Adquisición de la Propiedad y Derechos Reales por Usucapión: Requisitos y Plazos

La Usucapión: Concepto y Clases

La usucapión aparece enumerada en el artículo 609 del Código Civil (CC) como una forma de adquirir la propiedad y los derechos reales. Tradicionalmente, se encuadra como un modo originario de adquisición, porque el usucapiente no recibe el derecho real de nadie, sino que adquiere el derecho real una vez que lo posee durante un tiempo. Dentro de la prescripción, hay dos tipos:

• Prescripción adquisitiva o usucapión: Nace referida a la adquisición de los derechos reales.
• Prescripción extintiva: Se refiere a los supuestos de pérdida de derechos y de las acciones que lo protegen.

Ambos aparecen regulados en el artículo 1930 CC y tienen en común la posesión como presupuesto.

La usucapión se puede definir como el modo de adquirir la propiedad de otros derechos reales susceptibles de posesión, consistente en la posesión continuada de la cosa durante un periodo de tiempo legalmente fijado. Se suelen distinguir varios tipos de posesión atendiendo a unos criterios:

• Según el objeto, se distingue entre usucapión mobiliaria y usucapión inmobiliaria.
• Atendiendo a los requisitos necesarios para que la usucapión tenga lugar: ordinaria (que requiere buena fe y justo título) y extraordinaria (no requiere ni buena fe ni justo título).

Sea cual sea el tipo de usucapión, interesa destacar su modo de funcionamiento. En concreto, la usucapión opera “ope exceptionis”: el poseedor que quiera hacer valer la usucapión tendrá que alegarla en juicio o fuera de él. Una vez que se aprecia la convocatoria de usucapión, va a actuar con efecto retroactivo, es decir, se va a capturar al usucapiente como dueño de la cosa desde el mismo momento en que empezó a poseer. Precisamente por esta forma de funcionamiento de la usucapión, el artículo 1935 CC permite renunciar a la usucapión ganada: una vez que el derecho real se encuentra en el patrimonio del usucapiente, este puede renunciar a él, ya sea de forma expresa o de forma tácita.

La renuncia a la usucapión ganada no implica renuncia a la posesión.

Sujetos y Objeto de la Usucapión

El fenómeno de la usucapión afecta a dos sujetos: quien adquiere la propiedad o derecho real, denominado usucapiente, y quien padece la pérdida del derecho usucapido (sujeto pasivo o sujeto usucapido). En cuanto a la capacidad para usucapir, será la misma que la que se requiere para poseer. En el caso de la usucapión ordinaria, como se requiere justo título, en su otorgamiento deberá intervenir, en su caso, el representante legal, puesto que los menores o incapacitados carecen de capacidad para otorgar este tipo de títulos. El artículo 1933 CC contempla un supuesto de usucapión por el que una comunidad de sujetos usucape el derecho real, es decir, es posible que varios sujetos conjuntamente usucapan un derecho real a pesar de que solo uno de ellos tuvo la posesión de la cosa, de tal forma que si un tercero se dirige contra cualquiera de los comuneros que no poseyó la cosa, este podrá alegar la usucapión ganada por el otro comunero que sí poseyó. En cuanto a la capacidad para ser sujeto pasivo, se va a poder usucapir tanto contra menores como contra incapacitados y, por supuesto, contra mayores. En cuanto al objeto, el artículo 1936 CC prevé que podrán usucapirse cosas que estén dentro del comercio de los hombres y cosas que sean posibles. Por tanto, a contrario sensu, no podrán usucapirse los bienes de dominio público, ni los bienes inmuebles de interés cultural, ni los bienes integrados en el Patrimonio Histórico Español. También puede ser objeto de la usucapión derechos: derechos reales siempre que sean posibles. A sensu contrario, no pueden usucapirse la hipoteca y las servidumbres negativas. Se discutió si podía usucapirse la nula propiedad. El Tribunal Supremo (TS) puso fin a la polémica señalando que no era posible usucapir la ni la propiedad, porque no tiene posesión.

Requisitos Comunes a Toda Usucapión: Posesión Hábil para Usucapir

Uno de los efectos de la posesión era precisamente servir de presupuesto para convertir un derecho real aparente en un verdadero derecho real del que es manifestación externa. Es el artículo 1941 CC el que señala cómo ha de ser la posesión apta para usucapir o ad usucapionem. Dice el artículo que ha de ser una posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. Tras la lectura del artículo 1941, es posible preguntarse si estos cuatro requisitos de la posesión deben concurrir solo en la usucapión ordinaria o también en la extraordinaria, porque cuando el CC regula la extraordinaria no alude para nada a estos requisitos.

La doctrina, de forma unánime, sostiene que estos requisitos son predicables tanto de la posesión y usucapión ordinaria como de la extraordinaria.

• Posesión en concepto de dueño: Para saber si es un concepto de dueño o no, hay que atender al título o causa determinante de la posesión y al modo de ejercicio de esa posesión. Se puede decir que no ostentan este tipo de posesión ni el mandatario, ni el usufructuario, ni el arrendatario. Sí es posible poseer ad usucapionem por medio de otro sujeto.
• Pública: Ha de exteriorizarse la tenencia de la cosa y el concepto en que se posee durante todo el tiempo requerido para que tenga lugar la usucapión. Este requisito se justifica porque se quiere dar al perjudicado por la usucapión la posibilidad de conocer que alguien está usucapiendo y poder evitar la usucapión.
• Pacífica: Tanto su inicio como su continuación han de estar presididos por la falta de violencia (la posesión robada no sirve). Es posible que esa adquisición violenta de la posesión se transforme en posesión pacífica apta para usucapir si transcurre un año desde que se obtuvo la posesión.
• Ininterrumpida: Todas estas características han de concurrir de forma continuada durante todo el tiempo necesario para usucapir. Hay que recordar que el CC sienta dos presunciones de continuidad en la posesión en el artículo 466 y en el artículo 1970, párrafo 2º (presunción iuris tantum).

El propio CC señala una serie de supuestos que van a dar lugar a la interrupción de la posesión, impidiendo con ello la culminación de la usucapión. El artículo 1943 CC clasifica estos hechos de interrupción en medios civiles y medios naturales de interrupción. Son medios naturales de interrupción la cesación por un lapso superior al año por el abandono voluntario o por pérdida de idoneidad del objeto para ser poseído. En cuanto a los medios civiles, se suele señalar la citación judicial del usucapiente porque se ha ejercitado contra él una acción real o una acción de reintegración posesoria. Otro medio civil es cuando tiene lugar un acto de conciliación entre los sujetos.

Por último, también se considera que sirve para interrumpir el reconocimiento expreso o tácito que el usucapiente haga del derecho del propietario.

El Tiempo: Plazos y Reglas de Cómputo

El tiempo es el otro presupuesto común a toda usucapión. Hay que señalar que los plazos fijados en cada caso para usucapir una cosa son plazos legales. Son plazos que no van a poder ser modificados por las partes. Como regla especial de cómputo, hay que señalar que el día en que se comienza a poseer se va a contar por entero.

En cambio, el día final de la posesión debe transcurrir en su totalidad. En cuanto a los plazos, hay que distinguir entre usucapión ordinaria o extraordinaria. La usucapión ordinaria de bienes muebles exige la posesión durante tres años. La usucapión ordinaria de bienes inmuebles exige la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes. La usucapión extraordinaria de bienes muebles exige la posesión durante seis años. La usucapión extraordinaria de bienes inmuebles exige la posesión durante treinta años. La expresión “entre presentes o ausentes” se refiere a que el sujeto contra el que se está usucapiendo está o no en el mismo país donde está situada la finca que se está usucapiendo; si está fuera del país, se le da un plazo más largo para que tenga más tiempo para reaccionar y evitarla. Si parte del tiempo es entre ausente y parte entre presentes, cada dos años de ausencia se reputan como un año del plazo de presencia.

Requisitos de la Usucapión Ordinaria: Justo Título y Buena Fe

Según el artículo 1940 del CC, para que tenga lugar la usucapión ordinaria del dominio y de los demás derechos reales, se necesita poseer con buena fe y justo título durante el tiempo determinado por la ley. La prescripción extraordinaria no necesita para su operatividad ni justo título ni buena fe (artículo 1959 CC).

El justo título aparece en el artículo 1952 CC, señalando que es aquel que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real cuya usucapión se pretenda, añadiendo el artículo 1953 que este justo título ha de ser verdadero y válido. El título de la usucapión es un acto de adquisición posesoria con el que normalmente debía coincidir la adquisición de un derecho real, de tal forma que requiere la concurrencia de un negocio traslativo que no llega a producir, sin embargo, la transmisión y, precisamente porque el adquiriente no adquiere el derecho, surge el remedio de la usucapión. Hay que recalcar que la existencia de título ha de ser probada por quien la alega, porque jamás se presume su tenencia (artículo 1954 CC). Que el título sea justo significa que ha de ser un título que hubiera provocado la transmisión o adquisición del dominio o derecho real del que se trate de no haber mediado el vicio o defecto que la usucapión está llamada a subsanar. Por tanto, será justo título el contrato de compraventa, de permuta o la adquisición vía hereditaria.

Además, ha de ser verdadero. Con este requisito se están excluyendo todos aquellos títulos que pueden calificarse de simulados.

También ha de ser válido. Con esta exigencia se requiere que cuando el título consista en un contrato, los elementos de este (consentimiento, objeto y causa) no estén viciados. Por tanto, hay que diferenciar la validez de la eficacia del título. Puede que el título sea válido, pero sea ineficaz, y en cuyo caso será la usucapión la que trate de dotar de eficacia a este título ineficaz.

La buena fe es el elemento subjetivo de la usucapión ordinaria, que consiste en la creencia o ignorancia en relación con un título concreto, de tal forma que se ignora que en el título adquisitivo existen vicios o se cree que la persona de quien se recibió la cosa era su propietario y podía transmitir. En la usucapión ordinaria rige también la presunción de buena fe contemplada en el artículo 434 del CC. Por el contrario, la usucapión extraordinaria, para su efectividad, no requiere ni la concurrencia de justo título ni la concurrencia de buena fe, de tal forma que se podrá usucapir incluso cuando el poseedor no haya recibido de nadie la posesión en concepto de dueño, sino que originó esta de forma unilateral por el modo de comportarse en relación con la cosa.