Adquisición de la Propiedad y Derechos Reales Limitados: Usucapión, Servidumbre y Usufructo en el Derecho Romano

La Usucapión

La usucapión consiste en la adquisición de la propiedad por la posesión continuada de la cosa durante el tiempo determinado por la ley. Se exige además buena fe y justo título. Es conocida en el Derecho Civil español como prescripción adquisitiva y viene reflejada en el art. 609 del Código Civil.

La usucapión es un modo de adquirir derivativo, aunque también está muy cerca del modo de adquirir originario, debido a:

• El inicio de esa relación del que posee con otra persona.
• El poseedor que va a usucapir recibe la cosa con las mismas cargas y características de cuando estaban en manos del anterior propietario.

Requisitos de la Usucapión

• POSSESSIO: Corpus y Animus.
• TÍTULO: Es el acto jurídico que demuestra que el adquirente no lesionó el derecho del anterior poseedor cuando tomó posesión de la cosa. Generalmente se daba el título determinado por la ley, individualizado con el nombre de la relación de que se trate y precedido por la partícula PRO (ej. Pro emptore relación compraventa).
• TEMPUS: Según Justiniano son 3 años para los bienes muebles y 10 años entre presentes y 20 entre ausentes en los inmuebles. En el Derecho Romano si la posesión no se interrumpe, el tiempo continúa siendo válido, aunque hay que diferenciar dos supuestos:
  • SUCESSIO POSESSIONES: En la que el heredero puede continuar y completar la posesión iniciada por el difunto con el mismo título y la misma buena fe.
  • ACCESSIO POSESSIONIS: La transmisión se realiza inter vivos y el mecanismo es el mismo que el anterior.
• PRAESCRIPTIO LONGISSIMI TEMPORE: Junto a la usucapión, Justiniano admitió otro modo de adquirir la propiedad basada en la posesión continua en el tiempo. Para ello era necesaria la posesión continuada durante el espacio de 30 años, sin hacer distinciones entre muebles e inmuebles y sin usar título justo.
• BONA FIDES: Es preciso que la posesión se haya adquirido de buena fe, con la convicción de haber adquirido la propiedad.

La Servidumbre

Es un gravamen sobre un bien inmueble, en beneficio de otro bien inmueble que pertenece a otro propietario. El fundo que sale beneficiado es llamado fundo dominante y el no beneficiado es el fundo sirviente.

Características de la Servidumbre

• UTILIDAD: Que implica la necesidad.
• INDIVISIBLE: Aunque el fundo se divida la servidumbre ha de estar entera.
• INALIENABLE: No se puede vender la servidumbre sin el fundo.
• VECINDAD: Los fundos no pueden estar muy alejados.
• EXISTENCIA DE AL MENOS DOS PROPIETARIOS: No existe en uno sólo.

Clasificación de la Servidumbre

• SERVIDUMBRE RÚSTICA: Dividida a su vez, en paso y agua.
• SERVIDUMBRES URBANAS: Construcción, luces y vistas, y desagüe.

Constitución de las Servidumbres

• DEDUCTIO
• LEGADO
• ADJUDICATIO
• USUCAPIÓN
• PACTO O ESTIPULACIÓN
• DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA

Extinción de la Servidumbre

• RENUNCIA de su titular.
• CONFUSIÓN: Cuando las dos propiedades (dominante y sirviente) se unen bajo el mismo propietario.
• DESTRUCCIÓN del edificio dominante o cimientos, a menos que el edificio sea derribado para construirlo.
• TRANSFORMACIÓN del fundo sujeto a la servidumbre.
• NO USO.

Tutela Procesal de la Servidumbre

La protección jurídica de la servidumbre se hace por medio de la ACCIÓN VINDICATIO SERVITUTIS. La podía ejercer el titular del derecho, no sólo frente al propietario del fundo sirviente, sino frente a cualquiera que perturbe el ejercicio de la servidumbre.

El Usufructo

Es el derecho de usar y disfrutar de cosas ajenas con la obligación de conservar su forma y sustancia.

Características del Usufructo

• Es un derecho limitado en el tiempo. Cuando no se indica, se extingue con la muerte del usufructuario.
• Si es constituido ad tempus se extinguirá al término del tiempo marcado del mismo o con la muerte si ocurriera antes.
• En el Derecho clásico no se permite la constitución del usufructo a personas jurídicas (no se permite por temor, puesto que una persona jurídica no muere).
• Con Justiniano se permite a personas jurídicas (municipio) pero no con tiempo superior a 100 años.
• No es transmisible (ni inter vivos ni mortis causa).
• Es un derecho sobre cosas inconsumibles, y se extingue cuando desaparece la cosa sobre la que recae.

Facultades del Usufructuario

• Adquisición de los frutos.
• Adquisición mediante perceptio (lo recogido).

Obligaciones del Usufructuario

• Usar y conservar la cosa.
• Pagar y hacerse cargo de las cargas y tributos.
• Gastos necesarios de conservación.
• Devolver la cosa.

Contenido del Usufructo

• Ius utendi fruendi: Es el derecho que tiene el usufructuario de usar y conservar la cosa apropiándose de los frutos.
• Ius alienis rebus: Cuando cesa el usufructo, el uso y disfrute retorna al propietario.
• Salva rerum substantia: Representa un límite al uti frui, es decir, el usufructuario podrá usar y disfrutar de la cosa siempre que respete su forma actual y no modifique el destino económico de la misma.

Constitución del Usufructo

El modo más frecuente, según las fuentes, es el legado per vindicationem. También mediante la deductio y la adjudicatio. Justiniano lo generalizó a través del pacto o estipulación.

Extinción del Usufructo

• Fallecimiento del usufructuario.
• Si se hubiese cumplido el tiempo (si este se ha constituido por el tiempo).
• Si se hubiese sometido a una condición resolutoria, en el momento en que esta se haya cumplido.
• Destrucción o transformación de la cosa objeto de usufructo.
• Renuncia del titular.
• Por consolidatio (cuando se une en una misma persona la propiedad y el usufructo).

Aspectos Procesales del Usufructo

Para defender su derecho el usufructuario cuenta con la vindicatio usufructus que con el derecho justinianeo se convirtió en la actio confessoria (la misma que protegía las servidumbres prediales).