Aspectos Legales en la Compraventa y Gravamen de Bienes Raíces en Chile

Aspectos Legales en la Compraventa de Inmuebles

En el caso planteado, don Pedro León y doña Antonia Uribe se prometieron verbalmente celebrar una compraventa respecto de un inmueble ubicado en Providencia y acordaron no escriturar dicha promesa.

1.1 ¿La promesa acordada en forma verbal por las partes produce obligaciones para ellas?

No. La promesa de celebrar un contrato de compraventa de inmueble debe cumplir los requisitos legales del artículo 1554 del Código Civil, entre ellos, constar por escrito.

1.2 Existiendo un embargo vigente, ¿es posible celebrar la compraventa?

Sí. El artículo 1464 N° 3 del Código Civil señala que existe objeto ilícito en la enajenación de cosas embargadas, salvo que medie autorización judicial o comparezca el acreedor en la escritura de compraventa. En este caso, deberá gestionarse el alzamiento del embargo. Además, normalmente se exige acreditar que con el producto de la venta se pagará la deuda garantizada por el embargo.

2.1 ¿Qué alternativas tienen las partes frente al reparo formulado por el Conservador?

Existen las siguientes 4 alternativas:

• Reingreso con minuta: Si se estima que el reparo no es procedente, se puede reingresar el documento acompañando una minuta explicativa o revisando la observación con el conservador para autorizar el reingreso.
• Desistimiento: Se puede retirar el título y así desistirse de la inscripción.
• Subsanación: Se puede subsanar el reparo y reingresar el título para su inscripción mediante escritura pública rectificatoria, complementaria o aclaratoria, o mediante minuta firmada por las partes o quien tenga poder.
• Procedimiento no contencioso: Solicitar al juez de letras que ordene la inscripción exponiendo los motivos. El juez solicitará un informe al CBR para explicar el reparo y, con estos antecedentes, resolverá. Si se acoge, el CBR deberá inscribir; si se rechaza, se puede apelar ante la Corte de Apelaciones.

Financiamiento y Régimen Patrimonial en la Compraventa

Don Diego Plaza compró un inmueble en Pucón y, para financiar parte del precio, obtuvo un mutuo hipotecario con el Banco Metropolitano. Don Diego está casado bajo régimen de sociedad conyugal con doña Mariana Ugarte. Por otra parte, la vendedora, doña Daniela Hurtado, está casada bajo régimen de participación en los gananciales con don Nicolás Dulanto.

3.1 ¿Don Diego requiere autorización de su cónyuge para hipotecar el inmueble?

Sí. Don Diego está casado bajo régimen de sociedad conyugal. Para hipotecar inmuebles sujetos a este régimen, se requieren las autorizaciones contempladas en el artículo 1749 del Código Civil.

3.2 ¿Doña Daniela requiere autorización de su cónyuge para vender el inmueble?

No. Doña Daniela está casada en participación en los gananciales, régimen en el que cada cónyuge administra y dispone libremente de sus bienes propios. Por ello, no necesita autorización de su marido para vender.

3.3 ¿Qué requisitos debe cumplir el contrato de hipoteca para ser válido?

Según el artículo 2409 del Código Civil, la hipoteca debe cumplir con:

• Otorgarse por escritura pública.
• Inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.
• El constituyente debe tener capacidad para enajenar.
• Cumplir con las autorizaciones especiales que la ley exija (sociedad conyugal, bienes familiares, pupilos, etc.).

4. Roles de la inscripción conservatoria

1. Tradición: Es la forma de efectuar la tradición del dominio y demás derechos reales inmuebles.
2. Publicidad: Permite conocer la situación jurídica de los inmuebles y facilita la circulación de los bienes.
3. Solemnidad: Actúa como requisito de validez para ciertos actos y contratos, por ejemplo, la hipoteca.