La Adquisición Informal de la Propiedad en Perú

Capítulo III: Hernando de Soto y la Propiedad Informal

El Dr. Hernando de Soto y la Economía Informal

Nació en Perú. Fue economista del GATT, gerente de empresas privadas y director del Banco Central de Reserva del Perú. Hoy es presidente del Instituto Libertad y Democracia de Lima.

La Adquisición Informal de la Propiedad

Una investigación del ILD no encontró prejuicio en los asentamientos informales, pero sí normas extralegales que regulan las relaciones sociales, compensan la falta de protección legal y consiguen estabilidad y seguridad para los derechos adquiridos. Estas reglas se denominan “normatividad extralegal”, compuesta de costumbres de origen informal y algunas reglas del derecho oficial. Gobierna la vida de los asentamientos informales a falta de ley.

Dos Maneras de Acceder a la Propiedad Inmobiliaria

La Invasión

Es la ocupación ilegal de terrenos estatales o privados. Existen dos maneras:

• Invasión paulatina: Se da gradualmente sobre asentamientos existentes (ej: rancherías anexas a fundos o haciendas, o campamentos mineros). El propietario tiene relación con los ocupantes (empleados...). Inicialmente, no tiene interés en desalojarlos. Pero con el tiempo, grupos de personas sin relación con el propietario se incorporan y ocupan el terreno poco a poco hasta ser los poseedores de toda el área.
• Invasión violenta: Sin vinculación previa. Se inicia con la reunión de un grupo con el fin de invadir.

Históricamente, el 90% de las invasiones violentas han ocurrido en terrenos estatales; es más fácil invadir al Estado que a particulares.

Una invasión transcurre por etapas:

1. Se elige el terreno y se intenta convencer a los interesados, reuniendo una masa crítica indispensable.
2. Se contratan servicios (ingenieros, etc.), se reparten lotes de tierra y áreas públicas. A veces se contrata a abogados y se presenta una solicitud formal de adjudicación del terreno.
3. Se empadronan a los futuros invasores y se determinan responsabilidades.
4. Una vez hechos los actos preparatorios, se realiza la invasión de noche o madrugada. Se despliegan banderas peruanas y se demarcan los asentamientos con tiza.
5. Se organiza la olla común para los primeros días.
6. Aparecen ambulantes para aprovisionar.

El “Contrato de Invasión”

La invasión tiene una lógica de funcionamiento; no es deliberada, sino que hay un acuerdo previo. Los diferentes acuerdos son las cláusulas, agrupadas en dos tipos:

• Las de creación, demarcación y repartición.
• Las que crean, determinan funciones y responsabilidades, etc.

Este contrato se perfecciona por el libre consentimiento; no hace falta que sea escrito y es abierto.

El Derecho Expectativo de Propiedad

La ejecución del “contrato de invasión” trae como consecuencia la restauración de un derecho sobre el terreno que carece de legalidad y se denomina “derecho expectativo de propiedad”.

Sin embargo, este derecho no proporciona todos los beneficios; es temporal, en espera de que el gobierno confiera a los informales la propiedad definitiva. Se sustenta en la presencia de los invasores, en los empadronamientos y, posteriormente, en la actividad de las autoridades. Se deben dar unos 159 pasos para conseguir la legalidad del asentamiento. En el momento en que queda claro que no se erradicará el asentamiento, comienzan a edificar con material noble.

Este derecho crea seguridad y estabilidad para poseer el terreno. La venta del terreno y el alquiler de los inmuebles resultantes de invasiones están legalmente prohibidos.

Para vender: los informales recurren a la argucia de declarar que están traspasando, pero no el terreno, ocultando la compraventa de la propiedad entera. El comprador debe manifestar ante la asamblea de vecinos su voluntad de adherirse al “contrato de invasión” y a sus acuerdos complementarios. Si el asentamiento es legal, la compraventa solo se realiza entre las partes y debe inscribirse en el registro inmobiliario que mantienen las organizaciones informales.

Para alquilar: como el inquilino podría ser reconocido como propietario por las autoridades, los informales prefieren alquilar bajo la figura del hospedaje, permaneciendo el propietario en el terreno.

Los invasores pagan un precio muy alto por el terreno que ocupan, pero no en dinero, sino en capital humano.

Las Organizaciones Informales

Son los órganos que los pobladores eligen para la ejecución del contrato; se denominan “asociaciones urbanizadoras”, “asociaciones de pobladores”, etc. Son de naturaleza democrática, compuestas por una dirigencia y una asamblea general, pero existen otras para satisfacer otras necesidades. Su propósito es proteger y acrecentar el valor de la propiedad. Para este efecto, desempeñan funciones consistentes en negociar con autoridades, etc.

• Negociar con las autoridades: deben hacerlo en el ámbito de la política y la burocracia; necesitan cultivar contactos que les apoyen.
• Defensa del orden público: contra los delincuentes, primero durante la invasión, luego a través de los vecinos o de comisiones.
• Proveer servicios públicos: formando comisiones que se encargan de tareas específicas, como conseguir agua, luz, etc.
• Conservar un registro de la propiedad predial: donde consta quiénes son los propietarios de los lotes.
• Administrar justicia: por su propia mano, en dos competencias:
  • Predial: responde al vacío dejado por la falta de intervención oficial.
  • Penal: en caso de delitos, se permite la comparecencia de acusados y agraviados; la defensa es personal. Se aplica una serie de penas, como el apaleamiento. Cuando es homicidio, suele entregarse a la policía o se realiza un linchamiento.

La Compraventa Ilegal

Es la compraventa ilegal de terrenos agrícolas a través de asociaciones y cooperativas.

En los años 70, el gobierno dispuso que los predios rústicos fueran expropiados para distribuirlos entre campesinos. Los pobladores se coludieron con los propietarios de los terrenos agrícolas para organizar la transferencia de esos terrenos de manera clandestina y dar lugar a un nuevo asentamiento informal.

Para ello recurrieron a subterfugios: primero, organizar asociaciones y cooperativas para agrupar a los compradores interesados (de carácter legal); otro es simular una invasión. Así, los propietarios burlaron la afectación de la reforma agraria, transfiriendo a las asociaciones o cooperativas sus predios por un precio mayor al de la expropiación.

Esta modalidad de acceso informal a la propiedad es menos compleja que la invasión. Requiere de los futuros pobladores la previa constitución de una asociación o cooperativa y la identificación de un terreno agrícola susceptible de albergar el nuevo asentamiento.

Los Corredores Informales de Inmuebles

El grupo original que organiza la asociación o la cooperativa está constituido por empresarios capaces de concentrar la información necesaria para celebrar este tipo de transacción; son los especuladores.

Lo primero que hacen estos corredores es tratar de adecuar la oferta a la demanda; para ello conforman una asociación o cooperativa y luego identifican el terreno para el nuevo asentamiento.

Luego deben negociar con los propietarios de los terrenos agrícolas y ponerse de acuerdo sobre el lote, el precio y la forma de transacción. Luego necesitan reunir una masa crítica indispensable para organizar la transacción. A la vez, se trazan los planos del nuevo asentamiento.

Reúnen el dinero para adquirir el terreno. En el momento de esa transacción, los propietarios están legalmente impedidos para traspasar la propiedad, por eso simulan una invasión.

Sus servicios no son gratuitos.