Transmisión de Propiedad Inmobiliaria: Análisis de la Traditio y el Sistema Español

Pregunta 1

Pedro se convirtió en propietario del inmueble el 4 de septiembre de 2011, pues en el contrato que realizaron ambos, se establece una cláusula que indica que ese día se transmitirá definitivamente la propiedad del inmueble, protegiendo de alguna manera a Joaquín, que es el usufructuario del piso hasta el 31 de agosto de ese mismo año. Si atendemos al artículo 1462, el cual dispone que “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”, con la entrega de la escritura el 10 de marzo, Pedro sería el propietario del inmueble. Sin embargo, si seguimos leyendo dicho artículo, de la última parte deducimos que dicho documento público no va a dar la propiedad del inmueble a Pedro porque se le dará el 4 de septiembre. Por tanto, no nos encontramos ante un caso de traditio instrumental, en la que se trasmite la propiedad nada más al entregar el documento público, sino ante una traditio simbólica del artículo 1463 del Código Civil, pues se entregan las llaves como un símbolo de entrega del inmueble, como si se estuviese entregando el propio inmueble a mano, cosa que es físicamente imposible. En cuanto al título en el que se apoyó la transmisión de la propiedad, es un contrato de compraventa y el modo la traditio simbólica. Como sabemos, en nuestro ordenamiento jurídico rige el sistema de adquisición derivativa del título y del modo, de tal manera que es necesario el cumplimiento de estos dos requisitos para que se produzca la efectiva transferencia del derecho real de propiedad a Pedro, y ambos requisitos se cumplen el 4 de septiembre y no el 10 de marzo de ese mismo año.

Pregunta 2

Sí hubiese tenido fuerza traditoria, pues si atendemos a lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil, salvo que las partes no pacten lo contrario, la transmisión de la escritura pública, en la cual se formaliza el contrato que adquiere carácter público, al adquiriente da lugar a la transmisión del derecho real de propiedad, pues se cumplen los dos requisitos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico que son el título (la escritura notarial en la cual se formaliza el contrato) y el modo (que consiste en la entrega misma del documento del transmitente al adquiriente). Pero hay que añadir que Pedro deberá respetar el contrato de arrendamiento que Juan tenía con Joaquín, de tal manera que Pedro se subroga en la posición de Juan convirtiéndose en el nuevo arrendador y, por ello mismo, percibirá la renta que recibía previamente Juan.

Pregunta 3

No podrá, y la razón de ello es que Pedro no es propietario todavía. Esa es la principal cuestión a tener en cuenta, pues es verdad que se ha realizado un contrato de compraventa por el cual Juan vende el inmueble a Pedro, pero no se ha realizado la traditio. Por tanto, la conclusión a la que se llega es que Juan va a seguir siendo el propietario del inmueble hasta el 4 de septiembre, pues no se ha producido una transferencia efectiva del derecho real de propiedad, ya que falta un requisito de los dos exigidos en nuestro Derecho.

El Registro de la Propiedad no tiene ninguna función en lo que se refiere a la transmisión de derechos reales, pues su función es dar protección y publicidad a los derechos reales, pero no sirve para transmitirlos. Es cierto que en el Registro de la Propiedad solo se pueden inscribir documentos públicos, pero no tienen fuerza traditoria y no pueden suplir la tradición en ningún momento, y solo puede inscribirse actos o negocios jurídicos ya consumados, y en este caso la traditio todavía no se ha realizado.