Usufructo en el Código Civil español: concepto, constitución, derechos, obligaciones y extinción

Concepto y función del usufructo

El usufructo se define en el artículo 467 del Código Civil como el derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen lo contrario. La situación de señorío del usufructuario es oponible frente a terceros. Aun así, existe una relación jurídica entre usufructuario y nudo propietario: el usufructo es un derecho real limitado y es el paradigma de estos.

Siempre recae sobre cosas ajenas, por lo que reconoce la propiedad de otra persona. Además, el usufructuario no tiene las mismas capacidades que el propietario. Es, por tanto, un derecho limitativo del dominio, aunque esta limitación acabará por integrarse de nuevo en la propiedad cuando termine el usufructo.

Los límites del usufructuario se encuentran en el límite temporal, que no es suficiente, pues en su usufructo podría destruir la cosa. Por eso existe el artículo 467, que establece que el usufructuario tiene que conservar su forma y sustancia.

Desde el punto de vista de su función económica, el usufructo sirve para atribuir las plenas facultades de disfrute de una persona, con carácter vitalicio o temporal. Se utiliza sobre todo en las herencias, cuando el testador quiere favorecer a una persona vitaliciamente, sin que los bienes pasen después a sus herederos. También se utiliza en las donaciones, cuando el donante no quiere privarse de lo que es fuente de ingresos mientras viva; por eso dona la propiedad con reserva de usufructo.

Constitución

El usufructo puede nacer de dos formas, según el artículo 609: de un negocio jurídico o de una disposición legal. El usufructo voluntario o negocial puede constituirse mortis causa (usufructo testamentario) o inter vivos, tanto a título gratuito como oneroso (artículo 468).

La constitución inter vivos puede llevarse a cabo por vía de enajenación o por vía de retención, detracción o reserva. En el primer caso, el constituyente atribuye al adquirente el derecho de usufructo y conserva la propiedad. En el segundo, enajena la propiedad y conserva el usufructo.

La posible adquisición por prescripción o usucapión del usufructo está admitida por el artículo 468. La hipótesis normal en que se produzca será la del título constitutivo otorgado por un no propietario.

Sujetos

a) El usufructuario y el nudo propietario

Para constituir un usufructo se necesita un usufructuario y un nudo propietario. No existe una regla especial que se refiera a la capacidad para ser usufructuario. La titularidad del derecho puede ser ostentada por cualquier persona con capacidad para celebrar el negocio jurídico inter vivos, o para adquirir mortis causa o por usucapión. Para el nudo propietario, la constitución significa que tiene la facultad de disposición sobre el objeto.

b) Las personas jurídicas como titulares de usufructos

El artículo 515 permite que las personas jurídicas puedan ser titulares de usufructo. Como se trata de un derecho temporal, cabe limitarlo, pues las personas jurídicas suelen tener vida indefinida. Así, el plazo de duración máxima será de treinta años, aunque podrá disolverse antes si se disuelve la corporación o sociedad o si el pueblo queda yermo. Si un usufructo contraviniera esta prohibición, sería parcialmente nulo y debería quedar reducido al término real.

c) La pluralidad de sujetos en el usufructo: el acrecimiento entre usufructuarios

El artículo 469 del Código Civil permite que el usufructo se constituya en favor de una persona o de varias. En este último caso, los usufructos pueden ser sucesivos o simultáneos. Si es simultáneo, debe regirse con las matizaciones necesarias en razón a la diferencia de objeto, como una copropiedad contenida en los artículos 392 y siguientes.

La única regla para esta situación se encuentra en el artículo 521 del Código Civil, que dice que el usufructo constituido en favor de varias personas vivas al tiempo de su constitución no se extinguirá hasta la muerte del último usufructuario o hasta que renuncie su derecho. Entre los supervivientes se produce un acrecimiento.

Tratándose de usufructo testamentario, el artículo 987 regula cuándo aún no se ha constituido el acrecimiento, disponiendo que el derecho de acrecer también tendrá lugar entre los legatarios y los usufructuarios, en los términos establecidos para los herederos según el artículo 982: llamada de dos o más a una misma herencia o porción de ella sin especial designación de partes, y que uno de los llamados muera antes que el testador o que renuncie a la herencia o sea incapaz de recibirla.

Si el título del usufructo es la donación, por aplicación del artículo 637 y salvo voluntad contraria del donante, no se da el derecho de acrecer. Existe una excepción en el supuesto de donación conjunta a marido y mujer, en que tal derecho se origina, a menos que el donante dispusiese lo contrario.

El derecho de acrecer o acrecimiento es un mecanismo del derecho sucesorio para cubrir la vacante que se produce en la cotitularidad del derecho sobre una cosa, cuando alguno de los llamados con otros no puede o no quiere aceptar. En los negocios inter vivos no hay vacante, porque si el sujeto no acepta nada, no adquiere por lo que sigue siendo parte del concedente; o si acepta, ya no se produce acrecimiento.

Cuando los llamamientos para el usufructo son sucesivos, hay que entender que no existe un solo usufructo, sino que empieza uno cuando acaba otro. Por ello, hay límites en los llamamientos, pues no es posible que el propietario recobre la plenitud de facultades. Esto se trata de una extinción del usufructo.

Objeto del usufructo

El usufructo tiene como objeto una o varias cosas materiales que pueden ser muebles o inmuebles, siempre que sean cosas apropiables que estén dentro del comercio y susceptibles de uso y disfrute.

Contenido del usufructo

El artículo 470 del Código Civil dice que los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo. En su defecto o por insuficiencia de este, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.

Así, la primera fuente de regulación del usufructo es la autonomía de la voluntad y, subsidiariamente, las normas de las secciones relativas a los derechos del usufructuario y a las obligaciones del usufructuario. Se deja fuera la última sección, que trata de los modos de extinguirse el usufructo, lo que es un descuido, pues la exclusión carece de justificación; por ello, también se aplica.

También concede el artículo 467 todo su juego a la autonomía de la voluntad, al permitir que el título de constitución levante el límite legal puesto al disfrute del usufructuario, que se refiere a la conservación de la forma y sustancia de la cosa.

Obligaciones iniciales del usufructuario

La disciplina normativa del derecho de usufructo impone al usufructuario una serie de obligaciones que pueden ser de carácter positivo (acciones) o negativo (abstenciones). Pueden ser previas a la constitución o requisitos del derecho, simultáneas a este que lo coartan y limitan, u obligaciones finales o liquidatorias de la situación jurídica existente.

a) El deber de inventariar y de prestar fianza

El artículo 491 obliga al usufructuario a hacer inventario y prestar fianza. El inventario sirve para proteger los intereses de quien debe recibir la cosa al finalizar el usufructo, y se debe practicar con citación del propietario o legítimo representante, tasando los muebles y describiendo el estado de los inmuebles, para que el propietario obtenga un resarcimiento en caso de incumplimiento de la obligación de conservación.

El artículo 491 no determina si debe ser por documento público o privado, ni se refiere a quién tiene que soportar los gastos, que entendemos que debe ser el usufructuario por estar obligado a la ley. Además del inventario, el usufructuario también tiene que prestar una fianza comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan conforme a esta sección.

Por eso, la fianza garantiza algunas obligaciones que no solo deben limitarse a las de la sección tercera del usufructo, sino también con la normativa de las demás secciones, y así también de acuerdo con las demás secciones.

Mientras tanto, hay que olvidar que el artículo 470 da un carácter dispositivo a la regulación del usufructo, es decir, que las obligaciones del usufructuario son ante todo las que señala el título constitutivo (carácter dispositivo). Por ello, la fianza debe garantizar su cumplimiento.

El artículo 491 no especifica si la fianza debe ser personal o real, pero siempre tiene que ser suficiente, y en caso de conflicto decide un juez. Para fijarla hay que tener en cuenta la naturaleza de los bienes, pues no es lo mismo un bien mueble fácil de destruir que un inmueble, donde debe predominar la consideración de su deterioro. También deben jugar las circunstancias personales del usufructuario, como su situación económica, salvo que se indiquen datos subjetivos.

Tanto la obligación de inventariar como la de prestar fianza pueden ser objeto de dispensa (excepción), lo que se expresa en el artículo 493, aunque se exige que no perjudique a nadie. No dice quién puede dispensar ni el tiempo en que se debe realizar. La dispensa puede provenir del propietario, de la autoridad judicial o del usufructuario si demuestra la ausencia de perjuicio. En la práctica, se traduce en que, por las características del objeto del usufructo, no se puede producir perjuicio. En cambio, el condicionamiento legal es irrelevante para el propietario que dispensa, pues a él le debe consolidar el dominio.

En cuanto a la forma y al tiempo de la dispensa, valdrá la expresa al constituirse el usufructo o en un momento posterior, y será eficaz si se expresa como deducida de hechos concluyentes o inequívocos.

También existe una dispensa obligatoria, es decir, no pagan fianza (artículo 492), respecto a la prestación de fianza en favor del vendedor o donante que se hubiese reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, y del cónyuge respecto a la cuota legal usufructuaria, salvo que contrajese nuevo matrimonio. Esta disposición se encuentra en la parte de preceptos que rigen a falta o por insuficiencia del título (artículo 470), por lo que es eficaz la voluntad contraria de las partes en la venta o donación. En cambio, no se aplica en el usufructo del cónyuge viudo, en el que el título constitutivo es la ley, y ella hace la dispensa.

b) Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de inventariar y de prestar fianza

Se deduce del artículo 491 que el usufructuario no tiene derecho a entrar en el goce directo de los bienes, es decir, que no puede exigir su entrega al propietario o a sus sucesores. Si lo obtuviese, la jurisprudencia interpreta que no significa una renuncia de las obligaciones de inventariar y afianzar.

La situación jurídica que se origina por la constitución de un usufructo mientras el usufructuario no preste la fianza en los casos en que deba darla es objeto de regulación en los artículos 494 y 495, que son aplicables incluso si se le dio al propietario. Aunque parece redactado como opciones que se dan al propietario, también debe entenderse que el usufructo tiene derecho a que se haga la opción, pues no se le puede obligar a que esté en la propiedad sin percibir ningún beneficio directo e inmediato del usufructo hasta que no preste la fianza.

Según el artículo 494, si el usufructuario no aporta la fianza, el propietario podrá exigir que los inmuebles se pongan en administración (los intereses y productos de los bienes puestos en administración pertenecen al usufructuario), que los muebles se vendan, que los efectos o títulos de crédito nominativos o al portador se conviertan en inscripciones (deuda pública) o se depositen en bancos o establecimientos públicos, y que los capitales o sumas en metálico y el precio de enajenación se conviertan en valores seguros que también deberán ponerse en bancos. Los intereses y productos de los bienes puestos en administración pertenecen al usufructuario.

El último párrafo del artículo 494 también faculta al propietario para retener los bienes en calidad de administrador, con la obligación de entregar al usufructuario su producto líquido, deducida la suma que por la administración se convenga o judicialmente se señale, aunque esta administración está pensada para los inmuebles.

Aunque el Código Civil no diga cómo se adoptan dichas medidas, deben celebrarse de acuerdo con el usufructuario o por autoridad judicial. En cualquier caso, los depósitos deben constituirse de manera que garanticen los derechos del usufructuario y los gastos que se ocasionen, debiendo disminuir el fruto que den por analogía con lo que sucede en la administración de los inmuebles. Respecto a esta, deben determinarse las facultades y deberes del administrador, cuestiones importantes en las que también hubiera sido útil alguna atención del legislador.

Una excepción relativa a la venta de los muebles se da en favor del propietario en el párrafo 3º del artículo 495, respecto a la venta del objeto. Si tiene un gran mérito artístico o gran valor de afecto, se podrá exigir que se le entreguen afianzando el abono del valor en tasación y el interés legal.

Otra excepción es la del artículo 495 respecto de objetos comprendidos en el usufructo, con los que el usufructuario puede atender a sus necesidades perentorias (deudas de último plazo). Aunque no haya prestado la fianza, puede, bajo simple caución juratoria, pedir los muebles necesarios para su uso, que se asigne habitación para él y su familia en una casa integrada en el usufructo, y los instrumentos, herramientas y demás bienes muebles necesarios para la industria a la que se dedique. Será el juez quien decida a la vista de las circunstancias del caso.

Según el artículo 496, una vez prestada la fianza por el usufructuario, este tendrá derecho a todos los productos desde el día en que debió comenzar a percibirlos. Así, el cumplimiento de la obligación no es condición legal del nacimiento del derecho a los frutos, sino solo del ejercicio del poder de percibirlos directamente de la cosa, y tal cumplimiento, aunque se haga con retraso, tiene efectos retroactivos. Por ello, el usufructuario podrá recoger los frutos que entonces existan y exigir del concedente que entregue los que recogió. Implícitamente se impone a este último una obligación de conservación, pues los frutos no son suyos, y a la de entregarlos, lo mismo que una obligación de uso y utilización de la cosa que no impida su normal producción. Claro está que si no pudieran conservarse por sus elevados costes o porque se deterioran, el propietario podrá enajenar y restituir su importe.

El artículo 496 debe entenderse que opera cuando el usufructuario no ha entrado en el goce directo de los bienes y no se han tomado tampoco ninguna de las opciones del artículo 494. En cambio, si se adoptasen, no cabría lugar a dicho artículo, porque hubo una sustitución del goce directo. Las mismas normas se aplican al usuario que no haya hecho el inventario.

Disfrute del usufructuario

El artículo 467 define el usufructo como el derecho a disfrutar de cosas ajenas, y efectivamente es la facultad fundamental que da su nombre al derecho. Ese disfrute abarca también el del aumento que reciba por accesión. También se incluyen, en el terreno de las servidumbres a su favor, todos los beneficios inherentes a la misma (artículo 479).

a) Posesión y frutos

El usufructuario puede usar y utilizar la cosa, por lo que tiene derecho a obtener su posesión directa e inmediata. Puede disfrutar de los frutos naturales, industriales y civiles. El artículo 471 dice que tiene derecho a percibirlos, lo que es debido al poder directo e inmediato que ostenta sobre la cosa. Respecto al tesoro, el artículo citado lo considera como un extraño (a efectos del artículo 351).

Los artículos 472 a 475 establecen las reglas relativas a la distribución de los frutos en los momentos inicial y final del usufructo. Los frutos naturales o industriales que estuviesen pendientes al tiempo de iniciarse el usufructo pertenecen al usufructuario, sin que este tenga que pagar gastos de producción al propietario. Si están pendientes al finalizar el usufructo, los hace suyos el propietario, pero entonces tiene la obligación de abonar los gastos con el producto de los frutos (artículo 472).

La diferencia de tratamiento legal sobre los gastos se explica porque, si el usufructo no está constituido a título oneroso, entiende el legislador que el propietario no quiere ninguna contraprestación por lo que transmite; y si es a título oneroso, el estado de los frutos ha influido en la determinación del precio.

Por otro lado, en caso de una deuda, el acreedor tiene el derecho de satisfacerse sobre cualquier bien presente o futuro del deudor en virtud del artículo 1911. Además, tiene un privilegio sobre los frutos para cobrarse con preferencia a otros acreedores (artículo 1922.6). Sin embargo, esto no excluye la responsabilidad de los restantes bienes.

Lo dispuesto acerca de los frutos pendientes, sin perjuicio de los derechos de tercero adquirente al comenzar o cesar el usufructo (artículo 472 in fine), se aplica, por ejemplo, al arrendatario al que el propietario o usufructuario arrendó las tierras. En cuanto a los frutos civiles, la regla es que se entienden percibidos por días y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo (artículo 474). El artículo 473 establece que si el usufructuario hubiera arrendado las tierras o heredades dadas en usufructo y acabara este antes de determinar el arriendo, solo percibirán él y sus sucesores la parte proporcional de la renta que debiera pagar el arrendatario. En los frutos civiles, al contrario que en los naturales, puede no haber percepción directa, sino un derecho a reclamarlos del propietario que los perciba (por ejemplo, por la relación jurídica a la que se sometió la cosa y por la que se obtienen aquellos, continúa con el propietario después de la extinción del usufructo; en esa circunstancia se pagan al mismo los frutos correspondientes, también al periodo no en que el titular era el usufructuario, es decir, si después resulta que debe pagarse, se paga, o eso creo).

El artículo 475 contiene especificaciones sobre la percepción de los frutos en los siguientes supuestos: a) si el usufructo recae sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, ya sea en metálico o en frutos, cada vencimiento se considera fruto de ese derecho; b) si el usufructo recae sobre obligaciones o títulos al portador que producen intereses, cada vencimiento es fruto de estos derechos; c) si el usufructo es de una participación en una explotación mercantil o industrial, que consistirá en el goce de los beneficios que diese, cuyo reparto no tiene vencimiento fijo. Tales beneficios son frutos de participación, aunque se caracterizan frente a los dos anteriores supuestos en que en estos hay obligación de pagar las rentas o intereses predeterminados en un tipo fijo, mientras que aquellos se reparten si los hay y cuando se acuerde por los socios o comuneros.

b) Arrendamientos concertados por el usufructuario

El goce del usufructo no debe ser personal. Según el artículo 480, puede aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada o arrendarla a otro, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola. A pesar de esto, el propietario puede consentir la tácita reconducción del arrendamiento (artículo 1566), que puede prolongarlo.

En la legislación especial de arrendamientos rústicos se contiene una regla similar. El artículo 13 de la Ley 80 dispone que los arrendamientos otorgados por el usufructuario y todos cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador durante el correspondiente año agrícola. También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando este excediese de la duración de aquellos derechos si en su otorgamiento interviniese el propietario.

La legislación especial de arrendamientos urbanos resuelve la cuestión con una norma contraria al artículo 480, que establece que el arrendamiento no se extingue a la terminación del usufructo, salvo que las condiciones pactadas por el usufructuario fueran graves para el propietario (artículo 114, nº 12). El espíritu del precepto no es favorecer la extinción de un arrendamiento que con el paso del tiempo se ha vuelto gravoso para el propietario, sino sancionar la conducta del usufructuario que, por negligencia o mala fe, pacta condiciones que serían gravosas para el propietario, aunque también cabe no atender a la evolución de los acontecimientos (en tiempos de inflación, no pactar una actualización de renta).

Los arrendamientos destinados a viviendas sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 que hayan sido concertados por el usufructuario se extinguirán al término del usufructo (artículo 13.2). Los arrendamientos con uso distinto al de vivienda se regirán por pacto y, a falta de este, por el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y si no, por el Código Civil (artículo 4.3). Cualquiera que sea la normativa por la que se rija el arrendamiento, debe ser de aplicación el artículo 498 del Código Civil, que dice que el usufructuario será responsable del menoscabo que sufran las cosas por parte del arrendatario, pero el usufructuario podrá tener acciones contra el arrendatario.

c) Mejoras

El usufructuario puede hacer mejoras útiles o de recreo sin derecho a indemnización, respetando la forma y sustancia de las cosas (artículo 487). Véase también la liquidación del usufructo. Para no limitar, no debe seguirse una interpretación estricta de lo que es la forma. Respecto al significado de sustancia y forma, se trata a continuación.

Los límites del disfrute del usufructuario: la conservación de la sustancia y la forma

El artículo 467 obliga al usufructuario a conservar la forma y sustancia de la cosa usufructuada, salvo que la ley o el título de su constitución autoricen lo contrario. No se trata de obligaciones para el usufructuario, sino de límites del poder.

Para algunos autores, debe entenderse que el usufructo solo cabe sobre cosas no consumibles, pero esta interpretación no tiene sentido, pues el Código Civil admite el usufructo de cosas consumibles (artículo 482). Otro sector cree que lo que se refiere el artículo 467 es que la extinción del objeto acarrea una extinción del usufructo, teoría también equivocada, pues no se refiere a una causa de extinción, sino a un límite del poder del usufructuario. Otra teoría es que se prohíbe al usufructuario que consuma o destruya la cosa, siendo esta la opinión predominante. Sin embargo, no parece acorde con la solemnidad de una definición legal que se incluya en ella algo que está en la naturaleza de las cosas: si el usufructuario debe restituir el objeto usufructuado a la extinción del usufructo, y si se le impone la conservación y el cuidado, es obvio que no puede ni consumirlo ni destruirlo.

Tal vez lo que se quiso plasmar, impropiamente, con el término sustancia sea una idea económica: que el usufructuario no debe hacer nada que disminuya o menoscabe la potencia fructífera de la cosa, lo que implica el deber de explotarla ordenadamente. También debe el usufructuario respetar la forma de la cosa, lo que supone un cambio de estructura de la cosa o de las cualidades objetivas que la configuran. Se acepta también que la forma se refiere al destino económico, que puede ser impuesto por la naturaleza, por el propietario o por el título constitutivo del usufructo. La forma y la sustancia también deben ser mantenidas por el arrendatario a quien el usufructuario haya dado el goce de la cosa, por lo que debe ser advertido por este de los límites de sus derechos.

Esta conservación de la sustancia y forma se contradice con lo que establecen los artículos 487, que permite hacer mejoras útiles o de recreo, y 503, que permite hacer obras y mejoras de cualquier clase que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones si la finca fuese rústica. Así, el criterio a seguir es que no permita la disminución del valor del usufructo o de la propiedad (artículo 509), y la observancia del destino económico (por ejemplo, la conversión de una huerta en un edificio para espectáculos).

Los poderes dispositivos del usufructuario

a) La enajenación del derecho de usufructo

El artículo 480 permite al usufructuario la enajenación de su derecho, incluso donarlo, separándose del carácter personal romano y siguiendo el criterio de la Ley Hipotecaria de 1861, que considera el usufructo como un derecho con aptitud para ser hipotecado (artículo 107.1º). Aun así, el artículo 498 obliga al usufructuario a responder del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que lo sustituya, pues debe haber un cambio en la relación jurídica de usufructo por la persona del usufructuario sin el consentimiento del propietario.

La enajenación del usufructo no supone la constitución de un nuevo usufructo, sino que subsiste lo transmitido y se regirá por su título constitutivo. Por tanto, el adquirente adquiere el usufructo en los términos en que se constituyó. El carácter vitalicio que posee hace que dependa de la vida del antiguo usufructuario, no del nuevo. Ante la duda de si los usufructos legales son enajenables (solo queda el del cónyuge viudo, que sí es hipotecable), también puede ser enajenable (artículo 108.2º).

b) La hipoteca del derecho de usufructo

El usufructo es hipotecable según el artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria. Esta hipoteca se extingue si el usufructo concluye por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario; en cambio, si se extingue por un hecho voluntario, la extinción no perjudica al acreedor hipotecario, lo que se traduce en que la hipoteca subsiste sobre el usufructo hasta que se cumpla la obligación asegurada o venza el tiempo en que el usufructo hubiese concluido. Así, si el acreedor hipotecario ejecuta la hipoteca, el nuevo adquirente lo es de tal derecho que reviviría el derecho anterior.

c) El usufructo con facultad de enajenación de la cosa usufructuada

Hay supuestos en los que el usufructuario puede vender el objeto del usufructo, privando al propietario de él. La limitación del artículo 467, que no permite enajenar, desaparece si se tiene presente que la norma autoriza a la no conservación de la sustancia y forma si así se determina por la ley o en el título constitutivo. La concesión de la facultad no desnaturaliza el derecho ni lo transforma en propiedad, por lo que si se extingue el usufructo, sin que el usufructuario haya enajenado la cosa, deberá pasar al propietario o a sus sucesores, no a los suyos. En realidad, es un usufructo al que se le añadió una legitimación para realizar un negocio dispositivo con influencia en la esfera jurídica del propietario. El poder dispositivo del usufructuario debe someterse a límites, pues si no se respetan, hay un abuso de derecho que legitima a los perjudicados a solicitar la nulidad o a exigir la indemnización del autor si los adquirentes son de mala fe.

Las obligaciones nacidas del goce de la cosa usufructuada

a) El deber de diligencia

El artículo 497 establece que el usufructuario debe cuidar las cosas dadas en usufructo. El incumplimiento de este deber es un abuso o mal uso que disciplina el artículo 520: si el abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, este podrá pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos y el premio que se le asigne por su administración (es decir, le dará el resultado de los frutos menos gastos y el premio por la administración). Aunque esta medida no quite la obligación del usufructuario de responder de los desperfectos, el propietario no queda privado de solicitarla, aunque el usufructuario haya dado una fianza suficiente al entrar en el goce, ya que la fianza no autoriza a dañar la cosa usufructuada pretextando que sus responsabilidades están garantizadas. El artículo 520 no viene a ser más que un plus respecto de la responsabilidad del usufructuario, y su aplicación no entraña la extinción, sino su transformación por el propietario en un derecho a exigir los rendimientos líquidos de los bienes.

Del deber de diligencia deriva la obligación del artículo 511 de que el usufructuario informe o ponga en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero que tenga noticia y que sea capaz de lesionar los derechos de este último. La infracción de esta norma obligará al usufructuario a responder de los daños y perjuicios.

b) Las reparaciones de la cosa usufructuada

Las reparaciones pueden ser ordinarias y extraordinarias. El Código Civil solo define las primeras, que son las que exijan los deterioros que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación, y obliga al usufructuario a realizarlas, pues es quien las usa y goza. El propietario puede requerirle para que cumpla esta obligación, y si no atiende al requerimiento, hacerlas él a costa del usufructuario (artículo 500). El uso natural al que se refiere el precepto es el del usufructuario. No estará obligado por los desperfectos debidos a ese uso cuando la cosa estaba en manos del propietario o de otra persona. Su obligación se deriva del deber de conservar la cosa que se le entregó y de restituirla, por lo que no debe estar la misma en situación lindante con el perecimiento.

Las extraordinarias son todas las demás, que corresponderá al propietario pagarlas, y al usufructuario darle aviso cuando fuese urgente la necesidad de hacerlas. No hacer estas reparaciones es una conducta que daña al usufructuario, pues puede acarrear la extinción del usufructo por pérdida de la cosa. Si el propietario no hiciese las obras, las hará el usufructuario cuando sean indispensables para la subsistencia de la cosa; en ese caso, puede exigir al propietario el aumento del valor que tuviera la finca por las obras al terminar el usufructo (artículo 502), y si las paga el propietario, este podrá exigir al usufructuario el abono del interés legal (parte de lo que corresponde por los años) de la cantidad invertida mientras dura el usufructo (artículo 502, párrafo 1º).

c) El pago de cargas y contribuciones; usufructo de finca hipotecada

El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos será de cuenta del usufructuario durante todo el tiempo que dure el usufructo (artículo 504). Si las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital serán de cargo del propietario, si las hubiese satisfecho este, el usufructuario deberá abonarle los intereses correspondientes; y si las anticipara el usufructuario, deberá recibir su importe al terminar el usufructo (artículo 505).

Los términos cargas y contribuciones no parecen sinónimos. La contribución es una obligación tributaria, y la carga es la prestación que debe realizarse por razón de la cosa, y supone la existencia de una obligación propter rem. Las reglas de los artículos 504 y 505 son de reparto interno entre usufructuario y nudo propietario de los gastos en cuestión, pero no alteran la relación de donde nacen. Así, si el impuesto se gira al propietario por ser obligado por las leyes, no podrá invocar aquellas reglas para que la obligación frente al fisco sea del usufructuario.

Ahora bien, la carga hipotecaria que grava la finca en usufructo se regula en el artículo 509, pues partiendo de la idea de que la hipoteca tuvo que ser antes de nacer el usufructo, pues en otro momento, tanto el usufructuario como el nudo propietario solo podrían hipotecar su derecho o nuda propiedad de finca anteriormente hipotecada. El usufructuario no tiene la obligación de pagar la deuda para cuya seguridad se estableció la hipoteca, ni los intereses que adeude el propietario. Si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responde frente al usufructuario de lo que este pierda por tal motivo. El usufructuario podrá pagar la deuda con los efectos de los artículos 1158 y 1210.

d) Los gastos de los pleitos sobre el usufructo

Según el artículo 512, son de cuenta del usufructuario los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo, aunque se excluyen los casos en que el propietario haya sido condenado en costas por su temeridad (por ejemplo, discusión entre ambos sobre el título constitutivo). También debe pagar los gastos del juicio si el usufructo se constituyó a título oneroso y ha sido privado de él por un derecho anterior (artículo 1475), ya que tiene derecho a reclamarlos al propietario los gastos del pleito sostenido con el tercero (artículo 1478.1). Si el pleito se entabla entre un tercero y el propietario sobre el derecho de propiedad, cuyo resultado puede afectar al usufructuario, ambos deben contribuir a los gastos en proporción a sus derechos (artículo 512). Esta regla es de distribución de gastos internas, es decir, en las relaciones entre propietario y usufructuario, no frente a terceros o frente a la autoridad judicial que sentencia el pleito.

La situación jurídica del propietario pendiente del usufructo

Durante el usufructo, el propietario pasa a ser prácticamente sin contenido, o meramente potencial, hasta que recupere las facultades insitas en el ius in re aliena, recuperación que se explica a través de la idea de la elasticidad, que en cada momento puede proporcionar un mayor o menor número de facultades. También se ha concebido como una pars dominii de duración más o menos prolongada, pero siempre temporal, frente al carácter perpetuo del derecho de propiedad. No se distingue entre propiedad plena y nuda propiedad, ya que no se trata de dos situaciones en las que el propietario pueda encontrarse. Si bien es verdad que el usufructuario tiene un derecho de altísimo contenido, no es un dominio pars dominii, pues carece de poder absoluto sobre la cosa y el propietario conserva una indudable preeminencia.

Cossio entendía que nos encontrábamos ante dos derechos sobre un mismo objeto, y de ello se origina una especial forma de comunidad y relaciones entre los mismos en un plano jurídico-real y jurídico-personal. En el primero, los respectivos derechos aparecen como autónomos y sustantivos. En el segundo, hay que reconocer una recíproca interdependencia derivada de la limitación que, para el contenido de ambos, supone la necesidad de respetar la sustancia y forma de la cosa sobre la que recaen. Así, el nudo propietario ostenta poderes sobre la cosa que coexisten con los del usufructuario, limitándose ambos por esa razón. La obligación de respetar la sustancia y forma de la cosa se impone tanto a uno como a otro en aras de la coexistencia.

El artículo 489 dice que el nudo propietario puede hacer todo lo que no perjudique al usufructuario, y en este sentido, respetando este límite, el artículo 595 le legitima para constituir servidumbres. También tiene la facultad de hacer obras y mejoras según el artículo 503, aunque sometida a las cortapisas de no perjudicar el derecho del usufructuario y de no disminuir el valor del usufructo, y la de disponer de su derecho en tanto cuenta con la certeza de la consolidación del dominio. Por eso, el artículo 489 le permite enajenarlo (con el gravamen de usufructo) y el artículo 107.2º de la Ley Hipotecaria lo permite hipotecarlo, si bien entonces, al consolidarse la propiedad vigente la hipoteca, esta se extenderá a todo ese derecho dominical, salvo que se pacte lo contrario.

Extinción del usufructo: causas

Según el artículo 513, el usufructo se extingue por las siguientes causas:

a) Muerte del usufructuario (también habla sobre los llamamientos sucesivos)

El usufructo es un derecho vitalicio, por lo que no se transmite mortis causa a los herederos, salvo que así se haya estipulado, y aun así tiene limitaciones en los usufructos sucesivos. Cuando el título constitutivo es testamentario y se llama sucesivamente a varias personas, el legislador marca un límite a los llamamientos para impedir que el propietario no se consolide perpetuamente o en un dilatado espacio de tiempo. Este límite, según el artículo 787, es el fijado en el artículo 781, que permite todos los que se hagan en favor de personas que vivan al fallecer el testador, y respecto de las que no vivan, solo siempre que existan al entrar en el goce de los bienes. Esta es la interpretación dominante, aunque discutida, de la expresión"segundo grad" que utiliza el precepto último citado. El problema se abordará íntegramente en el derecho sucesorio al examinar la situación fideicomisaria, que son llamamientos sucesivos a una misma herencia. Si el título es la donación, los llamamientos están igualmente sujetos al artículo 781 (artículo 640).

b) Expiración del plazo por el que se constituyó o cumplimiento de la condición resolutoria consignada en el título constitutivo

No existe inconveniente para que esas circunstancias se acuerden posteriormente. Si el usufructuario fallece antes del plazo, prevalece el carácter vitalicio del usufructo y no se transmitirá, salvo que se indique lo contrario en el título constitutivo. Una regla especial en cuanto a la expiración del plazo se encuentra en el artículo 516, donde se regula el usufructo concedido hasta que un tercero alcance cierta edad, aunque este tercero muera antes, salvo que el usufructo se haya concedido solo en atención a la existencia de dicha persona. Y si el usufructuario es el que muere antes, hay que atender al carácter vitalicio, salvo que se deduzca lo contrario en el título constitutivo.

c) Reunión del usufructo y la nuda propiedad en una sola persona

Es una figura jurídica de consolidación que deriva de la imposible existencia, en este supuesto, de un derecho real sobre cosa propia. Es indiferente la vía por la cual se produzca esa reunión. Lo necesario es que la adquisición del uno u otro derecho sea total y completa.

d) Renuncia del usufructuario

La renuncia origina la expansión del derecho del propietario, que recupera las facultades de uso y disfrute insertas en el derecho de usufructo. Si la renuncia se hace en perjuicio de terceros, es ineficaz frente a estos (artículo 6.2º).

e) Pérdida de la cosa

La pérdida debe ser total para que el usufructo se extinga, y es consecuencia lógica, pues carente del sustrato objetivo, el derecho no puede ya existir como derecho real. El Código Civil no define la pérdida, por lo que cabría una aplicación analógica del artículo 1122, párrafo 2º. La pérdida parcial no causa la extinción del usufructo, que continúa en la parte restante (artículo 514). Si la pérdida de la cosa es por causa del propietario, este tendrá que indemnizar al usufructuario, y viceversa. Si la pérdida la hace un tercero, si alguno de los dos interviniese con dolo o culpa también tendrá que responder del daño (artículo 1902). En cuanto al destino de la indemnización, el Código carece de norma que imponga la subrogación del objeto extinguido por la misma, lo que contrasta con el criterio que manifiesta cuando se recibe el importe del seguro, supuestos en que se establece una mutación del derecho de usufructo, pues continúa subsistente. Aquí se habla simplemente de extinción del usufructo.

f) Resolución del derecho del constituyente

Esta causa de resolución resulta de principios generales: una persona no puede traspasar algo que no tiene.

g) Prescripción

El artículo 513.7º regula que el no uso por el titular de las facultades que el derecho le confiere durante seis años para bienes muebles y de treinta para inmuebles (artículos 1962 y 1963) extingue el derecho. Para evitarlo, basta el ejercicio de alguna facultad para que la extinción no opere. Aun así, el Código Civil no quiso referirse al no uso como causa extintiva del usufructo, pues utiliza el término prescripción, y en las servidumbres se regula como el no uso (artículo 546.2º). Si la causa de extinción es la prescripción, esta se producirá por la falta de ejercicio de las acciones reales frente al que actúe como propietario o con otro derecho real incompatible con el usufructo.

h) Expropiación forzosa

Esto se debe considerar como consecuencia de que el expropiante adquiere la cosa libre de toda carga o gravamen. Según el artículo 519, el propietario está obligado a subrogar la cosa expropiada por otra de igual valor y condiciones análogas. En este caso, es claro que no hay extinción del usufructo, sino modificación por cambio de objeto. Si no hace la subrogación, está obligado a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por el tiempo que deba durar el usufructo. Si opta por esto último, debe afianzar el pago. La elección corresponde al propietario.

Efectos de la extinción del usufructo

Una vez terminado el usufructo, se entrega al propietario la cosa usufructuada, según el artículo 522, salvo el derecho de retención (retener hasta que se les pague) que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos que deban ser reintegrados. Una vez hecha la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca. Con la extinción del usufructo, el propietario adquiere las facultades automáticamente.

El alcance de la retención del usufructuario solo se da en el supuesto del artículo 502. Aunque el artículo 522 hace más referencia a una anticresis, pues tiene que reintegrar la cosa con sus productos (artículo 1881), el artículo 502 hace referencia cuando el propietario no abona los gastos extraordinarios de extrema urgencia. En cambio, el artículo 522 regula el derecho de retención. Con la entrega no se cancela la fianza, pues no se acaban las responsabilidades del usufructuario, ya que, por ejemplo, pudo haber dañado la cosa. La fianza garantiza el cumplimiento de sus obligaciones, que no se limitan solo a la restitución.

El artículo 488 dispone además que el usufructuario no tiene derecho a indemnización por las mejoras útiles o de recreo, pero podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras, aunque esto solo se concede al usufructuario de buena fe, siempre que hayan sido causados por culpa o negligencia (artículo 1652). Si las mejoras son mayores que los desperfectos, el propietario no queda obligado a restituir la diferencia. En caso de introducir mejoras que subsistan a la extinción del usufructo, deben compensarse con el mayor valor que tenga la cosa (artículos 1353 y 1652).

Perecimiento de edificaciones

El artículo 513.5º considera causa de extinción del usufructo la pérdida de la cosa usufructuada, pero hay una regulación especial cuando lo que perece es un edificio.

a) El artículo 517

El artículo 517 regula dos hipótesis diferentes. La primera es el perecimiento de cualquier modo de un edificio que forma parte de una finca, disponiendo que el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del solar y los materiales. La otra es el usufructo constituido solamente sobre el edificio; aquí el usufructuario también tendrá derecho sobre el solar y los materiales, y el propietario tendrá derecho a construir otro edificio, quedando obligado a pagarle al usufructuario los intereses de las sumas del valor del solar y de los materiales mientras dure el usufructo. Entonces, el usufructuario se convierte en el titular de un derecho de crédito contra el propietario por esos intereses mientras dure el usufructo. Así, no parece que el usufructuario continúe disfrutando del objeto, pues el propietario tiene que pagarle una indemnización por lo que queda del usufructo.

La primera hipótesis tiene lugar cuando el edificio constituya un accesorio respecto de la finca de la que forma parte; por tanto, la pérdida fue parcial, y el usufructo continúa. En cuanto al disfrute del solar y de los materiales, entendemos que si la cosa usufructuada debe gozarse conforme a su destino, el usufructuario podrá usar del solar para cualquier construcción, pues tal era su función o utilidad cuando se constituyó el usufructo o según el destino económico de la finca de la que forme parte. Los materiales podrá utilizarlos libremente y, si los emplea de forma que se haga imposible la devolución al terminar el usufructo, cabrá la aplicación de las reglas del cuasiusufructo de cosas consumibles.

La otra hipótesis es la del usufructo del edificio, que podría entenderse como una exclusión del usufructo sobre el solar, como se establece en las fuentes romanas cuando se habla del usufructus aedium, donde en los casos de destrucción se destruía. Pero el Código Civil cambia ese punto de vista y supone que el usufructo recaía sobre el solar, antes cubierto por el edificio.

b) Siniestro del predio usufructuado y existencia de un contrato de seguro

El siniestro del predio está regulado en el artículo 518. Aunque el Código Civil no impone al usufructuario el deber de asegurar ni el de pagar las primas del seguro concertado por el propietario, sí le obliga a atender los gastos de conservación que procedan del uso natural de la cosa. Mientras tanto, el seguro cubre el riesgo de la pérdida del valor o capital para el propietario, aun cuando, a pesar de todo, su contratación tiene incidencia.

El artículo 518 se articula a través de tres hipótesis distintas que arrancan de un mismo supuesto: el seguro del predio dado en usufructo, es decir, ni del seguro del interés del propietario ni del usufructuario.

Primera hipótesis: el usufructuario concurre con el propietario al seguro del predio. Según el Código Civil, el usufructuario continúa, en caso de siniestro, en el goce del nuevo edificio o percibe los intereses del precio si no se reedifica. Se parte del presupuesto de que exista un edificio y su edificación y reconstrucción quedan a voluntad del propietario. Si opta por no hacerla, debe abonar al usufructuario los intereses del seguro durante el tiempo hasta que el usufructo terminase. El Código Civil no se preocupa del modo de contrato del seguro ni de los efectos frente a la aseguradora, solo atiende a que hayan concurrido ambos, siempre que los costes los soporten uno y otro. También es de destacar que el Código no merma los derechos del usufructuario, a pesar de darse el caso de que la nueva construcción sea de un importe superior a la indemnización recibida.

Segunda hipótesis: el propietario no quiere contribuir al seguro. Aquí el usufructuario tiene derecho a recibir por entero el precio del seguro, pero tiene que invertirlo en la reedificación. La misma consecuencia se produce si el predio estaba asegurado y el propietario tampoco contribuye a las primas del seguro. En caso de que los costes sean mayores que el dinero dado por el seguro o por la imposibilidad legal de construir, el usufructuario no queda obligado, pues en el primer caso tiene que invertir el dinero del seguro en la reedificación. Si la obligación de reedificación puede ser cumplida por el usufructuario, parece que el artículo 518, párrafo 2º, lo autoriza a determinar el tipo de la nueva edificación sobre la cual seguirá el usufructo. Aun así, el propietario se enriquece a costa del usufructuario, por lo que cabría conceder a este último los mismos efectos legales que se emprenderían si hubiese existido una reparación extraordinaria por ser indispensable para la subsistencia de la cosa usufructuada (artículo 502).

Tercera hipótesis: el usufructuario tiene que contribuir al seguro. Según el artículo 518, párrafo 3º, el propietario recibe el precio del seguro, y al usufructuario solamente se le deja el derecho a disfrutar del solar y los materiales, o a percibir los intereses del valor del solar y de los materiales si el propietario reconstruye (artículo 517).

La aplicación del artículo 518 debe hacerse en la contratación de seguro sobre la cosa usufructuada que cubra su valor total. Esto no impide que propietario y usufructuario puedan asegurar su propio derecho y riesgo. Entonces cada asegurado percibirá para sí el precio del seguro o la indemnización, consecuencia del contrato. El Código no regula el supuesto en que el propietario haya concertado por sí solo el seguro sin invitar al usufructuario a que coopere, o lo haya hecho el usufructuario sin invitar al propietario. La solución que parece conveniente para salvaguardar los intereses del usufructuario es la del párrafo 1º del artículo 518, y la del párrafo 2º del mismo artículo para los intereses del propietario.

Servidumbres

Las servidumbres en el Código Civil y sus caracteres

El Código Civil dedica el título VII del libro II a las servidumbres (artículos 530 a 604). Aunque concede un gran poder a la autonomía de la voluntad (artículo 594), la mayor parte del título se dedica a regular servidumbres concretas con su propia normativa. Las servidumbres pueden ser en favor de un inmueble (prediales, artículo 530) o establecidas en provecho de las personas (personales, artículo 531).

El Código Civil admite un amplio campo de acción a la autonomía privada y un número ilimitado de servidumbres. El artículo 594 dice que el propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en el modo y forma que bien le parezca, siempre que no sea contrario a la ley u orden público. Aun así, constituir una servidumbre es muy difícil. El artículo 530, respondiendo a la tradición de facilidad de las servidumbres típicas, define las servidumbres como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro de distinto dueño. Esta definición ha sido objeto de precisiones:

1. Se centra el concepto en una relación entre inmuebles. El inmueble no es más que la base natural sobre la que se constituye jurídicamente el instituto de la servidumbre. Como derecho subjetivo que es, implica la intervención de personas sin las cuales no puede darse ninguna relación jurídica. Estamos ante un derecho subjetivamente real, pues su titularidad va adscrita a la cosa: quien en cada momento sea propietario del fundo será titular de la servidumbre. Se advierte que el artículo 531 admite que puedan establecerse servidumbres en favor de personas y no de predios.
2. Las servidumbres tienen el mismo fundamento que todas las limitaciones del dominio. Razones de necesidad y utilidad imponen la existencia de derechos limitativos de la propiedad. La servidumbre responde a la necesidad social de obtener mayor rendimiento de los bienes y a la indiscutible conveniencia de evitar la desintegración perpetua del derecho de dominio y de mantener los elementos activos del patrimonio en una situación de independencia y productividad que facilite la libre contratación y el seguro comercio de los inmuebles.
3. Aunque el Código Civil define la servidumbre contemplando su aspecto pasivo (gravamen), también es un derecho real. Recae sobre la cosa y se ejerce erga omnes. Puede exigir del dueño del predio sirviente que no haga o que deje hacer algo. Como regla general, se impone una conducta pasiva y omisiva. Sin embargo, el derecho romano ya admitió excepciones a este principio, como la servidumbre de apoyo, en que el fundo sirviente debe mantener la viga en buen estado de forma. En la misma línea, el Código Civil admite en el artículo 533 las servidumbres in faciendo, que son las que imponen un comportamiento activo.
4. La servidumbre recae sobre cosas ajenas, por el principio nemini res sua servit, iure servitutis, reflejado en el artículo 530. El artículo 541 parece establecer una norma contraria al principio general, diciendo que la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el propietario de ambas se considerará, en caso de enajenación de una como título para que la servidumbre continúe. Sin embargo, en este precepto se ha incurrido en una imprecisión de lenguaje: no es que la servidumbre continúe, sino que se crea ex novo. Así, la servidumbre se extingue por reunión en una persona de la propiedad del fundo dominante y sirviente (artículo 546.1).
5. La servidumbre es una limitación del derecho de propiedad. Esta característica impone que las servidumbres no se presuman, sino que hay que probar su constitución, y no puede existir sin utilidad, pues no se pueden establecer limitaciones al propietario que no reporten ventaja para nadie. El ejercicio de la servidumbre debe amoldarse al objeto y necesidades para las que se estableció.
6. La servidumbre es inseparable de la finca a la que, activa o pasivamente, pertenece (artículo 534) e indivisible (artículo 535).

Clases de servidumbres

a) Servidumbres prediales y personales: las prediales (artículo 531) son las que gravan sobre una finca, mientras que las personales se dan en favor de personas.

b) Servidumbres voluntarias y legales: según el artículo 536, las servidumbres pueden establecerse por ley o por voluntad de los particulares. El artículo 549 dice que las servidumbres impuestas por ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.

c) Servidumbres positivas y negativas: de acuerdo con el artículo 533, la servidumbre puede tener un contenido positivo o negativo. El positivo implica que el dueño del predio sirviente tiene la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo. El contenido negativo significa que al dueño del predio sirviente le está prohibido hacer algo que le sería ilícito si no existiera la servidumbre. Su conducta es una pura abstención. En las servidumbres positivas, su titular hace uso inmediato del predio sirviente, lo que sufre el propietario del fundo sirviente. En las negativas, la utilidad se produce por una abstención concreta del propietario, que sufre el poder del titular de la servidumbre, impidiendo lo que sería lícito sin esta. El impedimento de derechos está implícito en la servidumbre, que como derecho real es oponible erga omnes, y nadie puede impedir al titular su ejercicio. El artículo 533 permite que el contenido de la servidumbre consista en una prestación que efectúe el dueño del predio sirviente en favor del dominante, es decir, la realización de una prestación positiva para que el titular de la servidumbre obtenga la utilidad para su fundo (servidumbre in faciendo). La generalidad de la doctrina niega que el contenido de una servidumbre pueda ser una prestación positiva, por lo que la doctrina del artículo 533 es accesoria, como cuando el dueño del predio sirviente se obliga a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre (artículo 599).

d) Servidumbres continuas y discontinuas: según el artículo 532, son continuas las servidumbres cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hombre, mientras que las discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. El fundamento de la distinción radica en que en las servidumbres discontinuas el goce o la utilidad exige la actividad del hombre; en las continuas, el goce se recibe directamente del predio sirviente, aunque el hombre puede intervenir en la fase preparatoria de la servidumbre poniendo los medios para el funcionamiento de esta.

e) Servidumbres aparentes y no aparentes: el Código Civil recoge esta distinción en los últimos párrafos del artículo 532, diciendo que son aparentes las que se anuncian y están a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento. No aparentes son las que no presentan indicio exterior de su existencia. El signo debe tener una relación objetiva con el uso o aprovechamiento, a fin de revelar la existencia de la servidumbre. Un signo que no guarde ninguna conexión objetiva con el uso y aprovechamiento no transforma una servidumbre en aparente. Además, el signo debe ser permanente y susceptible de conocimiento por todos.

Constitución

El artículo 536 establece que las servidumbres se establecen por voluntad de los particulares y por ley en razón de utilidad. Además, pueden adquirirse por usucapión; y existe la forma especial de nacimiento (artículo 537), así como la servidumbre por destino del padre de familia o por signo aparente (artículo 541).

a) La constitución legal: el Código dice que las servidumbres se establecen por ley. Hay que distinguir las que aparecen de manera ipso facto o ipso iure, ligadas a un determinado supuesto de hecho que la ley contempla (por ejemplo, el artículo 552). También puede ser ligada a que la ley atribuye a una persona la posibilidad de exigir la constitución, sin crear de manera inmediata la servidumbre, sino limitándose a conceder a una persona el derecho subjetivo para reclamar la constitución de manera que se realiza por medio de un acto jurídico que puede ser un acuerdo, un acto de la autoridad competente. La Administración tiene potestad para constituir servidumbres si existen expresos preceptos legales que le atribuyan tal poder. Hay que entender que, en materia de propiedad privada, las potestades administrativas son excepcionales, y que en aquellos casos en que nada diga al respecto la ley, la decisión corresponde a la autoridad judicial ordinaria.

b) La constitución voluntaria. Límites de la autonomía de la voluntad: la autonomía privada es reconocida como fuente de creación de servidumbres. Es obvio que se encauza a través de un negocio jurídico y es por consiguiente una voluntad negocial. El Código Civil denomina a este modo de creación y de adquisición de las servidumbres"títul". El título es el negocio jurídico idóneo para llevar a cabo la modificación jurídico-real determinante del nacimiento de la servidumbre. Se requiere para ello escritura pública si se constituye por contrato (artículo 1280.1), y como la servidumbre no está exceptuada en la doctrina de la teoría del título y el modo (artículo 609), también se necesita la tradición, aunque en las servidumbres negativas no se necesita dicha tradición. El negocio puede ser de carácter oneroso o gratuito, y puede constituirse por testamento. Al ser la servidumbre un derecho real inmobiliario, debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que produzca todos sus efectos respecto de terceros. También debería constar en la inscripción de la finca sobre la que recaiga, para producir efectos contra los terceros adquirentes; pero también puede constar en la inscripción del predio dominante. Aun así, el Tribunal Supremo considera que para que las servidumbres sean oponibles frente a terceros, ya que su apariencia exterior les atribuye una publicidad superior a la de la inscripción registral. Díez Picazo considera que en este caso no se trata de dotar de eficacia frente a terceros a un derecho real no inscrito en contra de las reglas generales, sino de sancionar la conducta no cuidadosa del tercero, ya que si son servidumbres aparentes, la falta de cuidado impone el conocimiento, por lo que no tiene buena fe y no está amparado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Distinto del acto de constitución de la servidumbre es la promesa de constitución de servidumbre en el futuro, que tiene carácter contractual, y la obligación que genera es la de llevar a cabo, en un momento sucesivo, los actos necesarios para que la servidumbre quede plenamente constituida. El pacto es obligatorio, válido y eficaz. La constitución voluntaria de las servidumbres puede ser cauce para el establecimiento de las de carácter legal.

El artículo 594 reconoce un amplio margen de desenvolvimiento a la autonomía privada en las servidumbres, ya que dice que todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en el modo y forma que quiera, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. En una servidumbre predial, el fundo sirviente presta una utilidad al dominante sin que tenga un carácter tan general e indeterminado que llegue a vaciar el contenido económico de la propiedad del fundo sirviente. Por eso hay que limitar los poderes específicos del predio dominante o las abstenciones del sirviente; si no, se tendrá por nula. Si la utilidad es temporal, se admite la servidumbre temporal (artículo 546.4º). También se plantea el problema de las servidumbres industriales o empresariales y de las servidumbres de no concurrencia. La servidumbre industrial supera la distinción de servidumbres rústicas y urbanas: son las servidumbres en favor de los servicios agrícolas, de los precios o surgidas de las relaciones entre las edificaciones. Se adaptan las servidumbres: por ejemplo, el paso en vez de personas o animales, serán vehículos. Esta servidumbre es posible desde el momento en que existe una sociedad moderna. También hay servidumbres que tienen como base una mayor comodidad o amenidad del fundo dominante y, a la vez, pueden ser inherentes al destino industrial del fundo: son las servidumbres de no concurrencia, en que el propietario de un fundo acepte como obligación real o propter rem una limitación de los posibles destinos en favor de un competidor (por ejemplo, en este fundo no se podrán montar industrias de tal tipo).

c) La constitución por signo aparente o por destino del padre de familia: la primera se encuentra recogida en el artículo 541 del Código Civil (creo que es cuando una persona reúne dos fincas y vende). Según este, la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el propietario de ambas se considerará, si se enajenase una como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que en la separación de la propiedad de las dos fincas se exprese lo contrario en el título de enajenación o se haga desaparecer el signo externo antes de entregar la escritura. Si las fincas perteneciesen a distinto propietario, sería una servidumbre. Esta relación se manifiesta a través de un signo que debe ser establecido por el propietario de ambas. Dados estos presupuestos, basta la enajenación de una de las fincas sin que en el título se exprese lo contrario o sin que se haya hecho desaparecer el signo antes del otorgamiento de la escritura para que la servidumbre quede constituida; aquí se considera que sería una servidumbre ex novo. La manifestación contraria debe ser clara, terminante e inequívoca. No basta la expresión libre de todo gravamen si no va acompañada de otras declaraciones o hechos que revelen la desaparición del signo. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido el campo de aplicación del artículo 541, pues aunque se hable de dos fincas, también se aplica el precepto si el camino solo es divisado en un camino. Se considera también aplicable al caso en que el signo no ha sido establecido por el propietario actual, sino por sus causantes o antecesores: si el propietario recae en una persona y la vuelve a vender manteniendo el signo, volverá a renacer. La enajenación se interpreta extensivamente, comprendiendo dentro de ella la finca propiedad indivisa que es dividida, la partición o la partición hereditaria con atribución a los herederos, y la enajenación a título gratuito, tanto total como parcial (en vez de venta, también valen estas). El carácter positivo o negativo de la servidumbre que puede nacer en virtud del artículo 541 no es obstáculo para su juego, por lo que no hay inconveniente en que se constituya una servidumbre de luces y vistas de carácter negativo.

Adquisición de las servidumbres por prescripción adquisitiva o usucapión

Además de las reglas de los artículos 1930 a 1940, también son de aplicación las de los artículos 537 a 540.

a) Servidumbres usucapibles: el artículo 537 dice que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por la prescripción de veinte años. Aunque está claro que esta no está sujeta a más condiciones, debe ser pública, pacífica y sin interrupción (artículo 1941). El artículo 539 dice que las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, solo podrán adquirirse en virtud de un título, ya que no tienen publicidad ni son continuas. La no usucapibilidad de las servidumbres discontinuas y no aparentes se reitera en el artículo 540, que además dispone que la falta de título constitutivo únicamente puede ser suplida por escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme. En esta última debe probarse que hubo título constitutivo, no que hubo documento en que se consignó.

b) Reglas sobre el cómputo del tiempo en la prescripción de las servidumbres (profundización en positivas y negativas): el artículo 538 contiene una regla especial sobre el cómputo de los veinte años del artículo 537. El tiempo se computa de manera distinta según la servidumbre sea positiva o negativa. Si es positiva, será desde el día en que se comience a ejercerla. Si es negativa, se cuenta desde el día en que el dueño del predio dominante prohibió por acto formal al sirviente el ejercicio de un hecho que sería lícito sin la servidumbre, y no desde el comienzo del ejercicio. Las reglas aplicables a las servidumbres positivas exigen que el posesor lo sea en concepto de dueño (artículo 1941), por lo que no valen los actos ejecutados en virtud de licencia o mera tolerancia. Las servidumbres negativas exigen un acto formal de prohibición al propietario del predio sirviente de ejecutar algo que le sería lícito, siendo necesario un acto obstativo, que es una declaración unilateral de voluntad recepticia que contiene una intimación o un requerimiento para que el propietario del fundo sirviente se abstenga de realizar un acto que formaría parte del normal contenido de su derecho de propiedad. Aquí hay que aclarar que las servidumbres negativas son no aparentes, pero el Tribunal Supremo aplica el precepto a las servidumbres por ser aparentes y continuas, distinguiendo si los huecos o vistas según el lugar en que están: si están en pared propia es negativa, pues impiden al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería posible sin la servidumbre; en cambio, es positiva cuando la abertura es en pared medianera, ya que debió de contar con el asentimiento del propietario o del otro medianero. Respecto a los balcones con voladizos, la servidumbre es siempre positiva en cuanto impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa (invasión del derecho de vuelo). La jurisprudencia se basa para esta distinción en una razón de justicia, cual es la de impedir que los huecos tolerados por el titular del predio sirviente cuando se abrieron a menor distancia de la permitida legalmente, en el predio dominante, se conviertan en una carga real para su fundo, y de ahí que se requiera el acto formal de que habla el artículo 538.

Estructura del derecho real de servidumbre

a) Los sujetos de la servidumbre (cómo constituirla ante complicaciones)

Cuando la servidumbre predial implica un gravamen para el fundo sirviente y un derecho subjetivo para el dominante, ambos propietarios quedan sujetos en una relación jurídica cuyos sujetos son los propietarios de los dos predios. El negocio jurídico de constitución tiene carácter dispositivo y eficacia real, por lo que hay que considerar el acto de constitución como acto dispositivo. El poder de imponer las servidumbres corresponde al propietario (artículo 594). Cuando sobre la finca exista un usufructo, el propietario podrá imponer, sin consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho de usufructo (artículo 595). Cuando hay enfiteusis y pertenece a una persona el dominio directo y a otra el dominio útil, según el artículo 596, las servidumbres voluntarias perpetuas necesitan el consentimiento de ambos dueños, mientras que las servidumbres legales y las voluntarias temporales pueden ser impuestas por el dueño del dominio útil. Si el fundo tiene un copropietario, el artículo 597 dice que se necesita el consentimiento de todos; pero la concesión hecha por alguno quedará en suspenso hasta que la otorgue el último, y la concesión hecha por uno de los copropietarios sin el consentimiento de los demás obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido. Por tanto, el nacimiento de un pleno y efectivo derecho real solo se constituye con el acuerdo de todos; mientras no se logre, existe una eficacia parcial, pues obliga al concedente y a sus sucesores a no impedir lo que hizo o a que estemos en presencia de un negocio jurídico de formación sucesiva, y mientras no se logre la eficacia real, es una eficacia obligatoria: si el concedente adquiriera la finca en su totalidad, estaría obligado a prestar la servidumbre. Se destaca que, pese a tener una eficacia obligatoria, el consentimiento anticipado no es res inter alios acta para quien sucede a título singular, en contraste con la regla de la relatividad de los pactos (artículo 1257).

b) Objeto de la servidumbre

El objeto del derecho real de servidumbre es el predio sirviente, que tiene que quedar perfectamente determinado. Como la servidumbre otorga a su titular un derecho parcial de goce, no tiene que recaer sobre todo el fundo.

Contenido del derecho real de servidumbre: su ejercicio y sus límites

Principios generales, acciones y gastos

Algunos de los contenidos de las servidumbres son básicos y otros accesorios. En las servidumbres positivas, lo básico es una cierta utilización del predio sirviente; en las negativas, lo básico es la facultad de exigir un comportamiento omisivo del dueño del fundo sirviente y la destrucción de lo que haya sido hecho que lesione o viole la servidumbre. Estos derechos van acompañados de las obligaciones correspondientes: el titular del fundo sirviente tiene la obligación de dejar hacer o de abstenerse de hacer algo. La servidumbre posee una serie de facultades adicionales, como el artículo 542, que dice que al establecer una servidumbre se entienden concedidos los derechos necesarios para su uso. El artículo 598 dice que el título y la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. El pacto expreso y el estatuto nacido de la posesión deberán ser sometidos a normas interpretativas de acuerdo con la naturaleza y los usos. También rigen las disposiciones legales del título VII del libro II. Del artículo 545 se deduce un principio general que dice que el dueño dominante debe ejercer la servidumbre de forma que resulte menos gravosa para el sirviente, con una exigencia al dueño del predio sirviente: no menoscabar el uso de la servidumbre. Como todos los derechos subjetivos, las servidumbres disponen de sus medios de defensa, que es la acción confesoria, que corresponde al dueño del predio dominante o titular de la servidumbre frente a quien perturbe en el ejercicio o desconozca su derecho, con la que se pretende el reconocimiento de la existencia del derecho real y la restauración de la situación perturbada. Sin embargo, el propietario de una finca sobre la que se ejercita indebidamente una servidumbre dispone de la acción negatoria. La acción posesoria puede ser utilizada por el titular de la servidumbre para defender el derecho real, y por el dueño del predio sirviente para defender la tenencia correspondiente al dueño del predio dominante, a no ser que se conviniese algo distinto (artículo 599). Si el predio sirviente se utiliza de algún modo, la servidumbre donde contribuye también a los gastos (artículo 544, párrafo 2º). En caso de copropiedad sobre los gastos, serán proporcionales al beneficio que les reporte. La obligación puede eximirse de la deuda de contribuir a los gastos renunciando a la servidumbre en provecho de los demás (artículo 544), o abandonando el predio sirviente (artículo 599), según se trate de cotitulares o de la obligación que ha contraído el propietario del fundo sirviente de costear las obras. No es todo el fundo el que debe ser abandonado, sino la parte gravada por la servidumbre (por ejemplo, hay partes que no están gravadas y allí sigue).

Modificación y divisibilidad

1. Convenio de los interesados. Según los artículos 594 y 546.6, las servidumbres legales impuestas en interés de los particulares pueden ser modificadas por convenio de los interesados siempre que no sea perjudicial para un tercero ni contra la ley (artículo 551, párrafo 2º). Debe entenderse que si resulta perjuicio para un tercero, el convenio de modificación tendrá efectos entre los propietarios de los predios y sus causahabientes, y será ineficaz en relación con el tercero.
2. Ius variandi del dueño del predio sirviente. El artículo 545 concede al dueño del predio sirviente la posibilidad de modificar las reglas constitutivas de la servidumbre. Esta facultad supone la aplicación del principio según el cual la servidumbre debe ejercitarse con el menor sacrificio, y se concreta en la variación unilateral del ejercicio. Los requisitos para que pueda utilizarse son que la servidumbre fuese muy incómoda para el dueño del predio sirviente o le impida hacer obras, reparos o mejoras importantes; eso sí, el cambio lo tiene que pagar el dueño del predio sirviente.
3. Efectos del tiempo y del uso. El artículo 547 dispone que la forma de prestar la servidumbre puede prescribir como la servidumbre misma y de la misma manera. Por tanto, cabe que por prescripción extintiva disminuya el contenido de una servidumbre al usarse con menor intensidad.
4. La sobrevenida modificación externa de los predios. La doctrina admite la existencia de esta causa por aplicación analógica del artículo 546.3. Si al modificarse se extingue la servidumbre, pues se extingue.
5. Indivisibilidad. Las servidumbres son indivisibles según el artículo 535. Así, ninguno de sus titulares puede imponer al otro la división, y no hay división de las servidumbres por la división de los predios. El Código Civil dice que si un predio sirviente se divide entre dos o más propietarios, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda (artículo 535, párrafo 1º). Si se divide el predio dominante, cada parte tiene derecho a la servidumbre sin alterar el lugar de uso ni agravarla de otra manera (artículo 535, párrafo 2º).

Extinción

El artículo 546 establece las siguientes causas:

1. Consolidación: la servidumbre se extingue por reunirse en una persona las dos propiedades.
2. No uso: la servidumbre se extingue por el no uso durante veinte años. El plazo se cuenta desde el día en que hubiera dejado de usarse, si la servidumbre fuese continua, desde que haya tenido lugar un acto contrario. La falta de uso debe ser continua.
3. Pérdida de la cosa: el Código Civil habla de un cambio no estado de los predios que haga imposible el uso de la servidumbre. Esta revive si en un futuro puede volver a usarse, a menos que haya pasado una prescripción (punto 2). Así, la reedificación de un edificio no anula la servidumbre.
4. Vencimiento: la servidumbre se extingue por llegar el día o realizarse la condición (tanto temporal como condicional).
5. Renuncia: la servidumbre es renunciable por el dueño del predio dominante. La renuncia puede ser expresa, y también tácita cuando sea incuestionable.
6. Convenio extintivo: el artículo 546.6º alude a la redención de una servidumbre (liberar a alguien) al admitirla.

Servidumbres legales

Las servidumbres legales (artículos 549 a 593) son impuestas por la ley para la utilidad pública o el interés particular. También la ley puede declararlas teniendo en cuenta el estado físico de los predios (véase el artículo 522), o puede facultar para exigir su constitución, no existiendo jurídicamente hasta entonces (véase el artículo 564), distinguiéndose entre legales y forzosas.

En las servidumbres legales hay casos en que pueden darse limitaciones de dominio en los que falta la sujeción de un predio a otro con los correlativos derechos de disminución y aumento de utilidades que es susceptible de proporcionar. Todos los predios que estén en las condiciones de guardar las prescripciones legales, sin que el sacrificio que imponen deba ser indemnizado. En otros supuestos se da una restricción de facultades de dominio sobre un predio que carece de dominante; la restricción se establece en favor de la comunidad, lo que sería una servidumbre personal (artículo 531).

La regulación de las servidumbres legales en el Código Civil ha sido desbordada por la legislación administrativa, ya que la Administración interviene en los derechos privados, muchas veces incluso denominando servidumbre para calificar situaciones con sujeción, pero sin claras limitaciones dominicales. También la normativa civil es incompleta, como vemos en el artículo 550, que ordena que las servidumbres se rijan por las leyes y reglamentos especiales que las determinan, y en su defecto, por las disposiciones de este título. En las servidumbres legales en interés de los particulares hay una remisión a normas fuera del Código Civil, con carácter integrador y subsidiario. Dice así el artículo 551:"Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares o por utilidad privada se regirán por las disposiciones del título, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales sobre policía urbana o rura". Termina el artículo diciendo que estas servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesados cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjuicio a terceros. El convenio o acuerdo de los interesados puede establecer también la servidumbre legal, pues no se exige que su constitución haya de ser por sentencia judicial o administrativa; puede ser cumplida voluntariamente. El convenio puede modificar la regulación legal de la servidumbre, excepto que sea imperativa. La admisibilidad del convenio en las servidumbres legales por causa de utilidad pública depende de la normativa que las rige, pues en ellas es la fuente primera de reglamentación, y el Código Civil la subsidiaria.

Servidumbre en materia de aguas

El artículo 552 dice que los predios inferiores tienen que recibir las aguas que caen naturalmente y sin obra del hombre de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el superior obras que la agraven. Lo que hace la ley es reconocer las consecuencias que se derivan de la situación física de los predios e imponen conductas de abstención a los propietarios. El precepto exige que las aguas desciendan naturalmente y sin obra del hombre; por eso no puede intervenir lo humano. Si fuesen aguas artificiales, el dueño del predio podría oponerse a su recepción, con derecho a exigir resarcimiento de daños, al no existir la servidumbre (artículo 45 de la Ley de Aguas).

Servidumbres de paso

El Código Civil reconoce al propietario de una finca o heredad el derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa indemnización, siempre que haya dos requisitos: que esté enclavada entre otras fincas y que carezca de salida a camino público (artículo 564, párrafo 1º). Si el acceso natural fuese insuficiente para las necesidades de su propietario, o fuese difícil, incómodo o peligroso, podrán exigirse las servidumbres. El que puede pedirla es el propietario, según el artículo 564, pero también lo podrá constituir toda persona que tenga el poseer de una propiedad por un derecho real.

La indemnización será la que convengan las partes; si no, la servidumbre se constituye de manera que pueda ser continua, su uso para todas las necesidades del predio dominante, estableciendo una vía permanente. La indemnización consistirá en el valor del terreno y no en el importe de los perjuicios que causen en el predio sirviente. Cuando se limite el paso necesario para el cultivo de la finca enclavada y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente, sin vía permanente, la indemnización abarca el perjuicio que ocasione este gravamen (artículo 564, párrafos 2º y 3º). Que el precepto se refiera al cultivo de la finca y a la extracción de sus cosechas no significa que se limite a eso, sino que se puede ampliar a usos no rústicos.

El componente de la indemnización será el importe de los perjuicios que al predio sirviente se calculan que va a producirle la servidumbre. Esta es previa al ejercicio de la servidumbre, lo que significa que el titular del predio gravado podrá oponerse al gravamen si no se le indemniza. Esta indemnización no es necesaria, salvo pacto en contrario, en los supuestos del artículo 567: la finca tuvo que adquirirse por venta, permuta o partición y haber quedado enclavada entre otras del vendedor, permutante o partícipe; se le impone a este la obligación de constituir la servidumbre sin indemnización, dándose los supuestos necesarios para ello. La razón del citado precepto no es la de dispensarlos, sino determinar cuándo hay derecho a la indemnización. Por eso, la enumeración de los negocios jurídicos que hace no tiene por qué ser exhaustiva (falta la transacción o la dación en pago). Eso sí, se cuestiona si debe ser un título oneroso, pues con la donación el donatario se enriquece con la finca tal y como está; además, el donante no está obligado al saneamiento de las cosas donadas (véase el artículo 638).

La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial para el predio sirviente, con menor distancia (artículo 565). Está legitimado para exigir la servidumbre el dueño del predio, y debe dirigirse contra el titular del predio vecino al que el perjuicio le ocasione su anchura, que será la que baste para las necesidades (artículo 566). La regla especial de extinción de la servidumbre de paso es la del artículo 568, basada en el principio contrario a su mantenimiento cuando no es necesaria: el dueño del predio sirviente podrá pedir la extinción devolviendo la indemnización. La devolución de la indemnización es la cantidad pagada por el valor del terreno, no la que se refiere a los daños y perjuicios que se calcularán al fijarla. Aquí habría que hacer deducciones en función del menor tiempo de servidumbre.

Una modalidad de paso temporal recoge el artículo 569, al disponer que si fuera indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para las obras, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo indemnización por perjuicio, aunque por analogía puede extenderse a la construcción o reparación de edificios; aquí la indemnización no es previa, lo que permite un ajuste más riguroso de los daños y perjuicios. El artículo 570 se refiere a situaciones que no constituyen por sí mismas verdaderas servidumbres de paso, pues son vías pecuarias destinadas al tránsito de ganado. Se rigen por su legislación específica, que es la Ley 3/1995, de 23 de marzo, que las declara bienes de dominio público de las comunidades autónomas y por lo tanto son inalienables, imprescriptibles e inembargables, y cuya creación, ampliación y establecimiento corresponde a las comunidades autónomas. El artículo 570, párrafo 3º, dice que cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, se observará lo dispuesto en esta sección y en los artículos 555 y 556, aunque la anchura debe ser de 10 metros. Además, la Ley de Aguas permite imponer servidumbre de paso para garantizar o facilitar el acceso a zonas de dominio público de los cauces para usos determinados, incluyendo deportivos o recreativos (artículo 46.2.a).

Medianería

La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común que pertenece a los propietarios de ambas.

a) Régimen legal: la medianería se rige, ante todo, por las normas que el Código Civil dedica a las servidumbres entre las que se encuentran la medianería, y subsidiariamente por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él o no esté prevenido en el mismo (artículo 571).

b) Carácter de la medianería en el Código Civil: la medianería no es forzosa. El propietario vecino no puede obligar a convertir un elemento en medianero. La medianería tiene carácter presunto, no establecido en el artículo 572, que puede ser destruido por pruebas, títulos o signos, palabras o títulos contrarios a la medianería. El Código Civil se ocupa de estas presunciones, porque la realidad demuestra que el problema más importante es la calificación como medianeras de aquello que separa a los edificios o fincas. Los signos exteriores contrarios se ocupa el artículo 573, que también puede destruir la presunción iuris tantum. Una aplicación concreta del sistema indicado está en el artículo 574 respecto a zanjas y acequias, que se presumen medianeras. La medianería no es forzosa, pero tampoco se opone a que lo sea el Código Civil, por lo que las ordenanzas y usos locales, a las que se remite el artículo 571, pueden imponerla en casos concretos. El artículo 578 no sirve de base por sí mismo para sostener, en el régimen del Código Civil, la constitución forzosa inicial de la medianería (lo de alzar).

c) Reglamentación legal: el Código Civil dice que los medianeros son codueños del elemento divisorio de sus propiedades; existe una comunidad que recae sobre el mismo. Los medianeros están obligados a mantener, reparar y construir el elemento común en proporción al derecho de cada uno. No obstante, pueden liberarse renunciando a la medianería, salvo en el caso de que la pared medianera sostenga un edificio del renunciante (artículo 575). Puede renunciar si derriba el edificio, siempre que el renunciante cargue con las reparaciones y obras necesarias para evitar con ello solamente los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera (artículo 576). La renuncia a la medianería lleva consigo la renuncia al terreno correspondiente sobre el que se asienta. El artículo 577 concede a todo medianero la facultad de alzar la pared medianera. Si esta no resistiese la elevación y requiriese el derribo y reconstrucción, el medianero que haga uso de esta facultad deberá reconstruirla a su costa, y si la nueva elevación exigiese dar a la pared mayor espesor, deberá darlo de su solo; también deberá indemnizar los perjuicios que ocasionen aunque sean temporales, y correr con los gastos de conservación de la pared que se alzó o profundizó. También tendrá que indemnizar por los gastos del añadido hecho en la pared. El artículo 578 faculta a los otros medianeros para adquirir una parte añadida pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se engrosó la pared; este es el único supuesto en que el Código Civil permite la constitución forzosa de la medianería. En cuanto al uso y disfrute de la medianería, el artículo 579 reconoce a cada medianero la facultad de uso en proporción al derecho que tenga en la comunidad, pudiendo edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, sin impedir el uso común. Este ejercicio tiene que contar con el consentimiento de los propietarios, pero si no se obtuviese, un perito informará si esta obra no perjudicase los derechos de los medianeros. El artículo 593 dispone que los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo, salvo que sirvan de mojones (puntos de referencia), que no podrán arrancarse si no es de común acuerdo entre los colindantes. Esta facultad debe entenderse que solo se puede ejercitar cuando las ramas y raíces invadan los predios de los medianeros (véase el artículo 592).

d) Naturaleza jurídica de la medianería: de lo expuesto se desprende la impropiedad con que el Código Civil califica a la medianería, pues no es una servidumbre legal, sino una comunidad especial que tiene su propia regulación, apartada en numerosos puntos de la típica comunidad de bienes (artículos 392 y siguientes), aunque a esta deba acudirse para completarla en lo que no contradiga su objeto.

Derechos de luces y vistas

El Código Civil regula en los artículos 580 a 584 situaciones que no son servidumbres, sino limitaciones legales del dominio impuestas por razón de vecindad de los predios. El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena no puede abrir en ella ventanas, balcones u otros voladizos semejantes, pues expondría al fundo vecino a inspecciones y molestias intolerables en una buena vecindad. Así, el Código Civil establece restricciones al derecho de propiedad. La apertura de ventanas u huecos para recibir luces es permitida siempre que se hagan a la altura de las carreras o inmediatos a los techos, y siendo de 30 cm en cuadro, pudiendo cubrirla con una reja. Estos son los huecos de tolerancia, que no constituyen servidumbre sobre fundo ajeno y pueden ser cerrados por el dueño de la propiedad contigua a la pared cuando adquiera la medianería y no se haya pactado lo contrario, también edificando en su terreno o levantando pared contigua (artículo 581). Si la pared es medianera, el artículo 580 prohíbe abrir en ella ventana u hueco sin permiso de los otros medianeros. A pesar de las prohibiciones, un incumplimiento puede dar lugar a la adquisición de servidumbre por prescripción en virtud del artículo 538, considerando la jurisprudencia negativa la servidumbre del artículo 581 y positiva la del artículo 580.

También se permite tener vistas rectas mediante la apertura de ventanas, balcones y otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si hay dos metros de distancia entre la pared en que se construye y la propiedad ajena. La autoridad se extiende a las vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad si hay 60 centímetros de distancia (artículo 582). Las distancias de que habla el artículo 582 se cuentan en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no hay voladizo, y desde la línea de estos donde los haya y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades (artículo 583). Las limitaciones en cuanto a la distancia no rigen cuando las propiedades están separadas por vía pública (artículo 584). La jurisprudencia interpreta que también deben guardarse las distancias del artículo 582 cuando se construye con material traslúcido que impide la visión del fondo ajeno, pero permite el paso de luz en intensidad limitada. La vía pública no significa más que no sean terrenos privados y que estén destinados al tránsito de todos; no obliga a una clasificación administrativa de la misma.

El artículo 585 dispone que cuando por cualquier título se hubiese adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomando la medida del artículo 583. Si la servidumbre es voluntaria, deberá estarse a lo convenido por las partes en primer lugar; si ha sido ganada por prescripción adquisitiva, la forma de disfrutar dará aquella medida.

Servidumbre de desagüe

El artículo 586 dice que hay una limitación legal del dominio en una servidumbre, ya que el propietario que construya sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan en suelo propio o sitio público, aun cayendo en suelo propio, está obligado a recogerlas para que no dañen a los vecinos. El artículo 588 dice que se puede constituir una servidumbre legal de desagüe cuando el patio o corral de una casa esté enclavado entre otras y no sea posible dar salida por la misma a las aguas pluviales. El paso se dará por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe de forma que ocasione los menores perjuicios al predio sirviente, previa indemnización que corresponda. Otra servidumbre es la de vertiente de tejados, que consiste en el derecho de verter aguas sobre el fundo vecino. A ella se dedica el artículo 587, dando por supuesta su existencia. Se reconoce al dueño del predio sirviente la facultad de edificar, recibiendo las aguas sobre su tejado, o dándoles otra salida conforme a las costumbres locales, sin dañar al predio dominante. Esta norma es una aplicación del artículo 545.

Concepto y régimen jurídico del uso y la habitación

(Artículos 523 a 529.) El uso es una variante del usufructo que no permite disfrutar la cosa, sino solo usarla. El titular del derecho de uso puede percibir una parte de los frutos de la cosa, pero solamente ad usum quotidianum. El artículo 524 indica que el uso da derecho a percibir los frutos de la cosa ajena que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque esta aumente. El artículo 526 indica que quien tuviese el uso de un rebaño o piara de ganado podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como del estiércol necesario para cultivar las tierras. Así, el usuario disfruta para satisfacer una necesidad y no puede obtener beneficios.

El derecho real de habitación es una forma de derecho de uso caracterizada por el objeto sobre el que recae. Según el artículo 524, es la facultad de habitar en casa ajena las piezas necesarias para él y para las personas de su familia. Si ocupa toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, reparaciones de conservación y pago de contribuciones, como el usufructuario. Si solo percibiera parte de los frutos, nada debe, siempre que el propietario tenga una parte de los frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y cargas; si no, suplirá aquello que falte (artículo 527).

Ambos derechos se regulan por su título constitutivo, según el artículo 523, y pueden ser tanto inter vivos como mortis causa. En defecto de las disposiciones del título constitutivo, se rigen por los artículos 523 a 529 y, subsidiariamente, por las disposiciones establecidas para el usufructo si fuesen aplicables (artículo 528). Legitimados para constituir estos derechos se encuentran el propietario y también cualquier titular de goce amplio sobre la cosa. Solo pueden recaer sobre cosas corporales que estén dentro del comercio y que sean susceptibles de ser utilizadas y proporcionen frutos directamente consumibles. El derecho queda excluido como posible objeto, porque no se obtienen frutos que directamente puedan satisfacer las necesidades del usuario, sino a través de otro. Se trata de derechos intransmisibles e indisponibles, que no pueden ser objeto de transmisión, y se extinguen por las mismas causas que el usufructo, y además por el abuso grave de la cosa usada, y de la habitación (artículo 529).