Usufructo y Compraventa en el Derecho Romano: Conceptos y Características

Usufructo en el Derecho Romano

El usufructo se define en el Código Civil como: usus fructus est ius alienus rebus utendi et fruendi salva rerum susbtantia. (El usufructo es el derecho sobre cosa ajena para usar y obtener los frutos salvando la sustancia).

Los juristas califican el usufructo como una servidumbre personal. Era el derecho real sobre cosa ajena que concede el uso y los frutos de esa cosa dejando a salvo la sustancia. Se ha escrito mucho sobre la cláusula Salva rerum substantia, que, según una parte de la doctrina, hace referencia a la posibilidad de establecer un usufructo solamente respecto de las cosas que se pueden utilizar repetidamente. Según otro sector, significaba el límite de duración del usufructo, en tanto durase la cosa. Hay un tercer sector doctrinal que afirma que la expresión se refiere al significado más genuino del usufructo, sin tener en cuenta la figura del usufructuario y solo refiriéndose a la adquisición de los frutos. La opinión más extendida, aunque se cree que es la más alejada del pensamiento de Paulo, se refiere a que con esta cláusula se trata de conservar en buen estado el objeto del usufructo.

Sujetos del Usufructo

Son sujetos del usufructo, el usufructuario y el nudo propietario (es el propietario sin derecho a usar y disfrutar la cosa). El límite de duración de esta institución es el de la vida del usufructuario. Si nos encontramos ante una persona jurídica, el límite será 100 años. El usufructo no se transmite inter vivos, pero puede cederse su ejercicio.

Derechos y Deberes del Usufructuario

El derecho más relevante del usufructuario es el de percibir los frutos, además del uso de la cosa. El usufructuario podrá recibir los frutos naturales por percepción, no por simple separación. Una vez que cese el usufructo, pueden percibir los frutos civiles, que se adquieren día a día, aunque no se hayan cobrado físicamente. El derecho a los frutos se percibirá según la cosa usufructuada. Así, por ejemplo, el usufructo sobre un animal concede el derecho a las crías, pero esto no sucede con el usufructo sobre los esclavos, sí sobre las donaciones o legados que le hayan dado al esclavo, porque las donaciones y legados pasarán a su propietario directamente. Si, por ejemplo, el usufructo era de un bosque de talar, el usufructuario podrá talar, pero si no era sobre un bosque de talar, solamente podía apoderarse de los árboles que hayan muerto de forma natural, y no los puede cortar él. Los materiales que se obtengan serán del usufructuario, pero ese usufructuario no podrá abrir excavaciones nuevas.

Obligaciones del Propietario

En primer lugar, conservar la cosa y devolverla en perfecto estado cuando el usufructo finalice. En el Derecho Civil Antiguo, el usufructuario tenía una posición jurídica parecida a la de cualquier tercero, pero con el tiempo, el pretor modeló esta institución jurídica e incluyó la obligación de devolver la cosa en perfecto estado, incluyendo actitudes positivas de hacer, no solamente de abstenerse. El usufructuario, además, debe correr y cargar con los gastos de conservación de la cosa. Para garantizar que se iba a cuidar de la cosa se creó la cautio usufructuaria. Esta cautio debía ser prestada por el usufructuario, y a través de esta cautio se comprometía a utilizar la cosa como un buen hombre, con buen arbitrio, lo que se conoce como bono viri arbitratu, y a restituirla cuando acabase el usufructo. En ocasiones, el usufructuario podía negarse a prestar esta cautio. Si se negaba, el propietario podía no entregar la cosa hasta que no se verificase la stipulatio (la promesa). El propietario podía ejercer la reivindicatio, si es que ya había consignado la cosa. También este nudo propietario podía reivindicar la cautio y reclamarla, a través de una Actio in factum, una acción de hecho a través de la conditio cautionis. Independientemente de estas medidas, el propietario tenía a su disposición otras acciones de tipo real, penal, etc., que le correspondiesen.

Quasi usus fructus

Cuando el usufructo comenzó a ser una institución jurídica frecuente y hereditaria, se siente la necesidad de establecer un usufructo sobre cosas consumibles, lo cual pierde el espíritu y la razón de ser del usufructo. Pero, en definitiva, algunas personas creen que hay que aplicar un usufructo sobre cosas consumibles. A través de un Senado Consulto de comienzos del Principado, se permite la posibilidad de establecer un usufructo sobre cosas consumibles. En el quasi usus fructus se atribuye la propiedad al usufructuario, de modo que, al acabar la propiedad, se debe dar algo igual, del mismo valor, etc. El quasi usus fructus está obligado a prestar caución, asegurando devolver una cosa de igual género en la misma cantidad. Hay otras servidumbres personales: usus, habitatio y operae servorum, no tan importantes.

Usus

Da el uso de un bien, la posibilidad de participar en los frutos por parte del usuario y la posibilidad de que la familia del usuario participe en esta obtención de frutos, no solamente de la persona del usuario, sino también de su familia. En el uso se puede ceder gratuitamente el uso, pero no se puede arrendar la cosa.

Habitatio

Es una especialidad del uso que consiste en el derecho a habitar una casa. Con la habitatio se puede arrendar la casa y no se puede ceder gratuitamente.

Operae servorum

Es una especialidad, es una servidumbre personal y a través de ésta se cede el trabajo de un esclavo o animal. La jurisprudencia no es unánime. Justiniano entendía que ésta debía de ser una servidumbre personal independiente del resto.

Compraventa en el Derecho Romano

Compraventa, arrendamiento, mandato y sociedad son contratos consensuales: se llaman así porque se perfeccionan con el consentimiento. Los romanos llamaron a la compraventa emptio venditio (emptor-venditor). La compraventa es un contrato consensual bilateral perfecto. Surgen obligaciones para ambas partes, de buena fe, en el que una de las partes, el venditor, se obliga a proporcionar a la otra parte, el emptor, la posesión pacífica y duradera de algo. Se transmite en la compraventa sólo la posesión pacífica, no la propiedad. La propiedad sólo se transmite a través de la mancipatio o la iure cessio, si depende de que la cosa sea mancipi o nec mancipi, o traditio, que depende de la época. El venditor transmite esto a cambio de un precio (pretium).

Características de la Compraventa

• Consensual, perfeccionado por el consentimiento. (Gayo opinaba que el consentimiento se mostraba de cualquier forma).
• La compraventa tiene efectos reales y no transmite la propiedad.

Elementos de la Compraventa

• Acuerdo entre las partes: también son esenciales la cosa, el bien y el precio.

Respecto de las cosas, puede comprarse o venderse cualquier cosa que esté dentro del comercio (res in commercium). Pueden venderse derechos, es decir, cosas incorporales, y pueden ser cosas futuras. Entre las cosas futuras existen dos clases de emptio rei speratae (se compran cosas futuras cuya existencia depende del azar). La compraventa nace sometida a una condición de carácter suspensiva.

Otro tipo de cosa futura es la emptio spei, donde se compra la esperanza de que vaya a existir algo, no se somete a condición, sino que se paga, aunque no surja.

Requisitos del Precio

1. Debe ser certum, es decir, determinado o determinable.
2. La cifra tiene que estar ya fijada en el momento de la compraventa o se determina con circunstancias del mercado, si el precio lo fija un tercero.
3. Debe ser verum (verdadero): no mentir acerca del precio.
4. Debe ser in pecuria numerata, el precio tiene que ser dinero, porque un bien a través de otro no se trataría de compraventa, sino de una permuta.
5. Tiene que ser iustum (justo), es decir, no exagerado.

Obligaciones del Vendedor

• Transmitir la posesión pacífica y duradera de la cosa. Quien transmite esto, tiene capacidad para transmitir la propiedad. Pero si éste no tuviera esa capacidad, el comprador podía usucapir la cosa y adquirir la propiedad.
• El vendedor debe prestar garantía por evicción (la posibilidad de que un tercero ajeno a la compraventa tenga derecho a reclamar por litigio un derecho real que afecte la cosa). Al inicio, el vendedor tenía que responder de la evicción a través de la stipulatio. Con el tiempo, la responsabilidad de la evicción, en el siglo II de nuestra era, debía ser ya un elemento natural a la compraventa. En estos casos, el comprador exigía la responsabilidad por evicción a través de la Actio empti.
• Otra de las obligaciones del vendedor era la custodia de la cosa en tanto no se entregaba, cuidar de la cosa como un bonus paterfamilias.

Causas de Responsabilidad del Vendedor

Si en el intervalo de tiempo, mientras que no se entregaba la cosa, se perdía, desaparecía, se deterioraba, etc., el vendedor que no la había protegido bien respondía de esta responsabilidad y debía indemnizar al comprador. Pero podía suceder que esto pasara por cosas fortuitas o fuerza mayor. En este caso, el vendedor quedaba liberado de responsabilidad y debía entregarle al comprador los restos de la cosa, si quedaba algo. Pero el comprador ya se había comprometido a pagar el precio y, aunque ésta sufriera algo, pagaría igualmente en caso fortuito.

El vendedor tiene que responder por vicios ocultos que la cosa tuviera. Inicialmente, la responsabilidad por vicios ocultos no era inherente al contrato de compraventa, excepto que hubiera habido por parte del vendedor una mala fe muy obvia. Pero con el tiempo, y gracias a los ediles curules, la responsabilidad de vicios ocultos comenzó a ser parte elemental de la compraventa. Los ediles curules tenían cierta jurisdicción en los mercados y en el tráfico mercante. En los mercados, se hizo una práctica frecuente de vicios ocultos, y por eso, estos magistrados comenzaron a obligar a los vendedores a responder por vicios ocultos. Concluida la venta con vicios ocultos, el comprador podía ejercer la acción redhibitoria, después de los 6 meses, después de la compraventa o 6 meses después de que aparezca el vicio oculto, se conseguía concluir el contrato de compraventa. El vendedor obtenía la devolución del doble del precio que había pagado. La acción quanti minoris, a través de ésta, consigue la reducción del precio una vez que el vicio había aparecido. Se ejercía al año siguiente si es que el comprador tenía voluntad de seguir con la cosa, se reduce el precio. En Época Justinianea, el uso de estas acciones se generaliza, y se concedió también la Actio empti para pedir indemnización, daños y perjuicios a favor del comprador.

Obligaciones del Comprador

• Tiene que pagar el precio y transmitir la propiedad de las monedas.

Pactos Añadidos a la Compraventa

• Lex commissoria: es una cláusula adicional que se añaden las partes para que el vendedor se reserve el derecho a recibir el contrato, si el comprador no paga el precio en el plazo determinado.
• Indiem addictio: en virtud a este pacto, el vendedor puede, en un plazo establecido, rescindir la compraventa si aparece una oferta mejor. Si el precio es mejor, debe dirigirse a su primer comprador y ofrecer la posibilidad de igualar o mejorar la oferta. En el caso de que no quiera, puede rescindir la oferta y venderle la cosa al segundo comprador.
• Pactum si res placuerim (pacto si la cosa gusta): a través de este pacto, el comprador se reserva la posibilidad de rescindir el contrato si la cosa no le gusta.

Locatio Conductio (Contrato de Arrendamiento)

Es un contrato consensual, bilateral perfecto (obligaciones para ambas partes), en el que una de las dos partes, el locator, se obliga frente al conductor a poner a su disposición un bien para que lo use o disfrute a cambio de un precio normalmente, (locatio conductio rei), o bien se compromete a prestarse determinados servicios (locatio conductio operarum), o bien se compromete a entregarle una cosa para que sobre ella realice una determinada obra (locatio conductio operis).

Locatio Conductio Rei

A través de ésta, el locator se obliga a poner a disposición del conductor (arrendatario) una cosa para que la use y disfrute, comprometiéndose el arrendatario a pagar un precio llamado merces. En cuanto al objeto, podía ser cualquier cosa inconsumible, mueble o inmueble. La merces consiste en una cantidad de dinero.

Obligaciones del Arrendador (Locator)

Debe entregar la cosa al conductor para que la use y disfrute según lo convenido, pero el locator debe mantener la cosa en buenas condiciones y debe correr con los gastos necesarios para la conservación, y por lo tanto debe reembolsarle al arrendatario los gastos que hizo para conservar la cosa e indemnizar por daños y perjuicios y entregar la cosa sin defectos que impidan al arrendatario el uso y disfrute.

Obligaciones del Arrendatario (Conductor)

Debe pagar el canon acordado, utilizar la cosa según lo convenido o según la naturaleza de la cosa. El arrendatario debe responder por los daños que se producen en la cosa por el mal uso. Debe devolver la cosa al finalizar el arriendo.

Disolución del Contrato de Arrendamiento

El arrendamiento duraba el tiempo acordado, pero se permitió la relocatio tacita (reconducción tácita), lo que significa que se finaliza el contrato, pero una vez que se determinaba, si el arrendatario seguía pagando, y el arrendador seguía permitiendo el uso, se entendía el arrendamiento prorrogado.

Locatio Conductio Operarum

El locator se compromete a prestar al conductor una determinada cantidad de servicios. (No tuvo mucho efecto por la esclavitud). El locator debe personalmente realizar los trabajos previstos en el contrato y responde hasta el límite, y el conductor debe pagar la cantidad preestablecida. Ésta se extingue una vez concluidos los trabajos, por muerte del locator. La muerte del conductor no extingue el contrato y presumiblemente se transmite a los herederos.

Locatio Conductio Operis

En este tipo de contrato, el locator entrega al conductor una cosa, no para que la use y disfrute, sino para que haga sobre ella una obra, y una vez hecha esta obra, devuelva lo que ha finalizado. En los dos supuestos anteriores, era el conductor el que pagaba el canon, pero en este caso, es el locator el que, además de entregar la cosa, debe pagar el canon. En ocasiones, no era necesario que el conductor realizara por sí mismo la obra, sino que pidiese ayuda o la realizara otro. El locator está obligado a pagar el canon una vez que la obra se ha realizado. (Periculum est conductoris: el peligro es para el conductor).

Enfiteusis

Es un derecho real que implica el contenido de disfrute y la utilización de la cosa más amplia y el titular de este derecho tendrá grandes posibilidades de gozo, disfrute de la cosa y también uso (Enfiteuta). La obligación va paralela al derecho y para el enfiteuta se le está previsto como contraprestación la realización de numerosas obligaciones en relación con el propietario del fundo. Es un derecho real sobre cosa ajena que se transmite inter vivos y mortis causa. El propietario de la finca, objeto de éste, conserva sobre ella el dominio directo, pero el enfiteuta desarrolla una serie de facultades amplísimas que se engloban del concepto del dominio útil. Por tanto, podrá habitarla, explotarla económicamente, cultivarla y, como posibilidad, es lo que más se parece a un propietario.