciona como una advertencia a todos los que posteriormente adquieran la finca o un derecho real sobre ella que el procedimiento de ejecución está en fase ejecutiva. En la segunda pregunta: NO.

Fundamentación: Para la primera, artículos 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 143 del Reglamento Hipotecario. A la segunda, porque habría que advertirle que es posible que la finca haya sido adquirida por un tercero en el remate de la subasta y para su seguridad debería acudir al propio procedimiento para asegurarse.

Entradas relacionadas: