La Transmisión de la Empresa: Compraventa y Arrendamiento

La Transmisión de la Empresa

Transmisión de la Empresa:

En el sistema económico de mercado, es común que las empresas sean compradas y vendidas. Es importante entender qué se está vendiendo y cuáles son las reglas legales para cada tipo de negocio de compra y venta. Esto implica considerar la falta de normas específicas para algunos de estos negocios, la libertad de las partes para decidir y las leyes civiles y comerciales que se aplican. Nuestro sistema legal solo tiene algunas reglas dispersas para garantizar que la empresa se mantenga unida y que continúe funcionando, ya sea en ventas mientras está activa o después de la muerte de una persona.

Garantías Reales sobre la Empresa:

En nuestro ordenamiento no hay un tipo de garantía que cubra toda la empresa como una sola entidad, porque la ley no ve a la empresa como algo único. Sin embargo, un empresario puede usar diferentes tipos de garantías para respaldar sus deudas, como derechos reales sobre partes individuales de la empresa que pueden ser garantizados según su tipo.

La hipoteca sobre el establecimiento mercantil es importante porque, aunque no cubre toda la empresa como una sola entidad, puede incluir varios bienes de la empresa según lo acordado. Estos bienes pueden ser:

1. El uso del local y sus instalaciones fijas.
2. Los derechos de propiedad industrial o intelectual, y la maquinaria, a menos que se acuerde lo contrario.
3. Mercaderías y materias primas si se especifica en el acuerdo.

La hipoteca sobre el establecimiento mercantil ayuda a mantener la unidad funcional de la empresa y su actividad continua al permitir que el empresario deudor siga utilizando y gestionando la empresa. Sin embargo, con la eliminación de la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de locales comerciales, este tipo de garantía puede perder su valor económico principal, ya que no cubre la continuidad del uso del local más allá del término del contrato de arrendamiento. Aunque, en ciertos casos, el arrendatario que sea acreedor y ejecutante de la hipoteca puede tener derecho preferente para seguir ocupando el local sujeto a la hipoteca.

Arrendamiento de la Empresa:

Arrendamiento de empresa es cuando se cede la operación de una empresa a alguien que no es su dueño, a cambio de un precio y durante un período específico. A diferencia del arrendamiento de locales comerciales, donde los arrendatarios tienen derechos específicos sobre el local, los arrendatarios de empresas no tienen esos mismos derechos reconocidos.

La diferencia entre estos dos tipos de contratos radica en su regulación legal: mientras que los arrendamientos de locales comerciales están protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los arrendamientos de empresas no cuentan con esa misma protección especial.

La distinción también se basa en el objeto y propósito de cada contrato: en el arrendamiento de local comercial, el arrendatario simplemente usa un edificio para su negocio, mientras que en el arrendamiento de empresa, se trata de continuar operando la empresa misma. Para que se considere arrendamiento de empresa, el arrendatario debe recibir no solo el local, sino también la actividad comercial establecida en él. Si el objetivo del contrato es que el arrendatario establezca su propio negocio, entonces se considera arrendamiento de local comercial.

Contenido obligacional:

Arrendador

1. La entrega de la cosa arrendada al arrendatario implica poner a su disposición todos los elementos organizados que conforman la empresa. Esto va más allá de simplemente entregar físicamente los objetos, también implica mostrarle cómo funcionan y presentarle a los proveedores, clientes y otros contactos importantes.
2. Si el arrendador ha estado usando el local donde se encuentra la empresa como arrendatario, y no como propietario, entonces deberá subarrendarlo para poder arrendar la empresa, a menos que exista un acuerdo explícito entre el arrendador y el arrendatario del local que lo excluya.
3. El arrendador también tiene la responsabilidad de mantener y reparar la cosa arrendada para que el arrendatario pueda utilizarla en buen estado. Esto incluye realizar reparaciones necesarias en los elementos fundamentales para el funcionamiento normal de la empresa.
4. Además, el arrendador debe asegurarse de que el arrendatario pueda disfrutar de la cosa arrendada sin interferencias externas, lo que implica no competir con la empresa arrendada y garantizar la clientela de la misma.

Arrendatario

1. Para el arrendatario, las principales obligaciones son el pago de la renta acordada y la prohibición de competir una vez finalizado el contrato dentro de ciertos límites de tiempo y espacio.
2. También debe conservar la empresa en el mismo estado en que la recibió y devolverla en ese estado al final del contrato.
3. En caso de crisis económica que lleve a la desaparición de la empresa, el arrendatario no será considerado incumplidor. Además, debe hacerse cargo de las obras, mejoras e inversiones necesarias para la gestión ordinaria de la empresa durante el período de arrendamiento.

Compraventa

El contrato de compraventa es el modelo principal cuando se trata de vender una empresa mientras está en funcionamiento. Este contrato se usa como referencia para resolver problemas comunes que surgen al vender una empresa, independientemente del tipo de acuerdo que se haga. Se dice que este contrato es "atípico" porque no está regulado específicamente en cuanto a la venta de una empresa en sí misma. Sin embargo, la Ley Concursal sí regula la venta completa de una empresa que está en concurso, estableciendo normas para la transferencia de unidades productivas en general.

Hay dos tipos de compraventa de empresa:

1. Compraventa de empresa en sentido económico: Esto significa que una o varias personas adquieren el control o la propiedad de una empresa. Puede ser directo, donde se transfieren todos los elementos que conforman la empresa, o indirecto, donde se transfieren las acciones o participaciones en la empresa (esta última es más común). Este tipo de compraventa abarca todas las situaciones de transmisión de una empresa.
2. Compraventa de empresa en sentido jurídico: Esto se refiere a un contrato en el que la titularidad legal de una empresa se transfiere directamente de una persona a otra. En este caso, se transfiere el conjunto de bienes, derechos y otros elementos organizados que conforman la empresa. En la práctica, se puede elegir entre una venta directa o indirecta. Por ejemplo, si la empresa es una sociedad, la venta directa implicaría vender la empresa en su totalidad, mientras que la venta indirecta implica vender las acciones o participaciones de la sociedad (los socios venden sus participaciones). Si la empresa pertenece a una persona física, solo se puede utilizar la compraventa en sentido jurídico.

Características:

1. Específico al objeto transmitido (empresa): Este tipo de contrato se define principalmente por lo que se está vendiendo: una empresa. Solo se considera este tipo de contrato cuando se transfiere una unidad productiva, es decir, un conjunto organizado de elementos de trabajo y capital dirigido y organizado por el empresario que lo transmite.
2. Título jurídico más que solo propiedad: El vínculo legal que tiene el empresario con la empresa no se limita solo a la propiedad de la misma. También incluye aspectos económicos y relaciones tanto fácticas como legales que no pueden ser totalmente dominadas legalmente. Por eso se habla más de la "titularidad" de la empresa que de la propiedad.
3. Naturaleza mercantil del contrato: La venta de una empresa se considera un contrato comercial debido a la naturaleza específica del objeto de venta. Debido a esta naturaleza mercantil y a la falta de requisitos legales específicos sobre la forma del contrato, no está sujeto a formalidades estrictas. Sin embargo, por razones de seguridad legal, se recomienda que las partes formalicen el acuerdo en un documento escrito, preferiblemente una escritura pública, que incluya todos los elementos importantes del acuerdo.

Aspectos comunes a la compraventa directa e indirecta:

• Fase preliminar: Antes de formalizar el contrato, es común tener una etapa inicial donde se establecen las intenciones y se negocian los términos del acuerdo. Esto se hace mediante cartas de intención, memorandos de entendimiento o acuerdos preliminares. Durante esta fase, se suele exigir confidencialidad, se establecen cláusulas penales y se verifica la veracidad de la información proporcionada por el vendedor.
• Manifestaciones y garantías: El vendedor proporciona información sobre la situación actual y futura de la empresa, lo que sirve de base para que el comprador valore la empresa y sus expectativas.
• Cláusulas de cambios adversos: Se pueden incluir cláusulas que permitan al comprador desvincularse del contrato o renegociar el precio si ocurren cambios importantes que afecten las expectativas de ambas partes.
• Obligaciones del vendedor: El vendedor tiene la obligación de proporcionar al comprador la información necesaria sobre la empresa para garantizar su continuidad. También puede haber obligaciones de no competencia por parte del vendedor.

Problemáticas:

• Problemas de la compraventa directa: En este tipo de compraventa, la entrega de la empresa se realiza de diferentes maneras dependiendo de la naturaleza de los bienes. Se deben entregar todos los elementos esenciales para que la empresa pueda seguir funcionando normalmente.
• Problemas de la compraventa indirecta: En este caso, pueden surgir problemas relacionados con deudas ocultas o activos defectuosos. Para evitar esto, las partes pueden acordar la constitución de un depósito en metálico o la prestación de avales. También deben establecerse cláusulas que especifiquen la responsabilidad del vendedor en caso de problemas con los activos de la empresa.