La Usucapio en el Derecho Romano: Evolución y Requisitos de la Adquisición de Propiedad

Usucapio: Adquisición del Dominio por Posesión Continuada

La usucapio es la adquisición del dominio por la posesión continuada de un objeto durante un cierto tiempo, bajo las condiciones que señala la ley. Los juristas modernos la denominan prescripción adquisitiva.

Se discute si la usucapio debe encuadrarse entre los modos originarios o derivativos de adquisición de la propiedad. Para algunos autores, se trataría de un modo de adquisición sui generis, al margen de los originarios y derivativos.

Fases Históricas de la Usucapio en el Derecho Romano

Desde el punto de vista histórico, en el derecho romano podemos distinguir tres fases principales de este modo de adquisición:

1. Usucapio del Ius Civile

Esta modalidad posee una antigüedad muy remota; las Doce Tablas ya presuponen su existencia. Servía para la adquisición del dominio por derecho quiritario y corregía las consecuencias de otros modos de adquisición que hubiesen resultado defectuosos (por ejemplo, la mancipatio de una res nec mancipii).

• Plazo de Posesión:
  • 2 años para bienes inmuebles.
  • 1 año para bienes muebles.
• Cosas no susceptibles de Usucapio:
  • Res extra commercium (cosas fuera del comercio).
  • Res furtivae (cosas hurtadas).
  • Res vi possessae (cosas arrebatadas por la fuerza).

Requisitos de la Usucapio en la República Romana

La jurisprudencia de fines de la República llegó a señalar dos requisitos fundamentales para la usucapio:

• Iusta Causa: Una causa que sirva de fundamento a la posesión.
• Buena Fe del Poseedor: Un requisito de carácter psicológico que consiste en la convicción de que, al poseer o tener la cosa, no se lesiona ningún derecho ajeno.

2. Praescriptio Longi Temporis (Prescripción de Largo Tiempo del Derecho Honorario)

Frente a la usucapio (institución del ius civile, aplicable entre ciudadanos romanos y respecto de cosas susceptibles de dominio quiritario), la praescriptio longi temporis fue una institución del ius Gentium. Fue introducida por los pretores para proteger la adquisición de los peregrinos o las realizadas por ciudadanos romanos respecto de los predios provinciales.

Recibió el nombre de praescriptio o exceptio porque, en su origen, representó una excepción para detener la reivindicación del propietario.

• Plazo Fijado: 10 o 20 años, según se diese entre presentes y ausentes, respectivamente.

3. Prescripción Adquisitiva en el Derecho Justinianeo

En los últimos tiempos del Imperio, al adquirir todos los habitantes la ciudadanía romana y regularse la condición jurídica de los fundos romanos y predios provinciales, desapareció la distinción entre la usucapio y la praescriptio longi temporis.

Justiniano refundió ambas instituciones y estableció las siguientes modalidades:

• Ordinaria (Bienes Muebles): 3 años con buena fe y justo título.
• Ordinaria (Bienes Inmuebles): 10 o 20 años (entre presentes y ausentes, respectivamente), concurriendo también buena fe y justo título.
• Extraordinaria (Praescriptio Longissimi Temporis): 30 o 40 años, aplicable cuando el poseedor carecía de buena fe o de título.