Alteración de la cosa común solución
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DERECHO CIVIL III (Prof. Pérez Cánovas)
LA COPROPIEDAD
CASO PRÁCTICO Nº 6
Los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal pactaron el 1 de
Abril de 2014 que los bajos, susceptibles de aprovechamiento independiente, los
constituían en bien común, desconectados de los pisos singularmente atribuidos a los
propietarios, y sujeto al régimen que el Código civil establece para la comunidad de
bienes. Decidieron además destinarlos a garaje así como su indivisión sin indicar por
cuanto tiempo. Ante la imposibilidad, por falta de espacio, de que todos los comuneros
pudieran usar de la cosa común como aparcamiento de sus vehículos, acordaron con
posterioridad, por mayoría, la concesión de uso preferente a determinados comuneros, y
asimismo se acordaba proceder a la realización de obras de adaptación para hacer frente
a la imposibilidad física de satisfacer el derecho al uso de todos los comuneros, las
cuales no pudieron realizarse por no obtener licencia administrativa municipal.
Cuestiones:
1. ¿Es válido el acuerdo de excluir a algunos comuneros del uso del garaje?
El uso de la cosa común puede decidirse mediante acuerdo mayoritario de los
comuneros porque se trata de un acto de administración de la cosa común, el art.
398cc señala que los actos de administración de la cosa común se pueden adoptar
por mayoría de los comuneros, pro el precepto también especifica que no es la
mayoría de comuneros sino de cuotas de participación, se trata de una democracia
económica, pero estas decisiones tomadas por mayoría económica no es un poder
absoluto o ilimitado de los comuneros porque el art. 394cc señala 3 límites para
que esos acuerdos sean válidos que no afecte al destino de la cosa modificándolo,
que no afecte al interés de la comunidad y que no impida el uso de la cosa común
a algunos comuneros, que es lo que sucede con este acuerdo. Para estos que han
sido excluidos del uso de la cosa común, la cuota de participación que tienen
quedaría vaciada de todo contenido, reducida a mero valor simbólico. Otra cosa
es que dada la circunstancia de ese local común se hubiera decidido por acuerdo
mayoritario o que se hubiera llevado una distribución espacial distinta, como la
temporal para que todos puedan utilizar el aparcamiento, así no quedaría excluido
ninguno del uso, este acuerdo el de excluir a algunos para que solo otros
comuneros para usar la cosa común, al no existir espacio suficiente para todos,
seria nulo, porque sobrepasa uno de los limites antes mencionados. Es un acto de
disposición, no de administración, la regulación de la copropiedad en el cc no
menciona expresamente los actos de disposición sobre la cosa común, solo se
refiere el art. 397cc a los actos de alteración de la cosa común exigiendo para ello
acuerdo unánime de los comuneros y tanto la doctrina del TS como la de los
autores, ha entendido que se puede hablar de dos clases de alteración de la cosa
común, la alteración material que implicaría el cambio de destino o la
modificación de la estructura de la cosa común como la alteración jurídica, a esta
última se refieren los actos de disposición, en conclusión se hubiera precisado por
tratarse de una alteración jurídica, entendida como acto de disposición del acuerdo
unánime de todos los comuneros y no el acuerdo mayoritario.
2. ¿El voto favorable de aquellos comuneros en beneficio del uso del garaje
por otros comuneros significa la renuncia a su cuota, acreciendo en
beneficio de los demás?
El art. 399cc le reconoce a todo comunero la facultad de disposición sobre su
cuota de participación sin necesidad de contar con el consentimiento de los
demás comuneros, todo copropietario puede enajenar su cuota de
participación, hipotecarla, constituir un usufructo, puede realizar cualquier
acto de disposición sobre la misma, cuando un comunero dispone de su cuota
de participación a título oneroso el art.1522cc le reconoce a los demás
comuneros un derecho de retracto, un derecho de adquisición preferente
siempre y cuando la venta se haga favor de un tercero ajeno a la comunidad el
derecho de retracto por tanto no nacería si la cuota se le vende a otro comunero
y no a otro tercero ajeno a la comunidad, al contar todo copropietario de la
facultad de disposición sobre su cuota no hay ningún problema en entender
que puede renunciar a ella, el art. 385cc permite la renuncia a la cuota de
participación, si se renuncia a ella se acrece a los demás y la renuncia como
acto dispositivo es un negocio jurídico no recepticio para que surta efecto, de
ahí que la renuncia pueda ser expresa o tácita. Habría renuncia tacita cuando se
deduce de un facta concludentia o hecho concluyente, para que exista un hecho
concluyente que se deduzca que el titular del derecho ha querido renunciar a
ella el TS ha declarado que ha de existir una conducta o un comportamiento
del titular de ese derecho renunciando al mismo que sea claro, terminante e
inequívoco además de irrevocable, de tal manera que no se preste a ningún
tipo de duda, ha de ser interpretado de forma restrictiva o estricta si de ese
comportamiento dos o más personas pueden deducir una que ha renunciado y
otra que no ha renunciado entonces no hay acto inequívoco esa conducta se
presta a duda porque según el intérprete la solución va a ser opuesta, en caso
de duda no hay renuncia al derecho, no hay renuncia tacita de los comuneros
que no van a usar la cosa común porque ese comportamiento no es inequívoco.
3. ¿Puede cualquiera de los comuneros ejercitar la actio communi
dividundo?
En el acuerdo de indivisión de la cosa común, tomada por unanimidad por
todos los comuneros no se señala por cuanto tiempo quedan privados todos
ellos de ejercitar la acción que a todo comunero reconoce el art. 400cc la de
pedir la disolución de la comunidad procediendo a la división de la cosa
común la actio comuni dividundo, el art. 400cc autoriza a que se pueda
renunciar mediante acuerdo unánime a la actio comuni dividundo, a la división
de la común siempre que se establezca por un plazo no superior a 10 años el
cual puede renovarse por 10 años más, cada renovación requiere de nuevo
acuerdo unánime, aquí ha existido ese acuerdo unánime pero se establece la
renuncia a la actio de forma indefinida porque no se determina el tiempo
dentro del máximo de 10 años, el TS ha declarado que cuando el plazo queda
indeterminado en el acuerdo ha de considerarse nulo el acuerdo, es discutible
porque podía el TS ha declarado que se declare nulo del acuerdo, podría el TS
haber decidido el plazo que la ley establece, cualquiera de los comuneros
podrá ejercitar la acción del art. 400cc, el art. 1965cc lo considera
imprescriptible
4. ¿Es válido el contrato celebrado por un comunero con un tercero
vendíéndole la cosa común íntegramente?
Lo que está vendiendo no es íntegramente el suyo, estaríamos ante una venta de cosa
ajena en su totalidad, el que vende es solo parcialmente el propietario. La venta de cosa
ajena al inicio el TS entendíó que era nula porque el que vende no es propietario o por
vicio en el consentimiento vendiendo una cosa que no le pertenece, pero le llovieron las
críticas con argumentos sólidos y contundentes hasta el extremo de rectificar la
doctrina, esas críticas venían de una parte en que aun cuando no está regulada la venta
de cosa ajena en nuestro derecho hay alguna referencia a ella lo que significa que se
admite al regular el cc el saneamiento por evicción, otra crítica es que ni hay ningún
precepto en nuestro ordenamiento que prohíba la venta de cosa ajena ni que exija que el
vendedor de la cosa sea propietario de ella, de la compra venta solo surgen obligaciones
lo que si ha de tener el vendedor en el momento en el cual ha de proceder a traspasar al
comprador pero solo en ese momento que es poder de disposición sobre ella ha de ser el
propietario, porque de los contratos solo surgen obligaciones, la compraventa de cosa
ajena es válida en nuestro derecho, otra cosa es que el que la compre pueda llegar a
adquirir la propiedad de la cosa.
Posibles situaciones que se pueden crear cuando alguien vende cosa ajena:
La principal obligación de todo vendedor en un contrato de compraventa recogido en el
art. 1461cc es la de entregar la propiedad al comprador entregar la cosa comprada que
es el cumplimiento de la obligación que se deriva de este contrato, la primera situación
es que el que vendíó una cosa que no le pertenecía en el momento de celebrar el
contrato, la adquiera con posterioridad y llegado el momento de entregarla, lo haga
adquiriendo la propiedad de la cosa el comprador. Esta primera situación no plantea
problemas.
La segunda situación que cuando llega el momento de cumplir con la entrega el
vendedor sea poseedor de la cosa pero no propietario de ella, nadie podría transmitir
derechos que no tiene aunque podría terminar convirtiéndose en propietario si el
verdadero dueño no interpone la acción de defensa de su derecho de propiedad y el que
compro por usucapión consolida haciendo inatacable su adquisición o cuando se trata de
una adquisición de un bien inmueble a non domino con fundamento en el art. 34 la ley
hipotecaria. Esta tampoco da problemas.
Habría problemas si el verdadero dueño antes de que se consuma el plazo para que el
comprador adquiera por usucapión, interponga la acción reivindicatoria contra el
comprador dictándose sentencia condenatoria y siendo desposeído ordenando que se
entregue al verdadero dueño, aquí no vería satisfecho su interés el comprador pero en
estas situaciones el art. 1461 junto con la entrega del a cosa comprada que se le impone
al vendedor, impone también la obligación del saneamiento por evicción y por vicio
oculto, el saneamiento por evicción se produce según el art. 1475cc cuando el
comprador es privado de la cosa mediante sentencia firme por otro que haya adquirido
con anterioridad, si el comprador adquiere la posesión de la cosa sin adquirir la
propiedad porque el vendedor no lo es cuando se la transmite enterándose con
posterioridad puede ejercitar otra acción, en este caso hay varios preceptos dirigidos a
proteger al comprador, el art 1502 para el supuesto de bienes inmuebles el comprador
puede suspender el precio hasta que el vendedor no le garantice su adquisición, podría
también ejercitar la acción de nulidad por error o por dolo el art. 1303cc que las partes
se devuelvan las prestaciones recibidas y según el art. 1160cc también podría dejar sin
efecto el contrato por incumplimiento del vendedor de la entrega de la cosa comprada.
La última de las tres situaciones es que llegado el momento de proceder a la entrega de
la cosa, el vendedor no tenga la posesión y no pueda transmitir ni puede adquirir el
comprador la posesión de la cosa este es un claro supuesto de incumplimiento del
contrato que se resuelve a través de las reglas generales del incumplimiento de los
contratos, ejercitado la acción de cumplimiento para que le pague el valor de la cosa
cuando se celebró el contrato y la indemnización de daños y perjuicios, art, 1101cc y la
acción resolutoria del art. 1124cc que se devuelvan las prestaciones y el incumplidor
indemnice de daños y perjuicios al comprador que va a ver frustrado su interés a que se
le entregue la posesión de la cosa.