Troncalidad y Derechos de Adquisición Preferente: Regulación y Casos Prácticos

Troncalidad: Aspectos Clave en el Derecho de Adquisición Preferente

Colisión de Derechos de Adquisición Preferente

¿Qué sucede si en un mismo supuesto colisionan dos derechos de adquisición preferente? Por ejemplo, el de un arrendatario que quiere ejercitar su derecho de adquisición preferente, por una parte, y el de un pariente tronquero que quiere ejercitar el suyo, por otra. La ley lo regula y establece:

En general, la preferencia es de los parientes tronqueros, salvo cuando el arrendamiento sea de más de cuarenta años de duración (eso sí, este arrendamiento puede traer causa de los arrendamientos anteriores; de modo que no hace falta que tú hayas sido arrendatario durante cuarenta años). Incluso en este caso, esta preferencia no va a ser absoluta ni mucho menos; únicamente sobre los parientes colaterales.

La Permuta y la Troncalidad

La compraventa no ofrece dudas. Si el titular vende un bien a cambio de euros, el pariente tronquero anula la transmisión realizada y provoca que el bien troncal vuelva a la masa patrimonial de la que salió, y que el dinero vuelva, también, al patrimonio del comprador. Además, el tronquero, después de anular, podrá exigir que se le venda el bien a él, y además, a cambio de un justiprecio (esto es la segunda fase del derecho de adquisición preferente, que hemos visto antes).

Ahora bien, ¿qué sucede cuando el negocio jurídico es la permuta? Imagínese que el titular de un bien permuta dos casas por dos terrenos. ¿Puede el pariente tronquero ejercitar el derecho de adquisición preferente? Se plantean tres supuestos:

• Supuesto 1: Valor distinto. Que el bien que sale y el que entra valgan distinto. La ley da un margen del tercio del valor. Si lo que sale vale 90 y lo que entra vale 80, o 70, está en el margen y no habrá derecho de adquisición preferente a favor del pariente tronquero.
• Supuesto 2: Mismo valor, ambos troncales. Que el bien que sale y el que entra valgan lo mismo, siempre que ambos sean troncales (en cuanto a su ubicación en el infanzonado). En este caso, el pariente tronquero no va a tener ningún tipo de derecho de adquisición preferente, porque la figura de la troncalidad protege el patrimonio en general, no por razones sentimentales ni nada por el estilo, sino el valor patrimonial del conjunto de bienes.
• Supuesto 3: Mismo valor, uno troncal y otro no. Que el bien que sale y el que entra valgan lo mismo, pero que uno de ellos sea troncal y el otro no (en cuanto a su ubicación en el infanzonado), siempre que el bien que sale sea troncal y el que entra no. En este caso, sí va a haber derecho de adquisición preferente a favor del pariente tronquero, incluso si valen igual o si el valor del bien que entra es superior al del que sale.