La Accesión Inmobiliaria y Mobiliaria: Regulación y Requisitos Clave

Accesión Inmobiliaria

Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios

Se analiza el caso en que el incorporante utiliza materiales propios para construir, plantar o sembrar en suelo ajeno en el momento de dicha incorporación:

• Si el incorporante actuó de buena fe, el dueño del terreno tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los arts. 453 y 454 del Código Civil, o a obligar al que edificó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente (art. 361 CC).
• Si el incorporante actuó de mala fe, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización (art. 362 CC).
• Cuando haya habido mala fe, no solo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de este, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe.

Supuesto especial: la accesión invertida o construcción extralimitada

Este supuesto se refiere a los casos en que se construye de buena fe una edificación en suelo propio, pero invadiendo parte de un terreno ajeno. Para resolver esta situación, se acude al principio general de accesorium sequitur principale, entendiendo como principal la edificación y como accesorio la parte del terreno ajeno invadida. La accesión invertida solo tiene lugar en la accesión inmobiliaria por edificación.

Requisitos

1. La invasión parcial de suelo o vuelo ajeno.
2. La indivisibilidad de la edificación.
3. Que el valor de lo edificado en terreno del constructor, unido a ese suelo propio, sea superior al valor de la parte edificada en suelo ajeno, unido a esa parte de suelo ajeno invadido.
4. Que el edificante haya construido de buena fe.

Cumplidos estos requisitos, de observación estricta, el edificante adquirirá la propiedad de la parte del terreno invadida, si bien deberá abonar al dueño de ese terreno invadido su valor y una indemnización por los daños y perjuicios causados, conforme al art. 1.902 del Código Civil.

Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos

En este caso, conforme a lo previsto en el art. 360 del Código Civil:

• El dueño del suelo deberá abonar los materiales y, si hubiera obrado de mala fe, estará además obligado al resarcimiento de daños y perjuicios.
• El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos solo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas. Si pudiera separarlos, no habrá ningún problema, pues no se dará el requisito de indivisibilidad.

Accesión Mobiliaria

La regulación de la accesión de mueble a mueble, prevista en los arts. 375 a 383 del Código Civil, será de aplicación subsidiaria a los acuerdos de las propias partes (dueños respectivos de las cosas implicadas) acerca de quién se queda con la cosa nueva surgida de las dos. Cabe distinguir entre los siguientes supuestos:

Unión

Es el caso en que dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola inseparable sin menoscabo (art. 375 CC). Si pudieran separarse, los dueños podrán exigir dicha separación (art. 378 CC). Sin embargo, cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra es mucho más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquella puede exigir su separación, aunque sufra algún detrimento la otra a la que se incorporó (art. 378 CC).

En la determinación de quién se queda finalmente con la cosa nueva surgida de la unión, resulta relevante concretar cuál es la cosa principal y cuál la accesoria. A tales efectos, debe tenerse en cuenta lo siguiente:

• Conforme al art. 376 CC, se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra por adorno, o para su uso o perfección.
• Si no puede determinarse por esta regla cuál de las dos cosas incorporadas es la principal, se reputará tal el objeto de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen (art. 377 CC).